Важные нюансы составления соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Заключая сделку купли-продажи, стороны хотят её исполнения. Однако случается, что обстоятельства меняются и требуется расторгнуть сложившиеся между продавцом и покупателем отношения.

Одним из способов это сделать является заключение между сторонами соответствующего соглашения. Разберёмся, как оно составляется и каковы его правовые последствия.

Показать содержание

• Как происходит процесс?
• Можно ли заключить после регистрации права?
• Как правильно составить?
Форма     Содержание     Последствия    
• Что делать, если расторгнуть сделку невозможно?
• Заключение

Как происходит процесс?

Принципы изменения и расторжения сделок указаны в ст. 450 ГК РФ. Статья указывает, что сделка может быть расторгнута:

• По добровольному соглашению её участников.
• При существенном нарушении условий контрагентом. ГК РФ специально указывает, что является существенным нарушением: это та ситуация, когда другая сторона лишается полностью или в значительной степени той выгоды, которую могла получить при добросовестном исполнении условий (применительно к купле-продаже – как продавцом, так и покупателем).
• В случаях, когда законодательство предусматривает для кого-то из участников право на односторонний отказ. Относительно купли-продажи такая норма содержится, в частности, в ст. 463 ГК РФ – если продавец отказывается передавать покупателю товар, покупатель имеет право отказаться от договора.

Однако в целом всё сводится к двум основным вариантам расторжения:

1. Продавец и покупатель мирно договорились и расторгли договор купли-продажи (по обоюдному согласию, либо по требованию одной из сторон, с которым контрагент по договору согласился).
2. Договор в судебном порядке был признан недействительным либо незаключённым.

Поэтому на практике покупатель и продавец, расторгая сделку купли-продажи квартиры, предусматривают в документе полный возврат того, что ими было передано друг другу.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Можно ли заключить после регистрации права?

Важным обстоятельством является момент, когда сделка может быть расторгнута по соглашению её участников. Согласно ст. 551 ГК РФ, при продаже недвижимости переход права собственности должен быть зарегистрирован. Конкретные шаги, которые следует в этом случае предпринять, описываются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим возникает вопрос: можно ли расторгнуть договор купли-продажи уже после того, как переход права был зарегистрирован в органах Росреестра, и запись в ЕГРН была изменена? Здесь необходимо исходить из следующего:

1. Если государственная регистрация права ещё не состоялась, а деньги за квартиру тоже ещё не были переданы – то расторгнуть заключённую сделку можно в любой момент, если её участники на это согласны.
2. Если регистрация уже состоялась, но покупатель ещё не оплатил полную цену либо продавец фактически не передал ещё квартиру покупателю – то расторжение тоже возможно, поскольку они оба ещё не до конца исполнили свои обязательства по сделке.
3. Если же состоялась и регистрация и передача жилья – то обязательства, в силу ст. 408 ГК РФ, являются исполненными. Следовательно, говорить о расторжении договора нельзя, поскольку договорных отношений между сторонами больше нет.

В последнем случае, если результаты исполненной сделки не устраивают одну или обе стороны, продавцу и покупателю придётся заключать новый договор и действовать уже по нему. Например, они могут совершить сделку по обратной купле-продаже той же самой квартиры, где прежний продавец будет покупателем, а покупатель, соответственно – продавцом.

Читайте также: Особенности купли-продажи квартиры через нотариуса. Сколько стоят его услуги и кто их оплачивает?

Но говорить о расторжении договора в этом случае нельзя: отношения между сторонами уже прекратились и обязательства исполнены.

Единственным исключением из этого правила будет являться ситуация, когда переданная квартира оказалась ненадлежащего качества. В этом случае, согласно ст. ст. 475 и 557 ГК РФ, покупатель вправе требовать возврата уплаченных денег с одновременным возвратом квартиры продавцу. Продавец при этом имеет право исполнить требования покупателя и в добровольном порядке.

Подробнее о том, можно ли расторгнуть договор после регистрации, читайте в нашей статье.

Смотрите видео: Признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Как правильно составить?

Форма

Требования, предъявляемые к форме соглашения, устанавливаются п. 1 ст. 452 ГК РФ. Она указывает, что этот документ должен быть совершён в той же форме, что и основной договор. Он же, в свою очередь, должен быть заключён только в письменном виде как единый документ, подписанный обеими сторонами (ст. 550 и п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, в некоторых случаях договор купли-продажи должен быть заверен у нотариуса. В частности, это относится к тем случаям, когда сделка совершается с квартирой, находящейся в долевой собственности (п. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Содержание

В отличие от формы, к содержанию документа закон требований не предъявляет, поэтому его текст может быть любым. Однако лучшим вариантом является, когда в соглашении стороны указывают следующее:

1. Дата составления документа и место его подписания.
2. Данные о сторонах – их статус (кто является продавцом, кто – покупателем), полные имена (для граждан) или названия с указанием организационно-правовой формы (для организаций). Желательно также указывать паспортные (для физических) или регистрационные (для юридических лиц) реквизиты.
3. Суть соглашения. Оно должно быть сформулировано так, чтобы чётко фиксировать намерение сторон расторгнуть сделку.
4. Последствия прекращения договорных отношений. Здесь должно быть указано, что именно и в каком объёме стороны возвращают друг другу и возвращают ли вообще, поскольку в силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны вправе требовать возврата исполненного лишь в случае, если сами это установили в соглашении.
5. Момент вступления документа в силу.
6. Подписи сторон.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Последствия

После того как соглашение вступило в силу, для сторон это означает следующее:

1. Те обязательства, которые ещё не были исполнены сторонами, прекращаются. С этого момента покупатель не обязан выплачивать продавцу деньги – а продавец соответственно больше не должен передавать квартиру покупателю.
2. Если стороны в документе предусмотрели обязанность вернуть уже переданное по договору – оно возвращается к первоначальному владельцу.
3. Если право собственности по договору уже было зарегистрировано за покупателем – при расторжении запись в ЕГРН изменяется.

Что делать, если расторгнуть сделку невозможно?

Возможны и ситуации, когда расторжение невозможно:

• Договор уже исполнен и обязательства прекратились.
• Одна из сторон отказывается заключать соглашение.

В первом случае решить вопрос можно с помощью нового договора. Во втором же продавцу или покупателю, который желает расторгнуть договор, придётся обращаться в суд с иском и требовать признания договора недействительным либо незаключённым. Однако это возможно лишь в случаях, когда есть основания для этого, предусмотренные законом (например, существенное нарушение условий, нарушение формы договора и т. д.). Если таких оснований нет, договор расторгнуть быть не может.

Заключение

Расторжение купли-продажи жилья с помощью соглашения сторон – предусмотренный законом инструмент, с помощью которого продавец и покупатель смогут реализовать свои интересы. Однако этот инструмент работает далеко не во всех ситуациях. Поэтому сторонам следует заранее проявлять осмотрительность при заключении договора.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