Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Снижать ли цену на квартиру, которая продается слишком медленно? Не факт!

Чтобы побыстрее продать квартиру, совершенно не обязательно снижать цену. Можно поступить с точностью до наоборот или применять различные «военные» хитрости типа псевдоснижения цены. Главное — четко понимать, какую именно тактику выбрать и почему именно она должна сработать.

Технология превращения цены, заданной по наитию, в цену справедливую, соответствующую текущему спросу, всегда интересовала портал недвижимости ГдеЭтотДом.РУ.

Портал давно ведет системное наблюдение за тем, как продавцы и помогающие им в совершении сделок агентства или отдельные риэлторы работают с ценами на недвижимость. На вторичном рынке картина в течение последнего года складывается следующая:

· В 62% выставленных на продажу объектах цены не меняются ни разу, при этом значительное большинство из них (около 93%) экспонируются более чем 3 месяца (в среднем — 5,8 месяца). Это означает, что активизацией процесса их продажи либо вообще не занимаются, либо идут по пути расширения зоны охвата и дублируют идентичные объявления на разных on-line и off-line площадках. Однако, как наглядно показывает сроки экспозиции таких объектов, этого явно недостаточно.

· 29% выставленных на вторичном рынке объектов пребывают в состоянии часто колеблющихся цен. Цены на них меняют 2 — 4 раза в месяц, то повышаются на 0,5 — 2,5%, то снижаются примерно на такой же уровень. Отчасти подобная тактика позволяет ускорить продажи: 14% объектов из этой группы продаются менее чем за 3 месяца, однако средний срок экспозиции остальных составляет 5,2 месяца.

· В оставшихся 9% за один шаг цены меняются существеннее — в основном на 3 — 5% в сторону снижения, а, порой, и в сторону увеличения. Причем в этом состоянии цены фиксируются на 4 — 8 недель, после чего (если квартира осталась не проданной) следует новое значительное изменение цены. По наблюдениям портала ГдеЭтотДом.РУ, примерно 35% объявлений в которых существенно меняются цены, экспонируются на портале менее 3-х месяцев — в основном они снимаются с публикации через 1,5 — 2,5 недели после очередного скачка. Как правило, это говорит о том, что у квартир находятся покупатели. С другой стороны, оставшиеся объекты продаются в среднем даже дольше любых других (средний срок их экспозиции — 7,1 месяца).

Таким образом, лишь каждому пятнадцатому удается ускорить продажи, хотя к этому активно стремятся около 40% продавцов или посредников. По мнению специалистов портала ГдеЭтотДом.РУ объясняется это тем, что большинство участников рынка имеют самые смутные представления о том, какую цену на данный момент потенциальные покупатели считают справедливой и как реагируют на информацию, изложенную в объявлениях о продаже.

Чтобы помочь продавцам четче понять потребности покупателей, 2 месяца назад в рамках нового личного кабинета пользователей портала ГдеЭтотДом.РУ мы внедрили новую информационную услугу — расширенную статистику по объявлениям.

«По сути, мы предоставили продавцам обратную реакцию не только от тех, кто откликнется на их объявления, но и дали возможность понять позицию тех, кто по той или иной причине не заинтересовался их объектами, — говорит генеральный директор ГдеЭтотДом.РУ Максим Башарин. — Если эту информацию использовать грамотно, можно не только привести цену объекта к справедливой и ускорить продажу, но порой даже реализовать квартиру по более выгодной для продавца цене. На мой взгляд, возможность осознано управлять ценой будет особенно востребована в условиях нестабильной экономической ситуации и второй волны кризиса. Это станет главным инструментом, который позволит агентствам недвижимости держаться на плаву, а продавцам совершать сделки вне зависимости от внешних факторов».

Чтобы пояснить, насколько этот инструмент нового личного кабинета оказался эффективным, продемонстрируем, как его применили некоторые пользователи портала.

Ситуация первая: удачный экспромт от новичка

В районе метро Таганки 4 месяца назад была выставлена на продажу трекомнатная квартира, реализацией которой хозяин занимался самостоятельно. Стартовую цену он задал чуть ниже средней по району, так как в его доме и соседних квартир никто не продавал и опереться больше ему было не на что. Цену в течение 2,5 месяцев не менял, однако покупатели не спешили обрывать его телефон.

