Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры в 2020 году

Как продать квартиру в ипотеке: советы экспертов

«Можно ли продать квартиру в ипотеке?» – к нам часто обращаются с таким вопросом. Отвечаем: можно. Хотя непогашенный ипотечный заем считается обременением. А это значит, что стандартный алгоритм продажи здесь не сработает.

Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили материал о том, как продать ипотечную квартиру, какие документы для этого нужны и какие риски продажи существуют.

Законодательная база

Несмотря на то, что ипотечная жилплощадь не является полноправной собственностью, продать ее можно, главное — юридически грамотно осуществить процедуру продажи.

Согласно статьям 29 и 33 Федерального закона «Об ипотеке», заемщик имеет право эксплуатировать и продавать жилплощадь, приобретенную на полученные от ипотечного кредитования средства, при условии согласия банка-кредитора. В случае несоблюдения условия пользования ипотечной недвижимостью, все права на нее переходят к кредитной организации (ст. 301 ГК РФ).

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от выбранной схемы продажи вам пригодятся следующие документы:

  • Подтверждение платежеспособности покупателя;
  • Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами;
  • Подтверждение отсутствия задолженности по ипотеке;
  • Закладная по займу;
  • Подтверждение перевода средств покупателем, которыми будет погашена оставшаяся часть ипотечного кредита;
  • Подтверждение снятия квартиры с обременения.

Продажа квартиры с ипотекой: как действовать?

Как мы уже отмечали ранее, непогашенная ипотека при продаже – это обременение, причем серьезное. Поэтому и действовать вы можете различными способами. Можно, к примеру, предварительно самостоятельно снять обременение с квартиры и продать ее по рыночной цене. А можно продавать в текущем виде, то есть с ипотечным займом, но в этом случае стоимость квартиры придется заметно снизить.

Вы можете предварительно снять обременение или продать квартиру вместе с долговыми обязательствами

Изучите все возможные схемы продажи и выберите самый оптимальный для себя путь.

Досрочное погашение кредитного долга

Вариант не самый простой: покупатель оплачивает установленную сумму, заемщик-собственник отдает полученные деньги банку в счет займа. Данный способ часто используется при продаже квартир в еще строящихся объектах.

Основная сложность заключается в поиске покупателей: для многих факт наличия непогашенной ипотеки является отпугивающим фактором. И это неудивительно, поскольку схема покупки в этом случае, как мы уже отметили, не самая простая – как юридически, так и практически, и требует от покупателя дополнительных действий.

Для начала необходимо получить согласие кредитора, то есть банка. В заявлении на разрешение продажи заемщику нужно аргументировать желание преждевременно закрыть свой долг, поскольку для банка изменение условий кредитования совершенно невыгодно.

После этого составляется договор и вносится задаток, ликвидирующий остаток задолженности. Завершающий этап – ипотека закрывается, квартира освобождается от обременения. Дальше все традиционно: в Регпалате переоформляется право собственности на проданную недвижимость.

Самостоятельная продажа

В сложившихся обстоятельствах, когда заемщик продает квартиру, являющуюся собственностью банка, важно не пытаться утаить это от потенциальных покупателей. Напротив, лучше на начальном этапе переговоров обсудить все условия будущей сделки и акцентировать внимание на ее особенностях. В противном случае продавец рискует быть обвиненным в попытке вовлечь покупателя в аферу.

Шаг первый – покупатель сообщает кредитной организации о желании выкупить залог. После этого составляется предварительный документ, подтверждающий согласие сторон совершить сделку. Такое соглашение заверяется нотариально.

Шаг второй – ликвидация задолженности, оставшуюся сумму от общей стоимости квартиры передает заемщику. Как правило, для передачи денег используются банковские ячейки.

Шаг третий — снятие обременения с объекта недвижимости, составление договора. Заключительный этап — изъятие денежных средств из банковских ячеек.

Содействие кредитной организации

Данная схема снимает ответственность за проведение сделки с заемщика, поскольку в качестве продавца выступает непосредственно банк. Сотрудники кредитной организации берут на себя обязательства по подготовке документов, выдают ячейку, а от физлица требуется только подпись.

Банковские представители сообщают в Регпалату о проведении запланированной продажи. Затем покупатель ипотечной недвижимости погашает долг, оставляя утвержденную сумму денег в банковской ячейке кредитора, оставшуюся часть стоимости жилья – во второй ячейке.

После сообщения банка в Регпалату о выплате кредитного долга с недвижимости снимается обременение.

С точки зрения реализации, для заемщика такой способ продажи удобен и требует от него минимум участия. Однако он не самый прибыльный, поскольку во главе такой сделки стоят интересы кредитной организации. В результате главным при продаже становится возврат долга и максимально короткий срок сделки, а не выгода для заемщика. Поэтому данный способ подходит тем, кто срочно нуждается в деньгах и заинтересован именно в быстрой сделке.

Продажа долговых обязательств

В этой схеме объектом продажи выступает не сама квартира, а долг заемщика. То есть в результате заключения сделки ипотечный кредит переоформляется на нового собственника. Данный вариант популярен благодаря либеральному ценообразованию. Это очень привлекательно для потенциальных покупателей.

Процедура переоформления практически идентична стандартной: потенциальный покупатель подает заявку на получение ипотечного займа и предоставляет пакет необходимых документов. При положительном ответе далее реализуется оценка недвижимости и перерегистрация залога в регистрационной палате. Заемщик подписывает договор о переуступке долга по ипотеке перед банком и больше не является ни собственником недвижимости, ни должником.

Продажа долговых обязательств является самой популярной у покупателей

Приобрести ипотечные долговые обязательства может не только физлицо, но и другой банк. При таких условиях осуществления продажи долг оформляется на кредитную организацию, которая предоставила необходимую сумму для погашения ипотеки.

Сегодня такой формат продажи – частое явление, так как процентная ставка по кредиту динамично сокращается и заемщики переводят остаток задолженности в банки с более выгодными условиями кредитования.

Безусловно, данная схема выгодна для заемщика, однако не все кредитные организации согласны на ее осуществление. Некоторые из них приводят «аргументы» (понятные лишь самим сотрудникам оскорбленного банка) против такого перевода. Другие в правила сотрудничества с банком заранее вписывают пункты, регламентирующие подобные ситуации с установленными штрафными санкциями, чтобы не допустить таких прецедентов.

Если ипотечная квартира находится в собственности у заемщика менее трех лет и продана дороже цены, установленной на момент покупки, продавец обязан заплатить налог в размере 13%.

Риски при продаже квартиры по ипотеке

На практике риск у продавцов ипотечного жилья всего один – это отказ банка в одобрении сделки. Причем причин, по которым вам могут отказать в сделке, множество. Но проблема в том, что основания для отказа банк вам озвучивать не обязан.

Главным риском для продавца является отказ банка-кредитора в одобрении продажи

И если случилось так, что ваш кредитор высказал категорическое «нет» в отношении возможной сделки, все, что остается продавцу – это вернуть полученный залог своему покупателю.

Кстати, даже если в договоре прописано требование о возврате двукратного размера залога в случае разрыва сделки, требовать от вас этого покупатель не вправе. В данном случае сделка срывается не по вашей вине, а по независящим от вас внешним обстоятельствам. То есть любое требование компенсации за сорвавшуюся покупку является незаконным.

Поэтому мы рекомендуем отложить полученный залог до получения одобрения от банка, в противном случае вам придется оплачивать залог из своего кармана.

Помощь в продаже ипотечной квартиры

Агентство недвижимости «М16» поможет вам продать квартиру в ипотеке! Большой опыт в решении самых сложных задач, содействие в снятии обременений, быстрый поиск клиентов и всесторонняя поддержка риелторов и юристов компании для наиболее эффективного выбора стратегии!

Ждем вас в нашем офисе на Петроградской стороне!

Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила

Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту «РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.

Повод для продажи

Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму, рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов.

«Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.

Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка, утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.
Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента.

Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя, отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, разбег составляет от 5% до 25%.

Меняем ипотеку на ипотеку

На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка, говорит управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков.

После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового», — замечает Вишняков.

В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома.

Известна также продажа не квартиры, а кредита. «В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.

Схемы для «живых» денег

Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.

Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную. После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю», — описывает схему Нечаева.

Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру. Правда, в этом случае необходимо, чтобы в кредитном договоре было прописано условие о досрочном погашении долга без дополнительных штрафных санкций, уточняет юрист.

Кроме того, для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо чтобы договор об ипотеке предусматривал право на продажу недвижимости без согласия залогодержателя, добавляет руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. Но при такой схеме для покупателя залоговой квартиры может сработать «мина замедленного действия», предупреждает Шлома, а именно риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится.

Поэтому идеальным вариантом, уверяет эксперт, будет получение у банка разрешения на продажу и согласование с ним схемы сделки, нюансов взаиморасчетов, процедуры снятия залога.

После согласия банка на досрочное погашение, покупатель и продавец заключают договор задатка, который равен сумме долга продавца перед банком, инструктирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Чтобы обезопасить себя, сторонам лучше заверить такой договор у нотариуса.

В договоре задатка должны быть обязательно указаны обязательства продавца, в частности, что он обязан продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в регистрационной палате, поясняет собеседница агентства. Помимо этого в договоре указывается сумма квартиры и порядок расчетов, срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с нее.

«Далее стороны идут в банк для погашения задолженности продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем необходимо обратиться в регистрационную палату вместе с представителем банка и пакетом документов для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца», — описывает процесс Лебедева.

Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры в 2020 году

Если вы взяли ипотечный кредит и купили жилье, это не значит, что купленную вами квартиру нельзя продать. Можно, но с разрешения банка. Причин может быть несколько. Первая и банальная — вы не можете платить ипотеку. Продаете квартиру и получаете разницу между ценой продажи и долгом банку, которы необходимо вернуть.
Вы можете продать квартиру даже на этапе строительства — это называется переуступка права требования.
Второе — квартира вас не устраивает, семья у вас выросла. Вы хотите новую квартиру — просите банк о продаже.

Продать самому
Как говорилось выше, нужно получить разрешение банка на продажу. Банк считает остаток долга по кредиту. Далее вам нужно понять, как вы хотите произвести продажу вашего жилья. Чтобы дороже продать квартиру — ее нужно подготовить. Предпродажная подготовка квартиры включает ряд работ по улучшению его восприятия покупателем. Во первых проведите генеральную уборку — квартира должна блистать чистотой. Сделайте генеральную уборку везде. Будущий покупатель должен видеть пространство. Во-вторых, квартира не должна быть голой. Если вы вывезли свою мебель, купите мебель из икеи. Квартира должна быть обставлена, чтобы покупатель мог видеть габариты и понимать, что из своей мебели он может разместить. Поверьте, покупка мебели окупится — вы сможете поднять квартиру на 2-3 цены мебели и продать ее успешно.
Существует несколько способов продажи вашей ипотечной квартиры. Вопрос в том, к какому агенту обратиться или все делать самому

  1. Первый вариант — можно сделать все самому. Подать объявление на cian.ru, в газету по продаже недвижимости и ждать звонков. Но звонков будет масса — от предприимчивых риелторов с услгами по продаже. Поэтому рекомендую сразу же указывать в объявлении — риелторам просьба не беспокоить. Сразу в объявлении ваш домашний и мобильный телефон давать не следует. На него посыпется куча спама, в том числе и от мошенников. Поэтому вам небходимо завести отдельную симку, чтобы принимать на нее только звонки о продаже. Если вы даете объявление — оно сразу же может быть скопировано в кучу агенств. Многие не читают объявления. Вы можете добавить в объявлении — если вы впрадву заинтересованы — начните разговор с фразы «По поводу избушки на курьих ножках.»… Это исключить агентов и других людей, которые будут звонить и предлагать услуги. Самый важный аспект продажи — это передача денег. Главное не остаться без денег и без квартиры. Я советую использовать аккредитив. Более подробно о передаче денег можно почитать на в статье.
  2. Второй вариант — агенство. Вам потребуется отдать агенству некоторый процент от стоимости жилья. Это не выгодно, не советую. Работа агента заключается просто в поиске покупателей. Если вы даже и решили воспользоваться услугами агенства, рекомендую прописать ответсвенность агенства перед вами. Все бумаги должны быть подготовлены четко в срок.

Какую цену назначить?

Поймите одну важную вещь при определении цены квартиры — чем меньше она стоит, тем быстрее вы ее продадите. Ставьте рыночную цену, а лучше немного выше той, что хотели изначально. Вы получите конечную цену в результате торгов с покупателем. Чтобы определить цену — проконсультируйтесь, сколько стоит квадратный метр в вашем районе и какие квартиры вообще есть в продаже. Обычно ипотечная квартира трудно продается — это связано с особенностями ипотечной сделки. Много волокиты по документам. В итоге цену на жилье, если вы хотите получить деньги быстро(а оно вам нужно — потому что вы не можете платить кредит и проценты капают нешуточные).

После, когда покупатель найден, вы идете в банк и заключается предварительный договор. Вы продаете квартиру, оплачиваете долг. Получаете в банке справку о отсутствии долга и закладную на квартиру. Далее идете в регистрационную палату, регистририруете договор купли-продажи. С недвижимости снимают обременение и она переходит к новому владельцу.

Разница между стоимостью жилья и остатком долга остается в банке. После того как новый собственник предъявит свидетельство о собственности, а также договор купли-продажи, деньги перейдут к вам.

А если квартиру продает банк

В данной схеме продажи ипотечного жилья банковское учреждение уже выступает не в качестве наблюдателя, он полностью сопровождает вашу сделку, и выдает свою банковскую ячейку. Всеми документами занимается банк, от вас требуются лишь подписи. При этом банковские работники будут самостоятельно связываться с Регистрационной палатой. Покупатель жилья вносит денежные средства за погашение кредита в банковскую ячейку финансового учреждения кредитора, а разница между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеки кладется в другую ячейку. После этого банковское учреждение сообщает Регистрационной палате о выплате кредита и с жилья снимается обременение. Но эта схема невыгодна заемщику — банк не сильно заинтересован продать квартиру дорого. Ему нужно вернуть долг — достаточно будет чтобы сумма долга = стоимости квартиры.
Рассмотрим случай, допустим вы взяли кредит на 1 млн. рублей и через 2 года хотите продать вашу квартиру.
Посчитаем, сколько будет остаток вашего долга перед банком через 2 года.
Для этого воспользуемся калькулятором ипотеки. В результате расчета имеет вот такой график.

Данный кредит был рассчитан по ставке 13 процентов на 10 лет.
Дата первого платежа — 12 января 2013 года
Остаток долга на 12 янв. 2015 года = 883 192.85
Таким образом, за 2 года вы заплатили

Банку же придется продать вашу собственность за 883 192.85 или больше.
Да и кстати, если квартира у вас в собственности менее трех лет, вам придется заплатить налог с продажи.
Кроме того, вы же покупали квартиру не за 1 миллион. Всегда есть первоначальный взнос — допустим он у вас был 300 тыс. или 25%. Стоимость квартиры была 1 млн. 300 тыс.
Продав квартиру через банк за остаток долга, вы потеряете

Отсюда вывод — чтобы не потерять деньги, продавайте квартиру самому

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector