Пошаговая инструкция по покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства обязательно заключение специального договора. Договор долевого участия (далее ДДУ) заключается между дольщиком (покупателем квартиры) и застройщиком, который занимается ее строительством.

Этот документ является подтверждением вложения денег в объект недвижимости и гарантирует выполнение обязательств строительной компанией.

После того как дом будет полностью достроен, на основе ДДУ оформляется право собственности.

Показать содержание

• Что такое договор долевого участия?
• Существенные условия
• Дополнительные условия
Порядок сдачи и приемки работ     Урегулирование претензий     Прекращение договора    
• Пошаговая инструкция по приобретению жилья
• Как взять в банке ипотеку по переуступке прав?
• Риски и подводные камни
• Заключение

Что такое договор долевого участия?

ДДУ – соглашение между дольщиком и застройщиком. Регулируется Гражданским кодексом РФ, законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и другими нормативными актами.

Договор оформляется:

• в простой письменной форме (без заверения у нотариуса);
• с обязательной регистрацией в Росреестре.

В соответствии с договором застройщик должен построить многоквартирный дом или другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать их дольщику. В свою очередь участник долевого строительства обязан погасить стоимость квартиры и подписать акт приема-передачи, если его устраивает качество построенной квартиры.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Договор долевого участия | Как проверить ДДУ? | ПЯТИМИНУТКА

Существенные условия

В договоре должны быть предусмотрены существенные условия:

1. предмет (описание квартиры);
2. цена недвижимости;
3. сроки выполнения соглашения (передачи жилья в собственность);
4. гарантийные сроки выполнения обязательств и указание;
5. каким способом обеспечиваются их исполнение.

В договоре также должны быть:

• реквизиты сторон;
• юридические основания для ведения строительства;
• цена жилья в расчете на один квадратный метр общей площади;
• порядок пересмотра цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора.

Если договор не содержит существенных условий, то государственная регистрация такого документа в Росреестре будет невозможна. Условия договора должны полностью соответствовать проектной декларации.

• Скачать бланк договора долевого участия покупки квартиры
• Скачать образец договора долевого участия покупки квартиры

Дополнительные условия

Дополнительные условия ДДУ могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему.

Особенно часто это практикуется при задержке строительства в связи с переносом сроков сдачи объекта.

Читайте также: Подробный обзор вопроса: чем отличаются договора ЖСК от ДДУ

Подписывать соглашение или нет, решает сам дольщик. Он может и оспорить задержку строительства в суде, а не соглашаться на все условия строительной компании.

Дополнительными условиями могут быть:

1. право уступки требования по договору;
2. возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
3. четко прописанный порядок сдачи и приемки работ;
4. порядок урегулирования претензий;
5. условия прекращения ДДУ.

Дополнительные условия подписываются также без заверения нотариуса и являются неотъемлемой частью ДДУ. Если вас приглашают на подписание допсоглашения, то иногда имеет смысл посоветоваться с юристом и пообщаться с другими дольщиками, чтобы не подписать документ, который в будущем осложнит вам жизнь.

Рассмотрим подробнее важные пункты ДДУ, которые могут привести к проблемам дольщика.

Порядок сдачи и приемки работ

По ДДУ застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи в течение двух месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В случае нарушения сроков сдачи, если просрочка составляет от трех месяцев, дольщик имеет право отказаться от оплаты договора в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом застройщика. Сроки и порядок передачи должны полностью устраивать дольщика.

После подписания передаточного акта обязательства считаются полностью исполненными. Дольщик вправе не соглашаться с плохо построенной квартирой и подготовить свои замечания. После их устранения акт будет окончательно подписан.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору ДДУ
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры по договору ДДУ

Урегулирование претензий

Если застройщик затягивает сроки строительства, то дольщик имеет право направить ему претензию, а также потребовать оплату неустойки. Это должно быть оговорено в ДДУ или в дополнительных условиях к договору.

Право на направление претензии предусмотрено законодательством о долевом участии в строительстве. Ответ на претензию должен поступить в течение 10 дней. Если он не устроит дольщика, то прямая дорога в суд за защитой своих прав.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то есть пересылка претензии, является правом дольщика, а не обязанностью. Если нет желания заниматься претензиями, то можно сразу же готовить исковое заявление в суд.

Прекращение договора

Желание расторгнуть договор досрочно может проявить и дольщик, и застройщик. Это может быть связано:

• сфинансовыми сложностями инвестора (если договор оплачивается в рассрочку);
• невозможность самого застройщика завершить стройку.

ДДУ расторгается:

• путем составления соглашения о расторжении;
• по инициативе одной из сторон;
• через суд.

Желательно четко прописать условия прекращения взаимоотношений сторон. Причиной расторжения может быть соглашение между застройщиком и дольщиком, то есть достигнутый компромисс.

Инициатива покупателя по расторжению ДДУ возможна только, если:

• построенное жилье не пригодно для проживания;
• нарушен срок сдачи.

Он вправе обратиться в суд, если нарушены условия проектной декларации, например, изменился метраж квартиры либо если стройка неожиданно «заморозилась».

Пошаговая инструкция по приобретению жилья

Для заключения ДДУ достаточно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно будущий дольщик приезжает в офис застройщика и подписывает договор. Если сделка оформляется с одновременной выдачей кредита, то она может быть трехсторонней и проходить в банке.

Для того чтобы все прошло гладко необходимо пройти ряд важных шагов:

1. Изучить репутацию застройщика. Для этого необходимо проверить:
   • были ли у компании громкие судебные процессы с дольщиками;
   • не задерживала ли она сроки строительства.

   Проверяются в обязательном порядке и все документы на строительство. Нужно также спросить:

   • проектную декларацию;
   • учредительные документы застройщика;
   • сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала;
   • финансовые результаты прошлого года;
   • информацию о проекте строительства (в частности разрешение на стройку, подтверждение прав на земельный участок и пр.);
   • свидетельство о государственной регистрации застройщика.

   В зависимости от масштаба строительства у застройщика должен быть сформирован определенный уставный капитал (не ниже уровня, установленного законодательством). Не лишним будет также прочитать форумы в Интернете, где другие дольщики описывают опыт сотрудничества с данной компанией. О том, что нужно проверить при покупке квартиры в новостройке, говорится тут.

2. Прочитать текст ДДУ. Договора чаще всего предлагаются типовые, но в них могут быть свои отличительные особенности. Необходимо изучить каждый раздел, а в особенности отсылки к тексту дополнительного соглашения или другим документам. Если какие-то разделы не понятны, то лучше всего проконсультироваться с юристом.
3. Выбрать банк. Если вы намерены взять кредит, то этот вопрос желательно решить еще до подписания ДДУ. Лучше всего сотрудничать с банком-партнером застройщика, так как в этом случае ставки могут быть ниже. Выбирая банк обращайте внимание на кредитную ставку, условия страхования заемщика, размер первоначального взноса и другие условия кредитования.
4. Оформить документы. Для подписания ДДУ потребуется паспорт и нотариально заверенное согласие супруга (и) на покупку квартиры. При оформлении недвижимости на двоих нужно будет присутствие двух супругов с паспортами. При получении кредита придется предварительно заполнить анкету заемщика и предоставить информацию о своих доходах. Однако в сравнении с другими сделками пакет документов для оформления ДДУ – минимальный. О том, какие документы могут понадобиться при покупке квартиры в новостройке, читайте тут.
5. Заключить ДДУ. Договор заключается в простой письменной форме. Скрепляется соглашение подписями дольщиков с одной стороны и печатью застройщика и подписью с другой. Если в договоре участвует банк, то указываются также реквизиты, печать и подпись представителя кредитора.
6. Зарегистрировать договор. После подписания договора его нужно отнести в Росреестр. Регистрация длится в течение 5 дней. После этого на документе появится отметка о госрегистрации. Проверить статус регистрации можно на сайте Росреестра. После регистрации можно оплачивать договор (полностью или в рассрочку).
7. Выбрать обслуживающую компанию. В будущем когда дом будет достроен необходимо будет заключить договор с обслуживающей компанией. От ее тарифов зависит размер расходов на обслуживание (уборку мусора, консьержа и пр.).Вопрос решается обычно на общем собрании жильцов дома. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, будет подписан акт приема-передачи и документы передадутся в Росреестр для оформления права собственности на достроенную квартиру.

Как взять в банке ипотеку по переуступке прав?

Для покупки квартиры в строящемся доме можно взять ипотечный кредит в банке. Для этого необходимо оформить договор о переуступки прав по ДДУ, а затем кредитный договор.

Банк проверит застройщика, убедится, что с ним можно иметь дело и выдаст кредит. Для этого, конечно, заемщик должен полностью отвечать требованиям банка и быть готовым гасить ежемесячные платежи.

Для оформления ипотеки потребуется:

1. предъявить справку с работы с указанием заработной платы;
2. заключить договор уступки права по ДДУ;
3. показать копию основного ДДУ;
4. внести первоначальный взнос (от 15-30% стоимости жилья);
5. оформить кредитный договор.

Уступка по договору допускается только после расчета по договору или одновременно с переводом долга на новое лицо. Еще одно требование: договор ДДУ уже должен быть зарегистрирован для того, чтобы появилась возможность уступать права требования.

• Скачать бланк договора уступки прав требования по договору ДДУ
• Скачать образец договора уступки прав требования по договору ДДУ

Средние ставки по ипотечному кредиту в России в начале 2018 года были на уровне 10-11% годовых в рублях. Если доходов недостаточно банк может попросить предоставить в залог имущество: другую квартиру, автомобиль или дачу.

О том, как приобрести квартиру по переуступке прав, рассказывается в отдельной статье.

Переуступка ДДУ. Что такое договор цессии. РИСКИ / ОШИБКИ / НОВОВВЕДЕНИЯ 2021

Возможно, вам будет интересно: Эскроу счет – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Риски и подводные камни

При покупке квартиры на первичном рынке рисков обычно больше, чем в случае с «вторичкой». Главные из них:

• риск замороженной на неопределенный период стройки;
• исчезновение застройщика с деньгами инвесторов.

Чтобы этого не произошло нужно тщательно проверять застройщика:

1. изучить опыт строительства предыдущих проектов;
2. учредительные документы;
3. репутацию владельцев компании.

Риски при покупке квартиры:

• некачественное строительство;
• банкротство застройщика;
• двойная продажа (одна и та же квартира продается двум и более покупателям);
• изменение проектной декларации (например, увеличение метража с требованием доплатить);
• повышение стоимости квадратного метра.

Нюансы:

1. Для того чтобы избежать риска двойной продажи нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре, т.к:
   • это требование законодательства;
   • наличие электронной записи в реестре блокирует возможность продажи той же квартиры другим желающим.
2. От некачественного строительства подстраховаться сложнее. Но есть определенные требования к качеству, которые прописаны в договоре и проектной декларации. Застройщик не вправе нарушать их. Если это произошло, то составьте список не соответствия обещанного по договору и настаивайте на устранении всех недочетов в короткие сроки.
3. Бывает, что застройщик меняет проектную декларацию самовольно, ставя дольщика перед фактом. Обычно это связано с увеличение площади квартиры или, наоборот, уменьшением. Если вас заставляют оплачивать дополнительные квадратные метры, хотя это не было оговорено, то вы вправе обжаловать это в суде. По закону более чем на 5% изменение площади квартиры — запрещено, а дольщики вправе требовать расторжения договора в суде и возврата вложенных средств.
4. Оспорено может быть также повышение стоимости квадратного метра в связи с ситуацией на рынке недвижимости, падением курса и другими факторами. Старайтесь еще во время обсуждения текста ДДУ (до подписания) предусмотреть такую возможность и минимизировать свои риски. Например, можно четко прописать в договоре, что повышение стоимости не может производиться в одностороннем порядке без согласия дольщика.

Как снизить риски при покупке квартиры по ДДУ?

Заключение

Договор ДДУ – очень важный документ. Поскольку квартира еще не достроена это, по сути, единственная бумага, которая подтверждает факт внесения денег и обязательство застройщика передать построенную квартиру дольщику.

Перед подписанием договор нужно тщательно изучить на предмет «подводных камней», размытых формулировок и неточностей. После оформления его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.