Как правильно заключить договор купли-продажи доли в квартире? Бланк и образец документа, нюансы процедуры

Автор Юрист по жилищному праву Полина Ефремова На чтение 8 мин Просмотров 98 Опубликовано 27.02.2021

Обычно предметом сделки по купле-продаже является жилой объект целиком. Однако нередко бывают ситуации, когда приобрести надо не квартиру, а лишь долю в ней. Такой договор имеет свои особенности – и потому рассмотрим, что собой представляет сделка, как её правильно оформить, и чего следует опасаться, приобретая или продавая долю в квартире.

Показать содержание

Что предшествует заключению соглашения по реализации части недвижимости?

Как правильно его составить?
Как оформить? Каково содержание?
Основные условия

Нотариальное удостоверение

Регистрация в Росреестре

Сложности при оформлении

Заключение

Содержание

Что предшествует заключению соглашения по реализации части недвижимости?
Как правильно его составить?
Как оформить?
Каково содержание?
Основные условия
Нотариальное удостоверение
Регистрация в Росреестре
Сложности при оформлении
Заключение

Что предшествует заключению соглашения по реализации части недвижимости?

Прежде чем заключить договор купли-продажи относительно доли на квартиру, продавец должен выполнить условия, предусмотренные законом. Ст. 250 ГК РФ гласит, что, желая продать свою долю, её владелец сначала должен оповестить остальных сособственников квартиры.

При этом оповещение должно быть обязательно письменным. В целом порядок действий, предшествующих заключению договора купли-продажи доли, выглядит так:

Продавец уведомляет всех остальных владельцев долей о том, что желает её продать постороннему лицу. Для продажи тому, кто уже владеет долей в квартире, оповещение остальных не требуется.
Письменное уведомление направляется по почте заказным письмом либо вручается непосредственно адресату под роспись. Уведомление должно содержать основные условия сделки, в частности цену договора.
Уведомив, продавец должен подождать письменного же отказа от покупки на предложенных условиях либо же истечения установленного ч. 2 ст. 250 ГК РФ срока. Он равен месяцу.
Если в течение месяца никто из сособственников не пожелал купить долю на предложенных условиях либо ото всех до истечения этого срока поступил отказ, продавец вправе обращаться к покупателю и уже с ним заключать договор купли-продажи на долю в квартире.

В том случае если приведённый порядок не был соблюдён, любой из других сособственников вправе в течение трёх месяцев обращаться в суд и требовать, чтобы произошла принудительная замена лица в договоре. В этом случае на истца переводятся все права и обязанности покупателя. Если же по договору же был передан аванс, он должен быть возвращен как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Важно! Если один из сособственников вместо отказа от покупки предложил купить долю, но на других условиях – это не будет считаться основанием для заключения договора. Это лишь оферта, на которую продавец вправе не отвечать акцептом.

С формальной точки зрения здесь будет отказ, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, однако для верности лучше считать, что ответа получено не было, и заключать договор с посторонним покупателем только через месяц.

Как правильно его составить?

Как оформить?

Закон содержит единственное требование к такому документу – любая сделка, касающаяся распоряжением недвижимостью или долей в праве на него, должна быть совершена в письменной форме. В остальном же стороны вольны формулировать условия договора так, как сочтут нужным.

Государственная регистрация для самого договора купли-продажи доли не требуется – регистрируется в порядке, установленном ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость», лишь сам переход права. Однако это всё равно означает, что передавать копию договора в Росреестр покупателю придётся, поэтому составлять этот документ надо минимум в трёх экземплярах.

Каково содержание?

Содержание договора купли-продажи доли в квартире должно включать в себя:

Указание на стороны. Для физических лиц это должно быть имя, для организаций – наименование и регистрационные данные (ОГРН, ИНН).
Предмет договора (какая именно доля и на какую конкретно квартиру переходит от одной стороны к другой).
Обязанности продавца (как минимум – передать долю).
Обязанности покупателя (как минимум – оплатить покупку).
Ответственность сторон за нарушение своих обязанностей.
Иные условия, которые стороны сочли необходимым включить в договор. В частности, условие о количестве экземпляров, в которых подписан документ, будут именно в этом разделе.

Ответственность не является обязательным пунктом, но если стороны её не описали в договоре, тогда будут применяться только те нормы и правила, которые установлены гражданским законодательством.

Справка. Отдельной, но существенной частью договора купли-продажи недвижимости является передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). Без него обязанности продавца и покупателя не считаются исполненными.

И хотя в статье ничего не сказано про продажу доли, рекомендуется этот акт составлять и прикладывать к пакету документов при государственной регистрации.

Основные условия

Поскольку речь зашла об обязательных и необязательных условиях, следует указать, какие из условий договора являются существенными, без которых он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). К их числу относятся:

Предмет договора – нельзя его заключать, не указав, что именно передаётся в порядке купли-продажи. Применительно к доли требуется указать не только полный адрес квартиры (а желательно – ещё и её кадастровый номер), но точный размер доли, передаваемой от продавца к покупателю.Крайне желательно также указать, на основании чего эта доля принадлежит продавцу, однако и без такого указания договор будет считаться заключенным, а условия по нему – согласованными.
Цена. По общему правилу если в договоре не указана цена, она определяется исходя из сложившихся на рынке расценок на аналогичный товар (ч. 3 ст. 424 ГК РФ).Однако ст. 555 ГК РФ прямо указывает, что в отношении недвижимости этот принцип не действует.

Нотариальное удостоверение

Договор купли-продажи доли квартиры относится к числу тех, для которых законом предусмотрено обязательное нотариальное заверение. Это требование введено с момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ст. 42 этого закона как раз требует, чтобы подаваемый на регистрацию договор был нотариально заверен.

Важно! Поскольку договор всё равно заверяется у нотариуса, то и отказы сособственников от преимущественного права покупки лучше тоже заверять у него.

Согласно ст. ст. 15 и 45 Основ законодательства о нотариате, нотариус может запросить у отказавшегося лица подтверждение того, действительно ли оно отказывается от покупки. Регистрационные действия до получения ответа производиться не будут, и это затянет процедуру.

Регистрация в Росреестре

Сам по себе договор обязательной государственной регистрации не подлежит, однако переходящее по нему право долевой собственности уже должно быть зарегистрировано.

Для регистрации необходимо обратиться в местное отделение регистрирующего органа – Росреестра. Сделать это можно следующим образом:

Непосредственно явившись на приём к специалисту Росреестра.
Подать заявление на регистрацию, договор и иные прилагающиеся к нему документы через МФЦ.
При наличии регистрации на портале «Госуслуги» можно обратиться и с электронным заявлением.

Необходимо помнить, что при регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ, её размер составит:

Для физических лиц – 2 000 рублей.
Для организаций – 22 000 рублей.

Сложности при оформлении

Есть некоторые ситуации, в которых заключение договора связано с определёнными трудностями. К их числу относятся, в частности, следующие:

Если собственником продаваемой доли является несовершеннолетний. Такая сделка возможна, однако, согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ, на её совершение требуется письменное разрешение органов опеки.При этом необходимо, чтобы после сделки несовершеннолетний либо получил такую же (или большую) долю в праве на другое жильё аналогичного качества – либо деньги были помещены на специальный счёт, с которого их потратить можно только на покупку жилья для несовершеннолетнего (опять-таки с разрешения опеки – без него распорядиться деньгами на счёте не может никто).
Если при покупке доли используется «материнский капитал», то сделка может быть заключена лишь в одном случае: когда покупатель в итоге становится собственником всей квартиры. На сделки, где получившее сертификат лицо не получает в собственность отдельное помещение, ПФР согласия не даёт и денег продавцу по сертификату не перечисляет.
Прикрытие сделки купли-продажи с помощью договора дарения или залога. В первом случае продавец «дарит» свою долю покупателю, а тот в ответ «дарит» деньги.Во втором продавец «берёт заём» у покупателя, оставляя долю в залог. В нужный срок заём, естественно, не возвращается – и доля переходит к покупателю. Оба способа используются, чтобы избежать уведомления совладельцев квартиры – однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде как притворные (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Заключение

Договор продажи доли в квартире – это вполне обычная и даже распространённая на практике сделка. Однако при этом сторонам надо внимательно отнестись к тому, как она оформляется и соблюсти все условия, которые предусмотрены действующим законодательством.