Оформление земельных участков под линейные объекты

Оформление земельных участков под линейными объектами (газопроводами)

Многоконтурные земельные участки

В соответствии с частью 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее- Закон о кадастре недвижимости) определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков (далее — особенности кадастрового учета) могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Письмом Минэкономразвития от 22 декабря 2009 года№ 22409-ИМ / Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» введено понятие многоконтурных земельных участков, позволяющих производить постановку на государственный кадастровый учет земельных участков под линейными объектами (газопроводами).

Под многоконтурными понимаются земельные участки, являющиеся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (то есть контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

Образование многоконтурных земельных участков осуществляется по общим правилам образования земельных участков, установленным Главой I. 1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельныйкодекс), с учетом особенностей.

В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования земельных участков:

  • образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения.

Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (то есть земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6. Земельного кодекса объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)). В связи с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).

Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков. В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контурам их границ являются смежными.

В отношении многоконтурного земельного участка оформляется один межевой план независимо от количества кадастровых кварталов, в границах которых расположен такой многоконтурный земельный участок.

Каждый контур образуемого (или измененного) многоконтурного земельного участка должен быть обеспечен доступом от земель или земельных участков общего пользования. Такой доступ может быть обеспечен посредством:

  • установления зоны с особыми условиями использования территории (например, охранной зоны), если установление такой зоны предусмотрено в соответствии с действующим законодательством применительно к соответствующему земельному участку или объекту недвижимости, расположенному на таком земельном участке;
  • обеспечения доступа от земель или земельных участков общего пользования (в том числе посредством установления сервитута) к каждому контуру границы многоконтурного земельного участка.

Государственный кадастровый учет образуемого многоконтурного земельного участка осуществляется в кадастровом квартале, в котором указанный многоконтурный участок располагается целиком (в том числе в условном кадастровом квартале с границами, проходящими по границе кадастрового района или соответствующего кадастрового округа).

В соответствии с частью 8 статьи 38 Закона о кадастре площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость (площади контуров границы). Соответственно проверка соблюдения требований, установленных в статье 11.9. Земельного кодекса к предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков, осуществляется в отношении указанной суммы площадей.

Согласно пункту 3 статьи 11.9. Земельного кодекса границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образованийи (или) границы населенных пунктов.

Установление земельных участков в охранных зонах газораспределительных сетей

На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), запрещающие проведение определенных строительных и иных работ на данных земельных участках. Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под запрещающие ограничения, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ. Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более0,3 метра, осуществляется на основании письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей.

Утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков — для проектируемыхгазораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами- для существующих газораспределительных сетей.

Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету.

Для проведения кадастровых работ организация-собственникгазораспределительной сети или эксплуатационная организация направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявку с приложением решения органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации об установлении охранных зон и материалов по межеванию границ этих зон.

По результатам кадастровых работ организации-собственникугазораспределительной сети или эксплуатационной организации выдаются кадастровые планы земельных участков с указанием границ и учетных кадастровых номеров частей земельных участков, входящих в охранную зону.

Установленные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Екатерина Андрусишина, заместитель директорапо земельно-имущественным отношениям Московского областного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»

Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ
«О землеустройстве»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля 2005 г., 4 декабря 2006 г., 13 мая, 23 июля 2008 г., 18 июля 2011 г.

Оформление прав на землю под линейными объектами

Михаил Бочаров, нач. отд. земельного законодательства Департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования МЭРТ РФ.

Одной из главных новелл ЗК РФ и ГК РФ считается усовершенствование системы правовых оснований владения земельными участками. Провозглашалось, что для организаций сохраняется всего два вида права на землю — собственность и аренда. Действительно ли это утверждение, если говорить об оформлении прав на землю для размещения линейных объектов?

Прежде всего определимся с содержанием понятия «линейный объект». ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов — к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п.

Необходимо ли единообразное правовое регулирование всех линейных объектов? Только отчасти. Для всех них было бы разумным введение отдельного порядка регистрации прав на них, помощь государства при приобретении права землепользования для их размещения, определенные исключения из природоохранных требований (что подтверждается, например, ст. 49 ЗК, ст. 7, 11 Закона о переводе).

Однако некоторые линейные объекты требуют полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным пользованием или правом собственности.

В то же время большинство линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобства отличается, что должно стать определяющим при решении вопроса о пригодности аренды или собственности как вида прав на землю для размещения линейных объектов.

Представляется, что для каждого сооружения, независимо от того, насколько оно обременительно для правообладателя земельного участка, невозможно образовать свой земельный участок, который можно было бы в последующем купить или взять в аренду.

Линейные сооружения в городских условиях находятся над или под другим линейным объектом и расположены в основном вдоль дорог.

Если мы следуем теории создания самостоятельного участка для размещения линейного объекта, то вся земля под объектом должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, находящихся в аренде нескольких лиц, в местах их совпадения или пересечения.

Но даже если линейные объекты расположены на значительном удалении друг от друга и не пересекаются, для строительства линейного объекта требуется гораздо большая площадь, чем для его дальнейшей эксплуатации. Сужение или расширение полосы отвода линейного объекта возможно только при проведении землеустройства и только с согласия собственников соседних земельных участков. В таком случае границы земельного участка пришлось бы устанавливать «про запас», включая охранные зоны, которые никогда не входили в состав землепользований линейных объектов.

Сервитут

Приемлемым решением данного вопроса было бы размещение линейного объекта на условиях сервитута — не требовалось бы ни межевания земель, ни решения о переводе земельного участка в иную категорию, ни многократной регистрации перехода прав.

При этом следует рассмотреть данный вопрос с двух точек зрения: оформление прав на землю под существующими линейными объектами и оформление прав для строительства линейного объекта.

Во-первых, неясно соотношение прав владельца линейного объекта как обладателя сервитута (сервитуария) и как лица, в пользу которого установлены охранные зоны.

Охранные обязательства, необходимые для обеспечения деятельности линейных объектов, обеспечивались посредством установления охранных зон и иных административных запретов, вопрос о природе которых пока открыт. Например, неясна природа запрета на возведение строения на участке, обремененном сервитутом, природа права доступа на земельный участок (см. ст. 28 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»). Практические последствия — в том, что убытки, вызванные установлением охранных зон, выплачиваются при их установлении разовой выплатой и не включаются в состав убытков, причиняемых установлением сервитута, либо в состав платы за сервитут.

Во-вторых, при строительстве уже существующих линейных объектов все возникавшие убытки были выплачены землепользователям сполна, а земля была приватизирована с оговоркой об имеющемся обременении. Следовательно, вообще нельзя говорить о возмещении убытков, причиненных фактом существования линейного объекта.

В-третьих, остается открытым вопрос о плате за устанавливаемый сервитут (ст. 274 ГК РФ). Законодательство многих стран и, более того, различных правовых систем (Англия, Германия, Швеция ) расценивает сервитут как средство преодоления монополизма собственника земельного участка, с одной стороны, а с другой не допускает установления такого сервитута, который является слишком обременительным. Во всяком случае, плата за пользование сервитутом должна быть меньше земельного налога за сопоставимый земельный участок, поскольку не исключается возможность его использования самим собственником. К сожалению, судебная практика по данному вопросу складывается в ином направлении, приравнивая плату за сервитут к арендной плате.

Property in Europe. Hurndall A. 1998. London. Pp. 111, 216; Swedish land and cadastral legislation. 1998. Stockholm. Pp. 86 — 87.

Кроме того, остается нерешенным ряд других правовых вопросов. В частности, нормы ст. 35 и 36 ЗК РФ должны признавать юридическую возможность оформления сервитута вместо исчезающих вещных прав. Должен быть решен вопрос о том, кто выступает от имени собственника в тех случаях, когда разграничение государственной собственности на них еще не произведено, кто выступает в роли собственника при оформлении сервитута в отношении бесхозяйного имущества. Также следует пересмотреть способ защиты прав собственника обмеренного участка, так как иск о прекращении сервитута в отношении части трубопровода можно расценивать как явное превышение пределов защиты гражданских прав. Заслуживает внимания также вопрос установления особенностей оформления отношений с участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, ввиду того что подписание соглашения со всеми участниками долевой собственности является заведомо непосильной задачей.

Частный сервитут.

Что касается строительства новых линейных объектов, то положение здесь еще хуже. Несмотря на то что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается по требованию собственника недвижимости.

Когда же речь идет о строительстве линейного объекта, отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку линейный объект только предполагается построить. В некоторых странах смогли уйти от вышеупомянутой юридической ловушки, преобразовав применительно к линейным объектам сервитут реальный в сервитут личный, то есть обеспечивающий строительство линейных объектов, необходимых для деятельности определенного лица.

Иначе придется прийти к поразительному выводу о том, что для принудительного установления сервитута нужно построить линейный объект, а до этого строительство осуществлять, основываясь на добровольном волеизъявлении собственника (и непонятно, на каком праве)!

Другая проблема в том, что сервитут может устанавливаться против воли собственника земельного участка лишь в случаях, когда нужды собственника господствующей недвижимости «. не могут быть обеспечены без установления сервитута». Очень непросто обосновать необходимость присутствия линейного объекта именно на данном земельном участке. Ведь, следуя логике ГК РФ, его возможно разместить в любом другом месте (невзирая на стоимость строительства), но смысл обращения в суд с иском о принудительном установлении сервитута полностью исчезает.

Законодательство ряда стран знает и иной подход: установление сервитута в принудительном порядке допускается, когда преимущества от его установления служат улучшению использования господствующего земельного участка и при этом значительно превышают и оправдывают неудобства от его установления, которые для самого собственника служащего земельного участка не имеют большого значения .

Swedish land and cadastral legislation. 1998. Stockholm. Pp. 86. Такое же видение сервитута характерно и для законодательства Австрии, Германии, Польши, Хорватии, Чехии, Англии. См. Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах. Москва, 2005. С. 213, 230, 239, 252, 258, 271).

Еще одно препятствие для размещения линейного объекта на условиях сервитута заключается в том, что ни частный, ни публичный сервитут не являются основанием, обеспечивающим изготовление градостроительного плана, а без него выдача разрешения на строительство не осуществляется.

Подытоживая сказанное, можно утверждать, что институт частного сервитута пригоден лишь для разрешения мелких неурядиц, возникающих между отдельными собственниками земельных участков, но не пригоден для строительства даже распределительных сетей низшего уровня.

. или публичный?

Публичный сервитут — одна из главных мистификаций российского законодательства. Во-первых, неясно значение противопоставления частного и публичного сервитутов. Говоря о способе установления, следует сказать о том, что иногда частный сервитут устанавливается судебным решением, которое не является волей частного лица. Если говорить про цели установления, то частный сервитут может обеспечивать размещение объекта, имеющего общественное значение, а публичный — интересы частных лиц (например, подп. 2, 4, 6, 7, 8, 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Наконец если противопоставление построено по кругу лиц, имеющих право доступа на земельный участок, то, например, никак нельзя сказать, что неограниченное число лиц использует публичный сервитут для ремонта линейного сооружения, размещения геодезического знака, проведения дренажных работ и т.п.

Парадокс публичного сервитута в отношении линейных сооружений в том, что он не предусматривает строительство новых объектов, разрешая лишь ремонт и обслуживание существующих (подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Права на земельные участки под однородными линейными объектами вынужденно приобретают различный правовой статус. С течением времени, как нетрудно догадаться, для размещения новых линейных объектов будут использоваться право аренды или собственности — к чему это приведет, было показано выше.

Земельный кодекс возвел два непреодолимых препятствия на пути установления публичного сервитута. Нормативный правовой акт об установлении публичного сервитута не должен содержать перечней всех обременяемых участков (иначе он утратит свойства нормативного акта). Однако в таком случае можно столкнуться с трудностями в регистрации публичных сервитутов. При этом неясно время вступления в силу нормативного акта: формально оно увязывается с моментом государственной регистрации публичных сервитутов в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ), однако нелегко представить случай, когда закон вступает в силу с момента совершения действий, им самим предписанных.

Второе препятствие — несправедливое распределение ответственности за установление сервитута в случае предъявления требования о выкупе участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ), когда за убытки, причиненные частным обладателем сервитута, расплачивается орган власти, его установивший. Таким образом, последний всегда оказывается в заложниках у обладателя публичного сервитута.

Грядут изменения

Итак, о недостатках законодательства сказано не мало. Это подтверждается практикой: по данным Росрегистрации, на 1 июня 2005 года зарегистрировано менее тысячи сервитутов (на 40 млн. земельных участков и общей протяженности всех линейных объектов примерно в 1 млн. км). Данные цифры кричат о необходимости срочных изменений. Такие изменения предусматриваются законопроектом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового регулирования сервитутов», в том числе:

  • возможность установления сервитута для строительства линейных объектов, при этом оговаривается обязательная оплата собственнику за временное занятие земельного участка;
  • установление сервитутов только как незначительных обременений земельных участков;
  • превращение сервитутов, необходимых для эксплуатации линейных объектов в личные сервитуты, то есть устанавливаемые в пользу определенного лица;
  • возможность установления сервитутов на основании планировочной документации;
  • возложение ответственности за причиняемые сервитутом неудобства на обладателя сервитута;
  • сохранение сервитута при изменении границ земельного участка.

Данные меры позволят решить очень многие вопросы оформления прав на землю, занимаемую линейными объектами, и строительства новых.

Земельные новости

Оформление земли под строительство

Видео по теме

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОФОРМЛЕНИЕМ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ Т.А. ВИЖЕВИТОВА

В настоящее время потребность в совершенствовании правового регулирования, связанного с такой процедурой как оформление земли под строительство линейных объектов, наиболее актуальна, так как существует ряд объективных факторов, которые не в полной мере учтены в действующем законодательстве.

Прежде всего определимся с содержанием понятия «линейный объект». Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» относит к линейным объектам дороги, линии электропередачи, линии связи, нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами линии электропередачи, линии связи (в т.ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Вышеуказанные определения оставляют место и для иных линейных объектов — к ним можно отнести также сооружения метро, мосты, туннели и т.д. В городе Омске, как и в других городах, находится большое количество организаций электроэнергетики, связи и т.д., в собственности или в ведении которых находятся линейные сооружения либо желающих осуществить строительство линейного объекта. При этом в большинстве случаев на практике права на земельные участки лиц, желающих осуществить строительство линейного объекта, не оформлены.

Линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам, а также лицам, не являющимся собственниками земельных участков, но использующим такие земельные участки на иных правах. Линейные объекты могут быть как наземными, так и подземными. При формировании самостоятельного участка для размещения линейного объекта вся земля под объектом должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, предоставленных нескольким лицам, в местах их совпадения и пересечения. В результате практически невозможно единообразно и одновременно решить вопросы со всеми этими субъектами при оформлении земельного участка для строительства линейного сооружения.

Отсутствие надлежащим образом оформленных документов на земельный участок под строительство линейного сооружения препятствует в дальнейшем получению разрешения на строительство линейного объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на линейные сооружения, так как существующие порядки получения разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество требуют наличия надлежащим образом оформленных документов на земельные участки. В результате организации электроэнергетики, связи и т.д., построившие и эксплуатирующие линейные объекты, сталкиваются со значительными трудностями, в частности, они не могут начислять амортизацию на них и, таким образом, несут серьезные убытки. Формальных оснований для обслуживания указанных объектов у них тоже нет, учитывая, что объект на баланс не принят и соответственно расходы по его содержанию, обслуживанию и ремонту невозможны. Скорее всего, эта проблема наверняка решается внутри организации: не оставлять же из-за этого выстроенные объекты без обслуживания. Вот только не факт, что проверяющие организации в случае обнаружения каких-либо хитростей поймут мотивы организации.

Кроме того, отсутствие надлежащим образом оформленных документов на линейные объекты может привести к большому количеству бесхозяйных объектов.

Необходимость оформление земель под строительство объектов недвижимости установлена нормами действующего земельного и градостроительного законодательства. С учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство объекта недвижимости, а также на ввод объекта в эксплуатацию требуется наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Процедура предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Какой-либо специальной процедуры предоставления земельных участков для строительства линейных объектов действующим законодательством не предусмотрено.

Таким образом, приемлемым решением данного вопроса было бы оформление земель под строительство линейных объектов в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный вариант является возможным, однако довольно сложным, так как линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, которые принадлежат разным лицам. Некоторыми юристами предлагается решение данной проблемы путем оформления сервитута. Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, т.е. договором о сервитуте, а публичный сервитут — законом или иным нормативным правовым актом.

Таким образом, основное отличие частного от публичного сервитута состоит в том, что публичный сервитут устанавливается не путем заключения договора, а в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта, прежде всего в публичных интересах. Однако проблемные вопросы существуют и при оформлении сервитута. Для оформления сервитута также необходимо сформировать земельный участок. В числе оснований для установления публичного сервитута в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует возможность ограниченного использования земельного участка для строительства линейных объектов, а существует возможность установления публичного сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Кроме того, для установления публичного сервитута требуется проведение общественных слушаний, порядок проведения которых также не установлен действующим законодательством.

В настоящее время, на мой взгляд, наиболее приемлемым было бы вести речь об установлении частного сервитута. При этом соглашение о сервитуте может являться одним из видов правоустанавливающих документов на земельный участок по смыслу ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях получения разрешения на строительство и ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Практика заключения соглашений об установлении частных сервитутов земельных участков начала складываться на территории города Омска. В частности, такое соглашение было заключено в целях размещения первого пускового участка первой линии Омского метрополитена. Данное соглашение в установленном порядке прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области. Принимая во внимание множество проблемных вопросов, связанных с процедурой оформления земельных участков для строительства (прокладки) линейных объектов не только в городе Омске, но и в других городах, администрацией города Омска были подготовлены соответствующие обращения с просьбой разъяснить необходимость и порядок оформления земельных участков под строительство линейных объектов.

Такие разъяснения были подготовлены Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, согласно которым подтверждена необходимость оформления земельных участков для строительства линейных объектов и возможность оформления в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а также возможность оформления сервитута. Выход в решении возникающих проблемных вопросов при оформлении земельных участков для обеспечения строительства линейных объектов видится в развитии правового регулирования, связанного с оформлением земельных участков для строительства линейных объектов.

В целях упрощения процедуры оформления разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также оформления права собственности на линейные объекты, принимая во внимание, что действующее законодательство не предусматривает специального порядка формирования земельных участков под строительство линейных объектов, а общий порядок, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, не позволяет осуществлять выбор земельного участка и проведение работ по формированию земельного участка для строительства линейных объектов, администрацией города Омска разработан законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законопроектом предусматривается, что для выдачи разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию линейных объектов, а также регистрации права собственности на линейный объект не требуется наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Министерством регионального развития Российской Федерации сообщено, что проблемы, обозначенные в указанном проекте Федерального закона рассматриваются Министерством и требуют дополнительной проработки.

При этом Министерством регионального развития Российской Федерации была отмечена возможность при оформлении земельных участков под строительство линейного объекта руководствоваться ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает институт сервитута (ограниченного пользования), позволяющий по соглашению с собственником либо по судебному решению использовать земельные участки для обеспечения прокладки и эксплуатации линейных объектов (линий электропередачи, связи, трубопроводов, водопроводов, мелиоративных каналов и т.п.) за соразмерную плату.

Следует отметить, что процедура оформления документов, начиная от оформление земель под строительство линейных объектов и заканчивая оформлением права собственности на линейный объект, является очень длительной и сложной. В целях упрощения этой процедуры на уровне субъектов Российской Федерации могут быть определены иные случаи кроме случаев, указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации, когда не требуется выдача разрешения на строительство. Пункт 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает случаи, когда выдача разрешения на строительство объектов не требуется. При этом установлено, что законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности могут быть предусмотрены иные случаи, в которых не требуется получения разрешения на строительство. К таким случаям (когда не требуется выдача разрешения на строительство) можно отнести строительство (реконструкцию) сетей инженерно-технического обеспечения, исходя из определения указанного понятия, данного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Проблемные вопросы предоставления земельных участков для строительства линейных объектов обсуждались на конференции АСДГ, которая состоялась 9 — 10 апреля 2009 г. в Барнауле. Конференция проводилась на тему «Актуальные проблемы реализации действующего законодательства муниципальными образованиями», в ней приняли участие руководители правовых служб органов местного самоуправления муниципальных образований Сибири и Дальнего Востока. Участниками конференции АСДГ выработаны рекомендации, согласно которым исполнительной дирекции АСДГ рекомендовано направить в Комитет Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и земельным отношениям и Правительство Российской Федерации проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также рекомендовано Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Анализ действующего законодательства в настоящее время позволяет, на мой взгляд, выработать несколько вариантов решения проблем, связанных с оформлением земельных участков для строительства линейных объектов.

Варианты оформления земли под строительство

Первый вариант — внесение изменений в федеральное законодательство в целях упрощения процедуры оформления разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также права собственности на линейные объекты, предусмотрев выдачу разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также регистрацию права собственности на линейный объект без правоустанавливающих документов на земельный участок.

Второй вариант — определение на уровне субъектов Российской Федерации иных случаев, кроме указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации, когда не требуется выдача разрешения на строительство. К таким случаям можно отнести строительство сетей инженерно-технического обеспечения.

Третий вариант — оформление права ограниченного пользования земельными участками (сервитут) в соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Четвертый вариант — оформление земельных участков под строительство линейных объектов — аналогично процедуре оформления земельных участков под строительство объектов недвижимости в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок оформления прав на земельные участки (на период строительства/реконструкции линий связи, иных линейных объектов)

Прошу разъяснить какова процедура оформления прав на земельные участки (на период строительства / реконструкции линий связи, иных линейных объектов).Николай Иванович, г. Москва

Для разъяснения процедуры оформления прав на земельные участки (на период строительства / реконструкции линии связи, иных линейных объектов) мы подготовили экспертное заключение и предоставляем его в упрощенном виде.

В связи с изменениями законодательства с августа 2018 года по вопросам внесения в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) границ охранных зон линейных объектов, а также «время начала» их строительства (по новым требованиям законодательства, строительство разрешено после внесения сведений о границах охранной зоны в ЕГРН) изменилось.

Для внесения сведений о границах охранных зон линейного объекта в ЕГРН собственник линейного объекта должен получить разрешение на размещение объекта.

Далее кадастровый инженер готовит текстово-графическое описание характерных точек границ охранной зоны линейного объекта (Далее – Описание).

На основании проекта размещения линейного объекта, подготовленного кадастровым инженером описания, и разрешения на размещение линейного объекта, необходимо обратиться в уполномоченный орган государственной власти на выдачу соответствующих документов (решений (актов), постановлений, разрешений).

После полученного акта уполномоченного органа государственной власти, кадастровый инженер подает документы в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» для внесения с ведений о границах охранной зоны линейного объекта в ЕГРН и присвоению ему учетного номера.

После установления границы охранной зоны для линейного объекта, можно приступать к строительству объекта. Для этого должны быть оформлены права на земельный участок.

Сведения о правах и правообладателях земельных участков, возможно, получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее – Выписка из ЕГРН). Запрос сведений ЕГРН возможно осуществить в электронном варианте через портал Росреестра. Так же сведения ЕГРН можно запросить на бумажном носителе, обратившись в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с соответствующим заявлением. И в том и другом случае заявитель оплачивает государственную пошлину.

Согласно законодательству Российской Федерации: право на использование земельного участка для строительства / реконструкции линии связи и других линейных объектов подтверждают:

  1. Договор аренды земельного участка.
  2. Право собственности (обозначенное в Выписке из ЕГРН).
  3. Соглашение о сервитуте.

I. Порядок оформления прав на земельные участки (на период строительства / реконструкции линий связи, иных линейных объектов), находящиеся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности следующий:

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса, одним из основных оснований для возникновения прав на земли находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности является договор аренды.

Для заключения договора аренды в границах строительства линии связи необходимо поставить земельные участки на государственный кадастровый учет. В соответствии с пунктом 3 подпунктом 5 статьи 11.3 Земельного кодекса формирование границ земельных участков из земель находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности осуществляется исключительно на основании проекта планировки и проекта межевания территории (Далее по тексту – ППТ и ПМТ).

В зависимости от значения линейные объекты подразделяются на объекты федерального, регионального или местного значения. В соответствии со значением линейного объекта определяется порядок утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. К примеру, ППТ и ПМТ объекта регионального значения утверждается на уровне субъекта РФ, ППТ и ПМТ объекта местного значения утверждается на уровне органа местного самоуправления.

В зависимости от значения линейные объекты подразделяются на объекты федерального, регионального или местного значения. В соответствии со значением линейного объекта определяется порядок утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. К примеру, ППТ и ПМТ объекта регионального значения утверждается на уровне субъекта РФ, ППТ и ПМТ объекта местного значения утверждается на уровне органа местного самоуправления.

1.Подготовительные и полевые работы.

  • получение координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС) в территориальных органах Росреестра;
  • полевое обследование пунктов ГГС с целью оценки их фактического состояния и выявления пунктов, пригодных для геодезического обеспечения работ;
  • выполнение топографической съемки с подземными коммуникациями в масштабе от 1:500 до 1:2000;
  • выполнение инженерно-геодезических изысканий в системе координат требуемой ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра» по соответствующему субъекту РФ для постановки на кадастровый учет;
  • математическая обработка материалов топографо-геодезических работ;
  • оформление и печать картографических материалов.

Поскольку конечной целью является формирование границ земельного участка на период строительства линейного объекта, то в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в качестве исходных данных кадастровому инженеру потребуется утвержденный проект межевания территории.

2. Разработка проекта планировки и проекта межевание территории по объекту.

  • запрос и получение Постановления органа местного самоуправления «О принятии решения о необходимости подготовки проекта планировки и проекта межевания территории Объекта» с техническим заданием;
  • разработка проекта планировки и проекта межевании территории Объекта в соответствии с законодательством РФ. Результатом работ будет являться проект планировки и проект межевания территории Объекта в 1-м экз.;
  • согласование разработанного проекта планировки и проекта межевания территории с администрациями муниципальных образований;
  • утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории.

3. Кадастровые работы в отношении земель муниципального образования, право на которые не разграничены.

  • подготовка межевого плана на образование границ земельного участка на период строительства Объекта;
  • направление межевого плана в ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра»;
  • получение выписки из ЕГРН, со сведениями о проведении кадастрового учета земельного участка и присвоения ему адреса и кадастрового номера.

4. Заключение Договора аренды.

  • сбор документов необходимых для заключения договора аренды с органом местного самоуправления.
  • обращение в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на период строительства линии связи.
  • подписание договора аренды;
  • обращение в органы Росреестра с заявлением о регистрации прав аренды на соответствующий участок (в случае заключения договора аренды на срок свыше 1 года).

II. Порядок оформления прав на земельные участки находящиеся частной собственности в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании, безвозмездном пользовании.

  1. Запрос сведений ЕГРН о земельных участках, в границах строительства линии связи.
  2. Подготовка схем наложения формируемых границ на земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета ранее.
  3. Информирование собственников земельных участков о проведении кадастровых работ.
  4. Получение предварительного согласия от правообладателя земельного участка на проведение строительно-монтажных и кадастровых работ.
  5. Подготовка межевых планов на формирование земельного участка (частей) земельного участка.
  6. Передача подготовленных межевых планов о формировании земельного участка (частей) земельных участков собственникам земельных участков для последующего их направления в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области.
  7. Регистрация Договоров аренды в органах Росреестра (при заключении договора аренды на срок свыше 1 года).

После того, как установлены границы охранной зоны объекта, а также оформлены права на земельный участок под строительство линейного объекта. Чтобы начать строительство данного линейного объекта, необходимо, согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Далее – ГрК РФ), необходимо получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, указанных в пункте 5 статье 51 ГрК РФ.

Согласно пунктом 19 статьей 51 ГрК РФ: Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

После завершения строительства линейного объекта, необходимо поставить его на кадастровый учет, а также получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, с перечнем прилагаемых документов, согласно статье 55 ГрК РФ.

В заключение хочется отметить, что порядок оформления прав на земельные участки на период строительства / реконструкции линейного объекта, глобально не изменился, а лишь стал проводиться позже по этапу, при строительстве линейного объекта.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector