Особенности продажи квартиры через ипотеку и риски, с которыми может столкнуться продавец

Высокая стоимость жилой недвижимости приводит к тому, что покупатели часто используют при платежах средства, полученные в банках под залог приобретаемой недвижимости. В результате многие продавцы считают такие сделки рискованными. Насколько оправданы их опасения и каковы реальные риски при продаже квартиры в ипотеку?

Показать содержание

• Особенности
• Подводные камни, о которых следует знать
Проверка состояния жилья банком     Процедура оценки     Страхование     Возможный отказ в выделении кредита     Передача недвижимости в залог     Сроки перечисления денег    
• Преимущества таких сделок
• Специфика Росвоенипотеки
• Заключение

Особенности

Главными особенностями сделки такого рода являются:

1. Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться.
2. Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится.
3. Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру.

А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.

Подводные камни, о которых следует знать

Проверка состояния жилья банком

Прежде всего, специалисты, нанятые кредитной организацией, оценивают:

• Техническое состояние самой квартиры – стен, пола, потолка. Проверяется отсутствие трещин, протечек, плесени и гнили на перекрытиях.
• Состояние коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения, канализации, газовых труб и т. д.).
• Исправность дверей и окон.
• Состояние внутренней проводки (отсутствие искр, мест возможных коротких замыканий, перегрева и т. д.).

Если проводилась перепланировка – должны быть подтверждающие документы и предварительно полученное разрешение. Если их нет, о выделении средств в ипотеку не может быть и речи.

Также на этом этапе банк проверяет, кто именно имеет постоянную регистрацию в квартире и на каком основании. Связано это с тем, что в некоторых случаях лицо, хоть и не являющееся собственником жилья, может сохранить за собой право пользования даже после продажи (например, если прописанный жилец дал когда-то отказ от приватизации). Возможность реализовать в будущем квартиру с посторонними пользователями крайне мала – поэтому, даже если покупатель и согласен приобрести жильё на таких условиях, банк не даст согласия на сделку.

Процедура оценки

После того как изучено техническое и отчасти правовое положение квартиры, начинается оценочная процедура. Обычно оценку проводят эксперты из организаций, заключивших соответствующее соглашение с банком. Продавец и покупатель вправе нанять своего оценщика и заказать экспертизу у него – но банк вправе не доверять её результатам.

Оценщик в своей работе должен учитывать как техническое состояние жилья (уже проверенное ранее), так и другие факторы:

• Этажность и площадь квартиры.
• Количество комнат.
• Год постройки дома и его расположение.
• Время проведения последнего капитального ремонта.
• Строительные материалы, использованные при постройке жилого дома (к примеру, из двух квартир одной площади обычно дороже та, что находится в кирпичном, а не панельном доме).

Это лишь часть параметров, учитываемых экспертом при производстве оценки.

Необходимость оценки связана с тем, что банк хочет обезопасить свои средства. Продавец и покупатель вправе указать в договоре любую цену – однако в том случае, если покупатель не сможет в будущем рассчитаться перед кредитной организацией, долг будет погашен за счёт реализации квартиры.

Страхование

Помимо оценки, практически всегда обязательной процедурой является страхование квартиры. Эта мера призвана снизить риски для банка. Получив страховку в случае пожара, затопления или иного повреждения жилья, должник-покупатель тем самым сможет полностью или частично погасить свой долг перед банком, избежав нарушения графика платежей.

Страхование производится за счёт средств покупателя. В том случае, если квартира будет повреждена до того, как произойдёт регистрация права собственности, возмещение получит продавец. Однако предварительно от него могут потребовать доказательства того, что к повреждению он непричастен, а также что принял все разумные меры для того, чтобы избежать причинённого ущерба.

Читайте также: Страхование титула при покупке квартиры

Возможный отказ в выделении кредита

Главным риском, с которым может столкнуться продавец по сделки с использованием ипотечных средств – это отказ банка в выделении кредита. Помимо состояния и стоимости квартиры, банк анализирует также уровень дохода и кредитную историю покупателя. И если специалисты кредитной организации сочтут, что слишком велика вероятность невозврата средств, деньги на покупку квартиры выделены не будут.

Такой риск особенно неприятен в том случае, если продажа с помощью ипотечных средств – это лишь часть цепочки сделок (например, если продавец полученные деньги намерен потратить на покупку другой квартиры и уже заключил предварительный договор с условием о задатке). В этом случае всю цепочку придётся перестраивать.

В этом случае сотрудники банка имеют возможность постоянно отслеживать размер дохода покупателя и в результате получают подтверждение того, что средства от зарплаты поступают регулярно и в достаточном объёме.

Передача недвижимости в залог

После того как покупатель получил от банка согласие на выделение средств, заключается договор купли-продажи. Здесь продавцу надо помнить, что квартира должна перейти в собственность покупателя ещё до того, как будут перечислены деньги. Собственно, именно после того как в ЕГРН в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносится запись как о праве собственности, так и о наложенном обременении – и возможен банковский перевод.

Многих продавцов именно этот момент и волнует. Однако на самом деле риск здесь хотя и присутствует, но он значительно меньше, чем при сделке только с покупателем-гражданином. Банк, дав согласие на заключение договора, одновременно и гарантирует, что средства будут перечислены. Более того, если банк не перечислит средства вовремя – сделка будет отменена, а квартира вернётся к продавцу.

Подробнее о том, как совершить продажу с обременением по ипотеке, читайте в нашей статье, а какие нужны документы для сделки, можно узнать здесь.

Сроки перечисления денег

При продаже жилья по ипотеке продавец получает средства из двух источников:

1. От покупателя – в виде первоначального взноса.
2. От банка – после регистрации обременения.

Передача может быть осуществлена несколькими способами:

• Через ячейку в банковском депозитарии. Её можно открыть и получить оттуда наличные лишь после того, как пройдёт государственная регистрация.
• С помощью банковского аккредитива. Фактически в этом случае банк сразу же зачисляет деньги на открытый для продавца счёт – однако снять оттуда деньги он сможет не раньше, чем будет завершена вся процедура по сделке.

Преимущества таких сделок

На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.

Но при этом:

• Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
• Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
• Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.

Специфика Росвоенипотеки

Свои особенности имеет так называемая военная ипотека, которой имеют право воспользоваться лица, находящиеся на военной службе по контракту. Она регулируется не только общими нормами об ипотеке, но и отдельно законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года.

Применительно к ней действуют следующие дополнительные правила:

• Воспользоваться ей могут только военнослужащие, имеющие не менее 3 лет выслуги. При этом для офицеров достаточно первого контракта, заключённого после 2005 года, а вот для сержантов, старшин, прапорщиков и мичманов, а также солдат и матросов требуется, чтобы контракт уже был вторым.
• Финансирование программы осуществляется не только за счёт личных средств военнослужащего, но и с использованием средств государственного бюджета.
• Военная ипотека действует по принципу накопительной ипотечной системы.
• Проверка качества и состояния жилья – более жёсткая, чем по «гражданской» ипотеке.
• Процедура получения ипотеки предусматривает дополнительную проверку жилья со стороны ЦЖЗ «Росвоенипотека».
• Если военная ипотека берётся на недостроенное жильё, то за её счёт покрывается только стоимость возведения. Расходы на ремонт, установку сантехники, электрооборудования и т. д. военнослужащий должен оплачивать самостоятельно.

Подробнее об условиях и об особенностях оформления продажи квартиры по военной ипотеке читайте тут.

Заключение

Продажа квартиры «ипотечнику», несмотря на некоторые подводные камни, в целом менее рискованная сделка, чем обычная купля-продажа. Юристы от Fortis Group могут взять на себя проработку всех рисков и сопровождению сделки. Это значительно ускорит завершение сделки. А благодаря участию в договоре кредитных организаций каждый этап заключения и исполнения договора тщательно проверяется. Единственный серьёзный минус такой продажи – она не может быть быстрой.