Нюансы и юридическое значение уведомления о расторжении договора аренды

При расторжении договора аренды необходимо заранее уведомить об этом арендатора или арендодателя (в зависимости от того, кто является инициатором разрыва отношений). Этой юридической формальностью часто пренебрегают, однако она предусмотрена Гражданским кодексом РФ и в некоторых случаях является обязательной для исполнения.

Попытаемся подробнее рассмотреть назначение этого документа и все нюансы его составления и правильного оформления, а также возможные способы передачи этого документа всем заинтересованным сторонам контракта.

Показать содержание

• Необходимость документа
• Условия и правила составления письма в одностороннем порядке
Оформление     Содержание    
• Способы передачи второму лицу
• Срок ответа
• Правила судопроизводства
• Заключение

Необходимость документа

Письменное уведомление о прекращении аренды требуется в том случае, когда в договоре не был указан срок съема квартиры согласно ст. 610 ГК РФ. Уведомление требуется минимум за три месяца до того, как квартиранты поменяют место жительства. Эти сроки предусмотрены именно для аренды недвижимого имущества, для аренды земельного участка или оборудования могут быть предусмотрены иные сроки.

Если же в договоре оговорен конкретный срок его действия, то по его окончании стороны не обязаны уведомлять друг друга. Письмо с уведомлением потребуется, если самим соглашением не предусмотрена автоматическая пролонгация либо одна из сторон отказалась выполнять условия договора, то есть решила досрочно прекратить аренду.

Необходимость уведомления связана с тем, что каждая из сторон в случае одностороннего отказа может понести убытки.

Например, арендодатель не сможет быстро найти новых жильцов взамен старых. Либо сами квартиранты не найдут новую квартиру, если их поставят перед фактом о необходимости быстро съехать. К тому же арендодателю нужно будет зарегистрировать новый договор в Росреестре, а на это также потребуется время.

Если арендодатель уведомлением сообщает о том, что сторона не выполняет условия соглашения (саботирует оплату аренды, текущего ремонта по своей же вине и пр.), то такой документ является первой стадией на пути к расторжению договора. При устранении нарушений можно избежать прекращения аренды. В этом случае это указывается в документе. Если нарушения продолжаются, то в указанный в уведомлении срок отношения прекращаются.

Без уведомления договор расторгается только по взаимному согласию сторон. Если компромисса достичь не удалось, то придется соблюдать все формальности, чтобы не оказаться в суде.

Читайте также: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?

Условия и правила составления письма в одностороннем порядке

Уведомление о прекращении аренды можно составить самостоятельно. Для этого достаточно изучить текст договора и подготовить документ со ссылками на него.

Расторгнуть договор аренды можно по причине:

• неоплаты арендных платежей;
• плохого обращения с имуществом арендодателя и причинение ему ущерба;
• нарушения обязательств по выполнению ремонта (если они были оговорены договором);
• неоговоренной субаренды;
• использования помещения не по назначению.

В уведомлении обязательно нужно будет оговорить срок прекращения аренды и передачи жилья. Подобные условия могут быть оговорены и в самом соглашении.

Если договор расторгается по инициативе самих арендаторов, то основанием может быть передача имущества в ненадлежащем состоянии либо не в полном объеме (например, без мебели и пр.).

Арендатор может расторгнуть договор на основании:

• невозможности пользоваться переданным ему помещением, квартирой;
• нарушений арендодателем условий соглашения;
• невыполнением капитального ремонта арендодателем;
• невозможности оплачивать арендную плату (к примеру, в связи с ее повышением).

Письмо по инициативе арендатора составляется обычно в двух экземплярах и один остается у его автора. Чаще всего инициатором разрыва отношений выступает все же арендодатель, который перестает получать арендную плату или узнает о том, что его квартире нанесен серьезный ущерб.

Сами квартиранты обычно расторгают соглашение по причине того, что находят новое или приобретают другое жилье в собственность.

Оформление

Уведомление о прекращении аренды составляется в простой письменной форме. Не требует нотариального заверения. Если документ направляет юридическое лицо, то оно обычно подписывается руководством компании и удостоверяется печатью.

Содержание

В тексте уведомления обязательно необходимо указать персональные данные арендатора и арендодателя (их можно переписать из договора).

1. В «шапке» указывается адрес, а также паспортные данные сторон, их телефоны и электронный адрес (если требуется). Если одна из сторон – юрлицо, то указывается наименование, сведения об ИНН (КПП), юридический адрес, банковские реквизиты.
2. Далее необходимо сослаться на договор аренды, указать дату его заключения и предмет (адрес квартиры или иного помещения), а также отметить какие именно пункты были нарушены либо уведомить о том, что срок аренды подошел к концу и продлевать его вы не намерены. Желательно не ограничиваться ссылками только на договор, но и цитировать статьи ГК РФ.

