Может ли жск увеличить сумму договора
Может ли жск увеличить сумму договора
Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
- Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации. На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.
- Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании.
Особенности и отличия дду и жск
ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут.
Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ. Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:
- · на возмещение расходов,
- · неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.
Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен. 9.
Договор жск и дду: отличия
Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом. Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.
Заключение Покупка квартиры через ЖСК, несмотря на довольно приемлемую цену жилья, один из самых опасных способов приобретения недвижимости на первичном рынке. Подобные схемы сопряжены с массой рисков, связанных с недостаточной законодательной регламентацией деятельности таких объединений, ввиду чего, минимизировать их практически невозможно.
Покупка квартиры: дду или жск, какой из вариантов договора выбрать
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
- Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
- В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
- Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
- Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ
К сожалению, есть и недостатки:
- Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры.
Особенности заключения договора жск
Он зависит от множества факторов.Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Обратиться за консультацией через форму.
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
- Московская область: +7 (499) 938-42-57
- Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.
Покупка квартиры через жск
- Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
- Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть.
Все аспекты договора об участии в жск
Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи». Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре.
Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму.
Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн). Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.
Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения. Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.
Может ли жск увеличить сумму договора
При этом у него должны быть на руках следующие документы:
- ДДУ,
- платежные документы,
- справка об отсутствии претензии.
Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру.
Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:
- Ф.и.о.
- Дата вступления в кооператив.
- Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
- Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
- Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
- Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
- 7.
Разбираемся, какие взносы обязан платить член ЖСК
Вступление граждан в жилищно-строительные кооперативы – один из действенных способов решения наболевшего жилищного вопроса. ЖСК — вид потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ).
К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст.116 ГК РФ).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Виды взносов
В ЖСК выплачиваются несколько видов взносов:
Паевой взнос – сколько стоит жильё. В зависимости от того, что прописано в Уставе, может вноситься сразу или в рассрочку. Но пока паевой взнос не выплачен полностью, помещение является собственностью ЖСК.- Вступительный взнос – одноразовый, выплачивается на момент вступления в ЖСК.
- Членский взнос – платится каждый месяц на текущие расходы. Не путать с целевым взносом.
- Дополнительный взнос (целевой) – вносится пайщиками на возмещение определённых расходов. Например, он может быть связан с присоединением жилого комплекса к городским сетям (приблизительно 1400 руб. с одного кв.м. общей площади).
Кто такой пайщик и кто имеет право им стать?
Существуют ЖСК, состоящие только из юридических лиц, только из граждан и из граждан совместно с юридическими лицами.
Созданию ЖСК могут содействовать органы государственной власти РФ и местного самоуправления. В этом случае, граждане, в установленном порядке стоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют первоочередное право на вступление в ЖСК.
Таким образом, пайщиком может стать гражданин любой страны, внесший вступительный и паевой взносы, при этом соблюдающий Устав (учредительный документ ЖСК). Гражданин или юридическое лицо подаёт заявление о вступлении в ЖСК в правление. После рассмотрения заявления и утверждения на общем собрании принимается решение – принять в члены ЖСК или отказать в этом. Если решение положительное, то право стать пайщиком предоставляется с момента уплаты вступительного взноса.
Членские выплаты — что это такое?
Дом возводится на средства ЖСК, состоящие из паенакоплений, членских и вступительных взносов.
Вступительный взнос уплачивается гражданином при входе в ЖСК, не позднее оговоренного в Уставе срока после принятия Правлением решения о подтверждении его вступления.- Членский взнос платится ежемесячно с момента заключения договора, не позднее установленного срока.
Размер и порядок уплаты взносов формируются согласно Устава ЖСК.
Что покрывается этими деньгами?
Ежемесячные членские взносы необходимы на:
- поддержание имущества;
- банковские услуги;
- заработная плата работникам;
- аренда;
- оргтехника, канцтовары.
Паевые взносы погашают стоимость жилья. Кроме того, включают в себя:
- страхование;
- компенсацию кредитов и займов на строительство;
- налоги, сборы, обязательные платежи.
Как фиксируется факт внесения денег?
Платежи по всем видам взносов фиксируются так:
- данные вносятся в отчёт для ревизионной комиссии;
- производится запись в приходном журнале;
- фиксируется проводка в книге учёта;
- выдаётся документ, подтверждающий платёж (граждане сохраняют корешок квитанции как доказательство факта оплаты).
Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.
Справка о выплате пая содержит следующие данные:
- ФИО пайщика;
- дата вступления в ЖСК;
- протокол собрания правления кооператива о принятии в его члены;
- дату окончательной выплаты пая;
- размер выплаченного пая;
- адрес квартиры;
- площадь квартиры.
- Скачать бланк справки о полной выплате пая в ЖСК
- Скачать образец справки о полной выплате пая в ЖСК
Можно ли не оплачивать?
Внесение пая – главная обязанность члена кооператива. Прядок и сроки оплаты прописаны в Уставе ЖСК.
При неисполнении гражданами своих обязательства, решение общего собрания имеет право исключить их из ЖСК и выселить из занимаемого жилого помещения
Данное положение регламентирует ст. 130 часть 4, а также ст. 133 ЖК РФ. Пай в жилищном кооперативе — это те деньги, которые каждый участник обязан вносить в фонд, и делать это своевременно.
Ответственность
Член ЖСК может быть исключён из кооператива пайщиков в судебном порядке. Основанием для исключения служит неоднократное неисполнение предусмотренных Уставом ЖСК обязательств:
- постоянное нарушение сроков внесения взносов;
- недоплата их более 3-х раз в год;
- просрочка оплаты.
Если в кооперативе немного пайщиков, то решение об исключении принимается общим собранием. В больших кооперативах такое решение принимает Правление.
Каким образом происходит переуступка пая?
Такая сделка называется цессией. Перед заключением сделки и подписанием договора переуступки, выясняется:
каким образом предыдущий член ЖСК расплачивался с застройщиком;- сколько денег нужно внести для получения разрешения на переуступку;
- дополнительные сведения:
- порядок зачисления членов ЖСК;
- величина первоначального вступительного взноса;
- кем оплачивается коммуналка до оформления права на собственность;
- требуется ли выплачивать какие-то другие суммы.
В цессии участвуют следующие стороны:
Продавец должен:
- Cообщить своё намерение о продаже строительной компании.
- Получить от неё официальное согласие.
- Взять справку об отсутствии задолженностей.
- Взять выписку в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
- Усли есть вторая половина, оформить её согласие на продажу.
- Предоставить банковское подтверждение состояния задолженности.
Покупатель должен:
- Оформить согласие супруга на приобретение жилья.
- Подписать договор переуступки квартиры.
- Оплатить госпошлину за регистрацию.
Договор заключается в юридической фирме или в офисе застройщика, регистрируется в Росреестре или МФЦ на протяжении 10 дней.
Поскольку сделка осуществляется под надзором органа государственной регистрации, её можно считать относительно безопасной.
Взыскание долга
Неоплаченный ежемесячный членский взнос удерживается из других оплат, например, паевых взносов. На сумму просроченного ежемесячного платежа начисляется пеня (если это прописано в Уставе).
Член кооператива может быть исключен из него, если без уважительных причин не исполняет свои обязанности, не совершает положенные платежи, в частности, не платит за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 130 ЖК). После этого бывший член должен заключить договор о самостоятельной оплате коммунальных услуг (п. 6 ст. 155 ЖК).
Заключение
Цель создания ЖСК:
- строительство жилья для участников кооператива;
- организационно-правовая форма содружества граждан, стремящихся достроить жильё в случае, когда нечестный застройщик, использующий их средства, приостанавливает строительство.
Чтобы не стать жертвой махинаций, вступающему в ЖСК, нужно скрупулёзно осведомиться о репутации застройщика, просмотреть его рекомендации и проконсультироваться с юристом.
Необходимо внимательно изучить все документы ЖСК:
- Устав.
- Договор с пайщиком.
- Положение о кооперативе.
И тогда никакие аферы на жилищном рынке Вам не страшны.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)
Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ
У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.
Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен
Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-33-98 .
- Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.
Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.
Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.
После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.
Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.
Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.
Порядок оформления договора
Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:
- Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
- Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
- Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
- Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
- Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
- Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.
После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:
- Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
- При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
- На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
- Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
- Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
- Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
- Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.
Содержание
Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.
Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:
- Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
- Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
- Порядок внесения членских и паевых взносов.
- Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
- Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
- Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
- Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
- Порядок предоставления квартиры.
- Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
- Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
- Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
- Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
- Сведения о пайщике.
Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Чем отличается договор ЖСК от ДДУ
Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».
Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.
Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.
| Критерий | Договор долевого участия 214-ФЗ | Договор ЖСК 215-ФЗ |
| Регистрация договора в Росреестре | Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре | В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру |
| Стоимость квартиры | Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться | 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры. |
| Окончание строительства | В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки | Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК |
| Рассрочка выплат | Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства | Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома |
Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК
Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.
Преимущества и недостатки ДДУ
Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:
- У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
- Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
- Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
- Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
- Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.
Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:
- Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
- Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
- В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.
Преимущества и недостатки договора ЖСК
В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.
Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:
- Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
- Существует опасность двойных продаж.
- Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
- Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
- Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
- Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.
Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.
Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива
При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.
К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.
Понятие и применение
После окончания строительства каждый из его членов может получить в нем свою жилплощадь.
Соглашение, которое заключается между сторонами при вступлении гражданина в 
жилищно-строительный кооператив, также носит название договора паевого взноса. Наряду с договором долевого участия (ДДУ) данный документ является одним из разрешенных законодательством способов приобретения строящегося жилья.
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Этот договор определяет отношения обеих сторон сделки, которые касаются соинвестирования строительства и внесения паевых взносов членами ЖСК. По своей сути это просто внутренний документ кооператива, заключенный между его участниками.
Структура
Форма договора не утверждена законодательно, однако есть ряд положений, которые должны быть включены в документ обязательно.
