Важные моменты оформления договора для сдачи квартиры в аренду на длительный срок

Согласно законодательной базе РФ любая сделка на сдачу в аренду квартиры должна сопровождаться заключением договора найма, независимо от того на длительный или короткий срок собственник жилья передает свое имущество в пользование квартиранта, соглашение о найме является обязательным документом, подтверждающим права обеих сторон.

Но следует внимательно отнестись к его составлению, поскольку лишь юридически грамотно составленный документ станет залогом законного и, главное, защищенного сотрудничества квартиросъемщика и наймодателя.

Показать содержание

• Вид документа
• Обязательные и необязательные параграфы соглашения
• Разделы ведомости найма
Предмет акта     Обязанности и права участников сделки     Срок действия съема     Порядок и условия платы    
• Дополнительные приложения
• Нужна ли регистрация бумаг?

Вид документа

В ст. 674 ГК РФ сказано, что договор об аренде жилплощади должен быть заключен в письменной форме. Любые другие виды соглашений между участниками сделки будут считаться не имеющими юридической силы. Что касается оформления документа, то здесь строгих правил нет. Он может быть рукописным и составленным в произвольной форме, а может быть оформленным на стандартном бланке.

Следует помнить, что даже если соглашение о найме составляется от руки, оно должно полностью соответствовать нормам ГК и УК РФ, а также содержать обязательные пункты: финансовую часть, реквизиты сторон, описание объекта недвижимости, права и обязанности сторон.

Кроме того, каждая страница документа должна быть заверена подписью наймодателя и нанимателя. Это будет указывать, что участники соглашения ознакомлены со всеми условиями сделки и подтверждают свое согласие.

• Скачать бланк типового договора для сдачи квартиры в аренду
• Скачать образец договора на сдачу квартиры в аренду на длительный срок

Читайте также: Важные правила долгосрочной аренды квартиры: что нужно проверить и как заключить договор?

Обязательные и необязательные параграфы соглашения

Параграфы соглашения о найме можно условно разделить на обязательные и необязательные в зависимости от важности информации. Необязательные пункты можно не включать в соглашение, от этого юридической силы оно не потеряет.

В том случае, если между сторонами возникает конфликт, такой договор в большинстве случаев помогает наймодателю и нанимателю установить виновную сторону и урегулировать ситуацию, не прибегая к помощи органов судебной власти.

Разделы ведомости найма

Как и любой документ, соглашение о найме должно иметь свое название и начинаться с преамбулы. Вначале указывается наименование документа, а ниже место и дата его составления. Дата составления соглашения и дата его подписания (что указывается в конце) могут отличаться.

Чуть ниже первым абзацем следует установить кто из сторон является наймодателем, а кто нанимателем. Прописываются реквизиты участников сделки: ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения).

Предмет акта

Этот параграф будет содержать основную информацию об объекте недвижимости, который передается в аренду. В нем необходимо прописать следующее:

• адрес жилплощади;
• подробное описание (площадь, количество комнат и пр.);
• серию, номер и дату выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности;
• количество человек, которые зарегистрированы в квартире на момент ее передачи в аренду и подписания акта приема-передачи квартиры в аренду;
• условие, что собственник жилья подтверждает, что в данное время жилплощадь не находится под арестом, не заложена и не подарена, не передана в доверительное управление и не обременена правами третьих лиц.

Обязанности и права участников сделки

Если стороны решили воспользоваться краткой формой договора найма, то в качестве этого раздела можно указать отсылку на гл. 35 ГК РФ. Если же используется стандартный договор найма, то в этом параграфе необходимо прописать три основных пункта.

1. Обязанности собственника жилья (ст. 676 ГК РФ). Сперва следует указать дату, с которой наймодатель должен предоставить жилье в пользование арендатора. Далее приводится условие, что собственник гарантирует квартиросъемщику и лицам, которые вписаны в договор, беспрепятственный доступ в квартиру до конца срока действия соглашения. И здесь же указывается порядок посещения квартиры владельцем, а также в каких случаях он может войти в жилое помещение без ведома квартиранта (не смог связаться, экстренные ситуации и пр.)
2. Обязанности квартиросъемщика (ст. 678 ГК РФ). В этом пункте приводится перечень лиц, которые могут проживать в квартире вместе с основным арендатором (ст.677 ГК РФ). Далее следует зафиксировать, что наниматель на протяжении всего времени аренды будет нести ответственность за ущерб имуществу собственника, которое было передано в его пользование по договору найма.К этому имуществу относится как сама жилплощадь, так и мебель или техника, если квартира таковую содержала. Здесь же можно прописать возможность содержания домашних питомцев.
3. Что квартиросъемщику запрещается. Наймодатель имеет право указать, к примеру, запрет на курение в помещении. Также, согласно ст.678 ГК РФ, квартиросъемщик не имеет права делать какие-либо ремонтные работы в арендуемом помещении без ведома владельца. Запрещается пересдавать жилплощадь в субнаем третьим лицам.

Срок действия съема

Этот раздел будет содержать в себе два важных условия договора найма: срок аренды и условия расторжения или продления соглашения. Первая часть будет регулироваться ст.683 ГК РФ. Главное, что следует помнить, договор не может быть заключен на срок более 5 лет. Если документ не содержит какой-либо информации о сроках аренды, то соглашение считается бессрочным, т.е. заключенным на 5 лет.

Что касается расторжения договора, то тут вступают в силу ст. 687 и ст.688. Как правило здесь указывается два основных условия: сторона, желающая расторгнуть соглашение обязуется уведомить об этом вторую сторону за 30 календарных дней или же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если один из участников сделки нарушил условия соглашения. Пролонгация договора аренды допускается в случае согласия обеих сторон. Продление возможно без перезаключения договора, согласно ст.684 ГК РФ.

Читайте также: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?

Порядок и условия платы

В этом разделе будет содержаться информация о всех денежных выплатах, которые подразумевает под собой данная аренда. Параграф делится на следующие пункты.

• Порядок и условия арендной платы. Указывается стоимость аренды в месяц, дата выплаты, включены ли в нее коммунальные платежи. Если они оплачиваются отдельно, то следует перечислить за что именно будет платить квартирант (показания счетчиков или полностью все платежи, интернет, кабельное и пр.).
• Задаток. Указывается дата принятия и сумма.
• Залог. Следует отметить дату принятия и величину залога. Необходимо прописать когда залог будет возвращен и в каких случаях он возвращен не будет (порча имущества, нарушение условий соглашения и пр.).

Дополнительные приложения

Существует несколько видов дополнительных соглашений, которые юристы рекомендуют включать в качестве приложений к договору найма.

1. Опись имущества.Она составляется в виде таблицы, в которой содержится информация о состоянии мебели и техники, передаваемых во временное пользование квартиранту вместе с жилплощадью. В этом приложении также фиксируются отдельными пунктами показания приборов учета на момент заселения в квартиру (если коммунальные платежи платит квартиросъемщик), состояние и работоспособность сантехнического оборудования, трубопровода и электропроводки.
2. Акт передачи ключей. В нем прописывается, что квартиросъемщик принял ключи от наймодателя и не имеет никаких претензий к жилплощади, а также состоянию и работоспособности техники и мебели.
3. Ведомость передачи денежных средств. Оформляется также в виде таблицы, где указывается дата и сумма переданных средств от нанимателя к наймодателю помесячно вплоть до окончания действия договора найма.

• Скачать бланк акта описи имущества
• Скачать образец описи имущества
• Скачать бланк акта приема-передачи ключей
• Скачать образец акта приема-передачи ключей
• Скачать бланк расписки о передачи денежных средств за аренду квартиры
• Скачать образец расписки о получении задатка при аренде квартиры

Читайте также: Как составить доп. соглашение к договору аренды жилого помещения?

Нужна ли регистрация бумаг?

Согласно п.2 ст. 674 ГК РФ, договор найма, заключенный на срок более 12 месяцев обязательно должен быть зарегистрирован. Сделать это можно в Регистрационной палате или МФЦ. Госпошлина за регистрацию договора найма составляет 2000 рублей для физлица и 22000 для юрлиц. Если договор найма заключен на срок более года и не был зарегистрирован – это считается нарушением законодательства РФ и может привлечь внимание налоговых органов.

Правильно составленное соглашение о найме станет залогом стабильных отношений между собственником и нанимателем. Такой документ поможет обезопасить стороны от возможных рисков, а также сможет отразить выгодные моменты для обеих сторон-участников сделки.