Патент на сдачу в аренду нежилых помещений северная осетия

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений северная осетия

Письма Минфина от 30.09.2013 № 03-11-09/40318, от 22.01.2013 № 03-11-11/21. При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патентподп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 № 652. *** В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложенияп. 1 ст. 346.43 НК РФ. Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежимамп. 6 ст. 346.45 НК РФ.

Патентная система налогообложения

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей. Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Патентная система налогообложения В связи с этим, например, если индивидуальный предприниматель является собственником нежилого помещения площадью 400 кв. м, а фактически сдает в аренду по договору только 100 кв.

​бизнес -​

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения?

  • Пересчитываем налоги при «слете» с ПСН, № 14
  • ИП дарит имущество физлицу: что с НДС, № 13
  • Доходы до и после патента: как их учесть предпринимателю, № 10
  • Перипетии в судьбе декларации о предполагаемом доходе, № 8
  • Итоги интернет-конференции по НДФЛ: доходы ИП, № 6
  • Патент и другие налоговые режимы: тонкости совмещения, № 2
  • ИП на УСНО и ЕНВД без работников могут уменьшать налоги на 1%-е взносы в ПФР, № 1
  • 2015 г.

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента? Решили сдать помещение в аренду? Тогда подумайте трижды о том, какой режим налогообложения выбрать Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Ип решил купить «арендный» патент

  • Категории
  • Налоговое право
  • ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов? Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади? аренда нежилого помещения, сдача в аренду нежилых помещений, сдача нежилого помещения в аренду, патент для ИП, налог за патент, налог на патент Свернуть Ответы юристов (4)
  • Все услуги юристов в Москве Арбитражные налоговые споры Москва от 50000 руб. Урегулирование налоговых споров в судебном порядке Москва от 50000 руб.

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений северная осетия

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 м² — 800 000 ₽ (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 № 80-оз). Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год. +Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.
+Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.► ► Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия.

Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения.

Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м² составляет 250 000 ₽.

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

  • По патенту ИП может ремонтировать не только жилье, № 21
  • Я б в ИП-шники пошел…, № 19
  • ЕНВД + ОСН у предпринимателя: учет страховки, № 19
  • Предприниматель на ПСН: новые вопросы, № 19
  • Нужно ли восстанавливать НДС при прекращении деятельности ИП на ОСН, № 16
  • Как ИП-общережимнику посчитать налоги в нестандартных ситуациях, № 16
  • Пересчитываем налоги при «слете» с ПСН, № 14
  • ИП дарит имущество физлицу: что с НДС, № 13
  • Доходы до и после патента: как их учесть предпринимателю, № 10
  • Перипетии в судьбе декларации о предполагаемом доходе, № 8
  • Итоги интернет-конференции по НДФЛ: доходы ИП, № 6
  • Патент и другие налоговые режимы: тонкости совмещения, № 2
  • ИП на УСНО и ЕНВД без работников могут уменьшать налоги на 1%-е взносы в ПФР, № 1
  • 2015 г.

При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года)Письмо Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297. В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патентастатьи 346.48, 346.50 НК РФ: Внимание Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выборуп.
2 ст. 346.45 НК РФ. С учетом такой позиции Минфина, в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН УСН от аренды Патент от аренды УСН от аренды Патент от аренды
Сумма дохода 2 400 000 1 000 000
Сума облагаемого дохода 2400000 1000000 1000000 1000000
Ставка 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
Сумма налога к уплате 144000 60000 60000 60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч 20727 20727 20727 20727
1% взносов сверх 300 тысяч 21000 7000 7000 7000
Итого взносов за год 41727 27727 27727 27727
Взносы уменьшающие уплату налогов 41727 *** 27727 ***
Всего нужно заплатить за год 102273 87727 32273 87727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
  • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

Приобретение индивидуальным предпринимателем патента для сдачи недвижимости в аренду

В 2019 году доход от сдачи в аренду недвижимого имущества продолжают облагать налогами. Владельцам помещений требуется декларировать выручку по форме 3-НДФЛ либо регистрировать предпринимательство. Если сотрудничество приобрело системный характер, придется озаботиться постановкой бизнеса на учет и выбором режима (постановление ВС РФ № 23 от 18.11.04). Чиновники настойчиво рекомендуют обратить внимание на патент. Насколько привлекательно решение на самом деле, решили разобраться независимые специалисты.

Правовое обоснование

Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя. Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:

  1. Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/544@ от 11.07.17. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
  2. Письмом налоговой службы № СД-4-3/6694@ от 10.04.17. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
  3. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/599@ от 26.11.14. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).

Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643 от 30.07.18. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325 от 06.09.17.

Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53 от 31.10.12. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

  • среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
  • заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

  • лично;
  • почтой;
  • доверенным представителем;
  • телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Сроки действия и стоимость

Объем налоговых обязательств при переходе на патентный режим определяет инспекция ФНС РФ. На расчет стоимости влияют несколько факторов:

  1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
  2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174 от 22.05.12. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 от 20.11.13 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ от 21.07.14).

Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.

Внести денежные средства предприниматели могут единовременно либо в рассрочку. По патентам со сроком менее полугода оплата производится до истечения действия. В остальных случаях исполнить обязательства перед бюджетом можно по частям. Не менее 1/3 вносят не позднее 90 суток после перехода на ПСН и 2/3 – до завершения налогового периода (ст. 346.51 НК РФ).

Сравнительный анализ

Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:

Критерии Патентная система налогообложения Декларирование дохода рядового собственника Налог на профессиональную деятельность
Налогоплательщики Только предприниматели Только физические лица Предприниматели и физические лица, осуществляющие деятельность в Москве, Калужской области, Татарстане или Подмосковье
Порядок постановки на учет Заявление по форме 26.5-П Регистрация не предусмотрена законодательством Плательщик встает на учет по собственной инициативе. Регистрация производится по личному заявлению, через обслуживающий банк или мобильное приложение
Налоги Переход на ПСН освобождает предпринимателя от НДФЛ и НДС. Режим действует лишь в отношении деятельности, прямо указанной в патенте. Статья 346.43 НК РФ снимает обязанность по отчислению налога на имущество. Однако включение большинства арендуемых объектов в перечень ст. 378.2 НК РФ практически нивелирует эту льготу. В Москве, например, действует постановление № 700-ПП от 28.11.14. Уменьшить стоимость можно на затраты, связанные с применением онлайн-касс. Вычет в размере 18 тыс. рублей предусмотрен п. п. 1.1 ст. 346.51 НК РФ Арендодатель обязан платить НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. Ставка зависит от налогового резидентства. При его наличии отчислять необходимо 13%, а при отсутствии – 30% (ст. 224 НК РФ). Граждане РФ могут пользоваться вычетами, предусмотренными ст. ст. 217–218 того же Кодекса. Кроме того, владельцы недвижимости обязаны платить налог на имущество Переход на профессиональный налог освобождает от НДФЛ и НДС. Со всех поступлений плательщик отчисляет 4–6%. Ставка зависит от статуса контрагента. Правило закреплено ст. 10 закона 422-ФЗ от 27.11.18. При расчете обязательств инспекция применяет вычет в пределах 10 тыс. рублей. Льгота предоставляется в рамках ст. 12 того же нормативного акта
Взносы на обязательное медицинское, пенсионное обеспечение Фиксированные сборы «за себя» и работников оплачиваются на общих основаниях. Из стоимости патентов они не вычитаются Страховые взносы не удерживаются (п. 4 ст. 420 НК РФ) Физические лица и предприниматели, не привлекающие наемных сотрудников, освобождаются от оплаты страховых сборов (ст. 2 закона 422-ФЗ). Делать отчисления они могут в добровольном порядке
Отчетность и учет Обладатель патента фиксирует сумму фактически полученного дохода в специальной книге. Отчетность не предусмотрена (ст. ст. 346.52–346.53 НК РФ) Декларация направляется в налоговые органы ежегодно до 30 апреля (ст. 229 НК РФ) Информацию о поступлениях на расчетный счет в инспекцию передает мобильное приложение «Мой налог». Декларации и учетные формы не требуются (ст. ст. 13 и 14 закона 422-ФЗ)
Особенности заключения договоров аренды с организациями Стоимость патента не меняется при работе с юридическими лицами Если в статусе арендатора выступает компания, ей присваивается статус налогового агента по НДФЛ. Рассчитывать отчисления в бюджет фирма будет при выплате вознаграждения. Декларацию в этом случае собственнику подавать не понадобится (письма Минфина России № 03-04-05/49369 от 27.08.15 и № 03-04-06/12985 от 17.04.13) При заключении договора аренды с организацией ставка налога вырастает до 6%

Простота ПСН обманчива, а заявления о минимальной фискальной нагрузке – недостоверны. Потенциальный доход, с которого рассчитывается цена патента, нередко завышен. Фактические поступления могут оказаться в разы ниже. Необходимость уплаты страховых взносов и запрет уменьшения на них стоимости патента также является существенным недостатком. Минусом следует считать утрату права на вычет по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Воспользоваться льготой предприниматели на патенте не могут даже при владении объектом свыше 5 лет (ч.4 п.2 ст. 220 НК РФ). Режим явно проигрывает упрощенной системе.

Напомним, что переходя на УСН, предприниматель делает отчисления в бюджет с фактической выручки или чистой прибыли. При этом сумму единого налога разрешают уменьшать на взносы во внебюджетные фонды. Декларацию же плательщикам надлежит сдавать всего 1 раз в год.

Проигрывает ПСН и по уровню риска. Жесткие ограничения по численности персонала и размеру дохода создают немало проблем. Ситуации, при которых предприниматели теряют право применения патента, встречаются часто. В этом случае обязательства перед бюджетом приходится пересчитывать с начала налогового периода.

Таким образом, переход на ПСН становится выгодным решением лишь при внушительной арендной плате. Если недвижимость приносит небольшой доход, имеет смысл проанализировать альтернативные схемы обложения.

Сдача в аренду нежилых помещений как вид деятельности. Как оформить патент так, чтобы не иметь проблем с налоговой?

Патентная система налогообложения позволяет начинающим предпринимателям опробовать себя в выбранной сфере деятельности, чтобы оценить перспективы своего бизнеса и выяснить спрос потребителей.

Сдавать помещение в аренду могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели (далее ИП), для которых существует условие на право своей деятельности – приобретение специального патента.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Определение

Сдачей нежилого помещение в аренду называют деятельность, при которой собственник занимается предоставлением своей недвижимости в пользование за определённую плату с учётом обязательного налога.

Легален ли такой вид деятельности?

Сегодня существует три основных способа легальной сдачи помещения в аренду:

  1. Сдача в аренду в качестве физического лица. В данном случае собственнику придётся платить налог по фиксированной процентной ставке в размере 13% от дохода.
  2. Предоставление помещения как ИП. Налоговая процентная ставка снижается до 6%, при этом снижается стоимость оплаты страховых взносов.
  3. Приобретение патента на срок 1-12 месяцев.

Последний пункт предполагает необходимость лица в регистрации себя как ИП, после чего ему предоставляется право на приобретение специального документа.

Что это такое?

Патент – документ, утверждающий за его владельцем право на ведение определённой деятельности, на установленный период за разовую оплату, указанную в договоре. Для ИП это самое удобное решение вопроса о налоге. При приобретении патента ИП как бы авансом оплачивает все налоги за указанный период. Это позволяет предпринимателю свободно вести свою деятельность, не беспокоясь о необходимости ежемесячной оплаты налогов.

Что говорит закон?

Патент – привилегия ИП, который может в зависимости от своего желания приобрести этот документ или платить налог по фиксированной ставке.

Приобретение данной бумаги не является обязательным пунктом для ИП в осуществлении своей деятельности. Но если предприниматель выбрал упрощённую систему налогообложения (УСН) на основе патента, то ему важно помнить, что полученные по итогам налогового периода доходы не должны превышать размера доходов, регламентируемые п.4 статьи 346.13 НК РФ для УСН.

На 2018 год лимит дохода составляет 60 млн. руб. При его превышении ИП лишается права на участие в УСН на основе патента. Помимо приобретения патента ИП не освобождается от необходимости делать ежемесячные страховые взносы в пенсионный фонд. Патент не избавляет от этой необходимости, а только снижает сумму оплаты в размере не более 50%. Также покупка патента не избавляет от заполнения Книги учёта доходов.

Условия получения для ИП

Получить патент от представителей соответствующих органов можно при следующих условиях:

  • Лицо, обратившееся с целью приобретения патента должно иметь статус ИП.
  • Арендодатель обладает исключительными правами собственности.
  • Доход не должен превышать установленный лимит (п. 4, 346.13 НК РФ).
  • Определение срока действия патента в соответствии с установленными рамками: от одного до двенадцати месяцев.
  • Сдаваемые помещения должны располагаться в пределах одного региона.
  • Не разрешается использование доверенностей, оформленных на стороннего ИП.
  • Общее количество наёмных рабочих не должно превышать 15 человек.

Патент, позволяющий ИП сдавать помещение в аренду частным лицам, зарегистрирован в ОКВЭД под номером 70.20.1.

Как получить?

  1. Прежде, чем идти приобретать патент, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя самостоятельно или с помощью специалистов.
  2. Далее нужно обратиться в налоговую инспекцию (ИФНС) и подать заявление на приобретение патента по месту проживания. На сегодня существует несколько способов подачи заявления:
    • лично;
    • через представителя;
    • электронной почтой;
    • почтой с описью.

Лучше всего начать оформлять заявление за месяц ранее, чем ИП планирует начать свою деятельность. Если гражданин хочет начать сдавать помещение в начале июня, то ему следует начать регистрацию статуса ИП в середине апреля и к его концу подать заявление на патент. Получение патента утверждено Приказом от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@ – Форма № 26.5-П.

Для получения патента ИП нужно заполнить специальное заявление, состоящее из пяти страниц. Инструкция по заполнению заявления представлена в письме ФНС № ГД-4-3/11496. Принося заявление в инспекцию лично, рекомендуется иметь паспорт и его копию. Срок рассмотрения заявления составляет около 5 дней, не позднее которого сотрудники инспекции должны выдать патент или оповестить об отказе.

Стоимость патента определяется путём подсчёта возможного планируемого дохода ИП и выделением из этого дохода суммы по процентной ставке, которую необходимо оплатить за документ.
Если ИП желает установить срок действия патента менее двенадцати месяцев, то налог рассчитывается делением ожидаемого дохода на двенадцать месяцев и умножением на число месяцев планируемого срока, на который выдан патент (п.1. ст. 346.51 НК РФ). Конечная стоимость документа будет определена в зависимости от места расположения помещения, её площади.

В 2017 году в Москве существовали следующие расценки с учётом вышеуказанных критериев:

  • До 50 кв. м – от 12600 руб. до 27000 руб.
  • 50 кв. м. – 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
  • 75 кв. м. – 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
  • 100 кв. м. – 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
  • 200 кв. м. – 300 кв. м. – от 126000 до 270000 руб.
  • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
  • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт-Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

  • До 70 кв. м. – 24000 руб.
  • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
  • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных субъектов страны существуют другие индивидуальные критерии расчёта стоимости патента. Получить информацию о стоимости можно на сайте налоговых органов, где представлены действующие расценки на территории вашего населённого пункта.

В случае отказа в выдаче патента рекомендуется разобраться в причинах, указанных в обращении с отказом и обратиться за помощью к специалистам. Основания для отказа изложены в п.4 ст.346.45 НК РФ.

Основными причинами, по которым следует отказ являются:

  1. Вид деятельности ИП не совпадает с деятельностью, указанной в договоре или не совпадающей с одной из них в специальном перечне, установленном законодательством субъектов РФ.
  2. Неверно указан срок действия документа.
  3. Утрата права вследствие определённых причин на применение патентной системы налогообложения(ПСН) или отказ ИП работать по данной системе в налоговом периоде.
  4. Недоплата налогов, рассчитанных по ПСН.

Особенности патентной системы налогообложения

Человек, сдающий в аренду нежилые помещения с целью получения прибыли расценивается законодательством как индивидуальный предприниматель и обязуется формально зарегистрировать за собой этот статус. Те, кто уже давно занят сдачей помещений в аренду, выбирают патентную систему налогообложения (ПСН), так как при этом снижается налоговая ставка до 6%.

При всём этом ИП предлагаются на выбор следующие варианты системы налогообложения:

  1. За основу можно взять УСН и делать государству налоговые взносы размером 6% от прибыли.
  2. Предлагается единый налог за определённый период. Данная форма налогообложения существует в определённых регионах, поэтому рекомендуется прежде проконсультироваться с специалистом.
  3. Выплата общей стоимости налогов разом при приобретении патента.

В соответствии с выбранной системой налогообложения будет меняться форма отчётности. Она гораздо легче, чем у физического лица, имеющего дело с НДФЛ. Помимо преимуществ ПСН также обладает минусами:

  1. ИП должен в обязательном порядке выплачивать страховые взносы и составлять по ним отчёты в соответствии с главой 34 НК РФ.
  2. Продажа собственности облагается НДФЛ независимо от того, сколько лет недвижимость находилась во владении собственника.

Так, учитывая все преимущества и недостатки можно избежать неблагоприятных последствий для ИП, при которых ему грозят значительные убытки.

Стоимость и срок действия

Статья 346.43 НК РФ содержит перечень видов деятельности, допускающих оформление патента. К ним относится и аренда недвижимости, включая нежилые объекты. Патент может выдаваться только собственнику недвижимости, зарегистрированному в качестве ИП.

Минимальный срок действия патента на сдачу нежилых помещений составляет 1 месяц. Дата вступления документа и силу и прекращения обязательств должны соответствовать текущему календарному году, а значит максимальный срок выдачи патента: 12 месяцев.

Стоимость оформления пакета документов на аренду, включая патент, не является фиксированной. Налоговый взнос определяется по региональной ставке, вне зависимости от площади объекта и инфраструктуры. В Москве и Санкт-Петербурге годовой патент обойдётся в 24 000 рублей, стоимость в регионах – около 20 000 рублей.

Ограничения

В Главе 26.5 НК РФ не уточняется, можно ли ИП добровольно отказаться от патента в пользу другого налогового режима.

Права на владение патентом на сдачу в аренду нежилых помещений можно лишиться при определённых условиях:

  1. Сумма доходов собственника за год превышает установленный законодательством лимит (60 млн. руб.).
  2. ИП в срок не предоставил налоговую декларацию в соответствующие органы.
  3. Штат дополнительный работников превышает 15 человек.

Ответственность индивидуального предпринимателя за неуплату налога

В случае, если арендодатель уклоняется и намеренно не уплачивает налоги, то ему грозит штраф:

  1. За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
  2. За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

При значительном нарушении в отношении исполнения требований налогообложения (размер неуплаты от 600 тыс. руб. для физических лиц и от 2 млн. руб. для юридических лиц) степень наказания определяется в соответствии с Уголовным кодексом РФ, ст.198, 199.

В данном случае к нарушителю могут быть применены следующие меры:

  1. Штрафные санкции.
  2. Заключение на определённый срок.
  3. Принудительные работы.
  4. Арест.

Рекомендуется серьёзно относится к вопросу об уплате налога, соблюдению сроков подачи налоговой декларации при сдаче нежилого помещения в аренду, так как это влечёт за собой серьёзные последствия.

Сдача в аренду нежилого помещения по патенту в системе УСН и ПСН несомненно является одним из самых прибыльных и удобных бизнес-стартов среди ИП. При грамотном соблюдении всех условий ведения бизнеса, а также при благоприятных условиях можно достичь значительных успехов в выбранной сфере деятельности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector