Какой закон говорит о доступе к стоякам

Стояк закрыт стенкой (гипсокартоном). Доступ к стояку: обязанности УК и права собственника при ревизии, ремонте, аварии

Что делать если УК просит предоставить доступ к стояку, который у вас закрыт гипсокартонном или чем-то аналогичным? Может ли УК, ТСЖ… потребовать доступ и по какому алгоритму должно все происходить? На эти, а также на смежные темы связанные со стояком (канализационным), мы постараемся ответить в нашей статье.

Является ли перегородка из гипсокартона, которая закрывает стояк, перепланировкой?

Так в статье 25 ЖК РФ часть 2 написано:

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Здесь встает вопрос, является ли изменение в виде стены из гипсокартона изменением, которое необходимо вносить в технический паспорт помещения. Смотрим постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (РГ. 2003. 23 окт.) приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам, в части 1.7.1.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

То есть наша стена из гипсокартона не подпадает под перепланировку. В итоге такое изменение не потребует внесения в технический паспорт.

Кто отвечает за стояк (центральную канализацию) или что такое общедомовая собственность

Сам по себе стояк является общедомовой собственностью. Этот вывод можно сделать на основании Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и. , а именно части 2, пункта 2

…иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

также часть 5 того же документа

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе

То есть стояк (центральная коммуникация) относится к общедомовому имуществу. В итоге за его обслуживание должна отвечать УК,ЖК, ТСЖ и т.п. Именно она собирает средства на ремонт общедомовой собственности.

Что делать, когда соседи или УК, ЖК, ТСЖ… попросят доступ к стояку закрытому гипсокартонном

Собственность ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть вроде как предоставить доступ к стояку надо по согласию. Об этом также написано в части 35, главы 5 Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.06.2016) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

е) допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

То есть здесь, скорее всего, придется полностью сносить стенку самостоятельно. Здесь нет четкого указания о том, что делать в случае если стена закрывает стояк и кто должен его демонтировать, но УК, ТСЖ и иже ними явно захотят возложить демонтаж стены на собственника помещения.

Можно ли получить компенсацию за разбор стены закрывающую стояк

Скорее всего этот вопрос закроет цитирование статьи 1064 ГК РФ

3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

Согласие потерпевшего на лицо, ведь он знал что стена разбирается для ревизии, а значит, о компенсации речи не идет.

Какой закон говорит о доступе к стоякам

об обеспечении свободного доступа к общему имуществу

Правление ТСЖ «_______________________» уведомляет Вас о необходимости обеспечить свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома.

А именно: к общедомовым сетям холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения (канализация), и вводным отсекающим запорным устройствам (кранам).

Доступ должен быть обеспечен таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр стояков на всем их протяжении, а так же проводить профилактические и ремонтные мероприятия на стояках.

В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в том числе относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Так же согласно требованиям п. 5, 6, 10, 11, 13, 16 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества в том числе включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В частности в состав общего имущества включаются:

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а так же обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, а так же ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья.

При этом на лицо, непосредственно осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязан самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ;

В свою очередь на самом собственнике помещения лежит обязанность при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности — принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий, а так же допускать представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны беспрепятственно допускать либо в заранее согласованное время, либо в случае аварии в любое время в занимаемые ими жилые помещения представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в целях проверки состояния проходящих через помещения общих коммуникаций многоквартирного дома и устранения аварий на этих коммуникациях. При этом, следует обратить внимание, что собственники помещений обязаны обеспечить свободный доступ не только в само помещение, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций, и не вправе без соответствующего разрешения изменять их конструкцию, а так же скрывать их несъемными элементами отделки, которые могли бы стать препятствием для постоянного контроля состояния коммуникаций и(или) для проведения их оперативного ремонта.

ТСЖ «_____________________» Ф.И.О.

Предписание получено ___________________________________________

Доступ к стояку

Краткое содержание

Что делать если соседи не дают доступ к стояку.
Хочу поменять стояк отопления. Соседи сверху и снизу недают доступ к ним. Что делать?
Законно ли ограничение доступа к общественному стояку (канализации) ?
Мы живем на 5 этаже может не давать доступ к стояку, забилась канализация на 3 этаже?
Есть ли в законодательстве о доступе к общему стояку?
Нужно заменить стояк ГВСиХВС соседи не дают доступ к стякам.
Ограничение доступа к собственности
Доступ к счетчикам
Доступ к собственности
Доступ к уголовному делу
Доступ к счетам в банке

Вопросы

1. Что делать если соседи не дают доступ к стояку.

