Договор подряда на строительство объекта

Договор подряда на строительство объекта

Специфика подряда в строительстве

Любые граждане, ИП и частные фирмы, госучреждения, общественные ассоциации могут быть как заказчиками, так и подрядчиками. При этом независимо от своего юридического статуса подрядчик должен быть лицензирован и иметь допуск на выполнение тех строительных работ, по которым он заключает договор с контрагентом.

Несхожесть соглашения строительного подряда с аналогичными контрактами в других сферах предпринимательской деятельности выражается в следующих особенностях строительного подряда:

  • стройподряд применим для всех видов строительно-монтажных, отделочных и специальных работ по различным объектам капитального строительства, капремонта и реконструкции;
  • генеральный подрядчик может привлекать для выполнения спецработ и прокладки коммуникаций (отделка, электрика, сантехника, отопление, слаботочные сети и др.) только специализированные организации;
  • для контроля за процессом строительства и правильностью расходования финансовых средств заказчик приглашает сертифицированного инженера технадзора, с которым заключает договор поручения;
  • инженеру технадзора заказчик выдает доверенность на право совершения юридических актов, все другие полномочия по осуществлению надзорных функций вытекают из должностных обязанностей инженера;
  • при заказе строительных работ гражданином его отношения со строителями оформляются контрактом бытового подряда;
  • публичные власти заключают строительные подрядные контракты для муниципальных или государственных потребностей.

Предмет сделки, то есть обязанности подрядчика по строительству, а также по капитальному ремонту или реконструкции объекта, и обязательства заказчика по отводу участка строительства и оплате за выполненные работы обязательно конкретизируются в тексте документа.

Обязанности исполнителя по договору подряда

Текст договора включает в себя детальный перечень обязанностей подрядчика, обусловленный не только самой договоренностью сторон, но и строительными нормативами, установленными на законодательном уровне.

Так, подрядчик принимает на себя обязательства:

  1. построить здание (сооружение) в договорные сроки без нарушений СНиП, других нормативных актов в строительстве на основании проекта, утвержденного инвестором;
  2. завезти на стройку все стройматериалы, машины и инструменты;
  3. устранять дефекты по предписаниям инженера технадзора;
  4. отвечать за качество строительных работ и применяемых строительных материалов;
  5. по указанию доверенных лиц инвестора за дополнительную плату исправлять брак, произошедший не по вине производителя работ;
  6. сдать объект в эксплуатацию в срок, обеспечив при этом надежную работу всех инженерных систем и коммуникаций задания.

Договорные обязанности заказчика

Обязательства инвестора носят как договорной, так и регламентированный законодательством характер. Это обусловлено требованиями закона к этапам строительства, в частности, к государственной регистрации права на застройку земельного участка.

Так, инвестор в рамках договора:

  1. оформляет в органах местной власти и передает строителям участок земли для возведения на нем здания;
  2. указывает производителю работ точки подключения электричества и воды по временной схеме;
  3. обеспечивает стройку техническим надзором и контролем;
  4. без задержек поэтапно оплачивает строительной фирме (бригаде) выполненные работы;
  5. гарантирует строителям бесперебойное финансирование объекта;
  6. в случае приостановки работ и консервации сооружения не по вине строителей оплачивает исполнителям работ все связанные с этим издержки;
  7. по возможности заключает договор страхования рисков, связанных с кражей стройматериалов или инструментов, а также причинением ущерба близко расположенным домам.

На что обратить внимание в тексте контракта

Ввиду большого разнообразия возводимых сооружений подход к составлению подрядного контракта должен быть индивидуальным.

Предмет сделки, то есть результат строительства, подробно описывается и делаются ссылки на проектные решения. В разделе указываются юридический и почтовый адрес стройки. Состав работ и их конкретное описание послужит в дальнейшем гарантией отсутствия непонимания между сторонами соглашения.

Сроки строительства разбиваются на временные промежутки по исполнению отдельных видов работ или окончанию строительства блоков, цехов и т.д.

Указание в тексте контракта даты сдачи всего объекта в эксплуатацию дисциплинирует строителей и обеспечивает инвестору разумное вложение его средств. В случае просрочки строители могут быть подвергнуты штрафным санкциям.

Последовательность строительства регулируется прилагаемыми к контракту графиками с обязательным указанием сроков привлечения субподрядчиков, в роли которых выступают специализированные компании.

