Нюансы расторжения договора аренды жилого помещения — как составить соглашение? Образец документа

Взаимоотношения между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) основываются на заключении договора аренды (найма) жилого помещения.

Рассмотрим в данной статье, каким образом можно расторгнуть такое соглашение, как правильно составить документ и принять жилое помещение по передаточному акту.

Показать содержание

• Когда можно прервать наем жилого помещения?
По соглашению сторон     В одностороннем порядке    
• Как расторгнуть по соглашению?
Составление документа     Как оформить?     Содержание     Подписание     Акт приема-передачи жилого помещения    

Когда можно прервать наем жилого помещения?

Процедура расторжения совершается в такой же форме, что и соглашение (ст. 452 ГК РФ).

Если договорные отношения были установлены в письменной форме без регистрации, то составляется новый документ. В случае, если была регистрация договора, то расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

По соглашению сторон

Данная форма прекращения договорных отношений уместна, если стороны выполняли условия договора и пришли к взаимовыгодному решению о его прекращении.

Документ может иметь информацию относительно возможностей его прекращения. Если участники договорных взаимоотношений выполняли все условия документа, то могут осуществить его расторжение, в соответствии с ранее установленными договоренностями.

Условия, по которому аренда может быть прекращена соглашением сторон прописаны в договоре. Такими обычно выступают:

1. Отсутствие претензий относительно состояния жилого помещения.
2. Использование жилого помещения в соответствии с требованиями договора.
3. Другие условия, которые участники внесли в договор.

В одностороннем порядке

Возможные причины:

• Использование имущества не по назначению, с существенными или неоднократными нарушениями эксплуатации.
• Действия квартиросъемщика наносят существенный ущерб помещению.
• Не внесение оплаты за аренду в срок более двух раз.
• Арендатор не производит капитальный ремонт в срок указанный в договоре, в разумный срок, когда существуют правовые акты, которые обязывают арендатора к проведению капремонта жилого помещения.

Разумный срок — в Гражданском Кодексе данный термин встречается часто, но единого определения для него нет. В каждой конкретной ситуации «разумность срока» рассматривается судом индивидуально, с учетом всех обстоятельств.

Согласно ст. 620 арендатор имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке если:

1. Арендодатель препятствует передачи имущества в пользование арендатору или создает препятствия использованию имуществом по условиям договора или назначению жилого помещения.
2. Жилое помещение, которое передано в пользование квартиросъемщику имеет недостатки, которые препятствуют пользованию и не были оговорены арендодателем в процессе заключения соглашения. Недостатки были не известны арендатору и скрыты при проверке имущества во время заключения договора.
3. В силу обстоятельств, за которые арендатор не может нести ответственность, жилое помещение станет непригодным для дальнейшего использования.

Читайте также: Договор социального найма жилого помещения: образец

Как расторгнуть по соглашению?

Многие, кто вступает в договорные отношения ошибочно полагают, что по истечении срока и прекращении действия документа такие взаимоотношения прекращаются. Обязательства сторон могут прекратится по общим основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского Кодекса РФ.

Если условиями найма предусмотрен акт приема-передачи имущества, то в случае его прекращения или расторжения необходимо соблюсти процедуру и составить обратный акт передачи имущества и составить соглашение.

Составление документа

Следует выполнить следующие действия:

1. Нужно составить сам документ, который будет содержать всю информацию об условиях расторжения предыдущего соглашения и отсутствии претензий с обеих сторон.
2. Необходимо отразить информацию из акта приема-передачи имущества.
3. Если договор был заверен, необходимо также зарегистрировать его расторжение в таком же порядке.
4. Обязательно подписание ответственными лицами – данные отметки будут свидетельствовать о том, что обе стороны согласны с указанными сведениями и условиями.

Как оформить?

Форма, в которой будет заключено соглашение о расторжении договора, будет зависеть от требований к самому документу.

Напомним, что государственной регистрации подлежит договор аренды на срок более года. В случае, если договор был заключен на неопределенный срок или на короткое время до года регистрация не нужна.

Определенной формы договора о расторжении соглашения аренды нет. Его можно оформлять по усмотрению сторон с обязательным содержанием некоторых данных.

Содержание

Поскольку соглашение о расторжении документа о договорных отношениях является гражданско-правовым актом, то есть несколько обязательных элементов, которые нужно указывать обязательно:

1. Место и дата составления, сведения о сторонах.
2. Данные (реквизиты) самого договора аренды (дата и номер) и причина его расторжения. Причину необходимо указывать, потому что если договор расторгается по причине нарушения обязательств, то перечень указанных нарушений может являться одним из доказательств по гражданскому делу и подтверждением вины ответчика.
3. Дату вступления в силу (дата подписания/регистрации).
4. Претензии сторон или их отсутствие (по арендной плате, состоянию жилого помещения).
5. Количество экземпляров составленного документа, реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бланк расторжения договора аренды жилого помещения
• Скачать образец расторжения договора аренды жилого помещения

Подписание

Если одна из сторон отказывается от подписания соглашения о расторжении договора аренды, это значит, что неизбежно придется обращаться в суд.

Фиксирование указанных в договоре положений подписями является согласием сторон расторгнуть соглашение по обоюдному согласию. Важной деталью также будет отсутствие возможных претензий и поводов для обращения в суд.

Акт приема-передачи жилого помещения

• Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения при расторжении договора аренды
• Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения при расторжении договора аренды

Акт составляет арендодатель и сверяет его совместно с нанимателем жилого помещения, который своей подписью подтверждает внесенные данные.

Для того чтобы договорные отношения в сфере аренды жилых помещений не доставляли лишних хлопот необходимо следовать законодательству и внимательно относиться к составлению и регистрации документов, и не ставить свою подпись без ознакомления с содержанием.