Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Показать содержание

• Что это такое?
• Возможные риски
• Как это сделать в строящемся доме?
Необходимые документы     Составление договора     Регистрация соглашения    
• Нюансы, если вы решили взять ипотеку
Относительно продавца    
• Когда сделку могут признать недействительной?
• Полезное видео

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

1. Внимательно изучить содержание ДДУ и имеющиеся дополнительные соглашения.
2. Запросить разрешительную и проектную документацию, проанализировать финансовое состояние застройщика, посмотреть на ход строительства.
3. Проверить полностью ли предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком.
4. Если квартира приобретается с долгом, получить согласие у застройщика на перевод долга.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

• Скачать бланк договора переуступки прав
• Скачать образец договора переуступки прав

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Читайте также: Эскроу счет – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:

Переуступка квартиры в новостройке. Переуступка ДДУ риски. Недвижимость СПб