Важные особенности: с какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным?

При покупке квартиры необходимо взвесить «за» и «против», изучить всю документацию на объект недвижимости, не только проконсультироваться с юристом, а и прибегнуть к его помомщи при заключении сделки купли-продажи квартиры. В этой статье будут рассмотрены самые важные аспекты заключения сделки купли-продажи, а также условия, необходимые для признания договора и права на квартиру действительными, вы узнаете, с какого момента договор заключен, а недвижимость находится в вашей собственности.

Показать содержание

• При каких условиях является действительным?
• Особенности передачи недвижимости
• Как быть, если квартира ненадлежащего качества?
• Нужна ли регистрация документа?
• Заключение

При каких условиях является действительным?

В ряде случаев участие нотариуса необходимо:

• продажа доли в квартире постороннему лицу (ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015);
• продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п. 2 ст. 54 ФЗ-218);
• продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 и ст. 584 ГК РФ).

Таким образом в большинстве случаев можно обойтись простой письменной формой договора купли-продажи. Однако при самостоятельном составлении договора по типовой форме следует обратить внимание на защиту интересов покупателя и проверить, не присутствуют ли обстоятельства, препятствующие покупателю вступить во владение квартирой. В противном случае велик риск конфликтов между сторонами после подписания договора. Поэтому как продавцу, так и покупателю стоит взвесить экономию на услугах нотариуса и риск конфликтного исхода сделки продажи квартиры.

Вне зависимости от того, как и когда был составлен договор, в случае купли-продажи квартиры, он не может считаться действительным без государственной регистрации. Даже если договор был составлен с помощью нотариуса, регистрация необходима согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Далее договор вступает в силу с наступлением дня его появления в Едином государственном реестре прав. Внесение в реестр произойдет в течение месяца со дня подачи документов, если иное не предусмотрено законом.

Особенности передачи недвижимости

Статья 556 ГК РФ определяет правила передачи недвижимости между сторонами:

1. В первую очередь, для осуществления этой сделки необходим подписанный сторонами договор, о котором шла речь выше.
2. Заключенное соглашения обязывает стороны к соответствующим действиям:
   • продавца – передать недвижимость покупателю;
   • покупателя – предоставить обусловленную договором оплату.
3. Далее следует закрепить передачу невидимости актом приема-передачи, чаще называемым передаточным документом (передаточный акт к договору купли-продажи квартиры). Этот документ должен быть подписан обеими сторонами.

В большинстве случаев недвижимость считается переданной или врученной, когда она перешла во владение покупателем или другим указанным им лицом. Практически, этим моментом является предоставление покупателю ключей или иного предусмотренного доступа в квартиру. Однако договором или законодательством могут быть предусмотрены и другие условия, в частности переход квартиры в собственность покупателя в момент подписания договора купли-продажи. Также, если в момент подписания передаточного документа недвижимость еще не находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк передаточного акта
• Скачать образец передаточного акта

Как быть, если квартира ненадлежащего качества?

Недвижимость согласно статье 557 ГК РФ ненадлежащего качества подразумевает под собой несоответствие действительного объекта условиям, указанным в договоре, касательно качества предмета. Это будет касаться не только несоответствующего метража или находящегося в квартире оборудования, но и любых других недостатках квартиры, о которых продавец не упомянул при покупателе.

Данная статья ссылается на статью 475, которая дает покупателю право на требование соразмерного уменьшения цены покупки, устранения недостатков продавцом в кратчайший срок, или же возмещения расходов за самостоятельное устранение недостатков. В случае, если таковые недостатки были крупными, то есть их невозможно устранить или же устранение потребует существенных денежных затрат, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки или также потребовать возврат внесенных денежных средств за покупку.

Нужна ли регистрация документа?

Статья 551 Гражданского Кодекса требует государственной регистрации любого перехода собственности на недвижимость. Поэтому как было упомянуто в начале статьи, государственная регистрация необходима для признания договора о купле-продаже недвижимости действительным.

Кроме того, данная необходимость подтверждается и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который определяет государственную регистрацию единственным легальным доказательством существования какого либо права на недвижимость, в том числе и собственности на квартиру.

Заключение

Передача квартиры в собственность другого лица требует повышенного внимания для того, чтобы договор купли-продажи и право лица на недвижимость были признанны действующим законодательством. Необходимо помнить о составлении не только договора, но и передаточного акта, а также о регистрации.

В целом, покупка или продажа квартиры – довольно важный и ответственный поступок для обеих сторон сделки, а потому и высок риск конфликтов между сторонами. Такая ситуация требует повышенного внимания к деталям.