Документы необходимые для покупки садового участка с домом

Какие документы нужно проверить при покупке дачи в СНТ?

Покупка дачи в садовом товариществе является не самой простотой процедурой. Поэтому важно запросить у собственника обширный пакет документов, который подтвердит безопасность сделки и отсутствие негативных последствий в дальнейшем. Что нужно запросить у собственника, прежде чем купить дачу в СНТ?

Содержание статьи:

Документы продавца

Прежде чем купить дачу в СНТ важно запросить у собственника правоустанавливающий документ на участок и дом. Важно убедиться, что право собственности оформлено правильно и именно на то лицо, которое осуществляет продажу от своего имени.

Собственник может предоставить один из следующих документов:

Договор, на основе которого возникает право распоряжаться домом и участком – купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство о наследовании.
Решение суда о закреплении прав за конкретным собственником.
Решение администрации о передаче собственности лицу, которое имеет право на бессрочное и безвозмездное пользование.
Декларация с указанием конкретного объекта недвижимости, если собственность оформлялась по «дачной амнистии».

Если право собственности появилось в период с 1998 по 2016 год, предоставляется свидетельство о собственности. В остальных случаях достаточно выписки из ЕГРН на дом и участок, в котором фиксируется правообладатель и параметры объекта недвижимости. Это связано с тем, что в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», с 1 июля 2016 года свидетельство о праве собственности заменяется на выписку из ЕГРН.

Дополнительно предоставляются следующие документы:

Кадастровый паспорт на землю и дом.
Технический план участка.
Межевой план.
Технический паспорт на дом.
Нотариальное согласие супруга на совершение сделки, если дача приобреталась в браке.
Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Садовая книжка

Она не является правоустанавливающим документом, но ее предоставление обязательно. Она подтверждает, что собственник является членом садоводческого товарищества. Если среди всех документов присутствует только садовая книжка, сначала нужно приватизировать дачу.

В некоторых случаях возможна покупка только по садовой книжке, но важно удостовериться в администрации и у председателя, что вы сможете в дальнейшем приватизировать дачу на себя.

Межевание

Согласно Земельному кодексу РФ и ФЗ № 361 «О межевании», нельзя купить землю, если на нее отсутствует межевой план. Такой договор купли-продажи нельзя зарегистрировать в Росреестре, а следовательно, и получить права на распоряжение недвижимостью.

Во время процедуры межевания производятся следующие действия:

Определение границ	Собственник приглашает кадастрового инженера, который проведет необходимые замеры и убедится, что не произошло наложение линий на соседние территории.
Согласование с соседями	Это обязательный момент, требующий присутствия всех соседей по территории. После установки разметки они проставляют подписи в акте о межевании или заявляют претензии.

Обратите внимание! Если есть спор о территории с соседями, лучше выбрать другой участок или постараться решить проблему до покупки. В противном случае придется отстаивать свои интересы, в том числе в судебном порядке.

Жилая постройка

Большинство дачных домов располагается на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства. В этом случае не требуется отдельное разрешение на строительство, даже если дом пригоден для круглогодичного проживания.

Но бывают ситуации, когда дачные дома находятся на территориях под огородничество или ЛПХ без уведомления проверяющих инстанций. Здесь не допускается возведение капитальных построек. Даже при наличии регистрации права собственности в дальнейшем может появиться риск требования снести строение.

Таким образом, если у собственника дачи в СНТ есть садовая книжка, правоустанавливающие документы и межевой план, можно приступать к заключению сделки. В этом случае покупка дома будет законной и не приведет к проблемам с государственными инстанциями.

Видео сюжет расскажет о тонкостях оформления садовых или дачных домов в собственность

Какие документы нужны для покупки дачи

Если Вы собрались покупать дачный участок, то нужно не только подготовить все нужные для этого документы со своей стороны, но и тщательно проверить их наличие подлинность у продавца. Задача не такая простая для человека, который впервые сталкивается с подобной процедурой.

Документы, которые должен собрать покупатель дачного участка

Если Вы не состоите в браке, то кроме паспорта и денег больше ничего от Вас не потребуется для составления и подписания договора купли-продажи, но семейный человек должен еще получить согласие супруга на покупку недвижимости.

Если Вы покупаете земельный участок без строений, то в ФРС могут потребовать предоставить Акта обследования земельного участка, в котором должно быть указано, что дом и другие хозяйственные постройки на нем отсутствуют.

Документы, которые должен собрать продавец дачного участка

Первое, что должен иметь владелец дачного участка – это свидетельство о праве на землю и Кадастровый паспорт на землю. Дальше уже нужно хорошенько разглядеться. Если на участке есть дом, гараж или другие хозяйственные постройки, то должен быть план земельного участка со всеми постройками. Проверьте, соответствует ли план тому, что есть на участке на момент покупки.

Если построен дом, то должно быть Свидетельство о праве на дом и Кадастровый паспорт на дом или декларация на дом садового назначения. До 1 марта 2008 года выдавался технический паспорт на дом, а кадастровый паспорт выдают на основе Технического. Заказать его можно в БТИ.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Выписка из Домовой книги о прописанных жильцах или Справка из Администрации сельского (городского) поселения о том, что в доме никто не прописан и не проживает .

Для лиц, состоящих в браке, нужно согласие супруги или супруга на продажу, заверенное нотариально (в случае, если продаваемая недвижимость была приобретена в браке или по возмездным сделкам).

Дом и земля не должны находиться в залоге. Если имущество было заложено, то нужно разрешение залогодержателя на продажу

Если у продавца есть несовершеннолетние дети или имущество принадлежит недееспособному лицу, то нужно взять разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

Также нельзя продать участок, если есть родственники, пребывающие в местах лишения свободы.

Если продается не весь участок, а его доля, то нужен отказ от преимущественного права покупки или правильно оформленное и врученное сособственнику участка извещение о том, что совладелец хочет продать свою долю. В этом случае продавать можно спустя месяц со срока вручения и не раньше.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на дачный участок, в которых говорится, каким образом он приобрел эту собственность: купил, получил в наследство, была оформлена дарственная, обменял. Такими документами могут быть: Договор купли-продажи, Свидетельство о получении наследства по завещанию, Договор обмена или дарения, Решение суда и т.д.

Такой документ может быть как отдельно на землю и строения, так и один на все.

Паспорт продавца или другое удостоверение личности.

Продавец делает также копии всех этих документов.

Если продажа производится по Доверенности, то нужно иметь нотариально заверенную Доверенность на продажу.

Документы для передачи дачного участка покупателю

Чтобы сделка состоялась, необходимо составить договор купли-продажи в трех экземплярах и уплатить госпошлину.

Если собран весь пакет документов со стороны продавца и покупателя, то сделку можно оформить очень быстро, а на регистрацию в регистрационной палате уйдет примерно две недели.

При покупке дачи не забудьте проверить, нет ли у продавца долгов по оплате за воду, газ, электричество и другие услуги. Это можно узнать, обратившись к управляющему кооперативом.

Как купить дачу без посредников пошаговая инструкция

Решив приобрести дачу, человеку нужно обратить внимание на несколько моментов. Часто покупателя обманывают мошенники и продают дом без документов. Как купить дачу и не попасться на удочку таких людей? Сегодня мы рассмотрим, на что нужно обращать внимание при покупке имущества и какие документы должен передать вам продавец дачи.

Поиск подходящего варианта

Прежде, чем начать искать недвижимость, человеку нужно определиться с некоторыми моментами.

Как часто он будет жить на даче? Будет ли он там жить в холодный период времени? Нужна ли ему прописка? Как он будит добираться до города? От ответов на эти вопросы будет зависать, где и какой дом вам нужен.

При покупке дачи, человеку нужно заострить особое внимание на такие факторы:

Что нужно для продажи дачного участка?

Первое и важное правило при продаже дачного участка — наличие правоустанавливающих документов на него. Если надел поставлен на кадастровый учет и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то количество хлопот заметно сокращается. В противном случае, необходимо оформить дачный участок в собственность. Лишь тогда можно заключать договор купли-продажи.

Чтобы сделка считалась законной, нужно пройти четыре этапа:

поставить дачный участок на кадастровый учет;
зарегистрировать надел в собственность;
заключить договор купли-продажи (соглашение, порядок взаиморасчетов, акт приема-передачи земельного участка);
зарегистрировать переход права собственности;
получить выписку ЕГРН.

Первые два пункта необходимо выполнить, если вы до сих пор не оформили землю в собственность. Сначала нужно поставить дачный участок на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание, составит план и подготовит бумаги на оформление участка в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Поставили участок на кадастровый учет — можно регистрировать право собственности в Росреестре и получать выписку ЕГРН.

Дачный участок должен быть внесен в ЕГРН, иначе его нельзя продать.

Закон о продаже дачного участка

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 549-557). Он устанавливает правила:

продажи земельного надела;
составления самого соглашения (форма, предмет, цена);
регистрации права собственности;
передачу дачного участка покупателю.

Переход права собственности прописан в ст. 218 ГК РФ.

Стоит обратить внимание и на закон о дачной амнистии, который позволяет в упрощенном порядке оформить дачный участок в собственность, — Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2020 года.

Порядок оформления сделки

Итак, у вас на руках имеется свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (выписка ЕГРН) и документ, подтверждающий основания приобретения надела. Теперь можно заключать договор продажи. Оформить его можно самостоятельно или обратиться к юристу. Второй вариант предпочтительней — специалист учтет все нюансы вашей ситуации. После заключения договора, останется только подать документы в регистрирующий орган и оформить переход права собственности.

Где оформить продажу дачного участка?

Регистрирует сделку только Росреестр. Без регистрации она не будет признана законной, поскольку договор купли-продажи не является подтверждением права собственности, а только его основанием.

Подать документы на регистрацию можно лично или через интернет. В первом случае нужно посетить местное отделение Росреестра (по адресу регистрации дачного участка) или МФЦ. Если от вашего имени действует другой человек, он должен подтвердить свои полномочия нотариальной доверенностью. Во втором — подать документы в электронном виде через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Заявление на регистрацию дачного участка можно подать как лично, так и через интернет.

Документы для регистрации сделки купли-продажи дачного участка

Для осуществления сделки в Росреестр нужно подать:

заявление;
паспорт (как продавца, так и покупателя);
письменное согласие супруга на продажу дачного участка (если продавец состоит в браке);
выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права;
кадастровый паспорт на надел;
план межевания;
договор купли-продажи и акт приема-передачи;
квитанцию об оплате госпошлины.

Оплатить госпошлину лучше сразу, поскольку заявку рассмотрят только после платежа. Регистрация перехода права собственности займет 7 рабочих дней, если документы подавали в МФЦ — 9 рабочих дней.

В указанный сотрудником Росреестра день нужно получить выписку ЕГРН, произвести взаиморасчеты между сторонами и передать дачный участок по акту (если это не было сделано ранее).

Госпошлина за регистрацию земельного участка — 350 руб.

Договор купли-продажи дачного участка

Особое внимание нужно уделить оформлению договора купли-продажи дачного участка. Чем больше подробностей вы укажите, тем лучше. Также ГК РФ требует включить в текст существенные условия, без которых договор считается незаключенным — четкое описание предмета и цена. Внимательно заполняйте все разделы, особенно реквизиты сторон и сведения об объекте недвижимости. Регистрировать договор не нужно, как и заверять у нотариуса.

Договор заполняется в трех экземплярах: один передается покупателю, второй — продавцу, а третий — в Росреестр.

Акт приема-передачи

Многие продавцы и покупатели не оформляют акт приема-передачи после подписания договора. И зря. По своей сути, акт — простой документ, который подтверждает переход дачного участка от продавца к покупателю. Но он имеет значимую юридическую силу. В случае оспаривания одной из сторон сделки факта продажи, акт может сыграть ключевую роль в споре.

Взаиморасчеты

Подписать договор купли-продажи — это еще полдела. Покупатель также обязан оплатить покупку. Цена определяется договором. Способов оплаты несколько: наличным или безналичным расчетом, в рассрочку. Об этом стороны также договариваются заранее. Но чтобы избежать мошенничества, рекомендуем проводить взаиморасчеты через банк.

Берете оплату за дачный участок наличными — попросите расписку.

Налогооблажение

Любая недвижимость облагается налогом, в том числе и дачный участок:

Вид налога	Когда уплачивать?
Земельный налог	Уплачивает собственник надела с момента регистрации права собственности
Налог на имущество	Уплачивается, если на дачном участке находится жилая постройка
Налог на доходы	Уплачивает бывший собственник после продажи дачного участка (исходя из суммы, которая была получена за продажу)

Отметим один нюанс. Новый собственник может получить налоговый вычет по НДФЛ, если дачного участка предназначен для ИЖС или на нем расположен жилой дом.

Уплата земельного налога — обязанность собственника.

Возможные проблемы

Какую бы вы недвижимость не покупали: землю, квартиру или гараж, необходимо самостоятельно проверить информацию об объекте. Дачный участок — не исключение. Сведения о нем можно получить из Выписки ЕГРН — запросить ее может любой желающий. Вы узнаете кадастровый номер, дату регистрации, категорию земель, площадь участка, вид собственности, наличие зарегистрированных строений и обременений.

Также необходимо попросить продавца предоставить квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов. Сделать это он обязан по первому требованию.

Узнать о дачном участке можно из выписки ЕГРН.

Еще один момент, на котором стоит заострить внимание — вид собственности. Если дачный участок находится в долевой собственности, то купить его целиком можно только при наличии письменного согласия всех совладельцев. При этом договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

Если продавец состоит в браке, он обязан предоставить письменное согласие супруга на продажу дачного участка. Даже если собственником указан только один человек, такое согласие получить необходимо. Учитывайте эти моменты при заключении договора купли-продажи, и сделка пройдет гладко.