Можно ли сдавать в найм неизолированную комнату

Гражданское законодательство

В НОМЕРЕ:

Гражданское законодательство

Вопрос
пользователя

Возможно ли сдать в аренду часть нежилого помещения (комнаты)?

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Грани Гаранта IV квартал 2008. Учредитель — ООО НПП «Гарант-Сервис».
Главный редактор — Шер Л.Л.
Адрес редакции: 119991, ГСП-1, Москва, Ленинские горы, д.1, стр.77, Центр информационных технологий МГУ.
© ООО «НПП «Гарант-Сервис», 2008. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Использование неизолированной части помещения. Чем опасен договор аренды

Сделка

Иногда возникает необходимость предоставить в пользование буквально несколько квадратных метров помещения, не обособленных стенами или перегородками. Например, когда надо поставить торговый лоток, аптечный киоск, установить торговый автомат, платежный терминал, банкомат. Оформление обычной аренды в таких случаях может обернуться признанием договора незаключенным. Чтобы обойти этот риск, прибегают к использованию альтернативных вариантов договоров. Но и они выручают не всегда.

Риски

Договор аренды должен содержать все необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Иначе такой договор считается незаключенным. Но с индивидуализацией неизолированной части помещения на практике возникают большие сложности.

Проблемы с регистрацией договора аренды. При заключении договора аренды части помещения на срок не менее 1 года возникнут проблемы с его регистрацией. Дело в том, что органы Росреестра отказывают в регистрации договора аренды части помещения, не имеющей обособленных границ. Для регистрации договора аренды части помещения требуется приложить к договору кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом некоторые суды полагают, что к договору нельзя приложить кадастровый паспорт помещения, на котором стороны самостоятельно обозначают передаваемую в аренду часть помещения. По мнению судов, сведения о сдаваемом в аренду объекте недвижимости для целей регистрации договора должны вноситься в ЕГРП только на основании документов, выданных соответствующими уполномоченными органами (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.12.08 по делу № А40-1273/08-121-6, от 30.09.08 по делу № А40-1269/08-94-10). При этом получить кадастровый паспорт с описанием неизолированной части помещения невозможно.

Незаключенность договора, не требующего регистрации. Если договор аренды заключен на срок меньше года, то индивидуализировать часть помещения можно путем ее самостоятельного обозначения как на кадастровом паспорте помещения, так и на схеме, составленной сторонами договора. Конкретизировать расположение части помещения относительно границ всего помещения можно, в частности, штриховкой или цветным выделением. Но даже такой вариант не гарантирует проблем с договором

Встречаются судебные решения, в которых договоры аренды неизолированной части помещения признаются незаключенными, даже несмотря на достаточную индивидуализацию объекта аренды. Так, в постановлении от 25.09.08 по делу № А29-525/2008 Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал на то, что недвижимой вещью является обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками (ст. 130 ГК РФ), поэтому предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками. При этом способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объектов гражданского оборота согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости является проведение государственного кадастрового учета, который в отношении неизолированных частей помещений не првоводится.

Кроме того, в пункте 27 рекомендаций научно-консультативного совета при федеральных арбитражных судах Волго-Вятского и Поволжского округов от 25.03.09 также указывается на то, что неизолированная часть нежилого помещения вообще не может быть предметом договора аренды. В таком случае стороны могут заключить договор, не поименованный в Гражданском кодексе. Но какой именно предмет договора подходит для данного случая, в рекомендациях не раскрывается.

Надо отметить, что такая жесткая судебная позиция не получила широкого развития. Возможно, потому, что даже к договорам о передаче в пользование частей зданий, не являющихся помещением (например, несущей стены или крыши здания и т. д.), Высший арбитражный суд рекомендует применять по аналогии положения законодательства о договоре аренды (п. 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64). Следовательно, к договору о пользовании частью помещения положения об аренде тоже могут применяться по аналогии.

