Состав и требования к проекту перепланировки и переустройства квартиры

Каждая квартира состоит на учете фонда жилой недвижимости города или поселения. При строительстве подрядчик или частное лицо руководствуется соответствующими нормами и требованиями, утвержденными в проектной документации.

Это требуется для соблюдения норм безопасности, защиты зданий от техногенных катастроф, пожаров и других опасных и пагубных явлений. Вся документация первоначальных планов регистрируется в БТИ, где и содержится в базе данных.

Если кто-то решается изменить в своем жилье конструктивные элементы, он обязан согласовать свои действия с государственными организациями, чтобы не разрушить здание, не поставить под угрозу своим ремонтом и перепланировкой жизнь и здоровье своих родных, себя, соседей.

Однако не всегда требуется согласование и выработка проекта на ремонтные работы, поэтому необходимо перед любыми изменениями в квартире внимательно изучить имеющуюся информацию, особенно в технической и юридической части вопроса.

Показать содержание

• Что это такое?
• Когда нужно заказывать?
• Как сделать самостоятельно?
• Где заказать?
• Требования
Когда нужен СРО, а когда нет?     Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию?    
• Сколько стоит?
• Оглавление с пояснениями
Титул     Содержание     Лист с записью руководителя     Пояснительная записка     Введение     Общие данные     Архитектурно-строительные решения     Изменение систем жилья     Договор авторского надзора (акт-обязательство)     Противопожарные действия     Перечень условий к проведению общестроительных работ     Рекомендации по шумозащите     Копия действующего допуска    
• Планы и схемы
Рисунок до     Демонтажно-монтажная маркировка     Мероприятия после     Экспликация полов     Гидроизоляция     Канализации и водоснабжение     Инженерное оборудование     Аксонометрия     Усиление несущих конструкций     Указания по резке проема и установке металлических профилей     Включать ли монтаж ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков?     Вентиляция и отопление     Электроснабжение     Фотомонтажи     Теплотехнический расчет     Акустические показатели    
• Выводы

Что это такое?

Под проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принято понимать документацию, в которой отражается в деталях переоборудование или переустройство помещения на основании ТЗ заказчика от имени проектной организации. Он необходим согласно Постановлению ПМ №840 от 26.12.12 г. при проведении соответствующих работ.

Как выглядит пример проекта для перепланировки квартиры и лист согласования СРО в классическом варианте? В классическом варианте проектного плана содержится:

• пояснительная записка, отражающая техническое задание заказчика;
• мероприятия по пожарной безопасности;
• планы и экспликация жилья до и после внесения конструктивных изменений;
• планы расстановки коммуникаций и ресурсоснабжающих/отводящих систем;
• дополнительные схемы и аксонометрии;
• другие данные, свидетельствующие о внесенных изменениях и первоначальном виде объекта недвижимости.

Проект может разрабатываться самостоятельно при наличии соответствующего опыта и компетенции, но обычно выдается проектными организациями, обладающими необходимым допуском. После личного обращения в такую организацию необходимо представить:

• техническое заключение о допустимости перепланировки и состоянии конструкций несущего типа;
• эскиз желаемых изменений в первоначальной планировке жилья;
• планы помещений поэтажные;
• при необходимости других данных проектные компании после выезда на объект собирают их самостоятельно.

После выдачи бумага действительна и позволяет проводить на законных основаниях запланированные изменения всего год, разрабатывается и выдается, как правило, в течение недели или до 10 рабочих дней. Услуга является платной и ее стоимость определяется ценами той компании, которая занимается разработкой.

Когда нужно заказывать?

На страницах Постановления №508 правительства г. Москва в приложении № 1, п.п. 2 и 3 перечислены те мероприятия, которые требуют обязательного составления проектного документа. В нем указано когда необходимости разработки плана проекта не избежать:

1. Изменения жесткой части газопровода или замена на электрическую плиту газовой.
2. Изменение расположения сантехнических объектов из установленных для них помещений в другие.
3. Любые повреждения конструкций несущего типа в виде отверстий, проемов и т.п.
4. Создание любой дополнительной несущей стены или конструкции.
5. Объединение квартир, комнат, нескольких помещений, например кухни с гостиной и т.п.
6. Преобразование напольного покрытия или пола.
7. Снесение разгрузочных стен.
8. Установка тяжелых перегородок внутри помещений, создающих дополнительные нагрузки на несущие конструкции.
9. Любые перегородки в домах, построенных с перекрытиями из древесины.
10. Изменение размеров, формы или устранение оконных или дверных проемов.
11. Ликвидация подоконного блока для соединения с кухней и комнатой лоджии.

В зависимости от типа постройки и местности расположения объекта недвижимости могут быть дополнительные требования и условия, согласно которым местные власти откажутся проводить работы по реорганизации жилья.

Как сделать самостоятельно?

При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию:

1. Тип всех стен помещения (несущие или нет), их материал и функция.
2. Влияние внедренных изменений на соседние жилплощади.
3. Соответствие перепланировки архитектурному стилю здания.

Любой проект в зависимости от проведенных изменений может быть:

• Сложным, когда увеличивается площадь жилых или технических помещений за счет устранения стен, переноса межкомнатных перегородок и других действий, а также при наличии у недвижимости особенностей, например деревянных перекрытий.
• Простой, подразумевает изменение размера комнат или переноса любых перегородок, которые не сопровождаются образованием дополнительных нагрузок на конструкции дома.

Где заказать?

Кто делает проектную документацию? Разработкой и выдачей проектной документации, а также ее оформлением занимаются проектные компании и организации, которые получили лицензию на проектирование (СРО). В дальнейшем проект перепланировки подлежит согласованию в официальных инстанциях поселения или города.

Требования

Любая техническая документация должна правильно оформляться. При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати.

Когда нужен СРО, а когда нет?

Все условия, которые описывают необходимость допуска СРО, регулируются Письмом № 24099-РП/08 от 15.06.2010 г. и Приказом № 624 от 30.12.2009 г. Мин. регионального развития и ч. 1 ст. 48, ч. 17, ст. 51 ГРК РФ. Согласно ним не требуется допуск СРО с таким видам строительных работ при реконструкции жилья:

1. Вынос в натуру геодезической разбивки.
2. Контроль точности геодезического замера параметров сооружений и зданий.
3. Разрушение конструкций, которые не являются несущими и не оказывают нагрузку.
4. Устройство в зданиях конструкций с облицовкой, применением искусственных или природных камней.
5. Облицовка или конструкции из кирпича.
6. Покрытие защитными материалами лакокрасочной группы.
7. Теплоизоляция трубопроводов.
8. Кровельные работы.
9. Демонтаж и устройство системы кондиционирования, вентиляции, отопления, канализации и водопровода, электросети, наружных коммуникаций без изменения локализации или без затрагивания общей сети здания.
10. Монтаж сигнализации, электроустановок до 1 кВт мощностью.
11. Пусконаладочные работы.
12. Любые действия, которые не затрагивают конструкцию объекта недвижимости, не превышают параметров надежности, безопасности, которые установлены градостроительным регламентом.

Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию?

Условия и перечень органов, которые проводят согласование перепланировки квартир, перечислены в ст. 26 ЖК РФ, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов:

1. Заявление о намерении проведения перепланировки.
2. Правоустанавливающие бумаги на жилье, в котором будет производиться внутренняя реконструкция.
3. Проект перепланировки объекта недвижимости.
4. Техпаспорт жилья.
5. Письменное подтверждение от всех зарегистрированных в этой жилплощади, а также членов семьи нанимателя, которые занимают указанное помещение.
6. Заключение от органа, занимающегося надзором и охраной культуры, истории и памятников архитектуры о допустимости перепланировки, если указанный объект жилого фонда относится к охраняемым сооружениям.

Сколько стоит?

Стоимость перепланировки зависит от нескольких факторов:

1. Выбранной компании, ее условий и тарификации, объема выполненной работы по составлению плана.
2. Наличия особенностей у здания, например перекрытия из дерева, нетипичный размер оконных или дверных проемов, пребывание на балансе культурного или исторического наследия города/поселения.
3. Уровня сложности планируемой реконструкции, объема и качества изменений, например необходимости затрагивания несущих конструкций, изменения геометрии помещений, перенос «мокрых» точек, других коммуникаций и т.п. Это требует предоставления проекта реконструкции в Мосжилинспекцию, что требует дополнительных затрат.
4. Срочности выполнения и других особых или нестандартных требований.

Все это влияет на базовую стоимость проектной документации, поскольку может занимать много времени и требовать привлечения большого количества специалистов. Для простого изменения без каких-либо кардинальных перестроек с использованием гипсокартона или иных облегченных конструкций перегородок стоимость проекта начинается от 10-15 тыс. руб. более сложные варианты могут вытянуть более 150 тыс. руб.

Кроме этого следует провести согласование в БТИ, получить на руки новые выработанные документы на квартиру с техническим паспортом. Общая сумма за все бумаги БТИ составляет примерно 5 тыс. руб. Последующая выработка новых документов потребует оплаты еще 2 тыс. руб.

Оглавление с пояснениями

Титул

Является первой страницей документа, отражает его суть и предназначение. Должен содержать следующие данные:

1. Название документа с точным адресом объекта перепланировки.
2. Название проектной организации, производившей разработку бумаг.
3. Номер договора или внутренний номер документа с датой его выдачи.
4. Должность, ФИО ответственных лиц, как правило, директора организации и инженеров с их подписями и печатью организации.
5. Поле с реквизитами о согласовании (организация, должность и ФИО ответственного или руководителя) с печатью при подтверждении разрешения.
6. Город и год оформления.

Проектная компания должна выдавать документ со всеми необходимыми подписями и печатями, расположенными на соответствующих страницах и титульном листе в том числе.

Содержание

На этой странице расположен перечень всех изысканий, заключений, планов, схем и других бумаг, содержащихся в проекте перепланировки жилья. Нумеруется как 1 страница, проставляется номер документа или договора, согласно которому действует организация.

Лист с записью руководителя

Отметка о подтверждении соответствия разработанного документа требованиям стандартов, правил, норм и законов РФ, а также противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям.

Пояснительная записка

Введение

Указывается документ, согласно которому инициировалась проектная разработка документации по перепланировке с характеристиками жилья. Приводится общий перечень описательного характера требуемых изменений в планировке квартиры.

Общие данные

Содержится точный адрес объекта реконструкции и список документации, Сводов Правил, Норм, СНиПов, ГОСТов и других законопроектов, на которые опирается проектная организация. Обязательно указывается номер документа и подписывается руководителем и инженером организации.

Архитектурно-строительные решения

Подается в виде технического задания с полным перечнем мероприятий, которые будут проводится в реконструируемом жилье. Указывается адрес недвижимости, ее расположение на этаже здания. Заверяется подписями руководителя, инженера.

Изменения описываются более детально с точным указанием типа и характера в архитектуре и конструкции квартиры, системы электрооборудования, канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления. При наличии изменения расположения крупных бытовых приборов, вентиляционных и сантехнических узлов перечисляется новые места установки. Содержатся рекомендации относительно авторского надзора и скрытых работ.

Изменение систем жилья

Описывается изменение следующих систем жилья:

• Электрооборудования и способов его подключения, укладки проводки, расположения выключателей, разъединительных коробок и т.п.
• Канализации и водопровода включая характер используемых труб, муфт, других материалов, их габаритных размеров и материала.
• Вентиляции и отопления с перечислением количества приборов и внесенных изменений в систему.

Требуется подпись ответственного лица.

Договор авторского надзора (акт-обязательство)

Заключается между заказчиком и проектной компанией на выполнение скрытых работ представителями организации. Согласно данной бумаге институт или бюро проектирования производит заверение актов по установке подиумов, шумоизоляции пола, металлоусилению проемов, гидроизоляции. Подписывается заказчиком и руководителем проектной организации, дополнительно заверяется мокрой печатью компании.

Противопожарные действия

Описывается перечень предпринимаемых сотрудниками проектной организации действий, направленных на обеспечение пожарной безопасности. Указываются нормативы и требования, согласно которым данные правила были разработаны.

Перечень условий к проведению общестроительных работ

Перечисляются условия, согласно которым нарушения норм строительства не будет, учитывая особенности всего здания и жилья в том числе. При этом соблюдаются правила безопасности в результате последующей эксплуатации квартиры, например использование тех материалов для перегородок и стяжек, которые создают повышенные нагрузки.

Рекомендации по шумозащите

Перечисляются рекомендации по повышению шумозащиты в процессе проведения соответствующих монтажных и строительных работ, учитывая Закон «О тишине» и особенности отведенного местным управлением времени для ремонтных работ.

Копия действующего допуска

Обязательно прилагается допуск СРО с мокрой печатью и подписями руководительства проектной организации. Для любой компании, занимающейся разработкой проектов и технической документации для объектов недвижимости жилого фонда поселения или города, обязательно состоять в СРО – Саморегулируемой организации в сфере проектирования.

Планы и схемы

Схемы и планы для документации проекта перепланировки являются обязательной составляющей частью, поскольку подтверждают не только качественно возможность перепланировки, но и количественно законность и соответствие нормативам, ГОСТам и т.п.

Рисунок до

Рисуется согласно имеющегося в БТИ поэтажного плана, поэтому должен полностью с ним совпадать по инвентаризационным данным.

Может использоваться в некоторых случаях таблица экспликации квартиры с самим планом БТИ? например, при переведении в нежилой фонд.

Демонтажно-монтажная маркировка

С помощью цветной маркировки рисуется расположение до перепланировки зеленым цветом изменяемых объектов: сантехприборов, несущих перегородок, проемов и т.п., а красным – планируемое перемещение их.

Мероприятия после

Без использования обозначения цветами рисуется новая схема в виде плана расположения помещений, прилагается к бумаге новая экспликация, в которой отображается назначение и измененные пощади помещений квартиры.

Указывается установка крупных бытовых приборов только при условии наличия соответствующих отметок в изначальном плане БТИ. Когда получает заказчик акт о завершении реконструкции жилья, сотрудниками БТИ производятся контрольные обмеры, которые вносятся в новые документы от БТИ на квартиру.

Экспликация полов

Экспликация полов вносится в проект при условии вмешательства в конструкцию полового покрытия. Для каждого помещения в экспликации указан пирог полов – послойная их конструкция. В прилагаемом плане к экспликации указываются границы для разных типов полов. В жилом доме на перекрытия обязательно должна укладываться звукоизоляция, а гидроизоляция требуется для ванной и туалета.

Если производится обычная замена полового покрытия на сходный по типу материал, например вместо доски, ламината укладывается паркет, то реконструкция пола не считается вмешательством в конструкцию, а замена керамической плиткой или настил электроподогрева – считается.

Гидроизоляция

При изменении размеров помещения санузла требуется установка гидроизоляции под половое покрытие.

Данные изменения будут отражаться в актах скрытых работ, указывая при этом понижение пола в помещении или оборудование переливного порожка.

Канализации и водоснабжение

Перемещение схем трубных разводок, что вызвано изменением места расположения сантехнического оборудования, требует отражения в документации проекта. Данный раздел может оформляться отдельно от проекта или включаться в него, содержит чертежи с цветной маркировкой разводки канализационных труб и системы холодного/горячего водоснабжения.

Инженерное оборудование

Отображает схему размещения в квартире отопления, вентиляции и сантехники. Данный раздел в состав проекта включается не всегда, поскольку тесно связан с планом вентиляции и отопления, а также с планом канализации и водоснабжения. Требование его наличия в документации связано с необходимостью подтверждения отсутствия внесения в инженерные системы каких-либо изменений.

Аксонометрия

Данные чертежи используются для большей наглядности трехмерного отображения вентиляционных шахт, трубопроводов водоснабжения и канализации, поэтому производятся в цвете.

Усиление несущих конструкций

В проекте перепланировки присутствует при проведении работ по оборудованию в разгружающих или несущих стенах либо перекрытиях проемов. Также отражают работы по переносу или расширению уже имеющихся проемов этих конструкций. Содержит схему металлоконструкций, параметры проемов, наличие дополнительного усиления.

Указания по резке проема и установке металлических профилей

Описываются требования и указания по резке проема, правила безопасности при таких работах, требования к используемому инструменту и материалам. Ответственность за качество проведения данной операции возлагается на проектную организацию, которая должна выделить компетентного сотрудника для авторского надзора и составления акта на скрытые работы. Включаются все операции до оштукатуривания.

Включать ли монтаж ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков?

Указывается при наличии типовой схемы перегородок из пеногазобетона и схем устройства несущих каркасных перегородок.

Вентиляция и отопление

В состав проектной документации включается при выполнении в части вентиляции и отопления нестандартных решений. Содержит чертежи и аксонометрию.

Электроснабжение

Чаще всего требуется для квартир, которые находятся в новострое. Для других объектов недвижимости включается в проект при наличии существенных изменений расположения проводки, выключателей, точек расположения светильников, установка оборудования с мощностью более 1 Вт и т.п.

Фотомонтажи

Нужены при проведении фасадных работ для согласования с АПУ района. Согласно с проектным решением производится фотомонтаж до и после производства работ.

Теплотехнический расчет

Может также называться расчетом теплоотдачи ограждающих конструкций, проект перепланировки входит в случае проведения с наружными панелями здания строительно-ремонтных работ.

При увеличении дверного проема на лоджию или балкон, устранение подоконного блока или другие изменения способны снизить способность сохранении нормативного уровня температуры в помещении квартиры.

С помощью данного документа необходимо подтвердить отсутствие существенных изменений и гарантию сохранения нормативного температурного режима.

Акустические показатели

Установка новой вентиляционной системы должна соответствовать нормативам по уровню издаваемого шума, что отражается в соответствующем разделе проекта.

Скачать образец проекта перепланировки и переустройства квартиры для согласования

Выводы

При необходимости разработки проектного плана на перепланировку, следует позаботиться об удобочитаемости документа для чиновников. Чем проще, компактнее и легче расписана вся информация о предстоящих изменениях – тем выше вероятность быстрого положительного одобрения. Указывание дополнительной информации приводит к усложнению бумаг, созданию негативного восприятия.

Даже для каждого конкретного округа Москвы существует своя специфика согласования, что подтверждает необходимость изучения документации, норм и особенностей строительства для определенного населенного пункта или его части.

Тем более разные отделения Жилинспекции отличаются собственными внутренними порядками, что отражается в разном внимании сотрудников организации к определенным пунктам проектного плана. Это требует на этапе создания постоянного корректирования документа.