Какой порядок при покупке квартиры в новостройке по ипотеке: пошаговая инструкция

Практически все финансовые компании в Российской Федерации предлагают ипотечные кредиты на квартиры в новостройках. Такой вариант станет отличной возможностью получить квартиру уже сегодня для россиян, не располагающих полной суммой.

В материале мы поговорим обо всех особенностях сделки, расскажем почему так важно проверять застройщика и составим эффективную инструкцию по приобретению жилья в новостройке, а также каков порядок предусматривает эта сделка.

Показать содержание

• Особенности сотрудничества с банком
• Когда лучше покупать: в строящемся или законченном доме?
• Требования банков к участникам сделки
• С чего начать: порядок действий
• На что обратить внимание?
• Как оформить кредит на приобретение собственности: пошаговая инструкция
Куда обращаться?     Как происходит рассмотрение заявки?     Какие документы понадобятся?     Как составить ипотечный договор?     Регистрация сделки по переуступке прав от застройщика к заемщику    
• Стоимость
• Сроки

Особенности сотрудничества с банком

Иногда банки сотрудничают с застройщиками и предлагают потенциальному заемщику конкретные предложения, иногда – дают возможность самостоятельно определиться с проектом. В любом случае, подбору жилья стоит уделить много внимания и удостовериться, является ли строительное предприятие аккредитованным.

Взять ипотеку на квартиру, находящуюся на этапе проектного утверждения не получится. У всех банков есть определенный минимум готовности дома, по достижению которого они начинают рассматривать возможность сотрудничества с застройщиком. Такой минимум в зависимости от банка колеблется от 60 до 70%.

Перед утверждением заявки кредитор проверяет и сам проект – прошел ли он государственную комиссию и договаривается с заемщиком об обеспечении сделки, например, оформлении некого имущества в залог.

Когда лучше покупать: в строящемся или законченном доме?

Основной мотивацией граждан, взявших ипотеку, можно назвать желание получить недвижимость сразу, выплачивая ее стоимость на протяжении нескольких лет. Однако в случае с новостройкой – с момента заключения ипотечного договора до момента заселения и новоселья, как правило, проходит значительно больше времени, чем при покупке жилья на вторичном рынке.

Банки активно предлагают гражданам квадратные метры уже на этапе строительства, к моменту завершения строительных работ львиная доля квартир реализована.

В этом есть свой плюс – застройщики продают квартиры на более лояльных условиях, вкладывая в стоимость то, что хозяевам придется какое-то время ждать. Чем ближе финальная стадия сдачи дома, тем выше становятся цены на недвижимость в нем. Еще один момент – степень развитости инфраструктуры, часто новостройки возводятся в необустроенных районах на окраине города.

Строительная компания обещает, что через пару лет тут будет все – но по факту дом строится в малопригодных для жизни условиях (и это тоже влияет на стоимость).

Риэлторы, работающие с недвижимостью в новостройках, утверждают, что наиболее оптимальной сделкой считается покупка в ипотеку готовой на 70% квартиры. Такая недвижимость уже построена, но не готова к эксплуатации. Застройщик занимается отделочными работами и выходит на финишную прямую. Семидесяти процентная готовность снижает риск того, что строительство будет заморожено. Финансовые организации также более охотно идут на заключение таких сделок.

Цена на квартиру в этот момент будет уже выше, но, вместе с ней, будущий владелец получит уверенность, что его жилье все-таки сдадут в эксплуатацию. Ценовой пик, как правило, наблюдается в момент 90-95% готовности недвижимости в новостройке.

Читайте также: Ипотека на землю или на дачу – как получить ее с низким процентом

Требования банков к участникам сделки

Поэтому банки со всей серьезностью относятся к ипотеке и предъявляют к потенциальным заемщикам массу требований. Узнать все нюансы оформления кредита вы сможете только в отделении кредитной организации, но мы предлагаем ознакомиться с общими правилами, действующими в РФ.

1. Требования к застройщику. В предыдущих разделах мы уже говорили, что политика банков в отношении партнеров – строительных компаний сильно отличается. Одни финансовые фирмы остаются открытыми к заемщикам, приходящим со своими вариантами, другие же предпочитают сотрудничать со своими, проверенными предприятиями.Гражданину в любом случае придется согласится на условия банка. Чаще всего ипотечные договоры заключаются в отношении недвижимости, готовой на 2/3. Почему банк хочет перестраховаться? Дело в том, что заморозка строительства может повлечь за собой отказ россиянина от ипотечного кредитования через суд.
2. Существенный залог. Ипотечное кредитование с участием застройщиков предусматривает внесение существенной выплаты уже в процессе оформления кредита, заемщику предлагается выплатить первый взнос или оформить имущество под залог при покупке квартиры. Принимается недвижимость и машины.
3. Требования к заемщику. Поскольку ипотечный кредит оформляется не на один год, банк ограничивает заявителя в возрасте – взять кредит получится у людей не старше 65-72 лет. Работают финансовые организации с гражданами Российской Федерации, официально трудоустроенными и с пропиской в регионе, в котором он обратился за оформлением ипотечного кредитования.

