Первоначальный договор покупки квартиры в ипотеку: особенности, структура, содержание. Скачать образец

Ипотечное жилье, безусловно, сейчас широко популярно, ведь без банковского займа приобрести жильё многим просто нереально.

Очень важным моментом в процессе покупки квартиры является оформление договора купли-продажи. К этому вопросу нужно отнестись очень серьезно и прежде, чем подписывать, стоит тщательно изучить документ, причем, каждый его пункт. В идеале составленную бумагу лучше всего показать юристу.

Показать содержание

• Когда заключается первоначальная сделка?
• Как составить документ?
Форма     Структура и содержание     Предмет     Гарантии     Порядок передачи жилья в собственность     Время освобождения жилплощади     Порядок расчетов     Права и обязанности     Ответственность     Срок действия     Заключительные положения     Адреса и платежные реквизиты сторон    
• Оформление кредитного соглашения с банком
• Итоги

Когда заключается первоначальная сделка?

В нем должны быть обозначены условия, на основании которых будет происходить передача самого предмета соглашения (квартиры) и стоимость сделки.

• Скачать бланк первоначального договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец первоначального договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Можно выделить два важных аргумента в пользу заключения предварительного договора:

1. Покупатель нашел нужный вариант квартиры, но не может сразу ее приобрести. Банку же потребуется время для проверки выбранного жилья – изучается и проверяется юридическая чистота, отчет специалиста, который занимался оценкой данной недвижимости и т.д.Длительность проверки сведений может составить от одной до трех недель, а за это время продавец вполне сможет найти себе другого покупателя. Вот поэтому и следует заключить такое соглашение, чтобы подобного не случилось.
2. Продавец заинтересован в заключении предварительного договора покупки и продажи в ситуации, когда сам желает продать ипотечную квартиру. Ведь для того, чтобы с жилплощади снять обременение, потребуется определенное время, а за это время «хороший» покупатель может вполне подобрать для себя другой объект.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Договор на сделку (образец)

Как составить документ?

Подобное соглашение отличается от обычного договора купли-продажи, у него есть свои особенности.

Составляется оно из двух отдельных частей договора:

• первая часть представляет собой соглашение о процедуре выдачи банком ипотечного кредита;
• во второй части содержится соглашение уже конкретно об оформлении недвижимости в собственность заемщика.

Форма

Согласно Гражданскому Кодексу договор купли-продажи должен заключаться только в письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Структура и содержание

В договоре условно выделяются 3 части:

1. Вводная часть.
2. Существенные условия.
3. Дополнительные условия.

Более подробно можно выделить разделы таким образом:

Предмет

В этом разделе обязательно должны содержаться следующие пункты:

• Подробно прописываются личные данные обеих сторон (продавца и покупателя), обязательно включая паспортные данные.
• Указывается основание, благодаря которому возникло право собственности на квартиру (наследство, дарение, договор купли-продажи и т.д.).
• Подробная характеристика (адрес, площадь, этажность, количество комнат, техническое описание и.т.д.).
• Прописываются сведения о наличии или отсутствии обременений.
• Перечисляются все граждане, которые зарегистрированы на данной жилплощади.

Гарантии

В этом разделе продавец гарантирует, что он является собственником квартиры и она ничем не обременена, не заложена, под арестом не состоит. Также продавец подтверждает, что отсутствуют какие-либо задолженности по налогам и коммунальным платежам.

Порядок передачи жилья в собственность

Право собственности у покупателя квартиры наступает с момента проведения государственной регистрации этого права в Росреестре. В процессе сделки стороны договариваются о дате освобождения жилья. Законодательством предусмотрен единственный возможный вариант передачи квартиры от продавца в собственность покупателя – при помощи акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи (с. 556 ГК РФ).

Акт обязательно должен прилагаться к договору купли-продажи, в нем обычно прописывают:

1. В каком состоянии была принята данная квартира.
2. Если жильё передается со встроенной мебелью, некоторыми другими предметами интерьера, то это необходимо отразить в документе.
3. Об отсутствий каких-либо претензий (нужно договориться обо всем до подписания акта).

Время освобождения жилплощади

В этом разделе нужно проставить дату, когда квартира передается по факту (чтобы не затянулся процесс передачи), обсуждается это заранее. Требуется около недели, чтобы продавцу освободить жилплощадь. Если на момент сделки имеются прописанные в этой квартире граждане, то указывается дата, до которой они обязаны сняться с учета.

Порядок расчетов

Здесь нужно зафиксировать следующую информацию:

• Указывается общая стоимость жилья.
• Обозначается сумма личных средств покупателя (размер первоначального взноса по кредиту).
• Информация о банке-кредиторе: адрес и полное наименование, а также номер и дата заключения кредитного договора.
• Указывается сумма денежных средств, которые получит продавец за счет выданного заемщику кредита.

Далее нужно отразить порядок взаиморасчетов. При заключении такого соглашения риски минимизированы, так как деньги можно перечислить с одного счета на другой, а можно воспользоваться банковскими ячейками – самый популярный вариант. Банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому окончательный расчет возможен, когда будет подписан договор купли-продажи или после его регистрации в Росреестре.

Вам может быть полезно: Эскроу счет — что это: простыми словами о покупке по новым правилам

Права и обязанности

В данном разделе конкретно прописывают права и обязанности обеих сторон.

Продавец обязан:

• Не дарить жилье.
• Не сдавать в аренду.
• Не обременять правами третьи лица.
• Не портить внешнее состояние и не наносить ущерб продаваемой квартире.
• В течение оговоренного срока передать квартиру покупателю в надлежащем состоянии.

Покупатель обязан:

• Оплатить полную стоимость объекта недвижимости.
• Подписать акт приема-передачи квартиры.
• По запросу банка в течение 5 рабочих дней предоставлять информацию по квартире.

Ответственность

Ответственность сторон по договору купли-продажи подробно регламентирована ст. 486, 557 ГК РФ. Все предусмотренные меры за ненадлежащее исполнение соглашения направлены на то, чтобы обязательства были исполнены. У продавца ответственность по договору гораздо выше, чем у покупателя.

Срок действия

Срок действия начинается с момента подписания документа обеими сторонами. А после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре, к покупателю переходит право собственности на недвижимость. Далее уже новый собственник берет на себя обязательства:

1. содержать квартиру в надлежащем состоянии;
2. уплачивать налоги на недвижимость, положенные по закону.

Договор действует до того момента, как будут исполнены все обязательства между обеими сторонами.

Заключительные положения

В заключительном положении нужно вставить следующие пункты:

• В случае изменения адресных данных или каких-либо еще сведений необходимо в течение трех рабочих дней проинформировать об этом другую сторону.
• Все уведомления и сообщения между сторонами должны происходить в письменной форме.

Адреса и платежные реквизиты сторон

В конце договора указываются данные и подписи сторон. Указываются ФИО, адреса, номера расчетных счетов, проставляется дата и ставятся подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Читайте также: Аванс за квартиру при покупке: образец расписки

Оформление кредитного соглашения с банком

Перед тем как подписывать договор на покупку квартиры в ипотеку, обязательно нужно внимательно прочитать, обратить внимание на самые важные пункты:

1. График погашения кредита.
2. Сумма основного размера займа.
3. Комиссионные сборы, которые необходимо оплатить за пользование займом.
4. Существует ли возможность погасить кредит досрочно.
5. В случае просрочки предусмотрены штрафы.

Также вам может быть интересно: Покупка квартиры через банковскую ячейку

Итоги

Приобретение собственной квартиры с помощью ипотечного кредитования реально для многих. Причем, плюсов здесь гораздо больше, чем минусов: сделка такая надежна, так как банк сам проверяет юридическую чистоту жилплощади. Не нужно дожидаться пока накопится необходимая сумма денег на покупку, также разработаны социальные программы кредитования, есть возможность погасить часть займа материнским капиталом.