Его типовая структура выглядит следующим образом:
Реквизиты сторон
В частности, на первой странице документа указывается его название, а также такие данные:
- название и адрес ЖСК;
- данные о госрегистрации (№ свидетельства и место его выдачи);
- информация о председателе кооператива (его ФИО, данные паспорта, номер ИНН, место регистрации).
Термины и определения
Здесь могут быть приведены все термины, которые используются в договоре и могут быть непонятны пайщику.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Предмет сделки
Это обязательный пункт документа, который включает обязательства кооператива перед пайщиком предоставить ему в собственность квартиру с определенными характеристиками.
В частности, должно быть указано:
- количество комнат в квартире;
- этаж;
- условный номер;
- проектная площадь.
Например, если фактическая площадь окажется меньше проектной, пайщику могут вернуть часть его взноса.
Размер и порядок внесения взносов
Величина пая равна стоимости квартиры, при этом в договоре может быть указано, как именно она будет вноситься — единоразово и в полном размере или по частям.
По данной сделке часто используется рассрочка, при которой пайщик вносит одну половину стоимости квартиры сразу, а вторую — в течение определенного срока.
Обязанности сторон
Здесь перечисляются обязанности как пайщика, так и ЖСК.
Относительно первого это могут быть:
- требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
- ограничения в проведении планировки в квартире;
- необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).
Основными обязанностями кооператива является:
- целевое использование внесенных членами взносов (в том числе на строительство жилья);
- передача готовой квартиры пайщику на основании акта приема-передачи;
- выдача членам кооператива необходимых документов;
- возврат средств пайщику в случае расторжения с ним сделки.
Ответственность сторон
Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.
Срок действия и порядок расторжения
Срок обычно исчисляется с момента подписания договора и до даты исполнения всех обязательств его участников друг перед другом.
Условия расторжения могут отличаться — стороны сами определяют, когда это возможно и как происходит на практике.
Заключительные положения
Здесь раскрываются вопросы, которые не включены в другие разделы документы. Например, порядок решения споров, количество экземпляров договора и приложения к нему.
Данная структура может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и устава ЖСК. Единственное требование — положения договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства.
Порядок заключения и моменты, на которые следует обратить особое внимание
В частности, это разрешение на строительство (со сроком действия не меньше периода постройки дома), проектная документация, документы о правах на земельный участок (собственность или аренда). Нет смысла вкладывать средства в компанию, которая еще не получила эти бумаги — без них строительство не начнется.
Если с документацией все в порядке и принято решение о подписании договора, можно 
переходить к обсуждению его условий. Поскольку установленной формы документа не существует, все его положения стороны согласовывают между собой самостоятельно. Важно предусмотреть в нем наличие точных данных о будущем жилье, а также конкретные сроки строительства.
Перед подписанием договора к сделке лучше привлечь юриста, который сможет проверить его содержание на предмет условий, нарушающих права пайщика. Это наиболее правильный способ, при помощи которого можно обезопасить себя от возможных рисков. Оформление сделки проходит быстро, поскольку договор не подлежит регистрации — он вступает в силу с момента его подписания сторонами.
После этого пайщику остается исполнять обязательства, указанные в договоре, в том числе и уплачивать взносы. Делать это нужно в четко установленный срок, поскольку в противном случае часто применяются различные финансовые санкции (пеня или штраф).
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры — узнайте у нас!
Как получить налоговый вычет при приобретении недвижимости, вы узнаете, прочитав нашу статью!
Хотите продать свою долю в квартире, но сособственники несогласны с вашим решением? Узнайте, как выйти из такой ситуации. Подробности здесь.
Возможные риски
По сравнению с альтернативной формой сделки — ДДУ, договор о вступлении в ЖСК отличается более высокими рисками.
К основным из них можно отнести:
- риск двойной продажи квартиры (поскольку договор не регистрируется в росреестре, он может быть заключен на одно и то же жилье с несколькими разными людьми);
- несоблюдение сроков строительства (для застройщика отсутствуют штраф и пеня за подобное нарушение);
- возможные финансовые потери (в частности, при выходе из кооператива его участник может вернуть только уплаченный пай — вступительные и членские взносы возврату не подлежат);
- отсрочка при получении права собственности на квартиру (оно возникает только при условии полной выплаты пая — в случае рассрочки права на жилье ограниченные);
- удорожание строительства (пайщики несут солидарную финансовую ответственность, поэтому в случае повышения цен компенсировать это должны из своих средств).
Однако данные риски частично компенсируются двумя весомыми преимуществами от сделки — меньшей стоимостью квартиры и быстрым сроком оформления договора. 
Для того чтобы избежать эти риски максимально, необходимо предусмотреть в документе условия, защищающие права именно пайщиков.
Также многое зависит от строительной компании — если она надежная и выполняет свои обязательства перед покупателями, риски от сделки практически будут отсутствовать.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Загрузка...