Хозяин квартиры уже собирался обратиться за помощью в агентство недвижимости, однако 2 месяца назад, когда в его личном кабинете портала ГдеЭтотДом.РУ появилась информация о развернутой статистике, он решил самостоятельно провести небольшой эксперимент.

Из статистики следовало, что его объявление просматривало не более 1 — 2 человек в день, а чаще им вообще никто не интересовался. То есть, несмотря на умеренную цену, на детальную страницу объявления с подробным описание предложения заходили редко. Тогда хозяин решил попробовать резко поднять цену, увеличив ее сразу на 10%. Тут же возросло и число просмотров. Теперь его объявлением каждый день интересовалось 7 — 10 посетителей, однако звонить хозяину они не спешили и электронные письма не писали.

Рассудив, что все дело в качестве самого объявления, хозяин квартиры глобально переделал текст, дополнив его деталями о доме и квартире и снабдил его серией профессионально сделанных фотографий. Несколько звонков от потенциальных покупателей он получил, однако до просмотра квартиры дело не дошло. Причем звонящие интересовались, почему цена такая низкая (хотя к тому моменту она была даже чуть выше средних цен за аналогичные объекты) и какова история квартиры.

Правильно истолковав сомнения покупателей, продавец еще раз поднял цену, на этот раз — на 8%. В итоге количество просмотров объявлений у него не увеличилось, зато возросло их качество: трое потенциальных покупателей к нему обратились по телефону, а двое прислали заявки по электронной почте. Теперь, если квартира с успехом пройдет испытание показом и окажется действительно соответствующей выставленной за нее цене, есть все шансы ее продать.

«Это тот случай, когда первоначальная цена объекта была задана некорректно: адекватно определить ее продавец не мог, так как не было аналогов, а оценщиков он не привлек, — поясняет директор Аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин. — В итоге тем, кто ориентируется на дешевое жилье в этом районе, квартира казалась слишком дорогой, а тем, кто интересуется элитным сегментом — слишком дешевой. Для ускорения продажи цену можно было существенно понижать, приближаясь к ценам на квартиры в дешевых домах, или, напротив, повышать до уровня элитных объектов, как и поступил продавец. И в том, и в другом случае потенциальные покупатели квартиру бы заметили. В случае снижения цены вероятность реального совершения сделки высока, хотя продавец остался бы в проигрыше. При повышении цены результат будет зависеть от того, сумеет ли продавец грамотно отстоять перед покупателям высокий статус дома и квартиры».

Ситуация вторая: «ход конем» от истинного профессионала

В Южном Бутове через риэлтора продавалась двухкомнатная квартира в панельном доме. Одновременно с ней в том же самом доме было выставлено на продажу еще несколько квартир, причем цены за 1 кв. м в них были заданы примерно одинаково. Большинство продавцов меняли цены по второй схеме: то слегка повышали их, то снижали примерно на столько же.

Видя, что квартира не продается и объявление о ней просматривается редко, риэлтор примерно иную тактику. Он стал постепенно снижать цену примерно на 1% в неделю. Когда цена снизилась на 2% число просмотров объявления возросло в 2 раза. После снижения на 4% появились первые запросы по телефону и электронной почте.

Однако риэлтор на этом не поставил точку, он продолжил снижать цену. На пятой неделе, когда заявленная цена квартиры оказалась на 5% ниже первоначальной, у него накопился пул потенциальных покупателей, готовых приехать на осмотр.

Осмотр для всех претендентов на покупку риэлтор организовал одновременно, устроив между ними аукцион. В итоге квартира была продана по первоначальной цене, которая полностью устраивала ее бывшего владельца, причем весь процесс от начала корректировки цены до подписания договора купли-продажи занял около 1,5 месяцев.

«Планомерное понижение цены в сегменте эконом-класса и классе комфорт — хороший способ привлечь к объекту повышенное внимание покупателей, — комментирует Александр Пыпин. — Однако грамотно провести второй этап и вновь поднять цену до первоначального — это уже настоящее искусство. Им в полной мере владеют считанные единицы риэлторов, истинные профессионалы в своем деле. Кстати, в этом примере четко видна справедливая цена квартиры — здесь она оказалась на 3% ниже первоначальной. Именно в этого момента объектом начали интересоваться покупатели. Поэтому если продавца такая цена в принципе устраивала и не будь и него столь опытного риэлтора, сделка тоже бы совершилась достаточно быстро».

