Как сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку и можно ли?

Сдача в аренду жилья – прибыльный и перспективный бизнес, позволяющий собственнику получать регулярный пассивный доход.

Однако если речь идет об ипотечной квартире, у владельцев нередко возникает вопрос законности данного способа получения прибыли.

Может ли заемщик сдавать жилье, которое купленно в ипотеку? Что для этого потребуется?

Показать содержание

• Разрешается ли сдача в аренду недвижимости, если она взята в ипотечный займ?
• Нюансы в вопросе по собственности, купленной по военной программе
• Как это осуществить?
Нужно ли согласие залогодержателя и какое?     Как это сделать, если есть запрет банка на взятое жилье?     Последствия незаконной сделки по недвижимости, находящейся в залоге    
• Плюсы и минусы
• Заключение

Разрешается ли сдача в аренду недвижимости, если она взята в ипотечный займ?

Приобретенная на банковские средства квартира является имуществом заемщика, но в то же время на весь период погашения кредита она находится в обременении у банка.

Это несколько усложняет сдачу жилья и нередко ставит владельцев в тупик. Рассмотрим положения из законов:

• Собственник имеет право сдавать свое жилье в аренду, даже если оно находится в ипотеке. На это указывает ст. 29 ФЗ №102 «Об залоге недвижимости».В законе говорится, что заемщик может пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением.Также он имеет право извлекать прибыль из этого имущества. В ст. 40 этого же закона говорится о том, что владелец может сдавать в аренду имущество без согласия банка, если это не противоречит соглашению.
• Собственник вправе осуществлять любые действия с квартирой, если они не противоречат закону и не нарушают права третьих лиц. Об этом говорит ст. 209 ГК РФ. Третье лицо в данном случае – это залогодержатель, то есть банк.

Правовые отношения между владельцем ипотечной квартиры и банком регулируются не только законами, но и договором. Прежде чем искать жильцов в свою квартиру, собственнику нужно внимательно перечитать пункты ипотечного соглашения о правах и обязанностях сторон.

1. Банк может запретить сдачу жилья в аренду, указав это в документе. В этом случае заемщик не имеет права сдавать квартиру, так как данное действие кредитор расценит как нарушение условий договора. Это, в свою очередь, повлечет за собой штрафные санкции вплоть до расторжения соглашения.
2. Большинство банков не препятствует желанию клиентов сдавать квартиру в аренду, но требует уведомлять их об этом. В данном случае в договоре указывается, что заемщик обязан поставить залогодержателя в известность. Если такой пункт имеется, то хозяин недвижимости должен обратиться в отделение банка с письменной просьбой.

Нюансы в вопросе по собственности, купленной по военной программе

Имеют ли право участники НИС сдавать квартиру, приобретенную с субсидированием государства?

Этот вопрос возникает не просто так – военнослужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью. Это указано в ФЗ №76, ст.10. Но считается ли сдача помещения в аренду предпринимательской деятельностью?

Согласно п. 1, ст. 2 ГК РФ, предпринимательством является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от оказания услуг, продажи товаров, выполнения работ и пр. Доказать, что от аренды жилья собственник получает систематическую прибыль, достаточно сложно.

В письме Министерства по налогам и сборам №04-3-01/398 от 2004 года говорится о том, что сдача недвижимости в наем не расценивается как предпринимательская деятельность, если собственник жилья – физическое лицо. Исходя из приведенных законов следует, что военнослужащий имеет право сдавать в аренду жилплощадь, купленную с поддержкой государства, так как данное действие не рассматривается как ведение бизнеса.

Как это осуществить?

Перед тем как сдавать квартиру в наем, собственнику следует ознакомиться с условиями договора. Жилплощадь – имущество обремененное. Это значит, что в договоре может быть наложен запрет или ограничения на сделки с недвижимостью без согласия залогодержателя. Важно убедиться , что банк допускает аренду. Рассмотрим вопросы, касающиеся основных моментов сдачи ипотечного жилья в наем.

Нужно ли согласие залогодержателя и какое?

Заемщику следует помнить, что ряд действий с недвижимостью он не имеет права осуществлять без ведома залогодержателя. Поэтому, первое, что необходимо сделать – получить согласие банка. Оно требуется в том случае, если об этом прописано в договоре. В ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщику не обязательно информировать банк, если в кредитном соглашении не упоминается об условиях сдачи жилья в наем.

Большинство кредитно-финансовых учреждений прописывает в договоре пункт о возможности сдачи помещения в аренду. Например, ВТБ24 и Сбербанк не препятствуют получению дохода от аренды, если клиент уведомил их о своем намерении.

Чтобы не возникло проблем с кредитором, заемщику нужно направить в банк письмо с просьбой дать согласие на сдачу в наем недвижимости. Письмо пишется в произвольной форме и отдается сотруднику банка того отделения, в котором была оформлена жилищная ссуда.

• Скачать образец бланка согласия залогодержателя на заключение договора аренды
• Скачать образец бланка договор аренды квартиры с залогом

Как это сделать, если есть запрет банка на взятое жилье?

Что делать, если банк против? В этом случае у заемщика есть три пути:

1. Обращение в банк с просьбой пересмотреть условия соглашения. Собственнику потребуется предоставить залогодержателю весомые аргументы в свою пользу. Например, можно мотивировать свое намерение тем, что с доходов от сдачи жилья в наем заемщику будет легче справляться с погашением ссуды.Еще вариант – предоставить доказательства снижения платежеспособности. Банку выгоднее пойти навстречу, чем потом затрачивать дополнительные ресурсы на взыскание задолженности с кредитополучателя.
2. Сдача в наем без ведома банка. Заемщик может не информировать кредитора, рискуя при этом нарушить условия ипотечного договора. Чтобы обезопасить себя от санкций банка, можно заключить договор аренды в устной форме. Но даже в этом случае собственник крупно рискует. Соседи могут пожаловаться в органы на незаконную сдачу жилья. В этом случае информация дойдет и до банка.
3. Еще один вариант – перекредитоваться в банке, который разрешает сдавать жилье в наем. Заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования в одном из более лояльных учреждений.В этом случае новый банк погашает задолженность по кредиту в первоначальному банку, старый договор закрывается, а с новым банком, рефинансирующим ссуду, заключается новый договор. Квартира переходит в обременение к новому кредитору.

Последствия незаконной сделки по недвижимости, находящейся в залоге

Что грозит собственнику, сдающему ипотечное жилье без согласия банка? Эту информацию можно узнать из кредитного договора в разделе «Ответственность залогодателя». Как правило, большинство банков за нарушение условий соглашения требуют досрочной выплаты ссуды вместе с процентами. Однако первой мерой наказания может быть предупреждение.

Если заемщик не последует указаниям кредитора, то тот имеет право потребовать расторжения договора ипотеки.

Плюсы и минусы

Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.

Плюсы:

• Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
• Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
• Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
• Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.

Минусы:

• Банк может запретить сдачу недвижимости в наем.
• Стоимость страхового взноса в некоторых случаях повышается. Кредитор может потребовать оформления титульного страхования. Это своего рода подстраховка.
• Банк может потребовать оформления договора найма на своих условиях. Например, разрешить только долгосрочную аренду, запретить посуточный наем, диктовать собственные требования к жильцам, которые будут проживать в помещении.
• Чтобы извлечь максимальную выгоду, потребуется приобрести в новую квартиру мебель и технику. А это, в свою очередь, повлечет дополнительные финансовые расходы.
• Если у заемщика небольшие доходы, и он рассчитывает выплачивать ипотеку именно со средств, полученных от жильцов, то есть риск образования задолженности. Несмотря на то, что жильцов найти не так сложно, времена простоя квартиры случаются практически у каждого арендатора. Срок, в течение которого недвижимость будет пустовать, может затянуться на несколько недель. Отсутствие жильцов – потеря денег. А ежемесячный платеж вносить так или иначе придется.

Заключение

Законом не запрещается передавать жилье, купленное в ипотеку, третьим лицам на основании договора найма, если это не противоречит соглашению с банком. Чтобы у хозяина квартиры не возникло проблем с кредитором, следует получить согласие залогодержателя. Сдача в наем без разрешения грозит расторжением договора, что повлечет за собой досрочное погашение ссуды.