Решились на перепланировку санузла? Расскажем, как сделать ее законно

Всем жителям многоквартирных домов время от времени хочется сделать свои условия проживания более удобными. Зачастую изменения касаются ванной комнаты и туалета. Снос стены между ними – изменения минимальные, а вид совершенно другой.

Поменять устаревшую сантехнику – бывает это необходимо сделать из санитарных соображений. Но некоторые идут ещё дальше, присоединяют неиспользуемую кладовку или переносят туалет в другую часть квартиры.

Показать содержание

• Установка душевой кабины вместо ванны
• Допустимые изменения в планировке душевой комнаты и туалета
Совмещение     Расширение площади     Перенос в другое место    
• Какие варианты запрещены?
Расположение над жилыми помещениями других квартир     Сооружение выхода в кухню или комнату     Демонтаж вентиляционных шахт    
• Согласование по эскизу или проекту
В какие инстанции следует обратиться?     Необходимые документы     Сроки     Сколько стоит узаконить изменения в планировке?    
• Как происходит процедура получения нового технического паспорта БТИ
• Какие возможны неприятные инциденты при оформлении документов?
• Заключение

Установка душевой кабины вместо ванны

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировка жилья это — установка, смена или любой перенос инженерных сетей, санитарного, технического, электрического или другого оборудования, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Можно сказать, что всё то, что требует изменения планов БТИ является перепланировкой или переоборудованием. Модель ванной графически не указывается в плане, а учитывая разнообразие на сегодняшнем рынке ванн и душевых кабин, указать её в принципе невозможно.

Является ли установка душевой кабины перепланировкой? Нет, замена ванны на душевую кабину — это не изменение планировки. Можно сделать это, просто приняв соответствующее решение. Обязательное условие – оставить слив на прежнем месте. При этом хозяин квартиры должен учитывать, что любые аварии из-за брака оборудования или некачественно проведённых работ – под его полную ответственность.

В отличии от смены модели унитаза или ванны снос стены – настоящая перепланировка.

Допустимые изменения в планировке душевой комнаты и туалета

К допустимым изменениям относятся любые законные изменения, не влекущие за собой потенциальные опасности и неудобства для жильцов всего дома, но также требуют согласования и разрешения. Обо всём подробнее.

Совмещение

Считается ли объединение ванной и туалета в квартире перепланировкой? Требует ли это совмещение обязательного согласования или нет? Снос стены между ванной и санузлом, то есть совмещение этих комнат, является перепланировкой разрешённой, но требующей обязательного согласования. Этот вариант считается самым популярным среди жителей многоквартирных домов. Выполняется демонтаж перегородки между комнатами либо просто происходит снос сантехкабины, если домовая конструкция содержит такую.

Расширение площади

Допустимо расширять площадь туалетной комнаты, используя кладовку, коридор и подобные помещения, но необходимо помнить, что все работы должны быть проведены в соответствии со СНиП и СаНПин, документально зафиксированы и одобрены в соответствующих организациях.

Сложность заключается в том, чтобы узнать есть ли жилые помещения под будущими квадратными метрами новой ванной или туалета. Если хотя бы на одном этаже жилая площадь, перепланировка будет невозможна. В таком случае необходимо опросить соседей, если они также делали перепланировку, ознакомиться с планом БТИ (бюро технической инвентаризации).

Перенос в другое место

Допускается также и полный перенос санузла в другое нежилое помещение. Обязательные требования к такой перепланировке:

1. В санузле необходимо предусмотреть устройство вентиляционных каналов.
2. Необходимо выполнить работы по гидроизоляции полов.
3. Необходимо занизить уровень пола потенциально намокающей зоны не менее чем на пару см. или просто установить переливной порожек, высота которого составит около 4 см.
4. Под новой ванной комнатой не должны находиться жилые помещения.

Какие варианты запрещены?

Расположение над жилыми помещениями других квартир

Если квартира на первом этаже, над аркой или другими помещениями, проблем при перепланировке не возникнет.Во всех остальных случаях мероприятия по переносу ванной комнаты и туалета строго запрещены.

Более того, необходимо лично проверить не делали ли соседи подобные переносы. Это необходимо для того, чтобы удостовериться, что ваш план квартиры не устарел и вы не попадёте впросак уже после проведённый работ.

Сооружение выхода в кухню или комнату

СаНПин 2.12.2645-10 в пункте 3.9 чётко запрещает создавать вход в туалет непосредственно из кухни и жилых комнат. Исключением является вход из спальни и то при условии, что в квартире есть второе помещение, оборудованное унитазом. Следует понимать, что дверь из второго помещения тогда должна располагаться в коридоре.

В то же время вход в ванную, не совмещенную с санузлом, можно делать из любой комнаты. Так что, если есть такая возможность, необходимо просто организовать второй туалет. Тем более что места для такой комнаты нужно совсем немного. Здесь как раз идеально подошла бы незадействованная кладовка.

Демонтаж вентиляционных шахт

ЖК РФ в статье 36 относит площадь вентиляционных шахт к общедомовому имуществу. Данные метры в план отдельной квартиры не входят и соответственно не могут являться собственностью её владельца. Каждый может догадаться, какие проблемы повлекут за собой несоблюдение закона.

Итак, запрещён любой монтаж, сужение вентиляционных каналов, демонтаж, устройство перекрытий шахт.Но, если более чем 72% собственников дома разрешат использовать площадь вент.короба, ответственность перекладывается на хозяев квартир и не требует далее разрешения соответствующих ведомств.

Согласование по эскизу или проекту

Является ли упрощённая схема согласования по эскизу достаточной при соединении туалета и ванной комнаты? Рассмотрим случаи, при которых согласование по эскизу допустимо:

• Не будет произведено увеличение санузла за счёт площади других помещений. Возможен снос перегородки между ванной комнатой и туалетом.
• Не будет произведена дополнительная установка сантехприборов, например, биде или второй ванны. При этом менять местоположение уже установленного унитаза допускается.

Этапы перепланировки упрощённой схемы:

1. Необходимо взять поэтажный план в БТИ и создать эскиз, который отразит все детали переустройства. Красные линии в таком случае отразят на бумаге задуманные изменения.
2. После заверения и согласования эскиза, производятся монтаж и ремонтные работы.
3. Вызывается специальная техническая комиссия, которая проведёт осмотр квартиры и составит акт ввода в эксплуатацию объекта. Собственнику будет выдано техническое заключение.
4. Акт и техническое заключение необходимо предоставить в БТИ для подготовки нового технического паспорта квартиры.
5. Собрав вышеперечисленные документы, необходимо обратиться в Росреестр, где зафиксируют изменения и выдадут бумаги, удостоверяющие права собственности на переделанную квартиру.

Более сложной является перепланировка по проекту. Она необходима в следующих описанных случаях:

• расширение площади за счёт площади нежилых помещений;
• перенос санузла на территорию других нежилых помещений с отдельным входом;
• увеличение количества сантехнических приборов, наличие которых предполагает дополнительное использование воды.

Этапы перепланировки по проекту:

1. Необходимо заказать проект у любой выбранной компании, предоставляющей такие услуги.
2. Готовый проект нужно согласовать в контролирующих органах: это и Пожарный надзор, и Ростехнадзор. Бывает, необходимо получить заверение в Роспотребнадзоре, а также при изменении газовых труб или перемене положения газовой колонки в Службе газа.
3. Правоустанавливающие документы представить в организацию, занимающуюся вопросами согласования перепланировок. Например, в Архитектурно-строительный отдел или Жилинспекцию.
4. После получения разрешения на перепланировку начинаются работы по ремонту.
5. Далее специальная техническая комиссия должна провести осмотр квартиры, составить акт ввода в эксплуатацию объекта. Хозяину на руки выдаётся техническое заключение.
6. Акт и техническое заключение необходимо отнести в БТИ для подготовки нового поэтажного плана с экспликацией и подготовки нового технического паспорта квартиры.
7. С полученными бумагами следует подойти в Росреестре, где оформят новые документы собственника.

В какие инстанции следует обратиться?

Как узаконить перепланировку ванной комнаты? Куда обращаться?

• За предоставлением плана квартиры и заверением его обращаться необходимо в БТИ.
• В контролирующие органы по вопросам пожарной безопасности в Пожарный надзор. в Ростехнадзор, в Роспотребнадзор, в Газовые службы по вопросам газовой безопасности.
• Архитектурно-строительный отдел, Жилинспекция (Мосжилинспекция в Москве).
• Если ваша квартира находится в новом доме, то для изготовления проекта лучше обратиться к авторам проекта дома.

Необходимые документы

Документы для перепланировки санузла по эскизу:

1. Технический паспорт БТИ.
2. Единый жилищный документ (получить в ЕИРЦ района).
3. Эскиз перепланировки (план квартиры с изображением изменений и названием помещений — можно нарисовать от руки на копии плана БТИ).
4. Свидетельство о государственной регистрации или договор социального найма.
5. Личное согласие всех собственников, либо их совершеннолетних родителей или опекунов, которое предоставляется в письменном виде или в заверенном нотариально.

Документы для перепланировки санузла по проекту:

1. Технический паспорт БТИ (справка о состоянии квартиры на данный момент).
2. Единый жилищный документ (получить в ЕИРЦ района).
3. Техническое заключение и проект перепланировки.
4. Заключение Роспотребнадзора на проект перепланировки.
5. Документ о праве собственности — свидетельство о государственной регистрации или договор социального найма.
6. Личное согласие всех собственников либо их совершеннолетних родителей или опекунов, которое предоставляется в письменном виде или в заверенном нотариально.

Эта бумага заменяет множество информативных справок об объекте недвижимости. Её предоставление не обязательно, если владелец в состоянии предоставить заменяющие её документы.

Сроки

С того момента как получено первоначальное разрешение, по закону предоставляется ровно 45 дней для подготовки документов. Здесь всё во многом зависит от хозяина квартиры, документы при желании можно подготовить намного быстрее, например, если обратиться за помощью к нотариусу или к другим посредникам.

Подготовка разрешения, которое включает в себя оформление технического заключения, а также акта выполненных работ, занимает около 30 дней. Подготовка документов в БТИ и Росреестре займёт около 20 дней. Если заявление в Росреестр будет подано нотариусом, сроки сократятся до нескольких дней.

Сколько стоит узаконить изменения в планировке?

Цена зависит от каждого конкретного случая перепланировки или переустройства. Приведены примерные цены. Более детально можно узнать полную стоимость планируемого мероприятия, если заказать данную услугу в частных организациях, консалтинговых компаниях. Они учтут все нюансы жилья, проверят документы. Цена услуги от 2000 рублей.

1. Проектные организации достаточно часто предоставляют услугу по согласованию собственного проекта в необходимых инстанциях – в таком случае на 10-15 тысяч рублей стоимость повысится.
2. Обычно согласование проекта на всех этапах составляет от 20 до 40 тысяч рублей.
3. Цена проекта – от 20 000 рублей.
4. Госпошлина за технический план и кадастровый паспорт – стоимость 1 500 рублей.
5. Поэтажный план и техпаспорт из БТИ – стоимость от 6 000 рублей.
6. Госпошлина за Свидетельство – от 200 рублей.
7. Заказать оформление у сторонней организации перепланировку по проекту/эскизу – 40 000 рублей.
8. Работа с приёмом квартиры у различных ведомств, сопровождение, контроль, внесение изменений в документы БТИ – 40 000 – 50 000 рублей.

Как происходит процедура получения нового технического паспорта БТИ

Важно внести изменения в документы БТИ. Для этого потребуется:

1. Вызвать на дом инспектора.
2. Получить акты скрытых работ, если такие имелись. Например, устройство новой схемы и гидроизоляции полов. Заполняются и заверяются строительной организацией.
3. Получить акты выполненного переустройства у инспектора.
4. Отнести заверенные сторонами акты выполненных работ и приёма в Жилинспекцию.
5. Вызвать техника БТИ на квартиру для процедуры замеров.
6. Получить новый технический паспорт БТИ с переделанной планировкой санузла в документах.

Какие возможны неприятные инциденты при оформлении документов?

Незаконная перепланировка может стать источником неприятных инцидентов, если позже вы всё-таки решитесь оформлять её официально. Так, например, если была произведена замена гидроизоляции полов, покрытие придётся вскрывать, чтобы подтвердить соответствие техническому регламенту.

Несмотря на то что согласно п.18 разработка проекта требуется не во всех случаях, вас, тем не менее, обяжут его предоставить. После предоставления проекта квартиру посетит приемочная комиссия Жилинспекции. Члены комиссии должны о завершенной перепланировке, но только в том случае, если хозяин квартиры не нарушил посредством ремонта законодательных норм и строительных нормативов.

Вся законодательная система оформления документов для перепланировки направлена на безопасность проживающих и сохранение прав всех жильцов многоквартирного дома, дабы исключить возможность аварий, протечек, обвалов, разрушений. Именно поэтому производимые работы должны соответствовать строительным и санитарным нормам.

Заключение

Законодательно перепланировку санузла следует согласовывать только в том случае, если у покупателей квартиры при продаже будут вопросы. Либо к ответственности могут призвать в случае любых аварийных ситуаций с домом. Опасным является момент, если соседи сверху или снизу сделают свою неузаконенную перепланировку.

Если же вы уверены в безопасности, не планируете продавать квартиру в ближайшее время, вопрос с согласованием возможно отложить. Перепланировка по эскизу чаще всего не доставляет проблем и может быть согласована достаточно быстро и с представлением минимума документов.