Определение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры и образец правильного составления документа

Согласно принципу свободы договора, стороны вольны сами выбирать условия для совершения сделки. Однако иногда бывает так, что изменились обстоятельства, и уже согласованный текст соглашения больше не устраивает одну или обе стороны. Именно тогда и применяется такая вещь, как дополнительное соглашение.

Посмотрим, как оно составляется и оформляется, какие могут быть в нём условия и для чего вообще нужен этот документ.

Показать содержание

• Что это такое?
• Зачем нужно?
Для внесения изменений     При расторжении договора    
• Пошаговая инструкция по написанию
В каком виде оформляется?     Указываемые сведения     Прилагаемые бумаги    
• Требуется ли регистрация?
Необходимая документация    
• Заключение

Что это такое?

Согласно ст. 550 ГК РФ, при совершении сделки по купле-продаже недвижимости (в том числе и жилой, поскольку для неё отдельных требований закона в этом плане нет), стороны составляют договор в письменной форме, причём в виде единого документа, который подписывают как продавец, так и покупатель. В этом документе они должны обговорить как существенные, так и дополнительные условия сделки.

Однако возможны ситуации, когда содержание договора не устраивает кого-то из его участников. Продавец или покупатель может предложить второй стороне изменить условия. И вот как раз для того, чтобы такие изменения приобрели юридическую силу и необходим такой документ, как дополнительное соглашение. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, оно должно быть оформлено точно так же, как и сам договор.

Такая же ситуация складывается в случае аренды жилья — составляется доп. соглашение к договору аренды.

Зачем нужно?

С помощью дополнительного соглашения договор может быть:

• изменён;
• прекращён.

Последнее применительно к купле-продаже означает, что стороны больше не заинтересованы в продаже или покупки квартиры, а потому предпочитают расстаться мирно.

Однако расторгнуть по соглашению договор продажи квартиры можно лишь в том случае, если он ещё действует: с момента, когда произошла передача денег от покупателя к продавцу и квартиры от продавца к покупателю, а право уже зарегистрировано в ЕГРН, обязательства сторон считаются исполненными, и договор прекращается.

Поэтому изменить или прекратить соглашение купли-продажи можно либо на стадии предварительного договора, либо позже, но в любом случае до того, как обязательства сторон исполнены. Если это уже произошло, сторонам останется только заключить новый договор и оформить его в соответствии с требованиями закона.

Для внесения изменений

Составить исчерпывающий перечень ситуаций, в которых требуется использовать дополнительное соглашение, невозможно – обстоятельства могут быть самыми разными. Однако есть ряд самых распространённых причин, по которым стороны решают прибегнуть к внесению изменений в доп. соглашение:

• В квартире были обнаружены недостатки и покупатель требует, чтобы цена на неё была соразмерно изменена.
• Стороны договорились о том, что оплата будет осуществляться путём банковского перевода средств и обнаружили, что в самом договоре неверно указаны реквизиты продавца.
• Продавец не может в срок, установленный договором, передать квартиру покупателю, но покупатель согласен подождать.
• Покупатель хочет изменить порядок оплаты, например, вместо авансового и финального платежа получить право купить квартиру в рассрочку.
• Покупатель потерял доверие продавца и тот требует дополнительных мер обеспечения по сделке (например, замены аванса на задаток или предоставления залога).
• Произошло переименование улицы и теперь изменился адрес жилья.

В отличие от оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке, предусмотренных ГК РФ, основания для изменения по соглашению сторон никак не ограничены.

Читайте также: Зачем нужен передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и как его правильно оформить?

При расторжении договора

Кроме изменения, стороны могут до исполнения и расторгнуть договор. Это возможно:

1. Если изменились интересы сторон и они больше не хотят покупать или продавать квартиру.
2. Если одна из сторон существенно нарушила договор, но согласна расторгнуть его без суда (ст. 450 ГК РФ).
3. Существенно изменились обстоятельства и стороны больше не могут получить из договора ту выгоду, на которую рассчитывали при его заключении (ст. 451 ГК РФ).

В двух последних случаях, если одна из сторон не согласна на расторжение, вторая может добиться этого через суд в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Пошаговая инструкция по написанию

Оформление дополнительного соглашения к договору должно осуществляться в следующем порядке.

В каком виде оформляется?

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор. Это означает, что оно оформляется:

• Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
• Для купли-продажи доли в праве на квартиру – в нотариальной форме (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Указываемые сведения

В дополнительном соглашении следует указать следующую информацию:

1. Название документа.
2. Дата и место его составления.
3. Сведения о сторонах, составивших и подписавших документ. Для граждан это будут имена и, обычно, паспортные данные, для организаций – полное наименование, организационно-правовая форма (в полной или сокращённой форме), при желании – реквизиты (ИНН, ОГРН и т. д.).
4. Сведения об основном договоре (название, номер, если используется, дата заключения).
5. Сущность вносимых изменений. Здесь следует точно указать какие из условий договора и как именно изменяются, какая новая информация должна считаться значимой по договору и т. д.
6. Порядок вступления в силу допсоглашения. При отсутствии этого пункта оно считается вступающим в силу с момента подписания.
7. Подписи сторон (для организаций – ещё и оттиск печати).

• Скачать бланк дополнительного соглашения договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец дополнительного соглашения договора купли-продажи квартиры

Прилагаемые бумаги

Закон не требует, чтобы к допсоглашению обязательно прилагались какие-то документы. Более того, оно само выступает в качестве приложения к договору купли-продажи. Тем не менее, стороны могут прилагать к нему документы в некоторых случаях:

1. Если сам договор был подписан напрямую сторонами, а допсоглашение подписывает уже представитель – должна прилагаться копия его доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия.
2. Если изменяются данные одной или обеих сторон – копии документов, на основании которых было произведено изменение (например, если одна из сторон решила сменить имя – свидетельство из ЗАГС о перемене имени, выданное согласно ст. 62 ФЗ «Об актах гражданского состояния»).
3. Наконец, стороны могут приложить копии протокола разногласий, на основании которого было составлено допсоглашение.Этот документ не является абсолютно необходимым, однако в том случае, если происходит заключение договора купли-продажи жилья в рамках коммерческих отношений (например, организация приобретает жильё для использования его как служебного напрямую у застройщика, либо муниципалитет покупает квартиры для сдачи их в рамках договора социального найма жителям города) он может оказаться полезным.

Читайте также: Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности

Требуется ли регистрация?

Вопрос о том, требуется ли регистрация для дополнительного соглашения относится к числу довольно каверзных на практике. Необходимо учитывать следующее:

• Согласно ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», регистрируется не сам договор купли-продажи, а изменения права собственности на квартиру.
• Ст. 452 ГК РФ требует оформлять допсоглашение в той же форме, что и сам договор.
• Однако до полного исполнения обязательств по договору стороны могут изменить и те сведения, которые, согласно Ф З «О госрегистрации…» должны быть зафиксированы в ЕГРН.

Таким образом можно сделать следующие выводы. Само по себе дополнительное соглашение регистрации не подлежит. Но если оно изменяет объём прав сторон на недвижимое имущество или накладывает на него дополнительное обременение – изменения эти должны быть зарегистрированы в ЕГРН через Росреестр в установленном законом порядке.

Необходимая документация

Для того чтобы зарегистрировать в ЕГРН изменения, связанные с заключением сторонами договора купли-продажи жилья дополнительного соглашения, потребуются следующие документы:

1. Заявление о регистрации установленной формы.
2. Сам договор купли-продажи.
3. Дополнительное соглашение к нему (оно не имеет юридической силы без договора).
4. Квитанция об оплате государственной пошлины (согласно п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). В том случае, если оплата производилась с помощью банковских онлайн-сервисов, этот документ не требуется.

Сотрудники Росреестра, при необходимости, могут затребовать от сторон, желающих изменить запись в ЕГРН, и дополнительные документы, подтверждающие основания для регистрации.

Заключение

Дополнительное соглашение – это вполне законный способ изменить содержание или условия договора, а также при желании сторон его расторгнуть. Однако для того чтобы оно действовало необходимо заключать его в том же порядке, что и о сам договор. Кроме того, в некоторых случаях изменение прав или обременений на жилую недвижимость потребуется регистрировать в установленном законом порядке.