Таким образом, чтобы побыстрее продать квартиру, совершенно не обязательно снижать цену. Можно поступить с точностью до наоборот или применять различные «военные» хитрости типа псевдоснижения цены. Главное — четко понимать, какую именно тактику выбрать и почему именно она должна сработать.

Максим Башарин, генеральный директор ГдеЭтотДом.РУ

«Потребность в разработке стратегии продаж, которая еще недавно была характерна исключительно для первичного рынка, все заметнее проявляется и на вторичном, — говорит Максим Башарин. — Это явление можно назвать главным трендом последнего года. По сути, это означает, что рынок недвижимости все явственнее становится рынком покупателя, а сами покупатели все четче ориентируются в рыночной ситуации, ценовой динамике и собственных приоритетах. Поэтому для продавцов и посредников первоочередной задачей становится соответствовать возросшему уровню потенциальных покупателей. При этом разработать стратегию продаж вторичного жилья гораздо сложнее, чем первичного, поскольку для каждого отдельного объекта ее приходится создавать практически с нуля. Упростить решение этой нетривиальной задачи и призваны расширенная статистика и другие инструментарии нового личного кабинета портала ГдеЭтотДом.РУ, который наша компания продолжает совершенствовать. Это наш вклад в создание цивилизованного рыночного пространства».

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

При подготовке данной статьи я имел одну цель – поделиться своим 17-летним опытом работы в недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риелторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи я стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риелторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риелторов.
Итак, рассмотрим следующие схемы мошенничества.

Зачем риелтор завышает цену квартиры при первом обращении продавца.

Человек хочет продать квартиру и поскольку самостоятельно продать её боится (чтобы его не обманули), то начинает искать агентство недвижимости, чтобы ему помогли. Хорошо когда есть уже проверенное агентство, а точнее лучше проверенный риелтор. Но если проверенных нет, то начинают искать через Интернет или вдруг услышат очень кстати рекламу по телевидению или радио.
Как правило, не хочется обращаться в первое попавшееся агентство, хочется поискать, повыбирать получше. Агентство недвижимости нашли, звоним туда или приходим и спрашиваем, за сколько можно продать свою квартиру. И тут часто можно столкнуться с недобросовестными риелторами, которые называют завышенную цену на вашу квартиру и предлагают заключить с ними договор на ее продажу. Зачем риелтору завышать цену квартиры? Затем, чтобы вы согласились с ним работать. Ведь если вы обзвоните или обойдете несколько агентств недвижимости, то захотите продавать свою квартиру с теми риелторами, которые назвали самую высокую цену за нее. После заключения договора риелтор потом скажет, что цены на жилье упали, что сейчас не сезон и прочее и прочее и озвучит вам уже реальную стоимость вашей квартиры.

Зачем риелтор занижает цену квартиры при первом обращении покупателя.

Такая же точно ситуация как описано выше, только человек впервые обращается в агентство недвижимости по вопросу уже покупки квартиры. Вы сообщаете риелтору, параметры квартиры, которую предполагаете купить и спрашиваете, сколько она примерно будет стоить. Риелтор занижает цену на такую квартиру и предлагает заключить с их агентством недвижимости договор на поиск квартиры. Видя приемлемые условия, человек соглашается и как в первом случае риелтор после подписания договора, через какое-то время озвучивает реальную стоимость квартиры. Не верите? Можете проверить как мы для эксперимента. Мы позвонили в одно из самых крупных агентств недвижимости в Москве (очень хочется сообщить название, но без антирекламы) и представились продавцами одной конкретной квартиры. Подробно ее описали, сообщили в каком доме находится и нам сказали, что через 30 минут перезвонят и скажут, сколько она будет приблизительно стоить. Перезвонили даже раньше и сказали, что ее цена 6 млн. 400 тыс. руб. Мы тут же позвонили в данное агентство недвижимости и представились покупателями. При этом сообщили, что мы хотим купить определенную квартиру и прежде чем приезжать в агентство заключать договор на подбор квартиры мы бы хотели узнать, сколько примерно, будет стоить такая квартира. Нам сказали, что через 30 минут перезвонят. Перезвонили тоже раньше и сообщили, что такая квартира примерно будет стоить 5 млн. 600 тыс. руб. В данном случае сначала цену квартиры завысили на 400 тыс. руб., во втором случае для покупки, цену квартиры занизили на 400 тыс. руб. На самом деле такая квартира как раз и стоила приблизительно 6 млн. рублей

Подставные покупатели и продавцы для снижения/поднятия цены квартиры.