Договор о предоставлении права приравнивается к аренде. На практике весьма распространены договоры о предоставлении права на размещение в помещении оборудования, о предоставлении места для размещения оборудования или о предоставлении права торговли в помещении, права использования помещения в целях осуществления определенной деятельности. При этом стороны исходят из возможности заключения договора, не предусмотренного законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Считается, что поскольку речь идет не об аренде, а о непоименованном в Гражданском кодексе договоре, то тем самым можно обойти требование об индивидуализации занимаемой части помещения без риска признания такого договора незаключенным. В том числе необязательно указывать не только границы, но даже площадь занимаемого помещения достаточно назвать адрес здания и этаж, на котором по договору разрешается, например, установить платежный терминал.

Но есть риск, что суд при толковании условий такого договора, содержания прав и обязанностей сторон, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса, все равно воспримет его как договор аренды, учитывая, что его цель передача на возмездной основе помещения во временное пользование, а это признак аренды (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.12.09 по делу № А40-94259/08-23-802).

Меры предосторожности

Если компания планирует оформить отношения по размещению оборудования или торговых лотков договором аренды, то срок аренды не нужно устанавливать равным году и выше это позволит избежать проблем с регистрацией. Кроме того, необходимо учитывать практику арбитражных судов соответствующего региона. В частности, в Волго-Вятском и Поволжском округах, как было указано выше, оформление подобных отношений договором аренды рискованно. В других округах есть шанс, что суд применит к данным договорам положения о договорах аренды хотя бы по аналогии, но для этого необходимо максимально подробно индивидуализировать предоставляемую часть помещения, выделив ее на прилагаемом к договору плане.

Договор о предоставлении права на размещение. Поскольку договор о предоставлении права на размещение оборудования или права на осуществление торговли в части помещения суды все равно рассматривают как аренду, использовать этот договор можно только на тех же условиях, что и договор аренды. То есть с подробной индивидуализацией части помещения и с учетом отношения арбитражных судов соответствующего региона к договору аренды в подобных обстоятельствах. Например, в одном из дел, рассмотренном Девятым арбитражным апелляционным судом (постановление от 10.03.09 по делу № А40-61348/08-23-554), речь шла о договоре о предоставлении права на размещение на 1 кв. м помещения платежного терминала. Суд указал, что договор не противоречит общим положениям Гражданского кодекса, и взыскал долг по оплате на основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса. При этом хотя суд не применил в данном случае положения законодательства об аренде напрямую, решающую роль сыграл факт индивидуализации части помещения в приложенной к договору схеме.

Договор возмездного оказания услуг. Еще один вариант, альтернативный аренде, это договор оказания услуг. На первый взгляд, под этот вид договора достаточно сложно подогнать отношения, которые по своей сути ближе всего к аренде. Однако суды воспринимают этот вариант достаточно благосклонно. Но только при определенных условиях.

Исходя из определения договора возмездного оказания услуг из статьи 779 Гражданского кодекса и согласно правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда, изложенной в пункте 1 информационного письма от 29.09.99 № 48, договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. Поэтому недостаточно просто указать, что исполнитель оказывает услуги по размещению определенного оборудования, необходимо перечислить, в чем именно заключается деятельность услугодателя. Обычно в таких случаях указывают, что исполнитель обязуется оборудовать для аппаратов (платежных терминалов, банкоматов) места, подготовить электрические розетки, поддерживать места расположения аппаратов в надлежащем состоянии, вести хозяйственное и противопожарное обслуживание.

