Покупка квартиры с обременением по ипотеке: как избежать возможных рисков?

Если нет средств для оплаты квартиры, россиянам приходится откладывать улучшение своих жилищных условий или брать кредит в банке.

В последние годы рынок ипотечного кредитования существенно вырос, банки предлагают лояльные требования, снижают процентные ставки и выдают деньги под минимальный первоначальный взнос. Вместе с количеством активных кредитов увеличилось и число предложений о продаже ипотечных квартир.

Такие предложения часто оказываются привлекательными по цене, но, вместе с тем, рискованными из-за дополнительного обременения.

Показать содержание

• Плюсы и минусы ипотечного жилья для покупателя
Сниженная стоимость     Юридические проверки банком перед оформлением залога    
• Что надо знать о возможных причинах срыва сделки?
Нет согласия от банка     Другие собственники против продажи     Нет разрешения от ООиП     Недвижимость находится под залогом     Жил.площадь в собственности менее 3-х лет     Дееспособность продавца     Есть прописанные люди    
• Как обеспечить безопасность сделки?

Плюсы и минусы ипотечного жилья для покупателя

Квартира которая находится в обременении у банка, оформленное договором ипотеки – не окончательный приговор для покупателя, жилье реально реализовать и сделать это выгодно.

Если получатель ипотеки не может или не хочет платить ее дальше, он вправе продать недвижимость.

Несмотря на некоторые сложности в оформлении, такие сделки встречаются довольно часто и имеют свои достоинства, с них и начнем.

Сниженная стоимость

Первое и самое главное преимущество заключается в стоимости такой недвижимости. Рынок диктует свои условия для квартир, оформление которых в собственность покупателя может быть усложненным или связанным с рисками.

Ипотечная квартира входит в этот перечень – покупатель сталкивается с необходимостью взаимодействовать не только с продавцом, но с банком, он соглашается выкупить недвижимость, которая находится в залоге, а покупатель берет на себя обязанность компенсировать неудобства привлекательной ценой.

Юридические проверки банком перед оформлением залога

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рисками по юридической чистоте, ответственный покупатель должен перепроверить нет ли физических лиц с правом собственности на недвижимость, дееспособен ли продавец, уточнить взятие нотариально заверенного разрешения на продажу у супруга/супруги продавца и разрешения от органов опеки и попечительства, если среди собственников числится несовершеннолетний ребенок.

Процедура долгая, а иногда и крайне утомительная. Однако, если квартира была куплена в ипотеку ранее, банк уже провел необходимую проверку и риски такой покупки значительно снижаются.

Среди недостатков выделяют следующие особенности сделки:

• Сложное оформление недвижимости.
• Наличие обременения.
• Дополнительные обязательства перед банком.

Купить квартиру у продавца по стандартной схеме не получится, сам продавец связан правовыми отношениями с банком.

Что надо знать о возможных причинах срыва сделки?

Прежде чем принимать решение о такой покупке, необходимо оценить основные риски и предпринять меры, чтобы их минимизировать. Мы свели в одном материале наиболее распространенные ситуации, которые могут привести к неприятностям.

Нет согласия от банка

С самого начала в переговоры должны включаться три стороны – покупатель, продавец и банк.

Банки более-менее охотно идут на продажу квартир в ипотеке, с одной стороны они теряют часть прибыли в связи с досрочной выплатой ипотеки новым покупателем, с другой, избавляются от долгового бремени, которое могло возникнуть в связи с неплатежеспособностью держателя ипотеки.

Однако согласование с банком – момент обязательный. Без него сделка будет признана недействительной, а покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Советуем придерживаться правила трехсторонних переговоров всегда, если речь идет об ипотеке.

Другие собственники против продажи

В России законодательством предусмотрены случаи совместной собственности, они применяются и для ипотечных ранее приобретенных квартир. Стоит проверить, не оформлена ли квартира в долевую собственность.

Владелец вправе во время регистрации прав в Росреестре выбрать долевую форму собственности. В этом случае у каждого собственника будет своя доля. Уточнить, кто имеет право собственности стоит на первоначальном этапе, поскольку переговоры придется вести со всеми владельцами.

Кроме этого, будет действовать правило приоритетной покупки согласно ст. 250 ГК РФ – если любой из дольщиков изъявит желание приобрести чью-то долю, покупатель вступить в борьбу за покупку недвижимости не сможет.

Сложнее проверить, не возникло ли совместное право собственности – оно в документах никак не отражается, однако связано с официально зарегистрированным браком.

Банк может за этим не уследить, а покупатель затем оказаться в неприятной ситуации – если супруг/супруга потребует признать сделку недействительной, суд ее аннулирует.

Читайте также: Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Нет разрешения от ООиП

Свои особенности есть и у квартир, где в собственниках числится несовершеннолетний ребенок. Считается, что права такого гражданина могут быть нарушены взрослыми.

Чтобы это не произошло для отчуждения имущества ребенка необходимо взять разрешение у органа опеки и попечительства. Процедура отнюдь не формальная, если в ходе исследования ООиП выяснит, что новой жилой площади для несовершенного нет или переселение приведет к ухудшению условий проживания – то санкцию такая сделка просто не получит.

Поскольку документ является обязательным, право собственности не перейдет к покупателю.

Недвижимость находится под залогом

Потенциальный покупатель должен помнить, что квартира в ипотеке находится в собственности банка до момента выплаты всех взятых по кредиту средств.

Поэтому ни в коем случае не следует соглашаться вести переговоры исключительно с хозяином жилья.

Несмотря на то что он имеет правоустанавливающий документ, сама квартира находится в залоге у банка.

Например, они заинтересованы в том, чтобы полученных денег держателю ипотеки хватило на покрытие всех текущих обязательств перед финансовой организацией. И, конечно, отдельно стоит выяснить, как будет происходит процедура снятия обременения с недвижимости.

Если ситуация у держателя ипотеки такова, что платить по кредиту он точно не сможет, а других претендентов на недвижимость нет, банк может пойти на уступки и снять обременение до момента смены права собственности.

В таком случае финансовая компания максимально застрахует себя, предложит безотзывной аккредитив или другой инструмент.

Проще и быстрее заключаются договоренности со снятием обременения после регистрации нового права собственности в Росреестре. Такая схема является стандартной для банка – передача средств осуществляется с использованием банковской ячейки или с оформлением аккредитива.

Жил.площадь в собственности менее 3-х лет

Квартира, которая пробыла в собственности менее трех лет (или менее пяти, если была приобретена после 2015 года) облагается НДФЛ при продаже.

И до недавнего времени существовал следующий риск – указание заниженной стоимости в договоре для снижения суммы налогов.

Таким образом официально продавец получал от покупателя сумму меньше реальной и у покупателя в случае непредсказуемых ситуация появлялось право вернуть себе только эту «официальную сумму».

Новые поправки в закон были призваны уменьшить количество сокрытий доходов. Не стоит соглашаться на указание меньшей суммы в ДКП под предлогом нормы Налогового кодекса о трехлетнем «стаже собственности», ведь имеет значение и кадастровая цена жилья.

Еще один риск связан с не вышедшим исковым сроком давности. В статье 196 ГК Российской Федерации сказано, что он равняется трем годам для стандартных сделок с недвижимостью.

Это означает, что теоретически остается вероятность судебной тяжбы с собственником, интересы которого были нарушены. Необходимо тщательно проверять юридическую чистоту такой квартиры.

Дееспособность продавца

Даже если сделка совершается при посредничестве банка, финансовая организация не требует предоставлять справку о дееспособности, она не входит в обязательный пакет документов. Хотя справка также делает процесс передачи права собственности более безопасным.

Если продавца, даже задним числом, признают недееспособным или частично недееспособным, все договоренности, подписанные им в таком состоянии аннулируются. Поэтому советуем вместе с собственником сходить за этим документом.

Есть прописанные люди

ДКП с ипотечной квартирой – это все еще стандартный ДКП, а значит продавец должен позаботиться о том, чтобы из квартиры были выписаны все зарегистрированные лица до момента передачи права собственности.

Кроме этого, желательно перепроверить, нет ли среди тех, кто пользуется жилплощадью, особенных категорий граждан с пожизненным правом проживать в квартире?

К таким категориям относятся люди, отказавшиеся от приватизации, с завещательным отказом, получатели ренты, проживающие на основе договора найма или безвозмездного пользования. Их не получится выписать даже в судебном порядке.

Читайте также: Ипотека на землю или на дачу – как получить ее с низким процентом

Как обеспечить безопасность сделки?

Чтобы провести сделку безопасно, стоит перепроверить отсутствие основных рисков. Банк исследовал юридическую чистоту квартиры, однако с тех пор могло измениться многое – будьте внимательны.

Помните:

1. Трехсторонние переговоры с банком.
2. Учет всех собственников.
3. Проверка права продавца осуществлять сделку.
4. Прописанные лица могут иметь пожизненное права пользования имуществом.
5. Брак и несовершеннолетний собственник требуют дополнительных документов.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, связана со стандартными для сделок с недвижимостью рисками. Покупателю стоит соглашаться на переговоры только с участием банка, ведь именно финансовая организация является собственником недвижимости в залоге.

Перепроверки требуют и другие аспекты так называемой юридической чистоты, не полагайтесь на слова, требуйте документы, справки и выписки. Не торопитесь, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных ситуаций и судебных тяжб.