Особенности продажи квартиры близкому родственнику: налог и вычет

Передача собственности подразумевает ряд последовательных действий. Чтобы сменился владелец недвижимости недостаточно договориться на словах, даже если речь идет о близких родственниках. Форма передачи права собственности выбирается сторонами сделки. Что касается близких родственников, для них в законодательстве есть отдельные пункты относительно налога и налогового вычета.

Показать содержание

• Кто является близким по закону?
• Размер платежа
• Есть ли льготы?
При дарении     Налоговый вычет    
• Имущественный налоговый вычет
• Как не платить?

Кто является близким по закону?

Каждая отрасль законодательства рассматривает это понятие по-своему. Соответственно считается человек близким родственником или нет, будет зависеть от того, к какой отрасли права относится рассматриваемый случай.

В общем случае близкое родство определяется принципом общей крови.

Следуя статье 14 СК РФ, близкими родственниками будут считаться:

• Дети и родители.
• Дедушки, бабушки и их внуки.
• Сестры и братья. Как те, которые имеют общих родителей, так и те, у кого общими являются только отец или мать.

Статья 25.6 КоАП РФ указывает, что свидетель может не давать показания против близких родственников, к которым относятся:

• Родители и дети.
• Усыновители и усыновленные.
• Родные сестры и братья.
• Бабушки, дедушки и внуки.

Статья 5 УПК РФ еще больше расширяет перечень близких родственников, причисляя к ним также супругов.

Согласно статье 31 ЖК РФ, членами семьи владельца недвижимости являются муж и жена, дети и родители.

Размер платежа

При продаже квартиры родственнику уплачивается стандартный налог в 13%, рассчитать его сумму можно в специальном онлайн-калькуляторе.

Лицо, продавшее квартиру, освобождается от уплаты налога в следующих случаях:

• Если квартира находилась в собственности более 3-х лет. В отдельных случаях более 5 лет.
• Если она стоит менее миллиона.
• Нет разницы между стоимостью продажи и покупки.

Подробнее о том, через сколько лет собственности можно не платить налог, вы узнаете здесь, а об особенностях уплаты налога, если квартира в собственности менее трёх лет, читайте тут.

Есть ли льготы?

При дарении

Налог на подаренную недвижимость зависит от родственного статуса дарителя. Если квартира была подарена близким родственником, налог не взимается. Таким образом, составление договора дарения позволит избежать обязательного платежа государству.

Для составления договора дарения нужен документ, удостоверяющий личность. Также требуется наличие технического паспорта на квартиру. Договор будет описывать особенности жилья (площадь, количество комнат и др.). Даритель может указать дату, когда договор закончит свое действие. Также он может включить в договор свои требования относительно использования имущества.

Более детально о том, нужно ли платить налог на подаренную квартиру и можно ли получить налоговый вычет, читайте здесь.

Налоговый вычет

Налоговый вычет — это возврат уплаченных в качестве налогов денежных средств. Он рассчитывается как 13% от стоимости квартиры.

Пример. Доротова Н.Н. приобрела жилье за 3 миллиона рублей. 13% от этой суммы будет равняться 390 000 рублей. Т.к. эта сумма больше максимально возможной, Доротова Н.Н. имеет право на вычет в размере 260 000 рублей.

Для получения вычета требуется соблюдение ряда условий. Налоговый вычет нельзя получить в том случае, когда сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами. Ст. 105.1 НК РФ относит к таким лицам супругов, родителей (в том числе и усыновителей), детей (в том числе и усыновленных), братьев и сестер, опекунов и подопечных.

Такой перечень был принят 1 января 2012 года. До этой даты он был более широкий, и возможность получения вычета при приобретении недвижимости у родственника сводилась к нулю.

Таким образом, покупая квартиру у дедушки, субъект сделки может получить налоговый вычет.

Купив ее у матери, он вычета лишается. Если сделка была оформлена в виде договора уступки права требования, в вычете не может быть отказано.

О том, что такое налоговый вычет и как его получить, можно узнать в нашей статье.

Имущественный налоговый вычет

Имущественный вычет представляет собой уменьшение налоговой базы, с которой взимается налог. Изначально она представляет собой ту сумму, которую продавец получил за квартиру. Максимальная сумма, на которую может быть уменьшена налоговая база, составляет 1 миллион рублей.

Пример. Диров Г.Г. продает квартиру за 4 миллиона рублей. Применяя имущественный налоговый вычет, он уменьшает налоговую базу, с которой платится налог, до 3 миллионов рублей. Налог Дирова Г.Г. составить 390 тысяч рублей (3 000 000 * 0,13).

Как не платить?

1. Вместо сделки купли-продажи заключить соглашение о дарении. Такая сделка регистрируется у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса в случае дарения близкому родственнику снижается до 0,3% от суммы стоимости объекта.
2. Составить договор на передачу имущества. В этом случае одна из сторон договора передает другой в пользование имущество на безвозмездной основе. Договор может быть заключен на конкретный или на неопределенный срок. Во втором случае расторгнуть его можно по соглашению сторон.Если лицо, передающее имущество, умирает, его место занимают наследники жилья. Договор при этом продолжает действовать. При смерти лица, получившего квартиру в пользование, договор прекращает действовать.
3. Составить договор ренты. При договоре ренты указывается срок оплаты квартиры. Он может быть пожизненным. В этом случае оплата происходит до смерти владельца жилья.
   При бессрочном варианте стоимость уплачивается владельцу или его родственникам.
4. Договор мены. Договор мены представляет собой обмен жильем между сторонами. Например, мать обменивается квартирой с дочерью

Таким образом, наиболее простой формой переоформления квартиры на родственника является дарение. Кроме того, дарение защищает права одаряемого на имущество при посягательстве бывших родственников.