Первая ситуация. В агентство недвижимости обращается продавец квартиры и подает заявку на продажу своей квартиры. Квартира выставляется на продажу по определенной цене. Разумеется, продавцу хочется квартиру продать дороже. Риелтору тоже хочется ее продать дороже, тем более, если оплата риелтору за сделку составит не твердую сумму, а процент от продажи квартиры. Но главнее, риелтору квартиру хочется продать быстрее. Особенно в «мертвый сезон», когда квартира «зависла» и никак не продается. А продавец как назло не спешит ее продать и держит свою цену. Вот тогда риелтор приводит из своих знакомых псевдопокупателя. И тот «покупатель», по заранее спланированному сценарию, начинает торговаться и даже высмеивать продавца, что тот хочет так дорого продать и что, мол, таких цен да на такие квартиры и в помине нет. И не обязательно ограничиваться одним подставным «покупателем». Бывает, что риелтор может привести и больше десяти таких «покупателей» и конечно же продавец соглашается и снижает впоследствии цену на свою квартиру.
Вторая ситуация. Клиент обратился в агентство недвижимости, чтобы ему подобрали коттедж в Подмосковье. После нескольких показов, такой коттедж риелторы ему находят. Покупателя не устраивает цена – слишком дорого для него. Тогда риелторы (в такой ситуации эффективней несколько риелторов, хотя бы два) начинают уговаривать продавца снизить цену, продавец упорно не соглашается. Тогда продавцу на следующий день звонят новые «покупатели», которые по приглашению продавца осмотрев коттедж, начинают высмеивать его и даже слушать не хотят о такой цене, предлагая за коттедж сумму гораздо меньшую, чем продавцу предлагали вчера другие покупатели. Как уже догадался читатель, данные псевдопокупатели были посланы вчерашними риелторами. На следующий день появляются новые «покупатели», а может быть и в этот же день и ситуация повторяется. Продавец, в конце концов, в данной ситуации соглашается сбросить цену «нашим риелторам». Данный случай был реально в этом году.
Автор также был очевидцем следующей ситуации.
Была одна непоследовательная продавец квартиры, которая злоупотребляла спиртными напитками, не настолько конечно, чтобы была совсем недееспособной, но была очень нестабильной, часто меняла свое мнение. Одним словом была непредсказуемой и в любой момент могла передумать продавать свою квартиру или уйти к другим риелторам. При этом держала цену и хотела продать подороже и не хотела никак снижать цену. При этом риелтор эту квартиру хотел продать своим родственникам, а тем в свою очередь, должны были через пару недель одобрить кредит для покупки квартиры. Ситуация выходила из под контроля, появились опасения, что продавец (назовем ее условно Любовь) передумает и не будет ждать две недели. Риелторы решили подослать своего «покупателя», чтобы Любовь удержать и попросили его, чтобы он на время привез свои 200 тыс. руб., якобы в качестве аванса за квартиру. Ей сказали, что нашелся покупатель на ее квартиру и что он готов внести за нее аванс в размере 200 тыс. руб. (как раз комиссия риелторов по продаже этой квартиры составляла 200 тыс. руб.) и Любовь согласилась. Приехав на встречу в офис агентства недвижимости, «покупатель» привез 200 тыс. руб., риелторы составили предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор подписали обе стороны, «покупатель» передал 200 тыс. руб. риелтору, эти деньги запечатали в конверт, на котором расписались и продавец и «покупатель», подписали, что это аванс по договору такому-то и затем деньги были переданы на «хранение в сейф» данного агентства недвижимости. После сделки все пожали друг другу руки и разошлись. Тут же «покупатель» вернулся в офис и ему его знакомые риелторы вернули эти 200 тысяч рублей из «сейфа» порвав и выбросив конверт от денег.
При этом Любови не были выданы ни одного документа и она доверяла риелторам. Позже ей сообщили, что к сожалению покупатель передумал брать квартиру и что мол ему пришлось вернуть те 200 тыс. руб. А тем временем родственники риелтора оформили кредит и купили себе данную квартиру.
В другой ситуации агентство недвижимости заключили договор с продавцом квартиры. При этом, по условиям договора, продавец за услуги агентства недвижимости не вносит предоплату, а оплата риелторам производится в момент заключения сделки. В договоре было условие, что независимо от того будет ли заключена сделка или нет, продавец оплачивает 100 тыс. руб., если агентство недвижимости найдет для показа не менее трех покупателей. Квартира долго не продавалась и удалось найти только двух покупателей, о чем по каждому просмотру с продавцом риелторы подписали акт осмотра. Те двое покупателей отказались, а третьего никак не удавалось найти. Тогда и привели риелторы своего знакомого под видом третьего покупателя. Акт осмотра с продавцом был подписан и 100 тыс. руб. агентство недвижимости «отработало».

Как риелтор-армянин 100 тысяч накрутил.

Зачем риелтор завышает цену на квартиру перед самой продажей.

Это тоже реальная ситуация из практики. На месте этого риелтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет.
Одно агентство недвижимости продавало квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риелтором, который и был армянин. Данный риелтор шепнул на ухо второму риелтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тысяч дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тысяч надо без ведома продавца отдать этому риелтору. Мол, этот риелтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тысяч рублей. Всё так и получилось. При этом риелтор армянин сказал, что эти 100 тысяч тот риелтор должен поделить с ним пополам, по 50 тысяч рублей. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тысяч рублей и риелтор также втихую их поделил с армянином риелтором пополам.

Деньги из воздуха.

Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тысяч рублей. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тысяч рублей, и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риелторы дали на подпись свой договор риелторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тысяч рублей. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тысяч рублей из воздуха.


Без посредников не обойтись или принуждение к заключению договора.

Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риелторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риелторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риелтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — сообщили, что «покупатель» не явился, мол только сейчас буквально за две минуты до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в командировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риелторов.
В данной статье я не рассматриваю откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риелторов», этому будет посвящена отдельная статья.

Почему риэлторы выставляют квартиры по заниженной цене?

Этот вопрос часто задают мои клиенты, а также читатели, которые присылают письма. И в связи с этим назрела необходимость ввести небольшую рубрику «Вопрос-Ответ», с вашего позволения

Кстати, вы также можете задать интересующий вопрос или предложить тему по электронному адресу: realtorsworld@yandex.ru

Либо можно сделать это через личные сообщения в мой инстаграм, ссылка на который указана в шапке канала

Итак, вернёмся к вопросу в заголовке. Мне известны три случая по которым риэлторы выставляют квартиры по заниженной цене:

1. Когда объявление о продаже квартиры — фейковое

Это основная причина. Помимо низкой цены, ̶м̶о̶ш̶е̶н̶н̶и̶к̶и̶ ушлые риэлторы выкладывают ещё и красивые фотографии несуществующих квартир. Эти объявления называются «приманки», или ещё их называют — фонари. На них и слетаются клиенты-мотыльки, но это конечно лирика.

Суть в том, чтобы по такому объявлению получить звонок от потенциального клиента, которому ̶в̶п̶а̶р̶и̶т̶ь̶ предложить что-то другое и зачастую — по более дорогой цене.

Я подозреваю, что подобная тактика активно используется:

а) В крупных агентствах. Слишком дорогое удовольствие — размещать массово фейковые объявления на том же Авито. Сам неоднократно ловил именно крупные конторы на подобных «приманках».

б) У дельцов, которые занимаются сбором лидов (т.е. заинтересованных в недвижимости людей — в нашем случае) для последующего формирования базы и её продажи в агентства недвижимости. Часто бывает так — ты позвонил по интересному варианту, но телефон не отвечает, а только слышен щелчок — всё, твой номер уже в «базе». А максимум через день-два перезванивает агент — «бла-бла мол вы звонили по моему объявлению, чем-то интересуетесь?» и так далее, начинается развод по описанной выше схеме.

2. Квартира продаётся на аукционе

Об этом способе продажи я уже писал ранее на канале [СТАТЬЯ] . Но если в двух словах — предполагается, что клиент, которому понравилась квартира должен предложить цену выше, чем другие. Кто больше даст — тот и купит. Об аукционе должно быть указано в объявлении. Если нет — значит продавец лукавит.

3. Когда риэлтор хочет «продавить» собственника по цене

Делается это в том случае, когда продажей недвижимости помимо самого собственника занимается еще и риэлтор, или несколько. Каждый хочет продать быстрее конкурента и выставляет недвижимость дешевле в надежде, что собственник согласится с этой более низкой ценой. Тут логика риэлторов заключается в том, что видя несколько объявлений одной и той же квартиры, покупатель позвонит по самому дешёвому варианту. А ещё некоторые обиженные риэлторы мстят таким образом конкурентам или собственнику, портя им всю продажу.

Ещё раз напоминаю, что вопросы или предложения можно присылать на мой электронный адрес: realtorsworld@yandex.ru

Если вам есть, что добавить — делитесь мнением в комментариях. На канале вы можете найти много полезного и интересного из мира недвижимости. Подписывайтесь , оценивайте , делитесь с друзьями . Спасибо!

Почему занижают цены на недвижимость покупатели и продавцы

Занижение стоимости недвижимости – явление нередкое. Указание иной суммы в договоре купли-продажи для продавца – это попытка уйти от уплаты налогов, для покупателя – нежелание переплачивать, для риелтора – возможность быстрее продать дом или квартиру и получить комиссионные. Каждый участник сделки рискуют потерять больше, чем ему хотелось бы. О негативных последствиях подобного занижения цен NedvigimostMsk.ru расскажет в деталях.

Что такое занижение стоимости недвижимости?

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной. Например, в документах стоит цифра 1 млн ₽, а на деле продавец получает от покупателя 5 млн. Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья.

Как правило, занижение цены происходит, если квартира, дом стоят более 1 млн ₽ и продается без посредников, «от хозяина». Однако известны случаи, когда банки, при выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры у застройщика, соглашались документально зафиксировать занижение стоимости квартиры (дома).

Обратите внимание! Как показывает практика, негативные последствия продажи недвижимости ниже рыночной стоимости не для всех служат серьезным препятствием.

Почему занижают договорную сумму на квартиру?

Современные реалии таковы, что занижение стоимости разных объектов недвижимости в определенных ситуациях оказывается выгодно собственнику объекта, его будущему владельцу, риэлтору и банкиру. Рассмотрим отдельно каждую ситуацию.

Выгода собственника при занижении цены на недвижимость

В соответствии с нормами действующего законодательства, если гражданин РФ продает квартиру, дом, то после заключения сделки купли-продажи он обязан уплатить в казну государства налог в размере 13% от суммы дохода.

Далеко не каждый соглашается терять такие большие деньги, поэтому продавцы ищут возможность не указывать в договоре полную стоимость квартиры, дома и платить меньше налогов. Их не останавливает даже тот факт, что, отказ от торгов, занижение стоимости недвижимости, может привести к потере потенциальных покупателей.

Выгода покупателя при занижении цены на квартиру

Цель будущего владельца недвижимости приобрести объект в хорошем состоянии в престижном районе и при этом по привлекательной цене. Если удается убедить собственника, и он занижает стоимость квартиры (дома), сделка считается удачной. Как правило, выгодно купить жилье удается, если продавцу срочно нужны деньги на лечение, учебу.

Выгода риелтора при занижении цены на жилплощадь

Сотрудник агентства недвижимости знает рыночную стоимость каждого объекта. Он заинтересован в том, чтобы удержать клиента и при этом заключить выгодную для него сделку купли-продажи квартиры (дома). Если собственник на объект недвижимости устанавливает завышенную цену, риелтор предпринимает меры, чтобы ее снизить, подвести к рыночной. Процедуру занижения стоимости он проводит осторожно: упустить клиента никому не хочется.

Выгода банкира при занижении цены на дом

Оформление ипотечного кредита с занижением стоимости квартиры, дома – выгода и для финансового учреждения. Этот шаг, как и в случае с риэлтором, – стремление не потерять клиента. Однако одни банки соглашаются на занижение цены при проведении сделки купли-продажи без каких-либо ограничений и дополнительных выплат. Другие увеличивает размер первоначального взноса или выдают ипотеку под более высокие проценты. Третьи скрывают, что соглашаются на занижение стоимости недвижимости и называют вторую сумму «неотделимыми услугами». С точки зрения закона, под эту формулировку можно подвести многое: перепланировку, ремонт.

Как покупатель старается скинуть цену на дом?

Не только собственники жилья стараются снизить цену на дом или квартиру. Покупателям занижение стоимости тоже выгодно, ведь часто продавцы намерено завышают цены на недвижимость. И если одни готовы торговаться, другие, зная все недостатки своей квартиры (дома), не соглашаются идти на уступки. Владелец завышает цену по двум причинам:

  • не знает, какова реальная стоимость объекта;
  • не желает продавать недвижимость дешевле, чем сам ее купил.

Важно! Попытки покупателя торговаться по телефону ни к чему не приведут. Верят тому, кто уже осмотрел квартиру, дом.

Какие методы используют риелторы?

Если собственник решает продавать квартиру, дом без посредников и занижение цены его не привлекает, то «своего» покупателя он может ждать долго. Одни ждут, другие обращаются за помощью к риелтору. Но свои намерения не меняют, отказываются от продажи объекта недвижимости по более низкой цене и уплаты больших комиссионных.

Риелторы умело оказывают психологическое воздействие на владельца недвижимости, который не соглашается на занижение стоимости квартиры (дома). Если объект жилой недвижимости долго не продается, и собственник отказывается торговаться, к продавцу приходят подставные покупатели. Последствия могут быть разными: продавец быстро «сдается» и занижает установленную сумму либо вот такие покупатели приходят несколько раз. Этот «спектакль» часто длится до тех пор, пока не появятся желающие приобрести квартиру (дом) по цене собственника.

Каковы риски при занижении стоимости недвижимости?

Занижение стоимости продажи недвижимости некоторые продавцы воспринимают, как реальную возможность сэкономить на уплате налогов. На первый взгляд, рискует только продавец. Однако пострадать могут обе стороны.

Риски покупателя

Если продавец решит занизить стоимость квартиры, дома покупателю следует хорошо подумать, прежде чем выполнить его просьбу. Когда суд признает сделку купли-продажи недействительной, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. А тот – освободить жилплощадь и не предъявлять на нее права. Риск покупателя при занижении цены на объект недвижимости даже не в том, что он может остаться без крыши над головой. Ему вернут лишь ту сумму, что указана в договоре. Исключение составляют случаи, когда есть расписка в получении оставшейся суммы. Но она должна быть подробно составлена (с указанием паспортных данных обеих сторон и другой достоверной информации).

Важно! За попытку продавца уйти от уплаты налогов отвечать перед ФНС покупателю не придется. Это ведомство не уполномочено обращаться в суд с иском аннулировать сделку купли-продажи недвижимости.

Еще один минус для покупателя при занижении цены недвижимости: он получит имущественный вычет только на ту сумму, что указана в договоре. Если на покупку дома, квартиры (дома) он потратит больше, эти убытки государство ему не возместит.

Риски продавца

После заключения сделки купли-продажи недвижимости в руки налоговиков может попасть расписка, подтверждающая занижение цены на квартиру (дом). В этом случае продавцу придется понести большие финансовые потери:

  • ему «доначислят» налог;
  • его обяжут заплатить пени и штраф;
  • его могут привлечь к уголовной ответственности за неуплату налогов.

Еще один риск при заключении сделок купли-продажи с занижением цены на квартиру, дом – не получить желаемо большую сумму от покупателя. Как правило, передача денег при заключении подобных сделок проводится в два этапа:

  1. первая часть за купленную недвижимость до того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре;
  2. вторая часть уже после получения в этом ведомстве необходимых правоустанавливающих документов на квартиру (дом).

Покупатель может обмануть продавца и не заплатить за купленный объект недвижимости вторую (большую) часть суммы.

Итак, занижение стоимости недвижимости – это указание в договоре купли-продажи не реальной суммы, выплаченной за объект, а заниженной. Это в определенной степени выгодно всем участникам сделки. При занижении цен каждый из них рискует потерять свои деньги. Наибольшей опасности подвергает себя продавец недвижимости. Если он будет уличен в намеренной попытке не платить налоги, ему придется понести наказание: заплатить штраф, пени или потерять свободу.

Чуть больше о рисках, возникающих при занижении рыночной стоимости недвижимости, в видеоролике:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector