Что такое предварительный и основной договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой?

Покупка квартиры с ипотечным обременением довольно распространенный вид сделок с недвижимостью в 2021 году. Но и здесь есть свои плюсы и минусы. Специфическим моментом в такой покупке выступает обязанность принять на себя выплаты по ипотечному кредиту. Договор купли-продажи (ДКП) с обременением ипотекой также имеет отличия от стандартного оформления покупки квартиры за наличные средства.

Показать содержание

• Нужен ли предварительный документ?
• Как составить основной ДКП?
• Особенности
• Риски
• Заключение

Нужен ли предварительный документ?

Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита.

Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Читайте также: Подробный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры

Рассмотрим основные правила составления ДКП:

• Договор должен быть в типовой форме, к которой участники могут добавить дополнительные условия.
• Оформление договора купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе, лучше всего проводить у нотариуса, а при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности это обязательное условие.

Обязательные условия прописанные в договоре:

1. Информация об участниках сделки: ФИО, адрес регистрации, незавершенные кредитные обязательства.
2. Информация о предмете договора, т.е. квартире: адрес квартиры, площадь (жилая/общая), технические характеристики.
3. Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость (номер документа, название органа, который его выдал).
4. Цена квартиры, размер выплат для снятия обременения ипотекой, сумма, которая будет выплачена продавцу.
5. Обязательства сторон и ответственность за их неисполнение.
6. В документе должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, может быть обозначен размер неустойки за каждый день просрочки.
7. Обязательно описываются способы передачи денежных средств (банковская ячейка, нотариальная расписки и т.д.).
8. Должна быть прописана процедура расторжения предварительного договора, условия при которых он может быть расторгнут.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Как составить основной ДКП?

Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.

1. Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога. Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным.
   Справка! ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
2. Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством. Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
   • продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
   • банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
   • иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
   • если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.

При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально. В нем содержатся:

1. Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
2. Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
3. Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
4. Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
5. Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
6. Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
7. Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
8. В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
9. Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
10. В разделе «Права и обязанности сторон» рассказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
11. Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
12. Реквизиты участников. Подписи и печати.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Договор на сделку (образец)

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Особенности

• Необходимость согласия банка на проведение сделки, участие кредитора в качестве третьего лица.
• Открытие аккредитивов покупателем (стоимость до 2% от суммы) для оплаты стоимости квартиры.
• Покупатель становится на место залогодателя, договор должен включать в себя информацию о переходе обременения на покупателя.

Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски

Риски

Привлекательность ипотечных квартир обусловлена низкой ценой по сравнению с остальным рынком недвижимости. Существует несколько нюансов оформления сделок купли-продажи с обременением ипотекой:

1. Продавец может «передумать» после погашения суммы залога покупателем. Это возможно при заключении покупки квартиры без участия банка-кредитора. Избежать этого можно путем составления предварительного соглашения, но и это не сможет обезопасить от дальнейших судебным разбирательств.
2. Продавец может умолчать о других обременениях, например, об участии материнского капитала.
   Важно! Чтобы узнать об обременении, стоит в обязательном порядке попросить выписку из ЕГРН и из домовой книги.
3. При покупке со сменой залогодателя банк может не дать согласия на продажу. Отрицательный ответ придет после сбора и подачи большого количества документов, что займет время.
4. При смене залогодателя заключается новый кредитный договор, по которому кредитор может установить новые условия, например, по процентным ставкам.

Заключение

Ответственное отношение к проведению сделки с недвижимостью и соблюдение мер предосторожности обезопасят покупателя от потери средств и длительных попыток добиться их возврата через суд. Перед подписанием каких-либо бумаг по сделке купли-продажи стоит ознакомиться с их содержанием либо проконсультироваться у юриста.

Что прописать в предварительном договоре