Кроме того, важно избегать в таком договоре признаков аренды, а именно: из него не должно следовать, что для размещения оборудования заказчику передаются объекты недвижимости. Поэтому в отличие от аренды не нужно индивидуализировать конкретные места расположения автоматов и указывать площадь, которую они будут занимать. Во исполнение таких договоров составляют двусторонние акты, подтверждающие факт установки и подключения оборудования, а также акты об оказанных услугах, но не акт приемки-передачи части помещения. В результате суды приходят к выводу о том, что передача объекта недвижимости не производилась, это имущество из владения и пользования заказчика не выбывало, и квалифицируют договоры как договоры возмездного оказания услуг (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 21.07.09 по делу № А60-40089/2008-С4, Восточно-Сибирского округа от 25.03.10 по делу № А33-14855/2009, от 09.06.11 по делу № А58-6238/10).

Вопрос в тему

Почему нельзя получить кадастровый паспорт на неизолированную часть помещения?

Потому что часть 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости обязывает органы кадастрового учета отказывать в постановке помещения на кадастровый учет, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Совет в тему

Если размещение оборудования планируется в помещении, находящемся в оперативном управлении владельца, лучше применять договор оказания услуг.

Дело в том, что для аренды такого помещения требуется согласие собственника имущества Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (ст. 608 ГК РФ). При отсутствии такого согласия договор аренды недействителен. Но для заключения договора оказания услуг согласие собственника имущества не требуется.

Какую комнату можно сдать в аренду?

Заключение договора аренды комнаты в квартире – довольно частая ситуация на рынке недвижимости.

Но при сдаче комнаты возникает много спорных вопросов и ситуаций. Рассмотрим их в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдавать неприватизированные комнаты в коммунальной квартире?

Самым сложным моментом в сдаче неприватизированной комнаты в коммунальной квартире является ее «правовой» статус. Сдать комнату в неприватизированной квартире нельзя. Сдавать недвижимость можно только в случае наличия прав собственности. Но согласно ст. 67 п. 2 п.1 ЖК РФ представленный процесс возможен при согласии наймодателя. Наймодателем выступают местный муниципалитет или другое госучреждение.

Если наниматель принял решение сдать комнату в аренду, он должен отправить свою просьбу наймодателю в письменном виде. В составленном документе должны быть подписи членов семьи нанимателя, а также росписи соседей, подтверждающих свое согласие на сдачу комнаты третьим лицам, которое регламентируется ст. 76 п. 2 ЖК РФ. Наймодатель в письменной форме отправляет нанимателю свое согласие.

Если заселение поднанимателей было осуществлено без согласия соответствующих органов, договор поднайма можно признать недействительным, а выселение должно произойти незамедлительно. В случае отказа со стороны вселившихся, процесс выселения регулируется судебными инстанциями. Исковые заявления могут подавать соседи, прокурор или сам наймодатель.

Наниматель в этой ситуации будет признан виновным в случае неоплаты НДФЛ. Если наниматель не подаст декларацию по форме №3НДФЛ, с него могут взыскать штраф в размере 5%, но не больше 30% от общей суммы в декларации и не менее 1 тысячи рублей. За каждый прошедший день просрочки будет начисляться пеня в размере 1/300% от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Как сдавать приватизированные комнаты в коммунальных квартирах?

Как уже было описано выше, собственники комнат имеют право сдавать представленную недвижимость. Это регламентируется ст. 35 п. 2 Конституции РФ и ст. 209 п. 2 ГК РФ. Подобное решение распространяется только на комнату, в то время как оставшаяся площадь (кухня, коридор, санузел) является общей собственностью. Поэтому даже в случае с приватизированной комнатой необходимо получить разрешение всех соседей коммунальной квартиры.

Как сдать комнату в приватизированной квартире?

Для того чтобы сдать комнату в приватизированной квартире, необходимо между собственником и нанимателем составить договор найма (см. Как оформить образец договора найма жилого помещения). При этом следует получить согласие каждого из собственников квартиры. Они могут оформить доверенность на одного собственника, который в будущем и будет выступать в качестве наймодателя в договоре. При необходимости допускается заключение договора с каждым из собственников.

