Каковы нюансы покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками? Подробный разбор

Купля-продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, сопряжена с рядом особенностей и своеобразной процедурой оформления.

На рынке недвижимости часто встречаются подобные предложения, бояться покупать квартиру с ребенком-собственником не стоит, главное вооружиться юридически точными и актуальными знаниями.

Продаете или хотите приобрести жилье с ребенком в роли одного из владельцев квартиры? Из материала вы узнаете, как оформить такую сделку оперативно и правильно.

Показать содержание

• Можно ли продать недвижимость, если одному из владельцев ещё нет 18 лет?
• Правовое регулирование
• Пошаговая инструкция по реализации жилья
Согласование в органах опеки      Составление заявления      Необходимые документы для получения справки     Причины для отказа      Пакет бумаг для сделки     Составление договора      Регистрация для получения прав собственности    
• Риски и возможности их избежать
• Полезное видео

Можно ли продать недвижимость, если одному из владельцев ещё нет 18 лет?

Продажа квартиры, где владельцем является несовершеннолетний ребенок, в РФ не запрещена. Особенности данной сделки прописаны в:

• Гражданском.
• Семейном.
• Жилищном кодексе.
• Федеральном законе «Об опеке и попечительстве».

Во всех вышеуказанных документах несовершеннолетний гражданин рассматривается как полноценный член общества. Его отличие от взрослого состоит не в ограниченных правах, а лишь в том, что реализовать их он может при помощи родителей или законных представителей (опекунов).

Защита имущественного права несовершеннолетних при продаже недвижимости осуществляется не только родителями, но и органами опеки и попечительства.

Правовое регулирование

Сделки с несовершеннолетними регулируются статьями Гражданского кодекса и Федерального закона «Об опеке и попечительстве», принятого 24 апреля 2008 года. Согласно статье 37 ГК РФ, опекун не имеет права совершать любые сделки с недвижимостью, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки.

О сделках с несовершеннолетними упоминается и в Федеральном законе «О госрегистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. В нем сказано, что купля-продажа квартиры, где одним из собственников выступает ребенок, необходимо заверить у нотариуса (можно ли оформить ДКП без нотариуса?). Так государство снижает вероятность того, что имущество реализуют с нарушениями законодательства.

Пошаговая инструкция по реализации жилья

Далее предлагаем информативную инструкцию, которая поможет оформить реализацию жилья правильно.

Согласование в органах опеки

Родители не имеют права давать согласие и совершать сделки с недвижимостью без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если в результате сделки отчуждается и уменьшается имущество ребенка (статья 37 ГК РФ). Если надумали продавать недвижимость, то без обращения в орган опеки не обойтись. Иначе Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. Орган опеки проверяет:

1. совершается ли сделка в интересах ребенка;
2. как именно семейство планирует потратить средства;
3. не окажется ли несовершеннолетний в худших, чем прежде условиях проживания.

На практике все решения принимаются индивидуально.

Тем не менее, чаще всего своеобразный обмен необходим для получения разрешения.

Составление заявления

Начать подготовку к сделке следует с составления заявления для органа опеки. Написать его родители могут как от руки, так и напечатав на компьютере. Типовой формы для заявления нет, однако можно воспользоваться утвержденным для юридической переписки шаблоном.

1. В верхней левом углу напишите «шапку», она должна отвечать на два вопроса: кому и от кого. Как правило, заявление подается на имя начальника отдела опеки и попечительства. Если вам неизвестно ФИО человека, просто не вписывайте его.
2. Ниже указываются имя, фамилия и отчество заявителя – родителя, на которого зарегистрирована квартира, его адрес и телефон.
3. Основная часть документа начинается со строки: «Заявление на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему». Можно написать и просто – заявление.
4. Форма основной части пишется произвольно, главное указать, что заявитель просит дать разрешение на продажу квартиры, определенная доля которой принадлежит несовершеннолетнему. Впишите адрес реализуемой недвижимости и опишите, какие имущественные права появятся у ребенка взамен продаваемых квадратных метров.

   Если же вы не планируете покупать другую квартиру, а ребенка планируете зарегистрировать в недвижимости, уже являющейся вашей, то в заявлении максимально понятно и достоверно отобразите эту информацию для государственного органа.

5. Ниже ставится дата и подпись. Свои подписи должны поставить оба родителя (в формате: ФИО и рядом подпись, с новой строчки ФИО и подпись другого родителя), а также ребенок, если он уже достиг возраста 14 лет. До 14 лет дети не подписывают документы.

• Скачать бланк заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры
• Скачать образец заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры

Необходимые документы для получения справки

1. Заявление родителей несовершеннолетнего.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Паспорта граждан РФ родителей.
4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
5. Кадастровый план реализуемой недвижимости.
6. Выписка из домовой книги.
7. Справка об оценочной стоимости квартиры.
8. Документ из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей.

Запомните, что дети, старше четырнадцати лет, должны присутствовать лично при предъявлении документов.

Причины для отказа

В таком случае с родителей берут документальное обещание выделить ребенку долю в новом жилье и зарегистрировать его право собственности.

Причины:

• Чистые продажи орган опеки разрешает не часто, ведь такая сделка не предусматривает появления у ребенка новых имущественных прав в дальнейшем.
• Также не одобряет государство сделки, в ходе которых условия проживания несовершеннолетнего ухудшатся.

Пакет бумаг для сделки

Законодательство налагает на собственников квартир, уже получивших разрешения от органов опеки, только два дополнительных обязательства – добавить данное государством разрешение к перечню документов для купли-продажи и заверить саму сделку нотариально. В остальном такая купля-продажа квартиры ни чем не отличается от стандартной, со взрослыми собственниками. Понадобится подготовить для покупателя:

1. паспорта всех владельцев;
2. выписку из домовой книги;
3. справку о дееспособности (по желанию);
4. договор купли-продажи;
5. согласие супруга на продажу недвижимости;
6. разрешение органа опеки.

• Скачать бланк согласия супруга на сделку
• Скачать образец согласия супруга на сделку

Составление договора

В нашей стране несовершеннолетние дети являются недееспособными до 14 лет, все это время их права реализуются только через законных представителей – чаще всего родителей. Если же ребенку уже исполнилось 14, он получает дополнительные права, хотя их реализация все еще ограничена разрешением родителей.

Ребенок, даже до достижения 14 лет, выступает стороной сделки. Его ФИО необходимо указать в договоре купли-продажи, также дописать ФИО законных представителей и отобразить документ, на основе которого он получил свою долю в собственность.

Еще одна особенность договора – отображение наличия разрешения органов опеки, важно указать все реквизиты документа, номер свидетельства, когда и кем получено. Подписывает ДКП ребенок только если ему уже исполнилось четырнадцать лет.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Регистрация для получения прав собственности

Нотариально заверенная сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре, только в этом случае право собственности перейдет к покупателю. Новый владелец недвижимости должен собрать пакет документов для Росреестра. При этом в процесс регистрации вовлечен как продавец, так и покупатель, они оба собирают:

1. Паспорта граждан РФ всех участников сделки.
2. Подписанный договор купли-продажи.
3. Правоустанавливающий документ каждого продавца.
4. Кадастровый паспорт на квартиру.
5. Квитанция об оплате госпошлины.
6. Разрешение органов опеки.

Риски и возможности их избежать

Риски при покупке квартир, в которых фигурируют несовершеннолетние, связаны с большими возможностями в будущем оспорить уже свершившийся факт передачи права собственности на жилье. Помимо стандартных опасностей для такой недвижимости добавляется еще одна – нарушение имущественных прав несовершеннолетних и его юридические последствия. Покупатель должен убедиться, что у органа опеки было взято разрешение на продажу недвижимости.

Подписать документ с продавцом можно и без вышеуказанного разрешения, но зарегистрировать новое право собственности – точно не получится. В Росреестре право собственности признают ничтожным, а сама сделка окажется недействительной (о том, в каких случаях ДКП может быть признан ничтожным и о расторжении сделки, читайте тут). Если расчеты производились неофициально, то покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией возвращения только части уплаченных за квартиру средств.

Давайте вернемся к разрешению органов опеки – государство дает добро на продажу квартиры только в том случае, если в ближайшее время будет приобретена новая, и не хуже предыдущей.

Только тогда имущественные права ребенка будут соблюдены. При этом, сами родители – владельцы недвижимости – не могут задокументировать свои планы купить новую квартиру. Ведь они не знают, какую недвижимость найдут, по какой цене смогут ее приобрести. Все эти нюансы выясняются уже позже.

Сделка с органом опеки и попечительства, по большому счету, основывается на устной договоренности. А если бывшие собственники жилья в итоге не купят квартиру и нарушат имущественные права несовершеннолетнего, пострадают не только они, но и покупатель.

Поинтересуйтесь у продавца недвижимости – где будет зарегистрирован ребенок-владелец? Если есть такая возможность, то желательно зарегистрировать несовершеннолетнего до оформления купли-продажи и убедиться, что он проживает в достойных, не хуже прежних условиях. Только тогда вы полностью обезопасите себя от возможных неприятностей в будущем.

Теперь вы знаете все о процедуре продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Берите во внимание наши советы, следуйте инструкции и сделка пройдет без заминок. Помните, что главное в этом случае соблюсти интересы ребенка, получить разрешение и убедиться, что у органа опеки в будущем не возникнет претензий ни к продавцу, ни к покупателю.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, в чем заключаются особенности оформления сделки по покупке или продаже квартиры с несовершеннолетним:

Советует нотариус. Нюансы сделок купли-продажи недвижимости, которой владеет несовершеннолетний