С чего начать: порядок действий

Проверка банком – хорошо, но заемщику желательно подстраховать себя самостоятельно. Чтобы сделка состоялась и недвижимость была получена своевременно, желательно лично удостовериться в том, что застройщик работает честно, имеет хорошую репутацию и не является мошенником. Мы расскажем, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита.

Среди застройщиков, к сожалению, встречаются и недобросовестные. Они занимаются мошенничеством, собирают деньги с инвесторов и покупателей жилья, даже не собираясь реализовывать проект. В некоторых случаях строительство может быть свернуто даже на полпути.

Одним словом, рисков много! И проверку советуем начать с серфинга в интернете. Зайдите на сайт компании-застройщика и оцените количество размещенной там информации.

Реализовывала ли уже фирма проекты? Насколько успешно? Размещена ли лицензия на строительные работы? Получила ли компания разрешение от администрации на продажу квадратных метров? А, может быть, у дома уже есть собственник?

Если из источников в интернете почерпнуть ответы вы не смогли, обращайтесь напрямую к представителям застройщика и требуйте продемонстрировать бумаги, подтверждающие, что строительство является законным, а объекты готовы к продаже. Целесообразно обратиться к юристам, если покупатель нуждается в помощи.

Помните, что «юридическая чистота» – термин, применяющийся не только для «вторички», он актуален и для недвижимости, сдающейся первый раз.

На что обратить внимание?

Юридическая практика свидетельствует о том, что часто проблемы с новостройками возникают даже не с затягиванием или заморозкой их строительства, а в момент передачи на баланс управляющей организацией. Пока новостройка только в процессе – к ней никто не предъявляет особых требований.

Ситуация кардинально меняется в момент передачи здания на баланс и получения разрешений на реализацию недвижимости. Поскольку квартиры застройщики начинают продавать до завершения работ, то и разрешения должны получить в это же время.

Первым делом, проверяйте наличие у дома управляющей компании, требуйте документы о том, что квартира передана на ее баланс (должны быть бумаги о процедуре передачи недвижимости). По итогам данного процесса составляется акт приемки – в нем указано наличие либо отсутствие каких-то проблем.

Кроме того, убедитесь, что все необходимые коммуникации уже подведены к дому – запущена ли система отопления, подписаны ли договоры с коммунальными службами. Застройщик обязан позаботиться об этом до момента реализации.

И последнее, не забудьте воспользоваться вашими льготами, если они есть. Государство готово субсидировать покупку недвижимости во многих случаях, возможно, вы подходите под одну из таких программ. Если льготы есть – сначала о них стоит оповестить банк, где вы берете ипотеку, а потом проинформировать об этом застройщика недвижимости.

Как оформить кредит на приобретение собственности: пошаговая инструкция

Рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией по оформлению недвижимости в ипотеку. Следуйте пунктам плана – и взятие ипотеки на приобретение собственности не принесет много хлопот.

Куда обращаться?

У потенциального заемщика есть два варианта – либо обратиться сначала в банк и там посмотреть варианты партнеров в сфере недвижимости, либо выбрать в первую очередь застройщика и потом посетить отделение кредитной организации. Чаще всего заемщики пользуются возможностью подобрать жилье самостоятельно. А рассчитать условия ипотеки, зная стоимость будущего жилья и процентную ставку, предложенную банком, можно воспользовавшись онлайн-калькулятором.

Первым шагом станет выбор застройщика. Отдавайте предпочтение компаниям, которым вы можете доверять, с завершенными проектами, полной документацией и готовым на 70% домом с квартирой.

С застройщиком подписывается соглашение на бронирование квартиры, понравившейся вам. Договор необходим прежде всего потенциальному покупателю, в нем будут содержаться характеристики недвижимости, условия купли-продажи, а также размер первоначального взноса.

• Скачать бланк договора бронирования квартиры в новостройке
• Скачать образец договора бронирования квартиры в новостройке

Как происходит рассмотрение заявки?

На первом этапе от заемщика потребуется стандартный перечень документов – документы, подтверждающие его личность, наличие работы, платежеспособность и договор с застройщиком, указанный в предыдущем абзаце. Заявка рассматривается на общих основаниях – банк может ее сразу же утвердить, запросить дополнительные документы или отклонить.

Будем исходить из того, что финансовой организации предложение покажется привлекательным, в этом случае представитель банка пригласит вас для подписания ипотечного договора в офис.

Какие документы понадобятся?

В данном случае сторонами сделки являются сразу три лица – юридическое лицо в виде банка, застройщик и покупатель недвижимости в кредит. Так что и документов для покупки квартиры требуется больше обычного – покупка на первичном рынке, да еще и в кредит отличается от стандартной договоренности покупателя и продавца на вторичном рынке недвижимости. От владельца дома банку понадобятся такие документы:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
2. Разрешение на строительство многоэтажного здания.
3. Акт распределения квартир.
4. Инвестиционный контракт застройщика.

Для заключения сделки понадобятся не оригиналы, а копии вышеуказанных бумаг. Отметим, что иногда финансовые организации предъявляют в качестве обязательного меньший перечень, но ради собственного спокойствия советуем попросить у застройщика все документы.

Свой пакет бумаг подает в банк и заемщик, он будет таким:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Копия трудовой книжки.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
4. Согласие супруга, если есть, на приобретение недвижимости.
5. Копии налоговых деклараций.
6. Соглашение заемщика с застройщиком.
7. Решение застройщика о начале реализации квартир.

Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется по образцу, которым пользуется конкретная кредитная организация. По большому счету, заемщик только вписывает свои данные и ставит под документом подпись. Следуйте инструкциям кредитного менеджера, внимательно впишите свои паспортные данные печатным шрифтом.

Не подписывайте договор, не ознакомившись с ним полностью, не бойтесь задавать вопросы и просить вам разъяснить отдельные положения. Договоры в банках составляют опытные юристы, они не стремятся к тому, чтобы заемщику все было понятно. Однако именно для возможных объяснений с покупателем во время оформления всех документов и находится представитель банковской фирмы.

• Скачать бланк договора ипотеки
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Регистрация сделки по переуступке прав от застройщика к заемщику

С момента подписания документов в силу вступает ипотечный договор – это означает, что у заемщика появляются обязательства перед банком, а у застройщика – перед заемщиком. Недвижимость переходит в собственность покупателя, несмотря на то, что жить он пока в помещении не может. Такую сделку необходимо на общих основаниях регистрировать в Росреестре. Точнее, регистрируется не сама сделка, а переуступка прав собственности от застройщика к заемщику.

Читайте также: Что такое уступка права аренды земельного участка?

Стоимость

Сам процесс покупки в ипотеку сопряжен со значительными растратами. Новый владелец берет на себя обязанности по оформлению всех документов на недвижимость – кадастрового паспорта, паспорта БТИ. Точную стоимость мы сказать не можем, она варьируется в зависимости от региона, города и управляющей организации.

Некоторые управляющие организации обязуют новых жильцов вносить деньги для накопления начального бюджета компании.

Регистрация прав собственности подразумевает оплату государственной пошлиной за внесение в реестр нового имущественного права. Зато налоговые отчисления лежат на продавце, покупатель от них освобождается. В пользу государства продавец передает 13% от стоимости недвижимости.

Большая часть кредитных организаций не берет комиссию за оформление кредита, поскольку он оформляется в их интересах, однако может потребоваться оформление страховки – на залоговое имущество или покупаемые квадратные метры.

Сроки

Сроки оформления самой процедуры напрямую зависят от степени готовности новостройки. Если на момент заключения договора она уже сдана в эксплуатацию, банк перечисляет на счет застройщика сумму в течение тридцати дней. Если нет – на протяжении всех этапов строительства будет действовать заключенный договор бронирования. Сама же ипотека остается действительной вплоть до момента выплаты последнего взноса по кредиту.

Теперь вы знаете обо всех этапах покупки квартиры в новостройке. Она имеет свои особенности – недостатки и достоинства. Многих потенциальных покупателей останавливает ожидание готовности дома и сдачи его в эксплуатацию. Чтобы избежать проблем с заморозкой строительства, советуем выбирать застройщиков с отменной репутацией, а проект – готовый на 70%.

Преимуществ сделки с застройщиком сразу несколько – во-первых, более низкая стоимость недвижимости, во-вторых, юридическая чистота квартиры, в которой никто до этого не жил и не был зарегистрирован. Первым делом подбирайте застройщика и только потом обращайтесь в банк.

Заключается договор со строительной компанией на бронирование, и документ по ипотеке с финансовой организацией. Уделяйте внимание проверке всех документов, читайте договора и проверяйте все аспекты деятельности застройщика – в этом случае, мы уверены, сделка состоится оперативно и будет успешной.