Стоит ли заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками? Основные плюсы и минусы сделки

Договоры купли-продажи квартиры или ее доли заключаются не только среди чужих друг другу людей, но и между родственниками.

Глобальных отличий в оформлении документации нет, только некоторые нюансы, установленные на законодательном уровне.

В данной статье будет рассматриваться процедура купли-продажи квартиры между родственниками, ее особенности и пошаговая инструкция.

Показать содержание

• Кто по закону относится к данной категории?
• Отличия покупки недвижимости от дарственной и завещания
• Плюсы и минусы сделки
• Пошаговая инструкция
Уведомление     Подготовка документов     Составление соглашения     Передача денежных средств    
• Можно ли продать без налогов и в каких случаях это возможно?
• Кому положен имущественный вычет?
Налоговая льгота — кто и как может ее получить?     Сколько раз предоставляется?     Ограничения и нюансы    
• Видео по теме:

Кто по закону относится к данной категории?

Согласно п. 1 статьи 105 НК РФ, близкими родственниками являются:

• супруги, состоящие в официальном браке;
• дети, в том числе усыновленные, и их родители либо усыновители;
• бабушки и дедушки по отношению ко внукам;
• братья и сестры, включая имеющих только общего отца или мать.

Отличия покупки недвижимости от дарственной и завещания

Основными различиями являются:

1. Форма договора. При купле-продаже договор составляется в письменном виде и не нуждается в нотариальном заверении, за исключением отдельных случаев. При завещании и дарении обязательное присутствие нотариуса утверждено законодательно.
2. Способ передачи квартиры. В отличии от дарственной и завещания, купля-продажа осуществляется на возмездной основе.
3. Обязательства. При купле-продаже прописываются в договоре по усмотрение сторон. При дарении одаряемое лицо обязано принять имущество от дарителя. При завещании лицо, вписанное в него, должно вступить в право наследования в обязательном порядке либо отказаться.
4. Налоги. При купле-продаже продающая сторона оплачивает НДФЛ, в некоторых случаях положен вычет. Дарение также подразумевает затраты на НДФЛ, если одаряемый не родственник. При наследовании придется уплатить налог, если общая стоимость квартиры больше 850 раз чем МРОТ.
5. Переход прав. Права при договоре купли-продажи, также как и при дарении, переходят к новому владельцу сразу после регистрации соглашения. По завещанию – после регистрации свидетельства.

Исходя из вышеперечисленного, однозначно сказать какой вид передачи имущества между родственниками предпочтительнее сложно, ведь в каждой семье свои взаимоотношения и моральные устои.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Плюсы и минусы сделки

Перед тем, как осуществлять покупку недвижимости у родни, не мешало бы оценить все положительные и отрицательные стороны. К плюсам договора купли-продажи можно отнести:

• достаточно простое оформление документа;
• обе стороны могут согласовать и прописать в договоре права и обязанности друг друга;
• получение налоговой льготы субъектами;
• возможность подписания предварительного соглашения;
• отсутствие полномочий у третьих лиц для оспаривания сделки.

Из минусов договора отчуждения недвижимости родне стоит выделить:

• для лиц, состоящих в законном браке, купленная недвижимость станет совместно нажитой (о покупке квартиры супругами в совместную собственность мы писали тут);
• если квартира была в собственности продавца менее трех лет, то придется оплатить налог, равный 13% от стоимости жилья, если она превышает 1 млн. рублей;
• все прописанные в квартире граждане имеют право оставаться таковыми, несмотря на то, что собственник сменился и при этом за ними сохраняется право на проживание в ней (о покупке квартиры с прописанными там людьми мы писали тут, а об особенностях купли-продажи жилья с прописанным ребенком рассказывается в этом материале).

Читайте также: Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Пошаговая инструкция

Действия по продаже недвижимости между родственниками практически не отличаются от таковых с третьими лицами.

Пошагово процедура купли-продажи доли будет выглядеть так:

Уведомление

Обращение в нотариальную контору и подготовка письменного согласия на продажу доли квартиры от всех совладельцев и его заверение. Письменно составляется уведомление для всех собственников долей в квартире о намерении продать ее часть. В документе следует указать:

1. адрес квартиры и площадь ее продаваемой доли;
2. предполагаемая цена продажи;
3. временной период, отведенный для обдумывания и принятия решения собственниками остальных долей.

• Скачать бланк уведомления о намерении продать долю в квартире
• Скачать образец уведомления о намерении продать долю в квартире

Подготовка документов

После получения согласия готовится пакет документации для продажи доли. Список необходимых бумаг:

• нотариально заверенное разрешение совладельцев квартиры;
• паспорта участников процедуры купли-продажи;
• бумаги, подтверждающие право собственности на продаваемую долю;
• технический паспорт квартиры;
• свидетельство о бракосочетании и письменно оформленное согласие на продажу квартиры от второго супруга , если имущество является совместно нажитым;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

Составление соглашения

Основные правила его оформления основываются на обязательном указании:

1. предмета договора, его адреса, площади;
2. личных данных участников процедуры купли-продажи;
3. стоимости продаваемого имущества;
4. способа передачи денежных средств и ее сроков, уточняя будет ли это наличный или безналичный расчет;
5. прав и обязанностей сторон;
6. случаев наступления ответственности участников процесса.

Договор о купле-продаже можно написать от руки либо подготовить в печатном виде.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры между близкими родственниками

Читайте также: Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Передача денежных средств

Существует несколько вариантов передачи денег продавцу:

1. Ипотека. Получение денег в банке для покупки квартиры с предоставлением полного пакета документов, требуемого конкретной кредитной организацией. Деньги будут выданы продавцу после заключения основного соглашения по продаже жилого помещения.Банки неодобрительно относятся к такого рода ипотекам, однако, если сторонами будут близкие родственники, являющиеся совладельцами одной квартиры, то банк может пойти навстречу, учитывая возможность изъятия другой доли, в случае внезапной отмены сделки с целью обмана.
2. Аккредитив. Платная услуга банка по надежной передаче денег от покупателя к продавцу. Для ее оформления стороны должны посетить кредитную организацию и написать заявление на предоставление такой услуги.Далее покупатель вносит требуемую сумму, включая комиссию банка, на счет и после подтверждения осуществления сделки материальные средства будут переведены по безналичному расчету продавцу. Подтверждением может быть предъявленная продавцом выписка из ЕГРН.
3. Банковская ячейка. Для ее открытия продавец и покупатель заключают договоры с кредитной организацией. Покупатель помещает в ячейку денежные средства на стадии оформления бумаг с банком, а продавец получает доступ к ней только после удовлетворения всех требований, прописанных в договоре.

Затем следует регистрация договора и получение свидетельства о праве собственности покупателем.

Можно ли продать без налогов и в каких случаях это возможно?

Согласно действующему законодательству, больших отличий в процедуре купли-продажи между близкой родней и чужими друг другу людьми нет. Разница лишь в размере государственной пошлины за регистрацию документов, варьирующей в зависимости от степени родства. Продать квартиру родне без налогов все же можно, в случае когда:

• стоимость квартиры менее 1 млн. рублей;
• жилье было в собственности продавца не менее 3 (в некоторых случаях 5) лет;
• размер стоимости при продаже равен ее размеру при покупке.

Кому положен имущественный вычет?

Имущественный вычет – это льгота, предоставляемая государством при некоторых условиях и только определенным категориям граждан. Получить имущественный вычет могут:

• несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилья;
• пенсионеры, обратившиеся за льготой не позднее трех лет от начала получения пенсионных выплат;
• лица, официально работающие и ежемесячно уплачивающие подоходный налог.

Основаниями могут служить:

• самостоятельное строительство жилья;
• расходование денежных средств на ремонт помещения;
• покупка недвижимого имущества.

Налоговая льгота — кто и как может ее получить?

Данную льготу могут получить только родственники, не имеющие по закону близкородственных связей. Для получения налогового вычета следует действовать по такому принципу:

1. Подождать год и более от момента подписания договора.
2. Обратиться в налоговую службу либо по месту официального трудоустройства.
3. Собрать и подать следующий пакет бумаг:
   • соглашение на покупку недвижимости;
   • справку 2-НДФЛ;
   • декларацию 3-НДФЛ в заполненном виде;
   • документ, подтверждающий права на квартиру;
   • заявление-прошение на предоставление налогового вычета.

Сколько раз предоставляется?

Для недвижимости, оформленной после 01.01.2014 года налоговая льгота может предоставляться несколько раз, пока ее общая сумма не будет равна 260 тыс. рублей. До 2014 года, согласно статье 220 НК РФ, льгота была равна 1 млн. рублей.

Ограничения и нюансы

Во избежание уплаты вычета, участники сторон могут не сообщать о своем близком родстве в налоговую, особенно если у них разные фамилии. Однако, это чревато тем, что при возможной проверке факт обмана будет выявлен и вычет придется вернуть. Уголовная и даже административная ответственность за это не грозит.

Другим вариантом передачи имущества, помимо купли-продажи, между родней может послужить соглашение об уступке прав требования. В этом случае покупатель может претендовать на возврат части денежных средств, что не является нарушение законодательства.

Рассмотрев все нюансы купли-продажи квартиры стоит отметить, что она больше подходит для родственников, не имеющих доверительных отношений, так как правильно составив договор и обезопасив себя при передаче денег описанными в статье способами, можно не беспокоится о честности другого участника сделки.

Видео по теме:

Сделка между родственниками: особенности купли-продажи квартиры:

Сделки между родственниками: особенности продажи квартиры