Оценили квартиру для закладной выше покупной стоимости

Оценка квартиры для закладной: цели проведения и пакет документов

При получении ипотеки не обойтись без оценки стоимости квартиры. В связи с этим потенциальному покупателю стоит выяснить, для чего нужна оценка квартиры для закладной, как происходит эта процедура, и как не ошибиться с выбором оценщика.

Понятие залога

Залогом в гражданском праве называют форму гарантии погашения займа в виде имущества, которое заемщик (залогодатель) обязуется передать в собственность кредитору (залогодержателю), если обстоятельства не позволят ему своевременно погасить задолженность.

Залогом может выступать имущество в любой форме, кроме денежной.

В сфере купли-продажи недвижимости большой популярностью пользуется ипотека. Главное преимущество этой формы залога заключается в том, что заемщик остается собственником и полноправным пользователем залогового имущества.

Для множества молодых семей ипотека – единственный доступный способ решения квартирного вопроса.

Как оформляется закладная на квартиру

Залоговые отношения, в которых залогом выступает недвижимость, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее ФЗ № 102). Согласно этому закону, закладной называется ценная бумага, удостоверяющая:

  1. Тот факт, что данное имущество является залогом.
  2. Право залогодержателя на получение исполнения обязательств по ипотечному договору.

Важно учесть, что закладная является ценной бумагой, следовательно, сама по себе может быть предметом купли-продажи и даже выступать залогом. При этом владельцем закладной (залогодержателем) в разные моменты времени могут быть разные лица.

Закладная по требованию владельца документа может быть зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.

В ФЗ № 102 подробно описано, какие реквизиты должен содержать документ. В частности, нужно указать:

  • данные первоначального залогодержателя;
  • информацию о залогодателе;
  • сведения о должнике, в случае, если должник и залогодатель – не одно и то же лицо (при поручительстве);

Закладная в обязательном порядке содержит подробные сведения о самом объекте недвижимости, который выступает залогом. В первую очередь – его оценочную стоимость. Поэтому оформление закладной и заключение договора залога невозможны без оценки недвижимости.

Как оценивается квартира для оформления закладной

Чаще всего при заключении договора залога на квартиру владельцем закладной является банк. Поэтому именно финансовое учреждение диктует свои условия.

В целом оценка квартиры выглядит так:

  1. Заемщику предоставляется список аккредитованных оценщиков: учреждений или частных специалистов, которым банк доверяет. Права и обязанности оценщика регулируются Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .
  2. Заемщик и оценщик заключают договор, на основании которого последний оказывает услуги по оцениванию объекта имущества.
  3. Когда оценка недвижимости для целей залога завершена, клиент предоставляет готовый документ в финансовое учреждение.

Оценка недвижимости не гарантирует получение ипотеки – это лишь один из этапов оформления. Но этап крайне важный, поэтому подойти к нему нужно со всей ответственностью.

Какие документы нужны для оценки

Заказчик оценки предоставляет ряд документов:

  1. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости:
    • при оценке квартиры в новостройке или строящемся доме – договор купли-продажи, долевого участия, переуступки прав;
    • при оценке объекта на вторичном рынке – права собственности нынешнего владельца квартиры.
  2. Технический паспорт, кадастровый паспорт, план этажа из БТИ.
  3. Паспорт заказчика оценки.

Получив эти документы, оценщик приступает к работе.

Что входит в отчет об оценке

Итогом работы оценщика является отчет об оценке. Оценка недвижимости для ипотеки обязательно должна содержать информацию:

  1. О квартире:
    • Метраж: общая и жилая площадь, площадь кухни, высота потолков.
    • Лоджии и балконы: их количество, площадь, состояние, наличие/отсутствие остекления.

К отчету прилагается таблица технического состояния дома с информацией о серьезных дефектах конструкции или инженерного оборудования. Обязательно следует указать вероятность признания жилья ветхим или аварийным, возможность и необходимость проведения капитального ремонта.

Отчет иллюстрируется цветными фотографиями квартиры, дома и территории.

Оценка квартиры, как правило, производится в течение 3 рабочих дней и стоит около 2-5 тысяч рублей, в зависимости от размера и расположения объекта.

Некоторые оценщики предоставляют срочную оценку в течение 24 часов.

Напоминаем: главный критерий при выборе оценщика – аккредитация в конкретном банке.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Оценка квартиры для закладной ВТБ

Оценка квартиры для закладной ВТБ производится в обязательном порядке одной из компаний-оценщиков или ИП, которые рекомендованы банком. Они прошли самый строгий отбор на предмет деловой репутации, квалификации и опыта штатных экспертов, проверку соответствия требованиям законодательства и ПАО «ВТБ».

К числу таких аккредитованных независимых оценочных организаций относится «Московская экспертиза независимая» (МЭН), выполняющая отчеты об оценке строго в соответствии с Федеральными стандартами оценки, законом об оценочной деятельности и требованиями банка. Оценка может производиться и другими компаниями, которых нет в списке рекомендованных, если они имеют опыт оценочных работ и положительную репутацию в регионе, в котором выдается кредит. В таком случае отчет будет подвергнут более тщательной проверке и, в случае наличия замечаний, может быть отправлен на доработку.

Актуальная, достоверная оценка рыночной стоимости недвижимости важна:

  • для определения суммы займа;
  • для оформления договора ипотеки с залогом приобретаемого или имеющегося в наличии жилья;
  • для составления закладной, подтверждающей факт залога и позволяющей банку обеспечить быстрое переоформление залога в свою пользу без судебных решений в случае прекращения выполнения долговых обязательств залогодателем.

Оценка квартиры для закладной ВТБ является наиболее часто производимой процедурой, так как именно квартиры в многоквартирных домах чаще всего приобретаются по ипотечным договорам. Закладные на них иногда составляются и при заявке на получение денежного нецелевого кредита под залог недвижимости.

Независимая оценка рыночной стоимости важна и для заемщика, потому что при наличии закладной (или через суд в случае ее отсутствия) залоговое имущество перейдет в пользу банка и полностью закроет договор, даже если сумма задолженности с набежавшими процентами будет выше стоимости оценки. Сложившаяся судебная практика показывает, что максимальной суммой требований банка признается оценочная стоимость квартиры из отчета независимой экспертизы, который обязательно прилагается к ипотечному договору или закладной.

Для чего нужна оценка квартиры для закладной ВТБ

Закладная не только гарантирует банку обеспечение его интересов в случае досрочного расторжения кредитного договора, но и дает залогодателю возможность получить кредит по более низкой ставке или снизить ее после того, как закладная будет оформлена. Такое снижение происходит в случае получения кредита на квартиру в незавершенном доме или жилом комплексе. Первоначально кредит выдается под более высокий процент, а после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи оформляется закладная, после чего процентная ставка понижается, так как риски банка на невозврат кредита становятся ниже.

После полного погашения ипотечного кредита закладная возвращается залогодателю, и обременение с квартиры снимается.

Оформить закладную без отчета об ее оценке невозможно. Она составляется на основе расчетной рыночной стоимости, которая была приведена в прилагаемом документе. В нем же содержится информация о ликвидационной стоимости квартиры в случае ее срочной продажи при расторжении ипотечного договора.

Оценка квартиры осуществляется с помощью одного или нескольких из подходов;

Она производится после выезда на место и фотографирования объекта со всеми особенностями:

  • местности;
  • дома или жилого комплекса;
  • собственно квартиры.

В дальнейшем они будут учтены при определении стоимости. Изначально цена определяется по общим стандартам, где бы она не находилась, после чего корректируется за счет поправочных коэффициентов, отражающих все особенности конкретной квартиры.

Отчет независимого оценщика должен содержать информацию:

  • задание на проведение оценки;
  • сведения о заемщиках или заемщике;
  • перечень применяемых стандартов оценки;
  • анализ рынка недвижимости и конкретного сегмента аналогичных квартир;
  • данные о примененных методах оценки;
  • о рыночной стоимости квартиры;
  • об ограничениях, допущенных оценщиком в процессе работы;
  • выводы эксперта, основанные на идентифицирующих квартиру факторах.

При определении рыночной стоимости проводится многофакторный анализ особенностей жилья:

  • года постройки;
  • площади;
  • инфраструктуры;
  • планировки;
  • материала стен и перекрытий;
  • этажа;
  • количества комнат;
  • удаленности от метро и другого транспорта;
  • экологической обстановки вблизи объекта;
  • качества отделки

и других характеристик. К отчету прилагаются:

  • фотографии объекта;
  • копии документов, описывающих технические параметры жилья;
  • копии документов оценочной компании;
  • копии квалификационных сертификатов оценщика

и другие необходимые документы в зависимости от того, оценивается новостройка или вторичное жилье.

Для закладной оцениваются квартиры:

  • однокомнатные,
  • двухкомнатные,
  • трехкомнатные,
  • квартиры-студии.

Они должны отвечать следующим требованиям:

  • располагаться в жилом фонде того региона, в котором производится кредитование (отсюда следует, что апартаменты не могут быть предметом закладной, так как формально жильем не являются);
  • на них должно отсутствовать какое-либо обременение;
  • они должны быть собственностью заемщика или его поручителя;
  • соответствовать требованиям надлежащих условий проживания.

Более подробно все требования описаны в техническом задании ВТБ на оценку квартир.

Оценка квартиры для закладной ВТБ — стоимость и условия заказа

Отчет об оценке стоимости принимается ВТБ только в случае, если он составлен на основе официально заключенного с клиентом договора на оказание оценочных услуг. Чтобы эксперт мог произвести оценку, заемщик должен предоставить оценщику пакет, состоящий из документов, отражающих технические характеристики жилья, паспортных данных заемщика и, при покупке на вторичном рынке, – устанавливающих право собственности документов.

Для квартир, которые сдаются в эксплуатацию, дополнительно предоставляются:

  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи;
  • документы от застройщика с техническими характеристиками квартиры.

Ориентировочные стоимости оценки квартиры в зависимости от числа комнат и сроков выполнения работ приведены в таблице.

На независимую оценку можно подать предварительную заявку и заказать осмотр на сайте нашей оценочной компании. Документы первоначально тоже могут пересылаться в электронной форме. Для заключения договора на оказание оценочных услуг следует приехать в офис.

Заказать оценку

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции «Тверская» на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской «Лейбштандарт» (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта — налево.

Оценочная деятельность

ООО «Реал-А.К.» было в организовано 2001 году, и основным видом деятельности являлось предоставление аудиторских услуг предприятиям топливно-энергетического комплекса, расположенным в городе Владимир и и других населенных пунктах Владимирской области. В 2004 году после появления в штате профессиональных оценщиков и расширения спектра предоставляемых услуг мы стали заниматься оценочной деятельностью. Оценочная деятельность впоследствии стала основной деятельностью Общества в связи с резким ростом потребности в этой услуге со стороны предприятий и банков. Также была получена лицензия на оценочные услуги, которая в соответствии с изменениями в законодательстве была заменена членством кадровых оценщиков в саморегулируемых организациях, таких как РОО, СМАО, РКО и ОПЭО.

Оценка в Москве

С 2007 года в связи с переездом основных оценщиков в Москву мы открыли отдельное Общество по оценке в городе Москва. Основываясь на большом опыте проведения работ мы прилагаем все усилия к сохранению высокого уровня оценочных услуг в соответствии с современными требованиями законодательства и стандартов оценки. Услуги оценки и возможные объекты оценки представлены практически всеми направлениями оценочной деятельности и описаны на нашем сайте в соответствующих разделах.

Оценочные услуги: Экспертиза оценки

Также вы можете заказать у нас экспертизу отчета об оценке, проведенной в другой компании. Мы подготовим вам соответствующий акт на оценку стороннего оценщика на основании которого вы можете оспорить в суде законность выполненной работы. Но стоит обратить внимание, что работы по экспертизе отчетов об оценке — процедура довольно дорогостоящая и не всегда дает именно то результат, на который рассчитывает заказчик.

Наши контакты и персонал

Юридический адрес: г. Москва, Чонгарский бульвар, дом 15, офис 5.
Тел/факс
. +7 (495) 799 58 95
Тел. мобильный: +7 (910) 400 47 08 Генеральный директор: Беляев Михаил Юрьевич.

  • Бондин Андрей Михайлович, (основное направление: оценка недвижимости)
  • Бумажкина Светлана Борисовна, (основное направление: оценка ущерба)
  • Исакова Юлия Николаевна, (оценка бизнеса, оценка недвижимости)
  • Ланин Сергей Николаевич, (оценка бизнеса, оценка нематериальных активов)
  • Ланина Ольга Анатольевна, (оценка недвижимости, оценка ущерба)
  • Беляев Михаил Юрьевич, (оценка бизнеса, оценка машин и оборудования)

Оценка квартиры для закладной

«Все разъяснили, цена приятная, вежливо, все мои просьбы учтены. Немаловажно, что в Мск заказывают пропуск для авто, не надо искать место парковки. Уже порекомендовал»

Преимущества нашей компании

  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатная экспресс оценка;
  • Наша компания имеет аккредитацию в 26 банках;
  • Наши отчеты принимаются с 1-го раза без возвратов;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Курьерская доставка отчетов домой, в офис или отделение банка.

Описание

Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредитования, то банк обязательно потребует гарантии на выполнение условий договора займа. И такой гарантией всегда является закладная на квартиру.

Закладная на квартиру представляет собой документ, который подтверждает права банка на эту недвижимость. И в случае, когда заемщик более не способен выплачивать ипотеку, будет основанием для продажи квартиры в счет погашения долга перед банком. Закладная будет храниться в банке до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

Одним из необходимых документов для оформления закладной на квартиру является отчет об оценке стоимости этой квартиры. Только на основании цены недвижимости, указанной в этом документе, банк определяет размер займа.

Что такое оценка квартиры для закладной?

Оценка квартиры – это деятельность специалиста, направленная на определение наиболее вероятной стоимости данного вида недвижимости на свободном рынке.

За получением такого отчета необходимо обращаться к специалистам – независимым оценщикам, которые имеют соответствующее образование и являются членами СРО. Практически все банки работают с аккредитованными у них оценочными компаниями, поэтому, чтобы не тратить время на поиск такой организации, лучше запросить их список у своего кредитного специалиста.

Отчет об оценке содержит расчет реальной рыночной цене квартиры, а также ее ликвидационной стоимости, то есть той суммы, за которую можно в кратчайшие сроки реализовать жилье на рынке, если договор займа будет расторгнут по причине грубых нарушений по выплатам со стороны заемщика.

Как происходит оценка?

Оценка квартиры – это процесс происходящий в несколько этапов. Для лучшего понимания можно выделить 2: предварительный и расчетный.

Предварительный этап:

В первую очередь это сбор необходимой для проведения оценки документации на квартиру. Пакет документов довольно простой, и вам не придется его долго ходить собирать, потому что документы уже у вас будут, так как они же предоставляются в банк для получения кредита.

Обязательным этапом при оценке является осмотр объекта оценщиком или его помощником. На осмотре специалист делает необходимые для отчета фотографии, а также сверяет данные, указанные в технической документации на квартиру, с ее реальным состоянием. Например, наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

Расчетный этап:

Далее оценщик проводит анализ рынка недвижимости в регионе и экономической ситуации в целом, изучает спрос и предложения на квартиры в конкретном районе, где находится оцениваемый объект, отбирает аналоги, с учетом данных которых будет производиться расчет стоимости. При оценке квартиры эксперты всегда применяют сравнительный метод.

Сравнительный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

В своих расчетах оценщик использует специальные формулы для определения стоимости квартиры. Полученная сумма обязательно подвергается корректировкам и округлениям в результате чего и выводится итоговая стоимость.

Что получает клиент?

После проведения всех расчетов для определения рыночной и ликвидационной стоимостей оценщик выполняет сам отчет, представляющий собой печатный документ на 60-80 листах, прошитых и пронумерованных в соответствии со всеми стандартами оценочной деятельности. На титульном листе отчета обязательно присутствуют печать и подпись оценщика.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Отчет об оценке стоимости квартиры содержит в себе следующие разделы:

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
  • Фотографии квартиры
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector