Что важно знать о продаже и покупке квартиры, находящейся в залоге у банка? Безопасные схемы сделки

Залоговая квартира – это та квартира, которая приобреталась в ипотеку, но по различным причинам заемщик со своими обязательствами не справился. В данном случае заемщика интересует, можно ли ее продать и как именно заключить договор купли-продажи. С другой стороны, такое жилье можно весьма выгодно купить, ведь обычно цена у него ниже рыночной.

Продавцом в сделке с залоговой недвижимостью может выступать не только должник, но и сам банк, который в результате судебных разбирательств стал владельцем залогового жилья. Рассмотрим, как совершается сделка по залоговой недвижимости, каковы при покупке квартиры с обременением риски покупателя и как от них себя защитить.

Показать содержание

• Схемы приобретения
Продажа с последующим погашением кредита     Через смену залогодателя     Договор с участием банковского учреждения     Можно ли купить жильё непосредственно у заёмщика?    
• Пошаговая инструкция, как приобрести жилье, находящееся в ипотеке Сбербанка
Поиск залоговой недвижимости     Получение разрешения на ее продажу от кредитно-финансового учреждения     Выбор способа совершения сделки     Порядок действий обеих сторон     Необходимые документы    
• Риски при покупке
• Выгоды и преимущества
• Заключение

Схемы приобретения

Продажа с последующим погашением кредита

Это самая простая схема, но и самая рискованная.

1. Покупатель полностью погашает кредитный долг перед банком, затем снимается с квартиры обременение и продавец становится полноправным собственником.
2. Далее право собственности переоформляется на покупателя.

Этот способ удобно использовать, если обе стороны сделки хорошо знакомы друг с другом, но все равно лучше постараться обезопасить свои деньги.

Через смену залогодателя

Как купить жильё через смену залогодателя:

1. Покупатель сначала вносит деньги на депозитные ячейки. В одной ячейке будут находиться деньги для погашения задолженности банку, в другой – деньги для продавца.
2. После того как деньги положены, банк дает разрешение на переоформление права собственности.
3. В процессе оформления документов обязательства перед банком переходят к покупателю (соответственно, и квартира переходит в его распоряжение).
4. Банк снимает обременение с квартиры после того, как заберет свои деньги.
5. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Договор с участием банковского учреждения

Самая безопасная сделка осуществляется по этой схеме. Представитель банка (например, аккредитованный риэлтор) сопровождает всю сделку от начала до конца.

Продается квартира, естественно, со скидкой, размер которой зависит от длительности срока ее продажи.

1. Деньги также вносятся на две депозитные ячейки, в первой будут находиться деньги для банка (остаток кредитного долга), во второй – для продавца.
2. В это же время в Росреестр направляется заявление банка чтобы снять обременение с квартиры и договор купли-продажи для регистрации.
3. После того как все документы будут готовы, на банковский счет поступают деньги из ячейки для оплаты долга, а продавец забирает свои.
4. По договору купли-продажи квартира теперь в собственности у покупателя.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Можно ли купить жильё непосредственно у заёмщика?

В этом случае продавец должен получить разрешение у банка на продажу заложенной квартиры.

1. Право собственности у покупателя сначала будет получено с обременением.
2. Арендуются две ячейки, в одну кладется сумма, равная размеру долга по кредиту, во вторую – остальная.
3. После того как будет заключен договор купли-продажи, деньги из первой ячейки поступят на кредитный счет банка.
4. Далее, как только ипотечный кредит погашается, нужно идти с документами на квартиру (которые были в залоге у банка) в Росреестр для проведения процедуры снятия обременения.
5. После снятия обременения продавец получает деньги.

Пошаговая инструкция, как приобрести жилье, находящееся в ипотеке Сбербанка

Поиск залоговой недвижимости

Залоговая квартира оказывается в собственности банка по решению суда. Далее она должна быть обязательно продана тем или иным способом. Согласно статистике, примерно 10% от всех продаваемых квартир на рынке составляют именно ипотечные квартиры. Информацию о них можно найти следующими способами:

1. На сайте Сбербанка имеются специальные витрины с выставленными залоговыми квартирами должников, потенциальные покупатели могут подобрать там свой вариант. Это в рамках конкретной банковской программы.
2. Можно также выбрать квартиру в процессе проведения торгов на публичных аукционах или интернет-площадках, которые специализируются по данным вопросам.
3. Информация есть у многих риэлторских компаний, имеющих опыт в подобных сделках.

Получение разрешения на ее продажу от кредитно-финансового учреждения

Сбербанк должен дать разрешение на совершение сделки купли-продажи, уточнив при этом условия (для продажи квартиры с обременением).

Сбербанк изначально при оформлении ипотечного договора прописывает возможность продажи этой квартиры. Для получения разрешения нужно заемщику обратиться в банк и написать заявление с указанием причины продажи квартиры, при этом права на продажу он может передать банку.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Договор на сделку (образец)

Образец разрешения от банка на совершение сделки купли-продажи

Выбор способа совершения сделки

Приобрести квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка, можно разными способами, поэтому первым делом нужно выбрать наиболее подходящий:

• Покупка данного жилья у собственника.
• Купить ее в ипотеку.
• Купить ипотечную квартиру непосредственно у Сбербанка.

Наиболее безопасны второй и третий способы покупки квартиры, когда все четко контролирует банк. А в первом случае есть риск, что заплатив деньги (сумму кредитного долга) продавцу, можно долго ждать дальнейшего оформления сделки (продавец и вообще может передумать продавать после погашения долга банку). В первом варианте банк дает свое согласие на проведение сделки, но саму сделку тотально не контролирует.

Поэтому, если имеется необходимая сумма денег, то лучшим вариантом будет покупка такой квартиры у Сбербанка (никаких ограничений для покупателя не существует). Если же денег не хватает, чтобы расплатиться сразу, в этом же банке можно оформить ипотечный кредит на залоговую квартиру.

Порядок действий обеих сторон

После получения одобрения банка на продажу квартиры продавец должен сделать следующее:

1. Найти покупателя, которому подходит его квартира для покупки ее в ипотеку.
2. Обговорить все нюансы сделки и прийти к общему согласию.
3. Провести оценку недвижимости.
4. Далее, если договоренности сохраняются, то продавец и покупатель заключают предварительный договор. В этом договоре желательно прописать, что в дальнейшем продавец не будет предъявлять претензий новому владельцу квартиры и банку.
5. Затем покупатель предоставляет в Сбербанк необходимые документы. После рассмотрения документов выносится решение (банком) на одобрение сделки.
6. После этого составляется основной договор купли-продажи, регистрируется в Росреестре (как проходит регистрация договора читайте тут). Выдается выписка, что собственником жилья теперь становится покупатель, право собственности перерегистрируется.
7. Далее обеим сторонам нужно идти в Сбербанк со всеми документами, причитающаяся сумма денег перечисляется на счет продавца и заключается ипотечный кредит на покупателя (нового заемщика).

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка

Необходимые документы

Основной пакет документ для проведения этой сделки готовит продавец:

• Паспорта (копии) всех зарегистрированных в квартире лиц (свидетельства о рождении).
• Все имеющиеся документы на квартиру (включая технические).
• Выписка из домовой книги, копию лицевого счета.
• Справки, которые подтверждают, что не имеется задолженности по налогам, нет долгов по коммунальным платежам, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
  ВАЖНО! Перечисленные справки готовятся по запросу банку, могут и не потребоваться.

Покупателю нужно приготовить следующие документы:

1. Паспорт.
2. Документы, подтверждающие платежеспособность.
3. Копия трудовой книжки.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали в отдельной статье.

Риски при покупке

Если принято решение иметь дело непосредственно с банком при совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, то перед покупкой следует обратить внимание на такие моменты:

• Если между банком и заемщиком (должником) имеются серьезные разногласия и налицо конфликт, то покупателю это в дальнейшем грозит риском апелляции через суд. Разумнее от такой квартиры все-таки отказаться и подобрать другой вариант.
• Если на жилплощади прописан ребенок, то это тоже может осложнить и сильно затянуть процесс.
• Снятие обременения с квартиры нужно обязательно зарегистрировать, а это дополнительные расходы.

Выгоды и преимущества

Можно сказать, что преимущества у данной сделки есть у каждой заинтересованной стороны.

1. Банк возвращает свои деньги с процентами или переоформляет обязательства на другого заемщика.
2. Продавец наконец избавляется от долговых обязательств перед банком.

Покупатель приобретает квартиру либо с хорошей скидкой, то есть по низкой цене, либо в кредит по специальным льготным условиям. Для покупателя также гарантируется юридическая чистота сделки, так как все тщательно проверяется, не будет сюрпризов в виде прописанных посторонних лиц или неоплаченных счетов за коммунальные услуги.

Заключение

В итоге можно сделать вывод, что залоговую квартиру можно продать, можно купить, причем даже с выгодой, но нужно обязательно все тщательно проверять. К сделке следует подготовиться должным образом, учитывая все тонкости и нюансы. При проведении сделок с залоговым жильем торопиться точно не стоит, главное, чтобы все было сделано юридически грамотно, без неприятных последствий.