Продажа невыделенной доли жилого дома

Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей

Деревенский дом, коттедж и любое другое индивидуальное домовладение в собственности нескольких человек – частое явление на российском рынке недвижимости. Поскольку отчуждение части общего имущества имеет свою специфику, то в юридические консультации нередко поступают вопросы из разряда «как продать половину дома». Сложность оформления и выгодность подобных сделок зависят от правового статуса доли: натурально выделенные реализовать можно проще и выгоднее, чем невыделенные.

Если долевая собственность на частный дом закреплена документально

В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.

Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст. 250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому. Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.

Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:

• через услуги нотариуса;
• почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
• телеграфной связью.

Выбирать можно любой способ. Главное, чтобы отправитель в итоге имел на руках подтверждающие документы о доставке. Важно, чтобы в них была указана дата получения, поскольку именно от этого момента отсчитываются те 30 дней, что даются адресату на принятие решения о покупке либо отказе.

Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?

Проще всего, если сособственник недвижимости будет согласен приобрести долю на означенных в уведомлении условиях. Но на практике, так происходит редко. Чаще всего намерение о покупке есть, но собрать нужную сумму за месяц не удается. Если пробовать решать проблему в принудительном порядке, то суд обычно соглашается с продавцом. Хотя многое зависит от наличия стороннего лица, согласного приобрести долю за предложенную сособственнику сумму.

Также бывают и другие препятствия:

• Если второй владелец не в состоянии выкупить часть дома в силу своей недееспособности, то для совершения сделки отчуждения придется привлекать органы опеки.
• Не известен адрес местонахождения совладельца. Решение: письмо отправляется на адрес спорного объекта, отсутствие регистрации совладельца по этому адресу – не преграда.
• Юридически некорректное оформление прав на вторую половину объекта раздела. Чаще возникает в том случае, если хозяин этой части имущества умер, а наследники не успели/ не хотят вступать в права. Выход здесь один – добиваться узаконивания.

Также нередки случаи просто игнорирования писем продавца. Но сложности здесь особой нет: такое поведение по закону расценивается как отказ от привилегированного положения. То есть по истечении 30-дневного срока покупателем может выступить третья сторона.

Если общая собственность не выделена в натуре

Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.

Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.

Справка: как проводят выдел доли в частном доме

Выдел в натуре возможен при соблюдении пары важнейших условий. Во-первых, дом не должен быть аварийным. В противном случае, существует риск получения отказа от БТИ. А во-вторых обладать техническими возможностями для обустройства изолированного помещения (отдельный вход, кухня, сантехнические комнаты, коммуникации). Для уточнения следует обратиться к инженерам строительной экспертизы или в БТИ.

В сельской местности могут возникнуть трудности с земельным участком, на котором и находится жилая постройка. Например, строение на две или более семьи разделить можно только при условии межевания границ общего надела, на котором оно стоит. Эта процедура позволит получить отдельные кадастровые номера на земельные доли и затем уже переводить общую собственность домовладения в долевую.

Продажа частей и долей частных домов является сложной процедурой, сопряженной с рядом рисков. Будет гораздо проще обратиться к опытному и умному риелтору, который не только сможет организовать процесс, но и обеспечит выгодность и законность подобного рода сделок.

Процедура продажи доли в доме

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.

Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.

Для сделки потребуются следующие оригиналы:

• Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
• Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
• Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
• Заверенный нотариусом отказ;
• Выписка лицевого счета;
• Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
• Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

• Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
• Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
• Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
• Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.

Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.

Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже

Не всегда недвижимость принадлежит кому-то одному.

Очень часто даже маленькая квартира находится в долевой собственности.

Продавать долю не запрещено, точно так же, как и все жилье, но это сопряжено с рядом юридических нюансов, соблюсти которые необходимо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое выделение доли при продаже квартиры?

Под выделенной долей понимают конкретное выделение части жилища и передачу его в чужое владение — родственника или вовсе постороннего человека.

Если при распределении долей это понятие виделось как нечто эфемерное и рассматривалось исключительно как часть прав на квадратные метры, а не что-то осязаемое, то при выделении все иначе.

Не обязательно на одного человека приходится одна комната — в долю могут входить и две, и даже больше.

Если квадратные метры уже были разделены на доли, а бабушка решила из своей доли выделить часть внуку, тогда идет речь о выделе комнаты из существующей доли бабушки.

Когда речь идет о выделенном участке квартиры или дома, обычно перешедшая в чужие руки часть жилья отгораживается от остального пространства перегородками.

Либо квартиру перепланируют, согласовав это с .

После этого оформление заканчивают в Росреестре, получая на руки обновленную выписку из ЕГРН.

Возможно Вам будут интересны следующие стаьи:

Выдел доли — это раздел имущества или нет?

Не следует путать выделение доли из квартиры с разделом имущества. Это два разных понятия и каждое из них имеет свою юридическую специфику.

Здесь все будет отталкиваться от стоимости общего добра, а также того, как именно была получена недвижимость.

Приходится учитывать и доли остальных членов семьи — например, если сособственники дети, то перед продажей необходимо наделить их жильем.

Только после этого можно делить собственность.

Выдел отдельной части не подразумевает раздел всего жилья.

Размеры долей могут различаться.

Чтобы точно понимать, кому из членов семьи какую отделить, лучше обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Порядок выделения долей

В настоящее время выделить часть жилой собственности возможно несколькими способами —

Добровольное выделение

Часто всем задействованным лицам удается договориться и придти к более-менее устраивающему всех варианту разделения по долям.

Для этого придется .

Помимо этого, нужно иметь при себе документы, подтверждающее право владения квадратными метрами (свидетельство, либо выписка из ЕГРН).

Также придется учитывать юридическую чистоту квартиры — например, если кто-то некогда отказался от участия в приватизации, то обойти его права нельзя.

Только урегулировав этот вопрос, можно составлять документ (причем, все данные об обременениях указываются в тексте).

Стандартно документ включает следующие пункты:

• дата и место оформления;
• паспортная информация всех участников, их постоянная прописка;
• характеристики квартиры — адрес, на каком этаже какого дома расположена, сколько в ней квадратных метров, помещений, какие из них жилые;
• особые сведения (обременения);
• размер долей;
• подписи с расшифровкой всех участников.

Расписываются все задействованные лица.

За несовершеннолетних подпись ставят их опекуны.

Через суд

Но не всегда жилищные вопросы удается решить мирным путем.

Без суда не обойтись и в том случае, если под разделением квартиры на части подразумевается перепланировка.

В этом случае следует учитывать, что судебные разбирательства потребуют нервных и финансовых затрат.

Если речь идет о спорном имуществе, лучше привлечь к делу грамотного защитника.

В натуре

Под выделением доли в натуре понимают процесс разделения жилища на части таким образом, чтобы

По сути, это означает превращение стандартной квартиры в коммунальную, поскольку в состав каждой доли обязательно в этом случае входит:

Почти в ста процентах случаев такой вариант осуществляется посредством перепланировки.

В денежном эквиваленте

Есть и другой способ решения вопроса — замена доли деньгами.

Часто один сособственников таким образом выкупает долю другого, затем третьего и таким образом забирает в собственность всю квартиру.

Как только экс-владелец доли получил на руки деньги, он автоматически лишается права собственности на нее! (ст. 252 ГК РФ).

Можно ли продать долю в квартире без выделения?

При ответе на вопрос, можно ли не выделять долю при продаже квадратных метров, следует четко представлять себе, что под этим словом понимается.

Достаточно иметь соглашение о распределении долей, где прописан ее размер.

После этого все осуществляется по стандартной схеме: продавец уведомляет письменно сособственников и предлагает им выкупить у него причитающуюся ему часть.

Не могут или не хотят — можно искать покупателя самостоятельно.

Можно ли продать квартиру без выделения долей?

Квартиру в долевой собственности можно продать и без выделения, если все совладельцы на это согласны.

Если же нет, то каждый может продать только свою долю.

Как выделить долю несовершеннолетним детям при продаже квартиры?

Само по себе это не ограничение.

Другое дело, что такая сделка всегда проходит под контролем попечительского совета.

И доля его будет там не меньшей.

Долю можно обеспечить путем:

• нотариального распределения, если речь идет о будущей квартире;
• подарка — когда мать или отец дарят части своих долей сыну или дочери.

Разрешения от попечительского совета ждут примерно две недели.

Тем более, если при покупке продаваемой квартиры был задействован материнский капитал.

Особенности и нюансы

Продажа доли часто сопряжена с трениями с сособственниками.

Чтобы избежать разбирательств на эту тему, лучше уведомлять их не по телефону, а официальным почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.

Адрес указывают тот, .

Неважно, проживает он там по факту или нет — официальный жилец обязан отслеживать приходящую ему корреспонденцию.

Пропустит письмо — его трудности.

Другой сложный момент — .

Даже если совладельцы не выкупят долю, продать ее можно ровно за такие же деньги, что были озвучены хозяевам остальных долей.

Есть, правда, и обходной момент.

Владельцы долей оформляют сделку как дарение, а по факту получают за часть жилища те деньги, о которых договорились.

Этот шаг довольно рискован — ведь дарственная означает полный и безвозмездный переход вещи в чужие руки и никто не может дать стопроцентную гарантию, что получатель согласится выполнять свои договоренности.

Есть и другой вариант —

А оставшуюся часть затем реализовать.

Таким образом, становится понятно, что

Для того, чтобы ускорить и облегчить этот процесс, обращаются в риэлтерские агентства с хорошей репутацией, у которых есть опыт работы по сложным случаям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать долю дома

Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.

Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей — могут.

По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.

Чем отличается часть дома от доли дома?

Часть дома — это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю — придется спрашивать согласие или отказ сособственников.

Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?

Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги. Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты. При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст — прилагается. Идеально — уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.

При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).

Но вот какие могут быть препятствия:

• сособственник согласился покупать, но денег у него нет (и сам не купил, и вам не дал);
• неизвестно фактическое место жительства адресата;
• претендент на обладание доли не вступил в права на свою долю (к кому отправлять предложение?);
• сособственник — несовершеннолетний ребенок и требуется отказ органов опеки и попечительства и пр.

Единого совета на все случаи жизни — нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судеюной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.

Когда нельзя продать долю дома

Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:

• собственник доли недееспособный гражданин или обладает ограничениями здоровья, препятствующими этому;
• нет документов о праве собственности на долю;
• органы опеки или иные обязательные при продаже организации не дают разрешение на отчуждение;
• перепутаны доли и части дома и пр.

Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.

Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?

Доля дома — это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена. Выделенная доля, обычно, стоит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1. Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.

Часть дома — это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости.

В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству. Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей. Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..

С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.

Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!