1.1. Здравствуйте.
В таком случае управляющая компания обращается в суд с иском об обязании соседей предоставить доступ к общедомовому имуществу.

2. Хочу поменять стояк отопления. Соседи сверху и снизу недают доступ к ним. Что делать?

2.1. Прежде всего с данным вопросом надо обратиться в Вашу Ук или ТСЖ. Составить акт о необходимости замены данного стояка.

3. Законно ли ограничение доступа к общественному стояку (канализации) ?

3.1. Здравствуйте. Из вашего вопроса не ясна ситуация в целом. Общественный стояк подлежит содержанию спец. Организацией, следовательно за его использование взимается определенная плата. Без ее осуществления доступ может быть ограничен.

4. Мы живем на 5 этаже может не давать доступ к стояку, забилась канализация на 3 этаже?

4.1. Добрый день. Доступ к общедомовому имуществу (стояку) Вы обязаны обеспечить сотрудникам управляющей компании, если невозможно прочистить стояк из квартиры на четвертом этаже.

5. Есть ли в законодательстве о доступе к общему стояку?

5.1. Есть ли в законодательстве о доступе к общему стояку?
Здравствуйте, вот именно в законодательстве такого нет.

6. Нужно заменить стояк ГВСиХВС соседи не дают доступ к стякам.

6.1. Через суд только обязать иначе никак.

7. Как правильно написать жалобу, в связи с постройкой кладовки в подвале которая перекрыла доступ к стояку отопления однокомнатных квартир?

7.1. Здравствуйте.
Изложите вопрос более подробно.

8. Хочу поменять стояк с холодной водой. Труба у нас старая, мы живём на 3 этаже. Соседи 1,2 и мы 3 этаж будем менять стояк а соседи с 4 этажа отказываются чтобы мы врезались к ним, говорят чтоб мы меняли до потолка в нашей квартире. Я имею право требовать доступ к их трубе чтоб врезаться к ним до резьбы? Или они имеют право не пускать нас? Ведь я хочу чтоб труба менялась через перекрытия и врезалась к ним.

8.1. Здравствуйте! Трубы в изложенной ситуации, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, обслуживанием которых занимается управляющая компания. Ее собственник обязан пустить к данным трубам.

9. Правомерно ли управляющая компания требует собственника сломать часть стены для доступа к стояку, если эта часть стены была сделана по проекту, а не собственником?

9.1. Добрый день!
Требования вашей УК в данном случае неправомерны и вы откажите.
Если речь идет про стены по проекту и если вы сами их не возводили.

Просите их чтобы они вам в письменном виде запрос делали и тогда в письменном виде вы им ответите отказам, так как эти стены по проекту дома.

9.2. Напишите претензию в УК с изложением своих требований, уведомив УК о том, что при не разрешении данного вопроса в срок 10 дней, вы оставляете за собой право подать жалобу в прокуратуру и в жилинспекцию, с последующим обращением в суд.

10. Жилищная компания написала объявление, что по решению суда, проводится ремонт стояка горячей и холодной воды, требуют предоставить доступ к стояку, я в своей квартире, которая находится в собственности, произвела ремонт, который теперь придется ломать и снимать кафель, также в этой квартире проживает и является собственником человек с диагнозом буйная шизофрения, который не потерпит нахождения в квартире посторонних людей, есть ли возможность не предоставлять доступа в квартиру?

10.1. Нет, доступ к общедомовому стояку Вы обязаны предоставить. Либо Вы это сделаете сами, либо управляющая компания может Вас обязать посредством решения суда. Плюс если все Ваши соседи доступ предоставят, а Вы нет, ремонт в целом застопорится только по Вашей вине, а УК укажет на Вас и будет иметь законное право не начинать ремонт стояка, с соседями Вы можете испортить отношения.
По поводу кафеля советую написать письмо в УК о том, что Вы готовы предоставить доступ, если УК предоставит Вам гарантийное письмо, согласно которому они обязаны будут возместить Вам причинённые ремонтом убытки. Так Вы и себя подстрахуете, что ремонт затягивается не по Вашей вине, и истребовать стоимость ремонта и кафеля с УК будет гораздо проще при наличии гарантийного письма.
По поводу больного собственника здесь этот вопрос необходимо решать своими силами — поверьте, проблем с непредоставлением доступа к стояку будет больше.

Обнаружил протечку воды в стояке, вызвал диспетчера УК.

Диспетчер подтвердил, что скорее всего будут делать гарантийную замену стояка (устранение протечки) ненадлежащего качества. Но стояк у меня закрыт коробом, сделан свежий ремонт. Короб будут демонтировать, так как нужен будет доступ к стояку.

Могу ли я требовать с УК возмещение ущерба?

11.1. Вряд ли получится.
СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85* 5.4.9
Водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним технического персонала. Прокладку стояков и разводки допускается предусматривать в шахтах, открыто — по стенам душевых, кухонь и других аналогичных помещений с учетом размещения необходимых запорных, регулирующих и измерительных устройств.

12. В квартире под моей течет стояк канализации. Отремонтировать снизу не могут. Мне (собственник) предписано обеспечить не только доступ в квартиру, но и»к элементам конструкции», т.е мне самой необходимо демонтировать унитаз. Если сама не могу, то должна это оплатить УК. При замене будут отрезаны внутриквартирные коммуникации, их восстановление тоже должна оплатить. Ремонту подлежит общедомовое имущество. Насколько это правомерно. У меня в квартире нет повреждений.

12.1. Правомерно. Потому что законно в силу ст. 304 ГК РФ. Но это не исключает возможности компенсации Вам причиненного ущерба имуществу. Поэтому пускать надо. Но и деньги в счет возмещения ущерба потом можете попросить.

12.2. Если без доступа к Вашей квартире технически не возможно это сделать, то Вы обязаны предоставить доступ. Иначе могут подать на Вас в суд, С т.304 ГК РФ.И Вам по суду придется выполнять решение суд. Затраты можете потом требовать компенсировать с УК. Так как они не могут лечь на Ваши плечи. Это не только Вам надо.

12.3. Требование должно быть технически обосновано заключением специалиста. Даже если дело дойдет до суда, истец (УК) должна обосновать рациональность такого разбора комнаты в силу ст. 56 ГПК РФ.

12.4. Добрый день Светлана Николаевна

По устранению причин протечки стояка УК обязано произвести ремонт.

На основании п. 12 Правил содержания общего имущества № 491 УК вправе совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества самостоятельно, или с привлечением упркомпании, или подрядчика, есть виды работ, которые он не может выполнять без согласования с УК или соседями.

12.5. Добрый день!
В соответствии со ст.36 ЖК РФ система канализации входит в перечень общедомового имущества, за которое несет ответственность УК.

Учитывая изложенное, все ремонтные работы должна производить управляющая компания.

Кроме того, тот ущерб который понесете Вы в результате ремонтных действий УК, последняя также должна Вам Компенсировать за свой счет в силу ст.1064 ГК РФ.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)
КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла ст. 1064 см. Постановление КС от 05.03.2019 N 14-П.
ГК РФ Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
Позиции высших судов по ст. 1064 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла п. 1 ст. 1064 см. Постановления КС РФ от 10.03.2017 N 6-П от 08.12.2017 N 39-П.
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
(в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

Напишите заявление в УК с требованием произвести ремонт или выплатить компенсацию за него. Если УК откажет, то смело обращайтесь в суд.

12.6. Владелец квартиры обязан обеспечить доступ к общедомовому имуществу. Из вопроса непонятны конструктивные особенности квартиры, но если доступ к стояку канализации Вы каким либо образом «зашили», то должны за свой счет произвести демонтаж самовольно установленных преград. Если же никаких препятствий не создавали, то демонтаж и последующая установка унитаза и т.д. должны производиться силами и за счет УК.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)
34. Потребитель обязан:
е) допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

12.7. Здравствуйте, Вы должны допустить их к коммуникациям, но они обязаны включить нанесенный ущерб в смету ремонта, сами Вы ничего демонтировать не обязаны, тем более оплачивать. Есть еще вариант, пусть приходят, демонтируют, Вы сфотографируйте всё до и после, а потом предъявите претензию, если откажутся возмещать причиненный ущерб, подавайте в суд исковое заявление о компенсации причиненного ущерба ГК РФ ст. 1064. Сейчас же на это предписание вручите им ответ о согласии допустить их в квартиру с обязательством оплатить восстановительный ремонт. Пусть думают.

12.8. Требования по демонтажу не правомерны. Все затраты должна нести УК в данном случае — Постановление Правительства 491, Правила предоставления коммунальных услуг и Постановление Правительства 170 смотрите.

Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

ситуация сложилась не по её вине;
сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

На заметку управляющим организациям

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:

При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.