Самое главное в этом письме: дата расторжения, причины, а также срок ожидания ответа на уведомление. Уведомлением также могут оговариваться важные детали переезда. К примеру, указываются сроки, в течение которых нужно не только съехать, но и вывезти все имущество, а также действия арендатора в том случае, если это не будет сделано вовремя. Подписывается документ одной из сторон с указанием даты.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды

В предлагаемом видео рассматриваются правила составления и оформления уведомления о расторжении договора аренды:

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Способы передачи второму лицу

Самый простой способ передачи уведомления: лично в руки или заказным письмом. Если отношения находятся в стадии конфликта, то второй вариант предпочтительней, поскольку вы всегда сможете подтвердить в суде факт передачи.

1. Вручение уведомления о расторжении договора аренды лично. Если вы опасаетесь, что ваш партнер по договору «забудет» о том, что ему вручили письмо, то можно сделать отметку на копии «С уведомлением ознакомлен» и попросить его расписаться. Допускается и написание расписки о том, что уведомление было получено с указанием даты, место и личной подписи.
2. Отправка по почте заказным письмом с извещением о вручении. Это способ не требует серьезных затрат, но сходить на почту все же придется. Отправлять письмо нужно на адрес, указанный в договоре. Если адресат компания, то это должен быть юридический или фактический адрес ее офиса.После отправки у вас должна остаться квитанция, где будет указана дата и время отправления. Письменное подтверждение находится и на сайте pochta.ru. Его можно распечатать и предъявлять в суде, поскольку оно имеет специальный цифровой код, действительность которого можно проверить.

Читайте также: Рекомендации, как составить акт приема-передачи квартиры при сдаче жилья в аренду

Срок ответа

В самом уведомлении указывается срок, в течение которого одна сторона будет ожидать ответа от другой. Обычно речь идет о 10 днях. Если по истечении этого срока ответа не поступит, то договоренности расторгаются автоматически с той даты, которая была указана в уведомлении.

Если, получив уведомление, квартиранты согласятся съехать, то никаких проблем возникнуть не должно. Но при отсутствии согласия необходимо будет производить выселение через суд и в этом случае уведомление обязательно пригодится.

Правила судопроизводства

Если вторая сторона отказалась съезжать, либо проигнорировала уведомление и в положенный срок не выехала из помещения, то арендодатель вправе обратиться в суд. Обращаем внимание: выселение в подобных случаях происходит только после принятия решения судебной инстанцией и обращаться в полицию с требованием выселить квартирантов абсолютно бессмысленно.

Формально договор продолжает действовать пока не будет расторгнут в установленном законом порядке. Более того, если он заключен более чем на год, то на квартиру может быть наложено обременение в Росреестре. Учтите, что если вы не сможете подтвердить, что вручали или высылали уведомление, то суд может оказаться на стороне арендаторов. Именно поэтому вопрос о вручении этого документа столь важен.

Для обращения в суд нужно будет составить исковое заявление о расторжении договора аренды. Это. Это можно сделать самостоятельно, изучив шаблоны в Интернете или обратившись к юристу. В иске указывается номер и дата основного договора, причины расторжения с указанием пунктов и норм ГК РФ, а также требования арендодателя(например, взыскать арендную плату за определенный срок, неустойки, судебных расходов).

К исковому заявлению необходимо приложить копии договора аренда, а также уведомлений, доказательства их отправки или вручения адресату.

Дело в суде может рассматриваться от 1 до 4 месяцев и все это время квартиранты могут жить в вашей квартире. Зато если удастся выиграть дело, то можно взыскать арендную плату за весь срок пребывания и расторгнуть договор. После этого, если арендаторы отказываются съезжать, можно обращаться за помощью в полицию. При подаче иска уплачивается также госпошлина. Квитанция об ее уплате входит в список обязательных приложений к исковому заявлению.

Аналогичным образом расторгается через суд и договор аренды, стороной которого является юридическое лицо. В этом случае также потребуются доказательства нарушения договора и отправки компании уведомлений о прекращении отношений.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора аренды
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора аренды

Заключение

Уведомление о расторжении договора – важный документ, который способен защитить от судебных исков. Для его составления не требуется помощь юристов. Текст готовится произвольно, но с обязательной ссылкой на сам договор аренды и нормы ГК РФ. Документом обозначается дата прекращения договора и срок ожидания ответа от другой стороны.

Если арендатор или арендодатель решит не отвечать на уведомление, то в указанный уведомлением срок, арендные отношения могут быть прекращены. В случае, если одна из сторон выступает против этого, она в праве обратиться в суд (если, например, она считает, что не нарушала условий соглашения).