Для подрядчика особое значение имеют правила оплаты и последовательность предоставления финансов для закупки стройматериалов и расчетов с рабочими.

В соответствующем разделе договора перечисляются отчетные финансовые документы, которые производитель работ предоставляет инвестору для проверки правильности расходов. Превышение сметы оформляется актами на дополнительные и неучтенные работы, которые по факту подписывает инженер технадзора.

Если по непредвиденным обстоятельствам, в которых отсутствует доказанная вина производителя, стоимость работ превысила смету на 10% и более, подрядчик сообщает инвестору о необходимости дополнительного финансирования.

После десяти дней отсутствия реакции заказчика на обращение исполнитель может приостановить работы, а все затраты по простоям возложить на контрагента. Если же подрядчик этого не сделал, то продолжение работ на стройплощадке будет означать его согласие работать за суммы, указанные в первоначальной смете.

Инвестор, в свою очередь, может квалифицированно доказать ошибочность расчетов подрядчика и отказать в выделении добавочных финансовых средств.

Специальный раздел договора определяет действия инвестора и исполнителя при несчастных случаях, авариях и стихийных бедствиях. Качество работ диктуют нормативные документы в строительстве, проект и требования заказчика. Кроме того, в последнее время особое внимание уделяется экологии и безопасности труда на строительных объектах.

Приемка выполненных работ является обязанностью заказчика-инвестора и регламентируется СНиП-ом и Гражданским кодексом. Испытания систем энергоснабжения дома, других инженерных коммуникаций, лифтов являются обязательными и оформляются соответствующими актами.

В тексте договора должны быть указаны обязательства подрядчика по исправлению брака в течение гарантийного срока эксплуатации дома. Ответственность обоих участников сделки при наступлении непреодолимых обстоятельств оспаривается в судебном порядке.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Существенные условия договора строительного подряда между юридическими лицами

Одним из самых распространенных видов контрактов в гражданско-правовом обороте является договор подряда на выполнение строительных работ. При его заключении необходимо руководствоваться положениями ГК РФ и другими действующими законодательными актами. Рассмотрим основные положения, на которые следует обратить внимание при выборе подходящего образца.

Существенные условия договора строительного подряда

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются положения о предмете, требования, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые, а также все положения, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, прежде чем выбрать образец, необходимо определить все существенные условия контракта.

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ , подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения деятельности, принять результат и уплатить обусловленную цену, то есть существенными являются следующие положения:

  • предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ);
  • положение о содержании работ (ст. 702 , 703 ГК РФ );
  • положение о начальном и конечном сроке выполнения ( ст. 708 ГК РФ ).

В качестве существенных требований можно назвать также состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 ГК РФ ); условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ), стоимость.

Структура контракта

Предмет

Предмет должен быть сформулирован максимально четко и определенно. Это, прежде всего, наименование работ (описание их объема, содержания, процесса), а также их результат (объект и его инженерно-технические параметры).

Срок выполнения работ

Срок выполнения может быть определен как календарная дата (например, 31.12.2017); количество календарных (рабочих) дней с момента начала; начальная и конечная дата.

Сроки могут определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, или истечением периода времени ( ст. 190 ГК РФ ). Они могут быть указаны в графиках выполнения, иных документах, подписанных сторонами и выражающих их согласованную волю. Промежуточные сроки являются опционными.

Сроки имеют особое значение и для верного отражения финансовых результатов и активов, раскрытия информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности. Ведение бухгалтерского учета должно вестись корректно, с точки зрения ПБУ 2 2008: учет договоров строительного подряда.

Цена работ и порядок оплаты

Цена может быть твердой или приблизительной. Как правило, расчет стоимости указывается в смете.

Стороны могут предусмотреть:

  • полную предоплату (100 % аванс);
  • оплату после окончания (без аванса);
  • оплату по этапам выполнения (частичное авансирование);
  • с давальческим сырьем либо работы выполняются материалами подрядчика.

Срок оплаты может быть привязан к моменту, когда другая сторона исполнит свои обязанности или когда наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ ).

В текст контракта также может быть включено условие о гарантийном удержании, которое представляет собой условие об удержании заказчиком части вознаграждения подрядчика (как правило, 5-10 процентов).

Сумма гарантийного удержания возвращается подрядчику через определенное время в случае, если работы выполнены без недостатков.

Другие условия строительного контракта

Помимо рассмотренных ранее, в текст типового контракта стороны включают раздел о правах и обязанностях сторон, среди которых необходимо выделить следующие:

  1. Условия о привлечении субподрядчиков.
  2. Страхование объекта строительства (какие риски страхуются и за чей счет).
  3. Обеспечение материалами и сырьем (каким образом оформляется давальческое сырье, кто несет обязанности по вывозу отходов).
  4. Порядок сдачи-приемки работ (форма акта сдачи-приемки, сроки приемки, наличие предварительных испытаний).
  5. Качество, гарантийный срок и порядок устранения недостатков.
  6. Право заказчика проводить контроль и надзор.
  7. Способы обеспечения исполнения обязательств (банковская гарантия, неустойка).
  8. Состав и содержание технической документации.

Приложения

Для того чтобы не перегружать текст контракта инженерно-технической информацией и расчетами, эти данные выносятся в виде отдельных приложений. Строительные контракты, как правило, содержат следующие приложения:

  • смета;
  • правила и требования по охране труда и пожарной безопасности на объекте;
  • чертежи;
  • график работ (этапы);
  • инженерно-технические детали, параметры, обоснования.

Таким образом, образец договора строительного подряда во многом будет зависеть от того, в интересах кого он заключается, особенностей сторон (физическое или юридическое лицо, государственные учреждения, иностранные контрагенты), а также достигнутых договоренностей по каждому из существенных для сторон условий.

15. Договоры подряда в строительстве

Договор подряда – это единственный правовой документ, определяющий права, обязанности и хозяйственные взаимоотношения заказчика и подрядчика в течение всего периода подготовки и осуществления строительства.

Типовой состав договоров подряда

С учетом законодательных положений гражданского кодекса РФ, арбитражно-процессуального кодекса, «методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в РФ» (документ гос. строя) и с учетом всего предшествующего опыта, рекомендуется включать следующее минимально необходимое количество разделов в договоры подряда:

1. наименование сторон. Приводится описание полного юридического наименования сторон, фамилии, имена и отчества первых лиц, представляющих стороны и перечень нормативно-правовых актов на основании которых заключен договор.

2. предмет договора. Предметами договора могут быть : строительные объекты в соответствии с проектом; сдача объекта государственной приемочной комиссии; проектирование, строительство и сдача объекта; устранение подрядчиком дефектов строительного происхождения в период гарантийного срока; производство специальных работ для генерального подрядчика; инженеринговые услуги в процессе эксплуатации построения объекта.

3. цена договора. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в цену договора должны включаться все затраты подрядчика, связанные с выполнением положений договора. Цена приводиться одним числом по итогу ведомости договорной цены, являющейся обязательным приложением (приложение №1 к договору). Эта цена может быть твердой, определенной в момент заключения договора и неизменной до конца строительства или открытой, т.е. подлежащей корректировке по мере изменения ценообразующих факторов и темпов инфляции. В последнем случае в договоре следует указывать способ учета указанных факторов. Одним из таких способов является применение ежемесячных или ежеквартальных индексов, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительству. В ведомости договорной цены могут перечисляться дополнительные затраты подрядчика, которые не связаны непосредственно с производством работ и не учтены в сметной стоимости, но подлежат оплате заказчика сверх договорной цены (например, затраты по страхованию рисков, содержанию вневедомственной охраны…)

4. сроки строительства. По согласованию сторон возможны различные способы указания сроков:

a. могут быть указаны даты календарных сроков начала и окончания строительства

b. может быть указана общая продолжительность строительства в месяцах, начиная от даты подписания договора

c. может быть указана продолжительность строительства в месяцах, начиная от даты передачи заказчиком подрядчику проектной документации и строительной площадки под застройку. В этом же разделе могут быть указаны и следующие условия: какие именно события будут считаться датами начала и окончания строительства, возможно ли изменение сроков строительства и какие основания для этого, возможен ли досрочный ввод объекта в эксплуатацию, ссылка на сроки выполнения отдельных видов работ, определенных графиком производства работ (приложение №2 к договору).

