Как оформить продажу квартиры по доверенности? Риски и особенности

Автор Юрист по жилищному праву Полина Ефремова На чтение 6 мин Просмотров 2.6к. Опубликовано 16.02.2021

Сделки по покупке и продаже недвижимого имущества в настоящее время не редкость. Доверенность на продажу недвижимости (квартиры) – это документ, позволяющий третьему лицу, совершать действия от лица собственника квартиры.

Такие документы могут оформлять все продавцы жилого имущества, которые по каким-либо причинам не могут осуществить сделку самостоятельно. Какая доверенность для этого необходима и как осуществить продажу по ней, расскажем подробно в этой статье.

Показать содержание

Что требуется оформить?

Риски

Порядок процедуры
Какие документы нужны? Как оформить и подписать основной договор? Регистрация сделки
Особенности операций с долями недвижимости

Полезное видео

Содержание

Что требуется оформить?
Риски
Порядок процедуры
Какие документы нужны?
Как оформить и подписать основной договор?
Регистрация сделки
Особенности операций с долями недвижимости
Полезное видео

Что требуется оформить?

Продать квартиру можно только по генеральной доверенности (статья 185 ГК РФ). Документ должен быть составлен и заверен в нотариальной конторе.

Генеральная доверенность должна содержать:

Срок действия (максимальный равен трём годам).
Дату выдачи.
Персональные данные обеих сторон (продавца и доверенного лица).
Полномочия.
Место подписания документа.

Риски

Доверенность является особенным документом, поэтому оформлять её следует только на тех лиц, кому вы действительно доверяете. Если документ составляется на имя риелтора, необходимо чётко прописывать его полномочия. Согласно статистике именно специалисты-риелторы чаще всего являются мошенниками и участниками различных схем махинаций (как продать квартиру без риелтора?).

Внимание! Алгоритм мошенничества простой: риелтор получает полномочия на сбор необходимых документов, а затем дублирует их и подделывает подпись в договоре отчуждения недвижимости без участия нотариуса.

Далее проходит перерегистрация права собственности на подельника. В результате чего, остаётся лишь выставить квартиру на продажу и ждать покупателя.

Для продавца и настоящего хозяина жилплощади – это огромный риск остаться без своей квартиры и без денег. В дополнении третье лицо (доверенное лицо) может допустить в договоре продажи ряд ошибок, которые могут привести к его недействительности. Более того, поверенное лицо может получить денежные средства с продажи жилой площади, но не передать их хозяину (продавцу).

Риски для покупателя недвижимости:

поддельная или просроченная доверенность (в связи с отменой, гибелью поверенного и т. д.);
лицо, выдавшее доверенность, может являться недееспособным;
отсутствие в документе отметок заверения у нотариуса;
неграмотно составленный документ (отсутствие даты составления, периода действия и т. д.).

Порядок процедуры

Чтобы продать жилое помещение от имени собственника нужно иметь на руках генеральную доверенность, заверенную у нотариуса. Для этого необходимо приехать в нотариальную контору собственнику и доверенному лицу.

Нотариусу необходимо предоставить следующую информацию:

оригиналы паспортов обеих сторон;
текст доверенности, если она составлялась вне нотариальной конторы;
все полномочия, которые передаются поверенному лицу.

После оценки стоимости квартиры и её подготовки к продаже доверенное лицо приступает к поиску покупателей. Как только покупатель найден, нужно заключить предварительный договор.

На заметку. Данный договор свидетельствует о передаче задатка, а также о том, что продавец уже выбран, и квартира будет передана именно ему. Задаток равен 5% от общей стоимости жилья и не может превышать этого размера. В случае отмены сделки покупателем задаток не возвращается.

Какие документы нужны?

Далее необходимо собрать пакет документов для осуществления сделки:

выписка из домовой книги;
выписка из ЕГРН (предоставляется вместо кадастрового паспорта);
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
поэтажный план дома из БТИ;
паспорт и нотариальную доверенность;
документы на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности);
если жилплощадь приобреталась в законном браке, необходимо письменное разрешение супруга, заверенное у нотариуса.

Присутствие собственника жилья при сборе документов доверенным лицом на основании генеральной доверенности не нужно.

Как оформить и подписать основной договор?

Перед составлением и подписанием этого документа необходимо, чтобы собственник был выписан из квартиры, а также задолженность с коммунальными организациями должна отсутствовать. Договор купли-продажи по доверенности отличается от обычного соглашения лишь тем, что во всех документах уточняется доверенность и имя поверенного лица с указанием его персональных данных. Подписание договора продажи так же осуществляется доверенным лицом на основании нотариальной генеральной доверенности. При этом присутствие собственника (продавца) не является обязательным.

Регистрация сделки

Далее договор необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. При получении денежных средств доверенное лицо в обязательном порядке должно написать расписку в их получении. Государственный сбор на регистрацию прав собственности обычно оплачивает покупатель.

В органы Росреестра передаются:

паспорта обеих сторон;
оплаченная квитанция госпошлины;
генеральная доверенность поверенного лица.

Справка. После проведения процедуры на руках у покупателя остаётся свидетельство о праве собственности. У продавца (доверенного лица) – зарегистрированные бумаги.

Особенности операций с долями недвижимости

К особенностям можно отнести тот факт, что перед тем как выставлять долю на общую продажу, необходимо предложить её другим собственникам жилплощади. Это право закрепляет статья 250 ГК РФ часть 1. Письменное уведомление составляется с указанием цены и иных условий. Если выкупить долю изъявили сразу несколько собственников, то продажа осуществляется в порядке пропорциональности долей каждого собственника. В случае если все дольщики отказались, у продавца появляется право выставить жильё на общую продажу (статья 250 ГК РФ часть 2).
Следующим нюансом является обязательное заверение сделки у нотариуса (ФЗ №122 с 15.07.16). Даже если все собственники продают одновременно свои доли необходимо обращаться в нотариальную контору.
Если квартира приватизирована, то здесь появляются дополнительные сложности. Распоряжаться ею можно только с разрешения всех собственников. Если все владельцы желают продать свои доли одному покупателю, то особых проблем возникнуть не должно. Если в сделке заинтересован только один человек – собственник одной доли, то он обязан известить, потом выставить на продажу и следом провести регистрацию.
Продать долю в ипотечной квартире очень проблематично. Для осуществления такой сделки в первую очередь необходимо иметь разрешение кредитной организации (как продать квартиру в ипотеку?).

С пошаговой инструкцией по продаже квартиры в долевой собственности можно ознакомиться в этом материале.

Об особенностях продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, а также об оформлении разрешения органов опеки на реализацию квартиры с несовершеннолетним, читайте на нашем сайте.

Подводя итоги, можно отметить, что продажа квартиры по доверенности – процесс обычный и практически ничем не отличается от стандартной сделки по продаже недвижимого имущества. Однако разница состоит в том, что в каждом документе (договор продажи и т. д.) прописывается генеральная доверенность и персональные данные поверенного лица.

Процедура имеет перечень рисков, как для продавца, так и для покупателя. В связи с этим, следует предельно внимательно подходить к вопросу оформления доверенности и списку передаваемых полномочий. Если в качестве доверенного лица будет выступать риелтор, очень важно выяснить надёжный ли это человек.

Полезное видео

Смотрите видео рисках продавца и покупателя при купле-продаже квартиры по доверенности:

Продажа квартиры по доверенности — риск продавца и покупателя