Пошаговая инструкция и образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Автор Юрист по жилищному праву Полина Ефремова На чтение 7 мин Просмотров 2.3к. Опубликовано 03.03.2021

Существуют ситуации, когда гражданину требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику. Законодательство допускает передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством заключения сделки купли-продажи. Однако такого рода процедуры следует проводить при помощи специалистов. Как же продать без осложнений долю в квартире жене, мужу и другим близким родственникам?

Показать содержание

Кто является близким членом семьи?

Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому
Уведомление других дольщиков Получение отказа Заключение договора Необходимые документы Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ
Как продать без налогов?

Принудительный выкуп – что это такое?

Плюсы и минусы

Отличия от дарения и завещания

Заключение

Содержание

Кто является близким членом семьи?
Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому
Уведомление других дольщиков
Получение отказа
Заключение договора
Необходимые документы
Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ
Как продать без налогов?
Принудительный выкуп – что это такое?
Плюсы и минусы
Отличия от дарения и завещания
Заключение

Кто является близким членом семьи?

По законодательству Российской Федерации в соответствии с ч. 4 статьи 5 УПК РФ близкими родственниками являются:

супруги;
родители;
дети;
усыновители и усыновленные;
родные братья и сестры, в том числе имеющие общего отца или мать;
бабушки и дедушки;
внуки.

Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому

Для того чтобы продать долю в квартире близкому родственнику необходимо следовать правилам, которые зафиксированы в действующем законодательстве (см. ГК РФ часть 1 глава 16).

Уведомление других дольщиков

При осуществлении купли-продажи доли в квартире продавец обязан письменно оповестить остальных собственников долей недвижимости о продаже одной из частей жилища согласно ст. 250 ГК РФ. В уведомлении:

прописываются сведения о цене объекта;
производится описание характеристик собственности (адрес, метраж, размер долевой части);
указываются условия перехода прав собственности на имущество.

Помимо этого, извещение должно содержать данные о сроке, в течение которого получателю необходимо в письменном виде предоставить свое согласие либо отказать в продаже, либо заявить о желании приобрести данную часть квартиры на правах собственника первой очереди. Письменное уведомление рекомендуется оформлять в присутствии нотариуса.

Важно! Следует учитывать тот факт, что в случае, когда доля имущества принадлежит несовершеннолетнему гражданину, оповещение, направленное в его адрес, доставляется в органы опеки и попечительства (статья 21 ФЗ-№48).

Более подробно о правилах составления уведомления о продаже своей доли в квартире мы рассказываем тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки, если ребенок прописан в квартире либо он является собственником доли.

Получение отказа

Владелец части квартиры отправляет на имя заявителя подтверждение в письменной форме, где указывает, что он отказывается от приобретения доли в течение одного календарного месяца.

По окончанию 30-дневного срока правообладатель имеет возможность реализовать долю в пользу третьих лиц, которые не состоят с ним в родстве, если совладельцы квартиры не предоставили письменного отказа либо согласия на покупку данной части имущества.

Можно ли продать свою часть квартиры, если другой собственник не дает на это своего согласия, мы рассказывали тут.

Заключение договора

Для совершения сделки купли-продажи между родственниками требуется составить договор. Допускается самостоятельное составление всех бумаг, форма документа зафиксирована в Росреестре. К договору разрешается приложение в виде плана жил. площади с указанием отчуждаемой доли.

Помимо ДКП следует оформить акт приема-передачи части имущества, отразив в нем паспортные данные контрагентов и сведения о надлежащем состоянии недвижимости. Оба документа (акт и договор) сохраняют в трех экземплярах: по одному в руки для покупателя и продавца, и еще один для государственных органов регистрации.

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как осуществить продажу доли второму собственнику либо третьему лицу и как грамотно реализовать комнату в коммуналке.

Необходимые документы

Для продавца:

Ксерокопия паспорта либо доверенность от собственника, подкрепленная ксерокопией удостоверения личности.
Документ, подтверждающий право на владение частью имущества, предыдущий ДКП, дарственная или акт мены.
Свидетельство о праве собственности на долю.
Пакет документов из Бюро технической инвентаризации: поэтажный план здания, экспликация и сведения из кадастра.
Выписка из домовой книги и выписка из ЕГРН.
Нотариально подтверждённый отказ остальных собственников от покупки данной доли.
Справка из органов опеки и попечительства, при условии наличия несовершеннолетних собственников недвижимости.

Для покупателя:

Ксерокопия удостоверения личности (паспорта).
Заявление на регистрацию прав собственности в Росреестре.
Квитанция об оплате пошлины за процедуры регистрации.

Какие документы могут потребоваться при проведении сделки купли-продажи доли в квартире узнаете из специальной статьи.

Читайте также: Как оформить договор купли-продажи по доверенности? Риски и особенности

Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ

После подготовки полного комплекта документов в течение 18 дней после заключения договора о купле-продаже доли квартиры требуется подать заявку в органы Росреестра или МФЦ на регистрацию прав собственности.

Как продать без налогов?

Налог на доходы физических лиц в размере ставки 13% не взимается, в случае если:

стоимость доли меньше 1 000 000 рублей;
собственность находится в распоряжении и пользовании более 3 (в некоторых случаях 5) лет.

Купля-продажа между близкими родственниками не предполагает получение имущественного вычета.

Принудительный выкуп – что это такое?

Чтобы произвести выкуп доли собственности (квартиры) у близкого родственника на принудительно основе требуется наличие следующих трех факторов единовременно (ч. 4 статьи 252 ГК РФ):

Доля родственника должна быть незначительной (к примеру, 1/8 от четырехкомнатной квартиры) – этот параметр устанавливается в судебном порядке.
Наличие подтверждения, что в действительности выделение доли невозможно.
Отсутствие у родственника настоящего интереса в распоряжении этой частью жилья.

Рекомендация. Прежде чем осуществлять принудительный выкуп доли, следует попробовать уладить отношения мирным путем. Попытку важно зафиксировать на бумаге с целью документального подтверждения перед государственными службами.

В ситуации молчания либо отказа на это заявление, официально разрешается принудительно выкупать собственность.

Плюсы и минусы

Как и большинство сделок, связанных с реализацией собственности, купля-продажа доли жилья у родственников имеет свои минусы и плюсы. Среди главных недостатков покупки доли имущества у родственников выделяют:

риск вычета налога на доходы физических лиц, в случае, когда собственность находится во владении менее 3 лет;
купленная супругами недвижимость, в отличии от подаренной, является объектом совместно нажитого имущества.

Среди главных преимуществ покупки доли квартиры у родственников выделяют:

быстрый и легкий способ составления договора и подписания соглашения по сделке;
невозможность оспаривания условий соглашения со стороны третьих лиц;
наличие правовых гарантий в максимальном объеме (см. глава 16 ГК РФ).

Отличия от дарения и завещания

	Купля-продажа	Дарение	Завещание
Стороны	Продавец доли – лицо, имеющее право собственности на объект соглашения. Покупатель – близкий родственник, либо третьи лица.	Даритель – любой гражданин (за исключением недееспособных и несовершеннолетних). Одаряемый – любое лицо, кроме исключений, прописанных в ст. 575 ГК РФ.	Завещатель – дееспособный гражданин, который имеет право собственности на недвижимость. Наследник.
Предмет	Передача жилого имущества на возмездных условиях.	Безвозмездная передача недвижимости.	Безвозмездная передача недвижимости.
Форма	Письменная, заверенная нотариально. (ФЗ-№122)
Права и обязанности	Обширный перечень прав, прописывается в договоре.	Даритель обязуется передать имущество, одаряемый обязуется принять его.	Наследник обязан принять наследственную массу.
Налоговый вопрос	Продавец оплачивает налог на доходы физ. лиц, кроме случаев исключения (ст. 217.1 НК РФ).	Доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками освобождаются от налогов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).	Доходы, полученные от физ. лиц в порядке наследования освобождаются от налогов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Оплачивается только гос. пошлина (ст. 333.24 НК РФ).
Переход прав собственности	Право на собственность переходит после регистрации сделки в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).	Право на собственность переходит в момент ее передачи (ст. 223 ГК РФ).	Право на собственность переходит со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ).

Заключение

Процедура купли-продажи доли в квартире между родственниками отличается от обычных сделок по реализации недвижимости. Заключая соглашения с членами семьи, важно учитывать все условия, прописанные в законодательстве, пользоваться услугами нотариуса и соблюдать налоговые обязательства.