Каковы причины продажи приставом недвижимости с торгов и как проходит покупка квартиры через аукцион?

Современный рынок жилой недвижимости РФ изобилует количеством жилья, купленного в кредит и выставленных на аукцион, в связи с банкротством их владельца.

Что происходит в ситуации, когда собственник, купивший жилье в кредит не успевает вовремя вносить деньги по счету или накапливает долги перед ЖКХ в больших суммах. Квартиру арестовывают и продают с аукциона.

Но в любом ли случае жилье арестуют и пустят на торги? На аукционной площадке можно очень выгодно приобрести жилье без непредвиденных рисков, по цене, существенно ниже рыночной.

Но в любом ли случае жилье арестуют и пустят на торги? Как происходят торги? Как стать их участником? И все тонкости процедуры раскрывает эта статья.

Показать содержание

• Кто и на каком основании вправе наложить арест на жилье?
• Условия конфискации недвижимости для выставления ее на торги
• Как стать участником публичной продажи?
Где посмотреть сведения?      Необходимые документы      Проведение мероприятия    
• Положительные и отрицательные стороны сделки
• Заключение

Кто и на каком основании вправе наложить арест на жилье?

Квартира (дом) арестовывается когда у ее владельца присутствует какая-либо непогашенная задолженность. Кредиторами могут быть:

• государство;
• частное лицо;
• банк.

Главным критерием для наложения обременения в отношении недвижимости будет сумма долга, которая должна равняться стоимости арестованного жилья (возможна ли купля-продажа квартиры с обременением?). Причинами для ареста могут быть следующие обстоятельства:

1. долг по оплате услуг ЖКХ (если это недвижимость, принадлежащая муниципалитету);
2. задолженность по банковским кредитам;
3. возмещение ущерба, который нанес собственник недвижимости третьим лицам (юридическим или физическим);
4. судебный раздел имущества (например, при оформлении развода);
5. судебное решение о конфискации имущества должника;
6. просроченная оплата платежей в ИФНС, в результате чего образовалась недоимка.

Однако в реальности, основываясь на практику судебных разбирательств, квартира (особенно единственное жилье) может быть изъята и продана с торгов только в случаях с долгом по ипотеке и кредитом взятом под залог недвижимости (ст. 446 ГПК РФ).

А если в отчуждаемой недвижимости есть несовершеннолетние собственники, тогда все намного сложнее, так как обязательным участником такой сделки станет отделение опеки и попечительства или прокурор, которые не дадут нарушить права несовершеннолетнего.

Следующим шагом после ареста приставом недвижимости следует ее продажа на торгах.

Условия конфискации недвижимости для выставления ее на торги

Для того чтобы недвижимость была арестована и выставлена на торги необходимо соблюсти следующие условия:

• Жилье не должно быть единственным у должника. Однако это не относится к ипотечным кредитам. При этом должна быть просрочка оплаты более трех месяцев, а долг – более 5 % от стоимости жилья.
• Должник обязан быть собственником арестовываемой недвижимости. Нельзя арестовать арендуемое, муниципальное жилье либо квартиру, в которой должник только прописан.
• Квартира является самым последним объектом, на который накладывается арест. Приставы-исполнители опираются на принцип очередности: сначала арестовываются банковские счета, после предметы интерьера, транспорт, ценности и только после этого, если вырученные деньги не покрывают долг, арестовывается недвижимость.

  Хотя должник может выйти к приставам с ходатайством сразу начать с квартиры, тогда принцип очередности судебные исполнители могут проигнорировать.

• Обязательно должно быть решение суда, а размер задолженности приравниваться к стоимости недвижимости. Нельзя арестовать квартиру стоимость 2 млн. руб. за долг в 70 000 руб.
• Наличие злостного умысла должника. Если гражданин все-таки гасит задолженность, хоть и меньшими суммами, оплачивает коммунальные платежи, обращается за рефинансированием долга, то вряд ли арестуют его квартиру, так как он предпринимает все попытки погасить долг.
• Возможность продать долю в общей собственности без ущерба других собственников. Например, гражданин владеет лишь 1/5 долей квартиры. Эту долю также могут арестовать, изначально оценив возможность продажи такой доли без ущерба для других дольщиков.

Как стать участником публичной продажи?

Процедура проведения торгов регулируется ст. 447 ГК РФ, а также «Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе» № 585 от 12.08.2002 г.

Если гражданин желает участвовать в аукционе, он должен:

1. выбрать объект из того списка, который представлен на электронной площадке;
2. приобрести электронную подпись, которая станет личным online-идентификатором на рынке недвижимости (подпись действительна один год, после чего ее надо обновлять);
3. оставить заявку на участие;
4. внести аванс (обычно 5-10% от стоимости лота);
5. принять участие в торгах;
6. иметь денежные средства для покупки квартиры.

Где посмотреть сведения?

Согласно правилам, продажа залоговых квартир осуществляется уполномоченными финансовыми организациями, которые владеют всеми документами и информацией по лоту (о купле-продаже залоговых квартир мы писали в отдельной статье). Узнать о выставляемых на торги квартирах, домах можно из официальных источников: газета «Коммерсантъ», Федеральный реестр сведений о банкротстве, про залоговые аукционы.

Наиболее популярные аукционные торговые площадки:

• Российский аукционный дом.
• Единая торговая электронная площадка.
• Система электронных торгов имуществом.
• МосТендерГрупп.
• Межрегиональная электронная торговая система.

Необходимые документы

Принять участие в торгах имеет право любой гражданин, имеющий:

• ИНН.
• СНИЛС.
• Паспорт.

Проведение мероприятия

Банк имеет право выставить имущество на аукцион только после получения судебного решения об отчуждении недвижимости должника. Аукционы могут быть двух форм:

• открытыми (участвует любой желающий);
• закрытыми (участвуют только специально приглашенные лица).

Сообщение о проведении аукциона делается уполномоченными организациями не менее чем за 30 дней до начала торгов, но организатор аукциона может утвердить и более продолжительный срок для оповещения. В любом случае сообщение о начале аукциона должно содержать информацию о:

• месте проведения, времени начала и форме торгов;
• предмете и порядке проведения (как оформляется участие и определяются выигравшие);
• начальной цене, с которой начинаются торги.

Организатор, опираясь на букву закона, может отменить аукцион, письменно сообщив об этом всем зарегистрированным участникам не позднее чем за три дня до начала, без какой-либо ответственности, если иное не оговорено в законе либо в извещении о торгах. В данной ситуации на организаторов накладываются обязательства в возмещении всем участникам реального ущерба, который был ими понесен.

Согласно п. 5 с. 448 ГК РФ в день проведения аукциона между победителем и организатором подписывается протокол, имеющий договорную силу, но не освобождающий стороны от дальнейшего подписания соглашения.

Все необходимые документы по лоту готовятся уполномоченными, проводящими аукцион. Они же устанавливают стартовую цену, которая изначально может равняться рыночной. Во время проведения аукциона принято устанавливать шаг повышения в 5 – 10% к стоимости лота.

При несостоявшихся торгах, когда на торгах появилось менее 2-х участников или не были достигнуты желаемые результаты, цена снижается на 15% (может и на 20% – 30%) и следующие торги проводятся через месяц.

Бывает, что объект продается с торгов только со второго, третьего, четвертого, т.д. аукциона. Если на этапе повышения цены лот не продается, организаторы объявляют аукцион на понижение стоимости. Но здесь устанавливается планка предельного значения («цена отсечения»), ниже которого торг прекращается.

Положительные и отрицательные стороны сделки

Покупая залоговую квартиру у банка, необходимо помнить, что покупатель имеет дело с юридическим лицом, которое подвергается проверке множеством контролирующих органов и защищает поэтому свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Следовательно, такое приобретение вполне безопасно.

Необходимо помнить лишь об общих правилах приобретения недвижимости:

• проверка отсутствия коммунальных долгов;
• отсутствия прописанных людей;
• открытых судебных споров.

К минусам аукционной покупки банковского жилья можно отнести:

1. До начала аукциона нельзя понять выгоду от сделки (все зависит от количества и заинтересованности участников), поэтому желательно сразу определить минимальную или максимальную сумму, до которой вы готовы бороться.
2. При неправильно оформленных документах, аукцион признается недействительным.
3. Приобретенное жилье может до поры скрывать некоторые подводные камни, которые обнаружатся после приобретения квартиры (разгром, отсутствие какого-либо ремонта, т.д.)

Плюсы: возможность приобрести недвижимость в два, в три раза дешевле, чем рыночная стоимость.

Заключение

Аукционные сделки дают возможность приобрести квадратные метры по очень выгодной цене. Но если вы не эксперт торгов, или сомневаетесь, обязательно обращайтесь за помощью к специалистам: юристам, специалистам по недвижимости.