5. расчеты и платежи. В данном пункте по усмотрению сторон могут быть установлены любые формы оплаты:

? ежемесячная оплата выполненных работ

? расчеты за технологически заключенный этап (подготовительные работы, зем. работы)

? за объект в целом (для небольших и несложных объектов с небольшими сроками строительства).

Наиболее распространенный из всех способов – это первый способ, и если он применяется, то в пункте необходимо оговорить по времени сроки трех действий сторон:

• срок представления подрядчиком документов, на оплату очередного этапа (например, к 25-ому числу каждого месяца)

• срок принятия работ и подписание акта заказчиком (например, до первого числа каждого месяца)

• срок оплаты заказчиком принятых работ (например, до 10-ого числа каждого месяца).

В большинстве договоров в этом разделе стороны договариваются о перечислении заказчиком подрядчику аванса. Размер аванса от 45 до 30% от стоимости работ, срок перечисления не позднее 15 – 20 дней до начала работ по договору.

6. обязанности заказчика. Типовые обязанности заказчика перед подрядчиком по традиционному договору подряда:

? оформление земельного участка и получение разрешения на строительство

? согласование технологических условий на подключение строительной площадки к источникам энергоснабжения, тепло, водо, газоснабжение и других коммуникаций

? передача подрядчику комплекта проектно-сметной документации, в сроки определенные договором – подрядом

? открытие финансирования в сроки, обеспечивающие своевременные платежи подрядчику

? заказ, получение и передача подрядчику какого-либо технического оборудования

? перечисление аванса в сроки, указанные в пункте 5 договора-подряда

? своевременная приемка и оплата выполненных подрядчиком работ, указанные в пункте 5 договора-подряда

? осуществление функций технического надзора за ходом строительства в соответствии с положением о техническом надзоре (заказчик может и не сам осуществлять функции технического надзора)

? создание рабочей и государственной приемочной комиссии для приемки законченного объекта

? своевременное рассмотрение всех претензий и исков подрядчика в соответствии с арбитражно–процессуальным кодексом.

7. обязанности подрядчика. Типовые обязанности подрядчика перед заказчиком по традиционному договору подряда:

? производство работ строительства и сдача объекта в полном соответствии с проектом и в сроки установленные договором

? своевременное выполнение всех предписаний заказчика сделанных им в ходе осуществления технического надзора

? устранение в технически кратчайшие сроки всех дефектов строительного происхождения, выявленных заказчиком на сданном объекте в течение гарантийного срока его эксплуатации

8. права заказчика. По традиционному договору подряда типовые права заключаются в следующем:

• контролировать выполнение подрядчиком его обязательств без обязательств без вмешательства в его внутреннюю хозяйственную деятельность

• не принимать и не оплачивать работы, выполненные некачественно или с отступлениями от проекта

• вносить в проект изменения в ходе строительства, с адекватной корректировкой условий договора по стоимости и срокам

• утвердить ли не утверждать список субподрядчиков, которых генподрядчик намеревается привлечь для выполнения спец. работ

• имеет право расторгнуть договор подряда по основаниям, приведенным в разделе «Особые условия».

9. права подрядчика. По традиционному договору подряда:

? имеет право требовать от заказчика своевременное выполнение всех его обязанностей по договору

? предъявлять заказчику претензии и иски по взысканию штрафных санкций и возмещению ущерба в соответствии с разделом 10 договора

? использовать по согласованию с заказчиком элементы строящегося объекта для своих целей и нужд

? расторгнуть договор по основаниям, перечисленным в разделе «Особые условия договора»

? прекратить работы на объекте в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, немедленно уведомив при этом заказчика.

10. Имущественная ответственность сторон. Это весьма важный раздел, в котором оговариваются взаимные штрафные санкции сторон за нарушения договорных обязательств другой стороной, например:

? за невыполнение ежемесячных плановых объемов работ подрядчик оплачивает заказчику штраф в размере 10% от стоимости невыполненного объема работ

? подрядчик тоже может установить для заказчик штраф в размере 0,5 – 1% от суммы платежа за каждый день просрочки срока оплаты выполненных работ.

Перечень и размер таких санкций официально ни кем не установлен, но для усиления роли договора подряда и укрепления договорной дисциплины они должны быть установлены для всех возможных нарушений своих обязательств обеими сторонами. Их величина как экономическое наказание должна быть для нарушителя ощутимой и неотвратимой. Для еще большей действительности в этом разделе целесообразно отдельным пунктом установить для обеих сторон право взысканий неустойки до полной компенсации ущерба причиненного фактором нарушения обязательств другой стороной.

11. вступление в силу и условия договора. Согласно ГК РФ любой хозяйственный договор вступает в силу с момента его подписания. По взаимному соглашению сторон условия договора в период его действия могут быть изменены, что должно фиксироваться специальным протоколом, который станет неотъемлемой частью договора. В любой момент договор может быть расторгнут по инициативе любой стороны и по тем основаниям, которые должны быть перечислены в этом пункте для каждой стороны. При несогласовании на расторжение другой стороной дело должно передаваться в арбитражный суд на принудительное расторжение и полное возмещение ущерба со стороны истца.

12.форс-мажорные обстоятельства. Это сравнительно новый раздел. Этот раздел призван оговорить действие сторон при возможном наступлении внешних обстоятельств непреодолимой силы. Например, можно рекомендовать, что бы стороны в случае наступления таких обстоятельств, образовали рабочую комиссию для определения последствий этих обстоятельств и возможные корректировки отдельных условий договора.

13. особые условия. Обе стороны имеют право внести любые особые условия, не предусмотренные предыдущими разделами этого договора. Например, страхование риска, введение поручителей с одной стороны или с обеих сторон, возмещение морального ущербы и др.

14. порядок рассмотрения разногласий сторон. Традиционный порядок разрешения разногласий заключается в следующем: обычно, при возникновении разногласий, вопрос решается на уровне первых руководителей сторон. В случае невозможности достижения договоренности одна из сторон обращается в арбитражный суд. Возможна промежуточная инстанция в виде третейского суда. Процедура третейского суда, а так же права и обязанности определены документом, который называется «Временное положение о третейском суде для разрешения экономических споров» (1997 года).

15. адреса, реквизиты (платежные), линии связи и ответственные исполнители по договору от обеих сторон

16. перечень приложений. Приложения являются неотъемлемой часть. Договора.

В любых разделах договора могут быть ссылки на статьи ГК РФ для объяснения и усиления позиций сторон.

Практика арбитражного суда показывает, что большая часть разногласий между заказчиком и подрядчиком, между подрядчиками и субподрядчиком возникает по причине неправильного заключения договоров подряда, т.е. ошибок и разночтений в формировании важнейших разделов договора, особенно касающихся порядка расчета прав и обязанностей сторон.

Договор подряда на выполнение строительных работ — образец

Договор строительного подряда. Основные положения

Договор строительного подряда непосредственно регулируется § 3 гл. 37 ГК. Поскольку данный договор является разновидностью договора подряда, на него распространяется общее регулирование договора подряда, содержащееся в § 1 гл. 37 ГК. В договоре строительного подряда две стороны – подрядчик и заказчик. По этому договору подрядчик должен произвести строительные работы (например, построить объект), а заказчик – создать подрядчику необходимые условия, принять и оплатить его работу.

Сфера применения договора строительного подряда весьма широка и распространяется на все виды строительных работ. В ее круг входят:

  • работы по строительству объекта (здания, предприятия, иного сооружения);
  • работы по реконструкции объекта;
  • работы по капитальному ремонту объекта;
  • монтажные работы;
  • пусконаладочные работы;
  • иные строительные работы, непосредственно связанные с возведением объекта.

Договор строительного подряда с физическим лицом

Если заказчиком является физическое лицо и работы ведутся для удовлетворения его личных бытовых нужд, на такой договор строительного подряда также распространяется регулирование договора бытового подряда, содержащееся в § 2 гл. 37 ГК.

Образец договора строительного подряда с физическим лицом можно скачать по ссылке. Договор строительного подряда с физическим лицом (образец).

На стороне подрядчика также может выступать физическое лицо (несколько физических лиц). Такой договор подряда на выполнение строительных работ похож на трудовой договор. Отличиям этих договоров посвящен п. 3 письма МНС РФ от 19.06.2001 № СА-6-07/463@. По договору строительного подряда выполняется конкретное задание, его предметом является конечный результат (например, отремонтированное здание). По трудовому договору работник осуществляет трудовую функцию, выполняя работу по своей специальности, подчиняясь трудовому распорядку, работодатель платит работнику заработную плату, обеспечивает условия труда.