В случае дальнейшего совместного проживания собственников квартиры и нанимателя необходимо указать в договоре все возможные спорные ситуации и их решение в пользовании общими площадями (кухней, санузлом, коридором). Руководствоваться можно действующим законодательством, нормативами и актами. Некоторые моменты можно оговорить устно.

Как взаимодействовать с товариществом собственников жилья и кооперативами?

Что касается стоимости аренды комнаты, суммы должны оговариваться только между нанимателем и наймодателем. Соседи коммунальной квартиры и коммунальные службы никак не должны вмешиваться. Однако в случае расчета коммунальных платежей по количеству лиц, проживающих на момент сдачи, представители кооперативов и ТСЖ должны знать информацию об их количестве для постоянного проживания. Но согласно закону № 152-ФЗ РФ от 27.06.2006 личные данные о нанимателях наймодатель предоставлять не имеет права.

Что такое страховой депозит при съеме квартиры? Читайте здесь

Нужен ли акт приема-передачи при сдаче комнаты в аренду?

При использовании комнаты нанимателями согласно составленному договору могут произойти какие-либо поломки коммуникационной системы, а также прийти в негодность техника и мебель по вине временно проживающих граждан. Поэтому к договору найма необходимо прикладывать составленный акт приема-передачи. В документе отображают состояние имущества, которое передается в пользование нанимателю. В случае возникновения повреждений и способы их устранения должны указываться в составленном документе.

Как проходит оплата коммунальных услуг при аренде квартиры (комнаты)?

Оплата за пользование коммунальными услугами производится нанимателями. Это правило регламентируется ст. 678 ГК РФ. Иногда при определенных ситуациях в договоре прописывают обязанности наймодателя в оплате коммунальных услуг. В любых ситуациях ответственность перед компаниями несет именно он. В случае несвоевременной оплаты коммунальных платежей косвенным и прямым ответчиком будет наймодатель.

Является ли часть комнаты — частью квартиры, и можно ли ее сдавать в аренду?

Является ли часть комнаты , частью квартиры ? и можно ли сдать внаём часть комнаты ?

Ст. 673 ГК РФ Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Ответы юристов ( 2 )

Добрый день — Владимир. Комната — это изолированная часть квартиры, являющая самостоятельным объектом недвижмости. Соответственно, вы вправе сдать внаем комнату при условии определения этой комнаты на кадастровом / техническом плане квартиры, оформленном в качестве Приложения к договору найма.

В противном случае возникает риск признания договора не заключенным по мотиву отсутствия соглашеняи сторон по существенному условию договора — его предмету.

К сожалению, коммерческий найм жилого помещения тем и отличается от найма государственного и муниципального жилья, что не предусматривает соблюдение норм площади при предоставлении жилого помещения.

Вместе с тем, заключение договора коммерческого найма со множеством нанимателей будет свидетельствовать о фиктивности заключения договора при отсутствии реального намерения сторон его исполнять и в нем проживать.

Массовая регистрация граждан (если Наниматель) на это пойдет по свое йправовой природе будет являться фиктивной регистрацией. С применением мер ответственности по ст. 322.2. УК РФ, или 322.3 УК РФ.

А в случае если собственник не будет регистрировать граждан — то его можно привлечь пор статье

«Проживание по месту пребывания или по
месту жительства в жилом помещении гражданина Российской Федерации,
обязанного иметь документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт),
без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или по
недействительному документу, удостоверяющему личность гражданина
(паспорту), — влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей.

2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, —

влечет наложение административного штрафа в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей.

Кроме того, никто не отменял соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пользования жилым помещением, правил пользования жилым помещением, которые в данном случае будут грубо нарушаться.

Как видите, собственник, включая такое условие сильно рискует.

Также не факт, что Вы заключили данный договор под влиянием обмана или введения в заблуждения со стороны Продавца и не предполагали, что в данное жилое помещение будут вселяться и иные лица.

Лучшим же вариантом попросить расторгнуть договор именно на этом основании.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector