Доступное пошаговое руководство по заключению договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Покупка квартиры по ипотеке на сегодня стала обычным явлением на рынке жилья. Практически все банки предлагают программы ипотечного кредитования. Договор купли-продажи, расчеты по которому ведутся с использованием заемных средств имеет свои особенности. Для того чтобы обеспечить безопасность сделки, сэкономить время и нервы, их нужно знать, как покупателю, так и продавцу квартиры.

Показать содержание

• Законодательные основы
• Требования и условия банка
• Предварительное соглашение
• Заключение основного ДКП по недвижимости
• Особенности оформления в Сбербанке
Какие разделы включает в себя типовой ДКП?     Как выглядит заполненный документ?     Договорные отношения между сторонами     Срок действия    

Законодательные основы

Основным законом, нормы которого применяются к договору купли-продажи (далее — ДКП) с использованием ипотеки, является Гражданский кодекс РФ. Он:

• содержит понятие и основные положения договора;
• регламентирует взаимоотношения покупателя и продавца;
• описывает его существенные условия и основания признания сделки недействительной.

Законом, регулирующим отношения в области ипотеки, также является Федеральный закон от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем:

• дается ее понятие и основания возникновения;
• раскрываются права и обязанности сторон по договору залога;
• регулируется обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения основного обязательства.

Требования и условия банка

В каждом банке имеется своя программа кредитования приобретения жилья по ипотеке. Рассмотрим основные условия на примере Сбербанка России. К ним относятся:

1. возраст заемщика – от 21 до 75 лет;
2. место работы – официальное трудоустройство;
3. требования к стажу – минимальный на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
4. объектом ипотеки могут являться квартиры, жилые дома, земельные участки, предназначенные только для личного использования;
5. кредитные средства предоставляются продавцу только после государственной регистрации в Росреестре договора купли-продажи и залога в пользу банка объекта недвижимости;
6. требования к первоначальному взносу – не менее 15% от стоимости недвижимости;
7. размер процентной ставки, максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из возраста, доходов заемщика, его кредитной истории и имеющейся долговой нагрузки, отнесения к определенной категории заемщиков.

Банком разработан типовой договор ипотеки, в котором подробно описываются все параметры оформляемого кредита:

1. сумма;
2. процентная ставка;
3. срок кредитования;
4. цель кредита;
5. полная стоимость кредита;
6. права и обязанности сторон;
7. ответственность за невыполнение его условий.

Предварительное соглашение

Продавцу и покупателю квартиры необходимо будет составить два договора купли-продажи:

1. предварительный;
2. основной.

Предварительный договор – это соглашение, в котором стороны договариваются в будущем заключить основной. Из него не вытекает обязанности по передачи квартиры продавцом и обязанности по передаче денег покупателем. Он нужен для того чтобы подтвердить:

• намерение продавца – передать недвижимое имущество;
• намерение покупателя – передать деньги.

Для банка он является основанием для одобрения целевого кредита, а для заемщика способом подтвердить предполагаемое целевое использование заемных средств.

В предварительном договоре прописываются основные и существенные условия будущего договора купли-продажи:

1. наименование и характеристики объекта недвижимости;
2. основания возникновения прав на него;
3. цена;
4. порядок оплаты, с указанием того, что часть передаваемых денежных средств являются заемными, указывается банк – кредитор;
5. условие о возникновении залога в пользу банка;
6. переход права собственности;
7. срок, в течение которого будет заключен основной.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение основного ДКП по недвижимости

Кто составляет? Основной договор составляет продавец и покупатель, которые пришли к договоренности по поводу предмета сделки и обязательных условий.

Основной договор обязательно должен содержать существенные условия, которые прописаны в Законе «Об ипотеке»:

1. Предмет ипотеки – содержит полное описание приобретаемого объекта недвижимости:
   • адрес;
   • площадь;
   • технические характеристики;
   • основания возникновения прав на него у продавца.
2. Оценка залога.
3. Сумма кредита, срок и порядок исполнения кредитных обязательств.
4. Описание закладной, если права кредитора удостоверяются закладной и предусмотрено ее составление.
5. Условия о внесудебном порядке обращения на заложенное имущество, если такое соглашение составляется между кредитором и заемщиком.

Особенности оформления в Сбербанке

Рассмотрим составление на примере договора купли-продажи по ипотеке Сбербанка. Образец основного договора имеется на сайте банка. Его можно получить в филиале банка, выдающего ипотечные кредиты или у риелтора, сотрудничающего с банком.

Какие разделы включает в себя типовой ДКП?

Содержит все основные условия договора купли-продажи и ипотеки. Важной его особенностью является то что, что расчеты между сторонами производятся с использованием индивидуального сейфа банка.

Передача денег производится после государственно регистрации договора купли-продажи и ипотеки в пользу банка. Предусмотрено составление закладной. Объект недвижимости передается по передаточному акту.

Как выглядит заполненный документ?

Договор включает в себя следующие разделы:

1. наименование продавца и покупателя, где прописываются фамилия, имя отчество сторон сделки, гражданство и паспортные данные;
2. предмет договора: описывается объект недвижимости, основание возникновения права собственности владельца;
3. цена договора и порядок расчетов: указывается стоимость, в каком размере и когда будут переданы деньги;
4. передача объекта недвижимости и переход прав собственности на него: описывается способ передачи и момент перехода права собственности от продавца к покупателю;
5. права и обязанности сторон: указываются обязательства покупателя и продавца по оплате и передаче недвижимого имущества;
6. ответственность сторон, которая наступает в случае невыполнения обязательств по договору;
7. разрешение споров: указывается порядок их разрешения и суд, в котором будет рассматриваться дело;
8. прочие условия;
9. подписи.

• Скачать бланк основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
• Скачать образец основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договорные отношения между сторонами

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Они должны согласовать между собой все его существенные условия:

• договориться о цене недвижимого имущества;
• урегулировать порядок оплаты, сумму собственных средств покупателя и размер кредитных средств, полученных у банка;
• прийти к соглашению о сроках передачи денег;
• договориться о составлении передаточного акта и сроки передачи объекта недвижимости по нему;
• определить сторону, которая будет нести расходы по государственной регистрации договора;
• продавец должен сообщить о лицах, зарегистрированных в жилом помещении и обеспечить снятие их с такого учета в сроки, согласованные сторонами;
• продавец обязан предупредить и указать о всех недостатках недвижимого имущества и оплатить все коммунальные расходы и прочие платежи по нему.

Срок действия

Для них это означает следующее:

1. продавец обязан в согласованные передать покупателю объект недвижимости, свободным от прав третьих лиц;
2. покупатель обязан в установленные сроки передать денежные средства;
3. они должны совместно составить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, принять и передать недвижимое имущество.

После регистрации основного соглашения, которая длится до 5 дней (если вы не знаете сколько регистрируется договор купли-продажи квартиры) и передаче средств продавцу недвижимости покупатель стает законным собственником.

Для того чтобы приобрести объект недвижимости по ипотеке банка необходимо прежде всего соответствовать условиями выбранного банка и получить одобрение на выдачу ипотечного кредита. Далее следует выбрать интересующую недвижимость и согласовать с продавцом условия договора купли-продажи. Предупредить его о том, что часть денежных средств будут являться заемными и переданы после государственной регистрации договора.

Как правило, заключаются два договора – предварительный и основной. В предварительном прописываются основные условия и сроки заключения будущего договора. Основной содержит все существенные условия договора купли-продажи и ипотеки.