Практические рекомендации по продаже ипотечной квартиры в залоге у банка «Сбербанк»

Оформление квартиры в ипотеку для заемщика является очень ответственным шагом. Может случиться, что он не сможет выплачивать задолженность, ему понадобится жилье с большей площадью или жизненные обстоятельства заставят переехать в другой город. Что же делать с такой недвижимостью? Ведь банк накладывает определенные ограничения до момента полного погашения и владелец не может в полной мере распоряжаться недвижимостью.

Показать содержание

• Как СБ РФ относится к таким сделкам?
• Способы продать ипотечное жилье
Досрочно погасить заём     Провести сделку самостоятельно     С помощью финансовой организации     При поддержке банка     Переоформить долговые обязательства    
• Пошаговая инструкция для продавца
Если жилье приобретается полностью за наличные     Если покупатели сами «ипотечники»    
• Особенности процедуры для недвижимости с участием материнского капитала
• Подводные камни и риски
• Заключение

Как СБ РФ относится к таким сделкам?

Возможность продажи заемщиком квартиры, которую он приобрел в ипотеку в Сбербанке, не сильно приветствуется. Однако на сегодня Сбербанк позволяет тремя разными способами совершить освобождение от долга и от такой квартиры:

1. Покупатель имеет деньги на приобретение квартиры.
2. Приобретателю продаются и квартира и имеющиеся на ней долговые обязательства.
3. Сбербанк организовывает торги и выставляет такую недвижимость на аукцион.

Сторонами в такой сделке выступают:

• покупатель;
• собственник (держатель ипотеки);
• банк.

Право распорядиться недвижимостью посредством ее продажи у заемщика может наступить исключительно по согласию финансовой органиации.

Способы продать ипотечное жилье

Досрочно погасить заём

Заемщику не требуется согласие финансовой организации, чтобы досрочно погасить имеющиеся долговые обязательства. При этом существует ограничение для держателя ипотеки в сроках выплаты: банк должен быть не менее, чем за 30 календарных дней быть предупрежден о намерении ипотекодержателя внести сумму, превышающую установленный ежемесячный платеж.

Согласно внесенных в п. 2 ст. 810 и п. 4 ст. 809 ГК РФ поправок правом на досрочное погашение ипотеки или любого другого займа могут воспользоваться только клиенты с датой заключения после 1 ноября 2011 года, т.е. со дня вступления в силу ФЗ № 284.

С заемщика финансовая организация может взыскать сумму, равную долговым обязательствам на момент списания средств через месяц после получения заявления о досрочном погашении задолженности. Если у сторон полное соглашение, то можно избежать каких-либо недоразумений и продать квартиру досрочно.

Если досрочное погашение будет неполным, то в Сбербанке могут пересчитать проценты задолженности, а срок выплаты не сокращать. Заявление о желании погасить часть средств по ипотеке раньше расчетного периода должно предоставляться не позднее суток до планируемого платежа. При одобрении заявления заемщик может на кредитный счет перечислить имеющуюся сумму, воспользовавшись терминалом или услугами кассира.

По совершении оплаты обязательств по ипотеке заемщику нужно удостовериться, что все переведенные средства были зачислены на погашение кредита и на его счету никаких долгов не числится. Клиенту лично необходимо:

1. Явиться в отделение Сбербанка лично или поручить это кому-то с заверенной нотариально доверенностью на представление интересов клиента.
2. Проследить за закрытием счета работниками банка.
3. Получить справку об отсутствии долговых обязательств. В этом документе должны указываться личные данные, номер и срок действия договора, сумма ипотеки, а также сведения о проведенной операции по досрочному полному погашению займа.

Провести сделку самостоятельно

Квартиру в ипотеке заемщик может продать самостоятельно. Среди потенциальных приобретателей:

• Ожидающие снятия продавцом обременений с имущества и регистрации им собственнических прав уже непосредственно на самого покупателя.
• Готового оплатить «живыми деньгами» на счет банка, чтобы с заемщика снялись долговые обязательства.
• Желающего приобрести имущество с ипотекой в том состоянии, как есть на момент продажи.

С помощью финансовой организации

Представителями Сбербанка будет составлено и нотариально заверено предварительно соглашение купли-продажи. Покупателем необходимая сумма вносится в предварительно арендованную банковскую ячейку, а сумма для возврата продавцу – в другую.

Сбербанк разрешает снять обременение с имущества и инициирует оформление договора купли-продажи в Росреестре. По завершении сделки заемщик и банк получают возможность вскрыть ячейки и забрать полагающееся вознаграждение.

При поддержке банка

Для продажи залогового имущества с участием Сбербанка для заемщика необходимо сделать следующее:

1. Написать заявление представителю финансовой организации о желании рассчитаться с долгами через продажу имущества.
2. Подождать пока приобретателя найдет банковский эксперт.
3. Представителем банка составляется соглашение между покупателем и заемщиком о задатке.
4. Покупатель переводит деньги в банковские ячейки.
5. Подписывается ДКП с момента снятия обременений между продавцом и покупателем и выплачивается бывшему заемщику остальная сумма.

Обо всех способах продажи квартиры с обременением по ипотеке мы рассказывали в этом материале.

Переоформить долговые обязательства

Механизм продажи залоговой квартиры без незамедлительного погашения в этом случае такой же, как и при самостоятельной продаже недвижимости. Единственное отличие – это деньги за задаток и выплата разницы осуществляется банком, а долговые обязательства переоформляются на нового владельца.

Пошаговая инструкция для продавца

Если жилье приобретается полностью за наличные

1. Продавец оповещает банк через специальное заявление о желании продать свою ипотечную недвижимость.
2. Положительный ответ Сбербанка дает возможность продавцу занимается поиском покупателя, который имеет сумму для оплаты задолженности банку и разницы за выплаченную часть.
3. Для покупателя нужно сначала расплатиться с финансовой организацией по ипотеке, а только после этого перейти к оформлению продажи посредством заключения соглашения о купле-продаже. Представителем банка составляется соглашение о задатке между заемщиком и приобретателем, который должен внести последний. Размер задатка соответствует сумме оставшейся задолженности на момент ее списания.Для обеспечения безопасности такой сделки Сбербанк предлагает покупателю воспользоваться ячейками, куда он будет переводить сумму задатка и оставшуюся разницу.

   Таким образом, продавец не сможет воспользоваться деньгами и обмануть покупщика, а банк фактически получает гарантии выплаты по ипотеке.

4. Вручение закладной и справки погашения перед банком обязательств заемщику выдается в день перечисления покупателем суммы задатка и подписания соглашения о нем.
5. Обременения нужно снять и в Росреестре, чем уже заниматься будет покупатель и представитель Сбербанка.
6. После установленного срока покупатель получит новое Свидетельство с записью об отсутствии обременения.
7. Со дня снятия обременения квартира в ипотеке больше не числится. Между покупателем и продавцом заключается ДКП.
8. Недвижимость переоформляется на нового владельца с полным ее отчуждением, а продавец получает доступ к ячейке с внесенной ранее для него оплатой от покупателя.

Если покупатели сами «ипотечники»

Порядок сделки с ипотечной недвижимостью, находящейся в залоге у банка, в этом случае будет следующим.

1. Детали сделки обсуждаются между продавцом и покупателем, проясняются все нюансы.
2. Заключается предварительный договор между сторонами, задаток банку выплачивается покупателем.
3. Независимый специалист оценивает стоимость жилья и устанавливает ее соответствие заявленной в договоре.
4. Банку передаются документы по недвижимости для устранения вероятности мошеннических действий со стороны продавца. О том, какие документы нужны продавцу, можно узнать тут.
5. Если кредитором сделка будет одобрена, стороны могут заключить основной договор.
6. Производится регистрация договора в Регпалате или Многофункциональном центре.
7. В Росреестре покупателю выдают Справку о перерегистрации недвижимости на него.
8. Со всеми имеющими к сделке документами продавец и покупатель приходят в банк для окончательного расчета за ипотеку.
9. Банк заключает договор ипотеки уже на покупателя.

Особенности процедуры для недвижимости с участием материнского капитала

Любая недвижимости, приобретение которой совершалось с материнским капиталом, условно обременена, поскольку распорядиться принадлежащим несовершеннолетнему ребенку имуществом можно только после одобрения такого действия органами опеки.

В Сбербанке существуют следующие способы продажи квартиры с материнским капиталом:

1. С покупателем банк заключает предварительный ДКП, согласно которому на погашение задолженности заемщика вносится сумма позволяющая закрыть ипотеку. При этом действует та же система с банковскими ячейками и принцип снятия обременений с имущества банком. На втором этапе заемщик передает квартиру, а покупатель – оставшуюся сумму.
2. По согласованной с банком сделке производится сопровождение всей операции и предоставление банковских ячеек. Несмотря на платные услуги пользования ячейками, для покупателя это будет наиболее безопасным ходом.
3. Продажа недвижимости в ипотеку возможна только после разрешения ее банком. Банк, получивший у нового заемщика одобрение, переводит подписанный ипотечный долг на нового владельца.

Подводные камни и риски

Продажа ипотечной квартиры довольно сложный и трудоемкий процесс, требующий от всех его участников особого внимания. Не исключено, что могут попасться недобросовестные стороны, которые предпримут мошеннические действия. Банк может производить контроль над операцией, однако за это ему необходимо будет заплатить: как за аренду сейфовых ячеек, та и за юридическое сопровождение.

Наиболее распространенные риски при продаже квартиры через ипотеку:

• Нужно внимательно изучить предмет договора купли-продажи, чтобы не возникло никаких непредвиденных ситуаций.
• До того, как договор будет подписан, нужно удостовериться о наличии всех нужных документов и справок.
• Необходимо добиться снятия обременения с квартиры и с учета Росреестра.
• Уточнить перечень документов, которые будут получены для вскрытия ячейки.
• Проверить указанные в договоре данные покупателя.

Более детально о особенностях и рисках продажи квартиры через ипотеку мы рассказывали в этой статье.

Заключение

Продать залоговую недвижимость Сбербанка можно несколькими способами: досрочно погасить ипотечный кредит и продать или получить согласие банка на продажу квартиры. Желаем удачи в продаже!