Продажа доли в квартире: основные требования к уведомлению и его образец

Закон позволяет собственнику продавать не только квартиру целиком, но и долю в праве на неё. Однако, если жильё находится в долевой собственности, сособственники должны знать о предстоящей продаже. Разберёмся, зачем их положено об этом уведомлять, каковы требования к уведомлению.

Показать содержание

Преимущество при покупке долевой недвижимости

Правила составления документа
Форма оповещения Содержание и условия реализации
Как уведомить дольщиков о желании продать свою часть?
Самостоятельное вручение Через нотариуса Публикация на сайте Почтовое отправление письма
Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?

Сроки для ответа

Заключение

Содержание

Преимущество при покупке долевой недвижимости
Правила составления документа
Форма оповещения
Содержание и условия реализации
Как уведомить дольщиков о желании продать свою часть?
Самостоятельное вручение
Через нотариуса
Публикация на сайте
Почтовое отправление письма
Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?
Сроки для ответа
Заключение

Преимущество при покупке долевой недвижимости

Гражданское законодательство указывает, что любой объект, в том числе и жилая недвижимость, может находиться не только в единоличной, но и в общей собственности.

При этом общая собственность может иметь две формы:

Совместная. Применительно к жилью, такая собственность характерна в основном для супружеских пар (ст. 256 ГК РФ), но изредка может встречаться как собственность КФХ (ст.257 ГК РФ), если жилой дом используется для ведения фермерского хозяйства. Характерная особенность общей собственности – то, что она не делится на доли.
Долевая. Это основная масса общей собственности, при которой точно указано, в какой доле объект принадлежит каждому из сособственников (ст. 244 – 245 ГК РФ).

Характерной особенностью общей собственности является то, что хотя всем имуществом можно распоряжаться лишь по общему согласию (ст. 246 ГК РФ), но вот судьбу своей доли в праве на объект каждый из сособственников может решать как угодно. Он может эту долю подарить, обменять, продать – словом, совершить с ней любую сделку, предусмотренную ГК РФ.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Однако есть ограничение: если происходит возмездное отчуждение, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования закона. Они выражаются в следующем: желая продать свою долю любому постороннему лицу, не входящему в число сособственников, участник долевой собственности обязан сначала предложить купить её на тех же условиях тем, кто долями уже владеет (ст. 250 ГК РФ).

Это требование является жёстким. Даже если сособственники заключили между собой соглашение об отказе от преимущественного права на покупку – такой документ не будет иметь юридической силы.

ВАЖНО! Ограничения касаются только продажи или мены. При дарении или залоге доли никого предупреждать не нужно, преимущественного права у сособственников в этом случае нет.

Правила составления документа

Итак, один из сособственников решил свою долю продать. Что он должен сделать прежде, чем идти и заключать договор с покупателем?

Форма оповещения

Ст. 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно происходить только в письменной форме. Даже в том случае, если все сособственники проживают в одной квартире, и продавец устно уведомил другого участника в присутствии свидетелей – требования гражданского законодательства не будут считаться соблюдёнными и такая сделка может быть признана недействительной через суд.

Других требований к форме ГК не устанавливает. Хотя, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договора купли-продажи квартир, находящихся в долевой собственности, и должны быть нотариально заверены, но к уведомлению это требование не относится: оно не является частью договора, потому что продавец и другие участники долевой собственности сделку между собой могут и не совершать.

Содержание и условия реализации

Согласно ст. 250 ГК РФ, уведомление должно содержать в себе цену, по которой продавец желает продать свою долю, а также другие условия сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи, если речь идёт о недвижимом имуществе (в том числе и жилом).

Однако что следует понимать под другими условиями? Точного ответа закон не содержит. Тем не менее, можно сделать вывод о том, что в уведомлении должна содержаться следующая информация:

Цена, о которой уже было сказано.
Планируется ли продажа всей доли целиком либо её части. Если продаётся вся доля – то каков её размер в общем праве собственности на квартиру (сособственник может забыть или не иметь при себе документов о долевом соотношении).
Каковы условия платежа (полная предоплата, аванс или задаток, полная оплата после регистрации, рассрочка и т. д.).
Как будут распределяться расходы по регистрации (согласно ст. 333.33 НК РФ, при регистрационных действиях оплачивается госпошлина).
Другие условия, которые продавец считает по каким-либо причинам важными для договора.

Если в ответ на письмо кто-то из участников долевой собственности предложил купить долю на других условиях (например, по меньшей цене или с меньшим размером предоплаты) – продавец не обязан заключать такой договор. Такого рода ответ может рассматриваться как письменный отказ от заключения сделки.

Как уведомить дольщиков о желании продать свою часть?

Есть несколько способов, позволяющих известить сособственников о планируемой сделке. Эти способы состоят в следующем.

Самостоятельное вручение

Самый простой способ используется в том случае, если сособственники проживают вместе либо часто видятся. В этом случае достаточно написать уведомление в количестве экземпляров, равном числу сособственников плюс один. Каждый экземпляр вручается одному из сособственников, а на дополнительном они ставят свою подпись с расшифровкой и дату, когда им было вручено уведомление.

Через нотариуса

Поскольку сделка всё равно должна совершаться в нотариальной форме, можно воспользоваться помощью нотариуса и в том, чтобы отправить уведомления. Это рекомендуемый способ, поскольку нотариусы, согласно Основам законодательства РФ о нотариате, всё равно имеют право проверить, действительно ли вручены уведомления и собственноручно ли на них получен отказ – и часто это делают, что задерживает регистрацию сделки.

В этом случае вопросы о том, как доставить уведомление и как добиться на него ответа от сособственника, решает уже сам нотариус с помощью сотрудников своего кабинета. Продавца эти проблемы касаться перестают. Даже в том случае, если адресаты откажутся получать уведомления, нотариус просто выдаст свидетельства о том, что меры по уведомлению были приняты – и переход права может быть зарегистрирован в Росреестре или через МФЦ.

ВАЖНО! Однако надо помнить, что далеко не все нотариусы оказывают такие услуги. Поэтому необходимо заранее уточнить, возможно ли отправить уведомление через него.

Публикация на сайте

Ч. 4.1 ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» указывает, что в том случае, если общее число сособственников более 20 человек, вместо письма каждому из них продавец может опубликовать извещение о продаже в специальном разделе сайта Росреестра.

Почтовое отправление письма

В том случае, если уведомления отправляются по почте, сособственники, зная о планируемой сделке, могут отказаться их получать. После этого они обычно планируют в трехмесячный срок обжаловать сделку и добиться её отмены. Что делать в этом случае?

Про те варианты, когда заказные письма отправляет нотариус, было сказано выше. Если же этим занимается сам продавец, то нужно учитывать действующую с 2013 года ст. 165.1 ГК РФ. Она гласит, что если адресат юридически значимого сообщения (к числу которых относятся и уведомления о продаже доли) сам не предпринимает мер к его получению и ознакомлению с его содержанием, то сообщение считается врученным.

Статья 165.1 ГК РФ. Юридически значимые сообщения

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поэтому даже если сособственник проигнорирует извещение о заказном письме в своём почтовом ящике – это исключительно его собственное решение, продавец же будет считаться исполнившим свои обязанности.

Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?

Возможна ситуация, когда продавец просто не знает, по какому адресу отправлять уведомление: другой сособственник не оставил ему никакой информации о том, где он проживает. Что делать в этом случае? Здесь можно поступить следующим образом:

Начать розыск собственными силами (через родственников, знакомых, друзей и т. д.).
Обратиться с заявлением о розыске в полицию. Однако надо быть готовым к тому, что придётся доказывать своё право на подачу заявления о розыске.
Если сособственник имеет статус ИП – заказать онлайн-выписку из ЕГРИП и направить письмо по месту регистрации.
Отправить письмо по адресу квартиры, доля в которой будет продаваться. Это самый простой вариант, хотя и юридически неоднозначный – особенно если сособственник там не зарегистрирован.

Сроки для ответа

Ст. 250 ГК РФ указывает, что ответ на уведомление должен быть дан в срок не позднее месяца с момента вручения. Отсутствие ответа равносильно отказу от сделки.

В том случае, если дольщик согласился приобрести долю на тех условиях, которые предлагает продавец, договор купли-продажи с ним должен быть заключён. Продавец имеет право отказаться от сделки – но в этом случае он не сможет продать долю кому-то постороннему и после отказа должен будет снова направлять уведомления.

В том случае, если от всех сособственников получен отказ от преимущественной покупки, продавец может не ждать месяц и заключать договор с выбранным покупателем сразу же.

Заключение

Законодательство устанавливает особый режим по отношению к долевой собственности. Продавать долю постороннему лицу собственник может только предложив сначала её купить остальным дольщикам. Однако если такое уведомление уже сделано, в дальнейшем сделка будет законной.