Как осуществить уплату НДФЛ за физическое лицо по договору аренды? Сдаем квартиру правильно

Если есть свободная жилплощадь, в которой никто не проживает, то каждый человек понимает, что нужно как-то покрывать убытки, связанные с оплатой ЖКУ и ежегодными налогами на собственность. Более того, желательно получать еще и пассивную прибыль, сдавая квартиру внаем.

Но перед тем как сдать квартиру необходимо помнить, что с получаемой прибыли обязательно нужно будет заплатить налог. Несоблюдение правил Налогового Кодекса может привести к серьезным проблемам, вплоть до лишения свободы.

Показать содержание

• Надо ли это делать?
• Должен ли осуществлять взносы арендодатель?
• Кто производит уплату?
• Виды отчислений
Если сдается физическим лицом     ИП    
• Каким образом их прописывать?
• Правильное заключение договора
• Пункт с удержанием 13%
Регистрация     Составить декларацию и отнести ее в налоговую     Куда обратиться?     Какие нужны документы?    
• Когда перечислять НДФЛ?
Для физ. лица     Для ИП «доходы» и «доходы минус расходы»    
• Ответственность за неуплату
• Каким образом сдавать жилплощадь и не делать взносы?
• Заключение

Надо ли это делать?

Ответ однозначный: да, нужно. Об этом можно прочитать в статьях 208 и 209 Налогового Кодекса. Такой способ увеличения бюджета является предпринимательской деятельностью.

Возникает другой вопрос: а должен ли гражданин оформлять себя как предприниматель? Да, но только тогда, когда он покупал квартиру именно для этих целей, а именно для извлечения выгоды. Если квартира досталась от родных по наследству или по дарственной, либо приобреталась именно для проживания в ней, то оформлять ИП не обязательно.

Должен ли осуществлять взносы арендодатель?

Если ознакомиться с пунктом и ст. 208 Налогового кодекса России, то становится ясно, что прибыль от сдачи квартиры жильцам облагается налогом, который рассчитывается по определенной формуле и в соответствии с тем, каким образом собственник жилья оформил соглашение. В расчете следует учитывать физический или юридический статус обладателя жилья.

Кто производит уплату?

Рассмотрим ниже, в каких случаях платит налоги хозяин жилья, а в каких – квартиросъемщик.

1. Если наймодатель сдает жилье и оформляет доп. соглашение к договору аренды с физическим лицом, то налоги платит сам владелец имущества (пп. 4 п. 1 Статья 208, а также п. 1 Статья 209 НК РФ).
2. Если в квартире хозяина проживает по договору аренды юридическое лицо, тогда уплата налогов ложится на плечи того, кто снимает, он самостоятельно вычитает соответствующий налог из оплаты за аренду и переводит его в Федеральную налоговую службу (подробно п.п. 1 и 2 Статья 226 НК РФ).

В п. 9 статьи 226 НК РФ четко сказано, что запрещается собственнику платить налоги самостоятельно, если он сдает квартиру юр. лицу.

Виды отчислений

Налоги отчисляются по-разному, их сумма зависит от того, каким лицом является арендодатель. Ниже рассмотрим 2 варианта.

Если сдается физическим лицом

В таком варианте оплата налогов в размере 13% от полученного годового дохода осуществляется непосредственно собственником (п. 1 Статья 224, ст. 225 НК РФ).

Формула для вычисления налога:

Например.

Вам выплатили квартиросъемщики за 2017 год сумму в размере 240.000 руб. НДФЛ = 240 000 руб. * 13% = 31.200 руб.

Прежде, чем осуществлять оплату налогов, следует заполнить НДФЛ и отдать ее в налоговую службу, прикрепленную к адресу места жительства собственника квартиры до 30 апреля следующего за прибыльным годом (п. 3 Статья 228, п. 1 Статья 229 НК РФ).

В нашем рассмотренном примере – до 30 апреля 2018 года.

Если арендодатель не является резидентом России, тогда ему нужно рассчитывать налог по записанной ниже формуле:

Например.

Квартиросъемщики выплатили за аренду 240.000 рублей, следовательно: НДФЛ = 240 000 * 30% = 72.000 рублей

Если в оплату аренды включены коммунальные расходы на жилищное хозяйство, то они также облагаются налогом, и их следует включать в общую прибыль.

ИП

Если собственник жилья занимается арендной деятельностью как предприниматель, то налоги будут рассчитываться, исходя из выбранной формы налогообложения.

1. 1. Для УСН «доходы» рассчитывать следует по следующей формуле:

Пример.

За 2017 год квартирантами было выплачено за съем жилья всего 240.000 рублей (они отдавали по 20.000 руб. каждый месяц). НДФЛ= 240 000 *6%= 14.400 рублей

1. 1. Для УСН «доходы минус расходы».

Вычесть из доходов можно такие виды расходов, про которые сказано в статьях 346.16 и 254 Налогового Кодекса. К ним можно отнести коммунальные расходы, ремонт и т.п.

Следует учесть, что ИП с прибылью до 300.000 рублей оплачивают только фиксированные обязательные взносы на ОПС и ОМС, которые рассчитываются так, как написано в Статье 430 НК РФ.

Например.

В 2017 индивидуальный предприниматель должен был внести минимальный взнос 27.990 рублей. Каждый год эта ставка растет пропорционально повышению МРОТ.

1. 1. Для ИП с налогообложением «патент».

Если ИП выбрал для себя выплату налогов с помощью такого способа, как патент, тогда годовая цена налогов (патента) рассчитывается по формуле:

Коэффициент-дефлятор, учитывает изменения цен за услуги и товары (Статья 11 НК РФ), каждый год меняется. В 2017 году он был равен 1,425, а в 2018 году – 1,481.

Каким образом их прописывать?

Физическому лицу-арендодателю, когда он сдает свое жилье другому физ. лицу, нужно отдавать 13% от прибыли в налоговую службу каждый год единоразово до 30 апреля следующего за прибыльным годом, сдав декларацию в ФНС, прикрепленную по месту жительства.

Нерезидентам РФ нужно платить более чем в 2,3 раза, то есть 30%.

Для того чтобы легче и быстрее заполнить декларацию можно скачать специальную бесплатную программу с официального сайта ФНС, заполнить НДФЛ и распечатать ее. Запоздание со сдачей декларации грозит штрафом от суммы просчитанного в ней налога – 5% за каждый просроченный месяц.

Если в течение 181 дня НДФЛ так и не была предоставлена, штраф увеличивается до 30% + 10% за каждый месяц. В итоге, выходит круглая сумма, поэтому лучше не забывать о сдаче НДФЛ и предоставлять ее в нужное время.

Но прежде, чем оплачивать налоги и писать декларации, следует заключить договор найма. Об этом рассказано чуть ниже.

Правильное заключение договора

Заключить и подписать договор аренды можно с помощью любого агентства по недвижимости, которое берет плату за свои услуги только с квартиросъемщика. Если есть желание сделать договор самостоятельно, то Вы можете его заключить без помощи агентств.

Если составляется и подписывается договор найма между физическими лицами, то следует вписать в него паспортные данные обеих сторон – Нанимателя и Наймодателя.

1. Предмет договора. В договоре прописывается точный адрес квартиры и суть договора, а именно: предоставление квартиры для временного проживания за определенную плату. Также нужно указать, по какому праву Наймодатель распоряжается жильем (реквизиты свидетельства о гос. регистрации права, а также договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).
2. Общие положения. Если в квартире есть мебель, техника и прочее хозяйство, то нужно перечислить их в приложении к договору, а в самом соглашении обозначить, что жилье сдается вместе с имуществом. Наймодатель дает гарантии, что квартира на момент подписания этого соглашения свободна от обязательств (обременение, арест, залог).Если Наниматель будет жить не один, то следует прописать в договоре ФИО и дату рождения всех дополнительных жильцов.
3. Права и обязанности сторон. В этом разделе нужно указать, на что имеют право обе стороны соглашения. Например, Наймодатель имеет право каждые 2 месяца приходить и проверять состояние квартиры, предварительно известив о своем визите Нанимателя.Наймодатель обязан предоставить квартиру в пользование сразу после подписания арендного соглашения. Наниматель обязан рассчитываться за проживание своевременно, а в случае причинения какого-либо ущерба, в течение 16 дней возместить его в полном размере.По истечению срока соглашения найма, оставить квартиру и имущество, находящееся в ней, в изначальном состоянии, в котором было получено. Желательно оговорить в договоре, что запрещено делать Нанимателю (например, пересдавать жилье другим людям, делать ремонт и т.д.).
4. Расторжение договора. По согласию обеих сторон соглашения, а также в оговоренных Статьей 687 ГК РФ случаях.
5. Расчеты по договору. Здесь нужно указать, сколько должен оплачивать квартиросъемщик, а также дату внесения платежей (помесячно, поквартально). Первый платеж совершается в день подписания договора, и последующие платежи будут проходить такого же числа следующих месяцев. Если Наниматель дополнительно оплачивает квартплату, электроэнергию, интернет и т.п., то следует прописать этот факт в соглашении.

Напоследок устанавливается срок договора, он закрепляется подписями.

• Скачать бланк договора найма между физическими лицами
• Скачать образец договора найма между физическими лицами

Пункт с удержанием 13%

Когда составляется договор аренды между физ. лицом-арендодателем и юр. лицом-арендатором, то налоги с прибыли хозяина жилья оплачивает юридическое лицо, поэтому в соглашении нужно составить отдельный подпункт.

Сам документ аренды практически ничем по своей сути не отличается от соглашения между физическими лицами, кроме названия. Договор найма составляется между физическими лицами, а между физ. и юр. лицами – это Договор аренды.

Есть еще несколько различий:

1. В соглашении прописываются паспортные данные физического лица и реквизиты юридического лица.
2. В пункте «Права и обязанности сторон» нужно прописать, что согласно п. 1 статьи 226 НК арендатор обязуется вычитать с доходов арендодателя и уплачивать НДФЛ в размере, который соответствует закону, прописанному в статье 224 НК РФ, а также предоставлять арендодателю вычеты на его детей после составления и подачи им соответствующего заявления.

Регистрация

Для того чтобы максимально обезопасить сделку и упростить доказывание отношений в случае судебной тяжбы, следует зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Договор найма регистрировать не обязательно, но и не запрещено. Для этого нужно заплатить госпошлину, сумму которой можно разделить между сторонами и прописать этот факт в договоре аренды (найма), а также подготовить пакет документов:

1. Три экземпляра договора аренды.
2. Паспорт.
3. Свидетельство о гос. регистрации права на имущество (договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).
4. Техпаспорт на жилое помещение.
5. Согласие на аренду супруга (если имущество нажито в браке совместно).
6. Нотариальная доверенность от отсутствующих собственников, если она была прописана в договоре.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Прийти в согласованное время в отделение Росреестра (либо в МФЦ) с заявлением о регистрации может одна из сторон (ч.1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). Можно также выслать все вышеперечисленные документы по почте, как ценное письмо с приложенной к нему описью вложения или переслать по официальному сайту Росреестра (все способы подачи документов указаны в части 1 и 2 Статье 18 Закона N 218-ФЗ; пункте 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

Читайте также: Госпошлина за регистрацию договора аренды

Составить декларацию и отнести ее в налоговую

После всех процедур оформления арендных отношений, остается только получать прибыль, вовремя сдавать декларацию и переводить налоги.

Заполнить декларацию НДФЛ проще всего с помощью программы, расположенной на сайте ФНС. Ее можно найти внизу страницы www.nalog.ru в разделе «Программные средства / Декларация». Вам нужно будет только заполнить все данные в предложенных программой полях, затем распечатать сформированный готовый документ.

После составления в двух экземплярах декларации НДФЛ, один отдается в ФНС, располагающемуся по месту проживания, а второй оставляется себе. Декларацию можно сдать самолично, сходив в отделение налоговой или отправить ее с помощью почты как ценное письмо, заполнив опись вложения и заказав уведомление отправляющего о вручении.

Куда обратиться?

Оплату пошлины можно совершить множеством способов:

• обычным платежом в личном кабинете интернет-банка, в котором у Вас имеется счет или карта для оплаты;
• оплатить непосредственно в отделении Сбербанка;
• на сайте ФНС

Какие нужны документы?

Если декларацию подает физическое лицо, то к ней нужно приложить копию договора найма. Индивидуальный предприниматель подает только декларацию.

Когда перечислять НДФЛ?

Для физ. лица

Оплата НДФЛ производится за предыдущий год до 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ), все необходимые для перевода налога реквизиты можно узнать в своей ФНС.

Например.

Квартиросъемщики выплатили за 2017 год всего 240.000 руб. Тринадцатипроцентный налог нужно перевести в налоговую до 15 июля 2018 года, который составит 31.200 рублей.

Для ИП «доходы» и «доходы минус расходы»

По Статье 432 Налогового Кодекса для предпринимателей оплата страховых взносов на пенсионное и мед. страхование осуществляется до 31 декабря, а оплата налога с прибыли, которая оказалась больше 300.000 рублей – до 30 апреля следующего за доходным годом. Подавать предпринимателям декларацию нужно тоже до 30 апреля (Статья 346.23 НК РФ).

Например.

Собственник квартиры индивидуальный предприниматель, который оформил выплату налогов по УСН («доходы» или «доходы минус расходы»), получил от жильцов 240.000 рублей за 2017 год. Ему нужно в первую очередь оплатить до 31 декабря 2017 года минимальный взнос 27.990 рублей на обязательное страхование (пенсионное и медицинское), а декларацию по прибыли за 2017 год можно подать до 30 апреля 2018 года. Так как 240.000 рублей меньше 300.000 рублей, то налог за доход оплачивать не нужно.

Ответственность за неуплату

Если физ. лицо или ИП не перечисляет налоги, то в статьях 171 и 198 Уголовного Кодекса прописаны соответствующие наказания, а именно:

• штраф в размере 100.000 – 300.000 рублей;
• вычет заработной платы или любого другого дохода за 1-2 года;
• арест до полугода;
• лишение свободы до 1 года.

Каким образом сдавать жилплощадь и не делать взносы?

Рассмотрим несколько вариантов, с помощью которых есть возможность извлекать прибыль с квартиросъемщиков и не оплачивать налоги:

• оформить договор найма на 11 месяцев – это тот период соглашения, для которого не нужна регистрация;
• в договоре не указывать плату за пользование жилплощадью, а прописывать, как безвозмездное предоставление жилья;
• вовсе не заключать письменный договор.

Но следует помнить, что при неоплате взносов за проживание квартиросъемщиками, собственник не сможет взыскать с них уплату в судебном порядке. Без заключения письменного соглашения возможна ситуация, что при ущербе имуществу, компенсации не последует. Также, не стоит исключать вероятность донесения факта уклонения от уплаты налогов в ФНС недовольных соседей или даже самих арендаторов.

Заключение

Из статьи можно сделать вывод, что для собственника безопаснее оформить аренду жилья с помощью зарегистрированного договора и переводить налоги с доходов. Официальная сдача квартиры дает гарантию, что квартиросъемщики полностью выплатят компенсацию за проживание, оговоренную в соглашении и возместят любой причиненный ими ущерб собственности арендодателя.

Уплата налогов дает залог спокойствия и осознания, что недоброжелатели не смогут донести на собственника в налоговую инспекцию для взыскания штрафов. При официальном оформлении, вся ответственность за поведение нанимателей в квартире ложится на их плечи, а не на собственника помещения.