Нужна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды и в какие сроки можно сдать документы в Росреестр?

На сегодняшний день каждая сделка по аренде недвижимости сопровождается составлением договора аренды. Это процедура, в результате которой наймодатель и наниматель стараются внести в текст документа как можно больше условий, чтобы максимально обезопасить свои права во время сотрудничества.

Но часто возникают непредвиденные обстоятельства и факторы, которые требуют внесения изменений в договор уже после его подписания. Именно в таких ситуациях и требуются дополнительные соглашения.

Показать содержание

Нужно ли регистрировать?

Процедура
Куда обращаться? Необходимые документы Сроки передачи подготовленных бумаг Госпошлина
Обращение в Росреестр

Видео по теме

Содержание

Нужно ли регистрировать?
Процедура
Куда обращаться?
Необходимые документы
Сроки передачи подготовленных бумаг
Госпошлина
Обращение в Росреестр
Видео по теме

Нужно ли регистрировать?

Чтобы сэкономить на государственной регистрации договоров аренды многие собственники предпочитают заключать сделку сроком до года. Согласно ст. 674 ГК РФ такие соглашения не подлежат обязательной регистрации. А потому любое приложение либо акт к такому договору, заключенный после его подписания, регистрации также не подлежит.

На это указывает ст. 452 ГК РФ, где сказано, что любые приложения, содержащие информацию о внесении изменений в основной договор, должны быть заключены в той же форме, что и само соглашение.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Бессрочный или договор аренды, действующий более года, подлежит обязательной регистрации. В этом случае и любые дополнительные акты и соглашения необходимо будет зарегистрировать после подписания.

Когда соглашение об аренде между собственником и квартиросъемщиком заключено на срок более года, но не зарегистрировано, то такой документ не будет иметь юридической силы. То же касается дополнительных актов. Если зарегистрирован договор, а акт просто подписан, то все указанные в нем изменения не имеют силы. В случае возникновения конфликтов между участниками сделки такой документ судом принят не будет.

ВАЖНО! Особое внимание в этом вопросе следует уделить юридическим лицам. Если в качестве одного из участников сделки выступает юридическое лицо, то договор, все приложения и акты к нему будут подлежать обязательной регистрации, независимо от срока действия соглашения.

Процедура

Существует несколько этапов, предшествовавших регистрации допсоглашения. Если на одном из них будет допущена ошибка, то соответствующие органы в регистрации могут отказать.

Должен быть юридически грамотно составлен и зарегистрирован договор найма.
Необходимо собрать определенный пакет документов, которые потребуются для регистрирования дополнительного акта.
Следует оплатить госпошлину и сохранить квитанцию об оплате.
Дополнительное соглашение должно быть составлено в соответствии с формой основного договора, отвечать требованиям законодательства РФ.
Пакет документов, квитанция об оплате госпошлины и копия приложения должны быть переданы в Росреестр.

Куда обращаться?

Существует несколько вариантов по регистрированию приложений к договору найма. К примеру, можно самостоятельно собрать пакет документов и обратиться в отделение Росреестра или МФЦ. В этом случае особое внимание необходимо будет обратить на величину госпошлины, поскольку она будет меняться в зависимости от юридического статуса участников сделки.

Еще один способ зарегистрировать дополнительное соглашение – это воспользоваться услугами специализированных компаний. К примеру, можно обратиться в агентство недвижимости или юридическую фирму. Этот способ значительно сэкономит ваше время, избавив от необходимости собирать документы.

Также фирма предоставит вам специальный договор на оказание услуг, в котором будет указано, что вы предоставляете компании действовать от вашего имени в вопросе подачи и получении документов в этом конкретном случае на регистрацию в органы местной власти.

В этом случае фирма сделает за вас всю необходимую работу по подготовке, сбору и подаче документов, а после предоставит вам уже зарегистрированное приложение. Но будьте готовы к тому, что оплата услуг таких компаний будет в несколько раз выше, нежели сама госпошлина. Как правило, цены услуги фирмы начинаются от 3000 рублей и увеличиваются в зависимости от срочности.

Необходимые документы

Перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрирования приложений к договору найма будет меняться в зависимости от статуса обратившегося лица. Для юридических лиц он будет большим, чем для простых граждан. Рассмотрим обе ситуации.

Если документы подает юридическое лицо:

Заявление, составленное в соответствии с установленной органами власти формой.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доверенность, наделяющая конкретное лицо правами представлять организацию в данном вопросе и предоставляющая возможность действовать от ее имени.
Нотариально заверенные копии реестра организации, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении изменений в учредительные документы (по необходимости), устав организации.
Справка из БТИ.
Заверенная копия зарегистрированного ранее договора найма.
Заверенная копия самого дополнительного соглашения.

ВНИМАНИЕ! Следует учитывать, что в зависимости от каждой конкретной ситуации и от статуса самой организации условия подачи документов и их перечень могут меняться, а потому прежде чем обращаться в Росреестр лучше проконсультироваться с работником справочной службы данного органа.

Если же документы подает физическое лицо, то процесс значительно упрощается. Следует предоставить следующее:

Заявление на проведение государственной регистрации приложения.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Если физлицо является представителем собственника, то необходимо иметь при себе оригинал и заверенную копию доверенности о предоставлении права действия от имени владельца квартиры или участника сделки.
Заверенная копия поэтажного плана помещения из БТИ.
Справка из БТИ по форме №1а.
Заверенная копия зарегистрированного договора найма.
Заверенная копия приложения.

Сроки передачи подготовленных бумаг

На данный момент законодательством РФ не установлено конкретных сроков регистрирования дополнительных приложений и актов к договору найма. Следует отметить, что затягивать с данной процедурой точно не стоит, поскольку акт не вступит в силу, пока не пройдет регистрацию. А потому чем быстрее будут поданы документы в Росреестр, тем скорее изменения вступят в силу.

Как правило, срок проведения регистрирования дополнительных соглашений к договорам составляет не более одного месяца. Но следует помнить, что если на одном из этапов подготовки была допущена ошибка, то стоит быть готовым к тому, что документы вернут и процедуру придется начинать с самого начала.

При отказе в регистрации, нужно проверить правильность составления заявления. Также обратите внимание на срок действия справки из БТИ по форме №1а – она должна быть получена менее одного года назад. Следует перепроверить само приложение – возможно, оно было составлено неправильно или не соответствует форме основного договора аренды. Оптимальным вариантом будет обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.

Госпошлина

Величина госпошлины за регистрирование приложений к договору найма будет меняться в зависимости от статуса заявителя. Росреестром установлены различные суммы госпошлины для юридических и физических лиц и регулируется ст.333.33 НК РФ. По данным на 2017 год для физических лиц госпошлина составляет 350 рублей, для юридических – 1000 рублей.

Если заявление о государственной регистрации подает один участник сделки, то он оплачивает всю сумму единолично. Если же в органы обращаются все стороны, то сумма госпошлины делится на количество участников сделки и оплачивается соответственно.

Сейчас предоставление сотруднику Росреестра квитанций об оплате госпошлины является необязательным и делается лишь для того, чтобы ускорить процесс рассмотрения заявления. Электронная база данных налогового органа с информацией о совершенных платежах часто пополняется новыми данными с задержкой, а потому лучше предоставить инспектору все необходимые документы.

ВНИМАНИЕ! Регистрирование договора аренды и любых дополнительных соглашений к нему – это обязанность собственника недвижимого имущества. Квартиросъемщика этот вопрос может коснуться лишь в том случае, если между участниками сделки изначально была договоренность разделить издержки за оплату госпошлин.

Но даже в этом случае присутствие нанимателя при подаче заявления и документов в Росреестр не является обязательным. Он может компенсировать требуемую сумму напрямую собственнику жилья взамен на расписку о получении денежных средств.

Обращение в Росреестр

Золотое правило, которое должен запомнить каждый собственник, столкнувшийся с необходимостью регистрирования договоров найма или приложений к ним – это не следует бояться обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.

Предварительная консультация с большей вероятностью поможет избежать возможности отказа в регистрации и пустой трате собственного времени.Каждый случай аренды жилья уникален. Если обе стороны являются физлицами – правила регистрации будут одни, если участником сделки является юрлицо – совсем другие.

Значительную роль сыграет наличие обременений на квартире. Или же если собственниками являются несколько человек, а один из них инвалид или несовершеннолетний – все это потребует от вас дополнительных справок. А потому полный перечень документов, который потребуется инспектору для проведений государственной регистрации, может озвучить вам лишь сотрудник Росреестра, исходя из конкретно вашей ситуации.

Если же вы являетесь участником простой сделки с арендой жилплощади, то следует руководствоваться следующим перечнем действий:

Потребуется оплатить госпошлину.
Составить заявление.
Собрать необходимые документы.
Предоставить все вышеперечисленное инспектору.

Сотрудник Росреестра назовет вам день, когда документы будут готовы, либо же попросит вас оставить номер телефона и свяжется с вами лично с просьбой подойти и забрать готовое решение.

Следует помнить, что регистрирование дополнительных соглашений к договору найма является обязательным, если прежде был зарегистрирован сам договор найма. Если приложение или акт регистрацию не прошло, то все изменения, которые он содержит будут считаться недействительными.