Техническая документация и смета

Обязанностью подрядчика по договору является произведение оговоренных договором строительных работ. Строительные работы ведутся на основании технической документации (далее ТД) и сметы. В ТД определяются:

  • объем работ;
  • содержание работ;
  • требования к работам.

В смете детализируется стоимость работ.

Договором определяется, какая из сторон и когда должна предоставить ТД. Отсутствие утвержденной ТД не является основанием признания договора строительного подряда незаключенным, если содержание работ определено непосредственно в договоре (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

Внесение изменений в техдокументацию и смету

В случае обнаружения необходимости проведения работ, которых нет в ТД и смете, подрядчик должен сразу сообщить об этом заказчику. Если подрядчик не известил заказчика и выполнил дополнительные работы своими силами, он лишается права требовать оплаты этих работ.

Из данного правила есть исключения. Не согласованные с заказчиком дополнительные работы оплачиваются им, если подрядчик докажет, что:

  • немедленное проведение работ без согласования было в интересах заказчика;
  • задержка при проведении дополнительных работ могла привести к серьезному повреждению объекта.

Подрядчик лишается права оплаты за сделанные дополнительные работы при неуведомлении о них заказчика, даже если эти работы были внесены в акт приемки работ, подписанный заказчиком (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

При отсутствии реакции заказчика на уведомление в течение 10 дней (законом или договором может быть определен иной срок) подрядчик имеет право приостановить работы и отнести свои убытки от простоя на счет заказчика. Заказчик не возмещает убытки, если докажет, что в проведении дополнительных работ не было нужды. Подрядчик обязан провести дополнительные работы после согласования их с заказчиком своими силами, за исключением случаев, когда работы не являются его профессиональной деятельностью либо при невозможности их проведения силами подрядчика по независящим от него причинам.

Заказчик имеет право вносить изменения в ТД без согласования с подрядчиком, если при этом:

  • не меняется характер оговоренных в договоре работ;
  • стоимость сметы при включении в нее дополнительных работ увеличивается не более чем на 10% ее стоимости.

Подрядчик имеет право:

  • пересмотра сметы, если ее стоимость превышена на 10% по независящим от него причинам;
  • оплаты разумных расходов, вызванных определением и устранением им недостатков ТД.

Обеспечение строительных работ и дополнительные обязанности заказчика

ГК установлена презумпция обеспечения строительства подрядчиком. Договором обязанность обеспечения может быть возложена на заказчика или распределена между подрядчиком и заказчиком. Непредоставление заказчиком, обязанным обеспечить строительство материалами (или оборудованием), материалов (оборудования) надлежащего качества в случае риска неизбежного снижения качества строительства дает подрядчику право отказаться от исполнения договора и требовать оплаты ранее выполненных работ.

Законом или договором на заказчика могут быть возложены следующие дополнительные обязанности:

  • предоставить земельный участок для строительных работ;
  • передать подрядчику необходимые для проведения работ здания и сооружения;
  • обеспечить доставку грузов для строительства;
  • обеспечить строительство энергоснабжением, водо- и пароснабжением;
  • иные обязанности.

Контроль заказчика за проведением работ

Заказчик, в соответствии со ст. 748 ГК, имеет право (не мешая оперативно-хозяйственной деятельности подрядчика):

  • контролировать ход работ и соблюдение их графика;
  • контролировать качество предоставленных подрядчиком материалов и правильность их использования;
  • заключить договор с инженером (инженерной организацией) и делегировать ему свои права по контролю и надзору за строительными работами.

Подрядчик не вправе отклоняться от проекта: обнаруживший такое отклонение заказчик обязан сообщить о нарушениях в объекте подрядчику. Не отправивший в такой ситуации уведомление подрядчику заказчик не вправе ссылаться на указанные нарушения. Подрядчик должен выполнять указания заказчика, если они не противоречат закону и договору и не являются вторжением в его оперативную деятельность.

В отношении объектов капитального строительства, согласно п. 2 ст. 53 ГК РФ, на заказчика возложена обязанность осуществлять строительный контроль. Функции строительного контроля конкретизированы в постановлении Правительства РФ «О порядке проведения строительного контроля» от 21.06.2010 № 48.

Сдача и приемка работ

Заказчик, получив уведомление подрядчика об окончании работ (полностью или промежуточного этапа, если это определено договором), должен немедленно приступить к приемке работ.

Приемка проводится за счет заказчика (иное может быть установлено договором). В случаях, определенных законом, в данной процедуре также участвуют представители государственной (или муниципальной) власти. Приемка строительных работ оформляется актом и подписывается обеими сторонами.

Заказчик имеет право отказаться от приемки, если результат работ имеет неустранимые недостатки, не позволяющие использовать его в целях, определенных договором. При отказе от подписания акта приемки одной из сторон договора акт подписывается другой стороной. Односторонний акт приемки может быть признан судом недействительным только при признании доводов стороны, не подписавшей акт, обоснованными.

Подписание акта приемки работ не лишает заказчика права предъявлять в суде возражения в отношении качества работ (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

Ответственность подрядчика

Подрядчик несет ответственность за:

  • отход от требований, установленных ТД;
  • отход от обязательных строительных норм и правил;
  • недостижение показателей строящегося объекта, установленных в ТД;
  • понижение прочности, надежности, устойчивости при реконструкции здания или сооружения;
  • отход от требований законодательства об охране окружающей среды при проведении работ;
  • отход от требований законодательства о безопасности строительных работ.

Подрядчик не отвечает за незначительные отступления от требований ТД, если они не влияют на качество строительства.

Гарантии качества работ и ответственность за качество

Законом или договором на результат строительства может быть установлен гарантийный срок, в течение которого подрядчик гарантирует качество объекта строительства и его эксплуатацию на уровне показателей, определенных в ТД и договоре.

Ст. 756 ГК установлен предельный срок обнаружения недостатков строительства, составляющий 5 лет. Если установленный гарантийный срок на строительные работы меньше предельного срока обнаружения недостатков, заказчик имеет право требовать устранения дефектов строительства после истечения гарантийного срока до истечения предельного срока (постановление Президиума ВАС от 16.01.2007 № 12354/06). При этом заказчик должен доказать, что дефекты были или возникли вследствие причин, существовавших до приемки работ.

Подрядчик не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли в результате:

  • нормального износа;
  • неверной эксплуатации;
  • неверной инструкции по эксплуатации, за разработку которой отвечал заказчик;
  • некачественного ремонта объекта, за который отвечал заказчик.

При расторжении договора гарантийные обязательства подрядчика сохраняются, если иное правило не установлено соглашением сторон. Такой вывод сделан Пленумом ВАС в Постановлении от 6.06.2014 № 35 и закрепился в судебной практике, см. постановление АС Центрального округа от 22.08.2016 по делу № А09-11788/2015.

Устранение выявленных недостатков

Заказчик при выявлении недостатков строительства имеет право требовать от подрядчика:

  • бесплатного их устранения в разумный срок;
  • соразмерного снижения цены работ;
  • оплаты затрат на их устранение, если такое право дано ему договором.

Заказчик может также отказаться от договора и потребовать выплаты убытков, если недостатки не были исправлены подрядчиком в разумный срок либо являются неустранимыми и существенными. Подрядчик имеет право вместо устранения дефектов сделать бесплатно работы заново с уплатой заказчику убытков от просрочки, при этом заказчик должен вернуть результат работ подрядчику, если это возможно.

Доказывание наличия дефектов, их существенности и неустранимости в суде производится при помощи экспертизы, осуществляемой организацией, имеющей соответствующую лицензию (например, постановление ФАС СЗО от 05.10.2007 по делу № А26-4518/2006-110). Расходы на проведение экспертизы входят в состав убытков и взыскиваются в суде.

Подытоживая сказанное выше, можно сделать вывод:

  • содержание работ, выполняемых по договору строительного подряда, обычно определяется ТД, а их цена – сметой;
  • заказчик имеет право постоянно контролировать ход работ, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика, если характер работ отличается технической сложностью, заказчик может нанять профессионала для осуществления функций надзора за строительством;
  • при отказе одной из сторон от подписания акта приемки работ составляется односторонний акт;
  • до истечения предельного срока обнаружения недостатков даже после окончания гарантийного срока строительства (в случае когда гарантийный срок меньше предельного срока) подрядчик отвечает за выявленные дефекты работ, если заказчик докажет, что дефекты или причины, их вызвавшие, были до приемки работ.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector