Покупка квартиры в ипотеку с соглашением о задатке или договором аванса: плюсы и минусы подобных сделок

Довольно часто продавцы настаивают на авансовой выплате или передаче задатка до момента заключения договора о продаже недвижимости, чтобы иметь дополнительные гарантии. Процесс, как правило, растягивается на несколько месяцев – переговоры, сбор документов для проверки юридической чистоты, организация передачи денег безналичным путем. В таких условиях владелец недвижимости хочет получить доказательство серьезности намерений покупателя.

Об особенностях аванса и задатка, их различиях и правильном оформлении документации по предварительным выплатам вы прочитаете в нашем материале.

Показать содержание

Виды и различия предоплат
Задаток     Аванс
Составление соглашения
Содержание документа
Реализация сделки поэтапно
Подписание договора     Получение расписки     Передача денег
Последствия прекращения и неисполнения обязательств

Отличия договоров

Стоит ли использовать аванс?

Содержание

Виды и различия предоплат
Задаток
Аванс
Составление соглашения
Содержание документа
Реализация сделки поэтапно
Подписание договора
Получение расписки
Передача денег
Последствия прекращения и неисполнения обязательств
Отличия договоров
Стоит ли использовать аванс?

Виды и различия предоплат

Сделки с недвижимостью часто предусматривают небольшой денежный залог в адрес продавца, таким образом покупатель подтверждает серьезность своих намерений.

Между физическими лицами расчет на вторичном рынке жилья обычно происходит наличным путем, девелоперы предпочитают безналичный расчет или предлагают внести деньги в кассу организации.

Покупка квартиры в ипотеку может предусматривать предоплату, о ней покупатель договаривается напрямую с продавцом. Законодательство предлагает два варианта формы платежа:

аванс;
задаток.

Между ними есть принципиальные различия и покупатель должен знать, какие юридические обязательства накладывает или не накладывает на него платеж.

Задаток

Под задатком понимается форма предоплаты за квартиру. Это страховка для продавца, ведь если сделка в будущем сорвется по вине покупателя, деньги, переданные ранее, останутся у текущего владельца недвижимости. Если же сделка сорвется по вине продавца, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере. Он является реальным обеспечением обязательств и рычагом для обеих сторон. Финансовую ответственность и убытки понесет сторона, виновная в срыве.

Именно финансовая ответственность останавливает многих участников от выбора задатка в качестве предоплаты. Это регламентированное законом понятие, его суть прописана в гражданском кодексе, статьях 380 и 381, а сам задаток оформляется отдельным соглашением.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Аванс

Аванс отличается от задатка тем, что в ГК РФ официально лишь упоминается. Считается, что предоплата, внесенная в иной кроме задатка форме и будет авансом.

У платежа в виде задатка нет обеспечительной функции, утвержденной на законодательном уровне.

На практике аванс возвращается обратно покупателю вне зависимости от виновной в срыве договоренности стороны. Если каждый участник готов предоставить гарантии, но не желает иметь дела с юридическими последствиями, более желательным вариантом будет аванс.

Аванс при покупке квартиры в ипотеку выражается в денежных единицах. Залогом же является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Договор на сделку (образец)

На практике, в договоре об авансе можно прописать определенные штрафные санкции, приблизив его к задатку. Например, покупатель, не обоснованно отказавшийся от покупки, не получает аванс обратно, а продавец, сорвавший сделку, возвращает покупателю аванс с определенным штрафным процентом. Могут быть другие варианты – по личной договоренности.

Скачать бланк и образец соглашения об авансе при покупке квартиры в ипотеку

Аванс и задаток при покупке квартиры: нюансы и риски

Составление соглашения

Стороны, пришедшие к соглашению относительно передачи задатка, должны составить его правильно. Это обязательное условие, обеспечивающее порядок сделки и гарантии.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ предусматривает только письменную форму соглашения о задатке – независимо от суммы, передаваемой продавцу.

Соглашение задатка является гарантией того, что стороны подпишут основной договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном. Поэтому продавец и покупатель должны согласовать сразу два документа. Сам по себе договор задатка не создает юридические обязательства, если дополнительно не подписан предварительный ДКП о намерениях.

Содержание документа

К договору о задатке в России предъявляются классические требования, позволяющие идентифицировать как предмет договора, так и стороны, заключающие его.

Стандартное содержание документа включает в себя следующие информационные пункты:

ФИО, адрес прописки, паспортная информация продавца и покупателя.
Четкое описание объекта недвижимости, включая его адрес, кадастровый номер.
Величина задатка (можно вписать ее в виде % от стоимости квартиры, но в обязательном порядке уточнить сумму – указать в числовом и буквенном виде).
Срок, за который стороны обязуются выполнить договор.
Дата и место подписания.

Законодательство не регламентирует сумму задатка, она определяется сторонами самостоятельно. Часто составляет около 2% от суммы, но иногда может достигать и 10% от стоимости квартиры.

Не в каждом случае продавец и покупатель договариваются о задатке в форме % от суммы, существует он и в виде круглой суммы. Прямая зависимость размера предоплаты и, как следствие, финансовой гарантии прослеживается от серьезности намерений двух сторон.

ОПАСНОСТЬ ЗАДАТКА И АВАНСА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ Записки агента

Реализация сделки поэтапно

Подписание договора

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Договору купли-продажи сделки может предшествовать предварительный договор.

Первым делом стороны должны подписать предварительный ДКП и договор о задатке, который наложит на стороны финансовые обязательства и гарантии по выполнению сделки.

Напоминаем, что общая схема купли продажи квартиры выглядит следующим образом

Согласовывая ипотечный кредит, клиент должен сразу обезопасить себя в финансовом плане и быть на сто процентов уверенным в том, что выбранная сделка будет совершена по всем правилам.

Заверять предварительный договор нотариально необязательно. После составления документа, продавец и покупатель ставят подписи с расшифровкой (имя и отчество указывается инициалами, фамилия – полностью).

Получение расписки

Форма расписки должна быть письменной, в остальном законодательство не регулирует ее составление. Однако это юридически грамотный документ – в интересах обеих сторон.

В расписке необходимо указать следующие обязательные пункты:

Паспортные данные обеих сторон.
Дата оформления расписки.
Сумма полученная от покупателя.
Дата заключения основного договора.
Подпись лица, получившего деньги.

Передача денег

Задаток передается по каналам, используемым для передачи денег по договору купли-продажи. Можно воспользоваться наличным способом и отдать средства продавцу из рук в руки.

Тем, кто хочет перестраховаться, подойдет аренда банковской ячейки. В случае с задатком возможна передача денег как по факту, так и после регистрации сделки с использованием банковских услуг. Однако отказываться от составления расписки – дополнительного документа, подтверждающего, что деньги были переданы – не следует в любом случае, она повышает безопасность сделки.

Аванс или задаток?// Что и когда передавать.

Последствия прекращения и неисполнения обязательств

Если до момента выполнения обязательств, стороны прекратили их, например, подписали соглашение о ликвидации утвержденного предварительного ДКП, то задаток в полном объеме возвращается покупателю – ни одна сторона не несет убытки.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает санкции:

Покупатель, отказавшийся от сделки, теряет возможность вернуть задаток.
Продавец, отказавшийся от сделки, платит покупателю двойную сумму задатка.

В некоторых случаях в судебном порядке можно уменьшить сумму компенсации, если она оказалась несоизмеримой с полученными пострадавшей стороной убытками.

Отличия договоров

Соглашение об авансе включает в себя стандартный перечень положений, позволяющий понять и при необходимости идентифицировать, кто и по какому поводу подписал документ.

Указывать, что речь идет об авансе необязательно, можно ограничиться формулировкой «предоплата». Поскольку в ГК РФ любая предоплата, не названная задатком, будет считаться авансом.

Еще одно отличие авансового договора на покупку квартиры от соглашения о задатке заключается в необязательном указании в документе способов и условий для возвращения или не возвращения денег. Способы оплаты прописываются в предварительном ДКП с формулировкой о предоплате.

Как уже было сказано выше, в России условия предоставления аванса отдаются на откуп сторонам соглашения, они, по желанию, могут прописать для аванса аналогичную задатку финансовую ответственность или полностью избавить себя от нее.

Стоит ли использовать аванс?

К сожалению, на практике, вопрос об использовании аванса при покупке квартиры покупателю не адресуется, решение принимает продавец, а покупателю остается согласиться или не согласиться на указанное условие.

Банк требует документы на жилье для проверки юридической чистоты недвижимости. А продавец решает удостовериться в серьезности намерений при помощи аванса – вдруг он потратит неделю на сбор справок, а покупатель просто откажется?

В этом случае покупатель должен настаивать на авансе, не несущем юридических последствий. Ведь даже после утверждения кредита в банке, остается вероятность, что сделка будет запрещена из-за найденных в документах странностях, отсутствующего разрешения супруга/супруги продавца, отсутствия справки от органа опеки и попечительства (нужна для сделок с владельцами – несовершеннолетними детьми) и так далее.

Аванс при покупке квартиры (образец расписки) является особенной гарантийной формой, определяющей серьезность намерений покупателя.

Теперь вы знаете, что собой представляет задаток, какие особенности существуют у аванса и в каких ситуациях они используются. Важно помнить, что только задаток по умолчанию налагает на стороны обязательства по выполнению договора, аванс, в свою очередь, выступает в качестве предоплаты, которая чаще всего возвращается покупателю, если сделка была разорвана.

Продавец и покупатель, решив использовать один из вышеназванных инструментов, должны подписать специальное соглашение и, по факту передачи денег, расписку в получении средств. У покупателя есть право в судебном порядке уменьшить сумму невозвратного задатка.

Полезное видео: Чем задаток и аванс при покупке квартиры в ипотеку отличаются друг от друга