Договор ипотеки его виды особенности заключения и существенные условия

Договор ипотеки: особенности

число консультаций:	3
отмеченных лучшими:	0
ответов к документам:	0
размещено документов:	1
положительных отзывов:	3
отрицательных отзывов:	0

E-mail: myras-work@bk.ru

Ипотека стала одним из самых популярных и востребованных банковских продуктом. Сущность ипотечного кредитования сводится к тому, что заемщик выплачивает продавцу недвижимости только часть стоимости жилого помещения, оставшуюся часть вносит банк на специальных условиях. Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости в ипотеку схема расчетов с привлечением средств кредитной организации необходимо отразить в договоре купли-продажи (образец договора купли-продажи с ипотекой) .

Считается, что ипотека является целевым кредитованием, то есть выданные в рамках договора ипотеки денежные средства могут быть потрачены только на приобретение недвижимости.

Самой основной особенностью договора ипотеки является залог недвижимости. При этом в залог банку может быть передана как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в собственности у покупателя.

Согласно статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приведен исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества, которые могут быть заложены в рамках договора об ипотеке.

Срок ипотечного договора

Ипотечное кредитование подразумевает собой выдачу сравнительно большой денежной суммы на относительно большой срок. В среднем, срок возврата ипотечного кредита составляет 10-15 лет, а в некоторых банках займ можно оформить и на 30 лет.

Следует отметить, что срок возврата заемных денег отдается на усмотрение заемщика: желаемый срок указывается в заявке на выдачу кредита. Конечная дата возврата заемных денег фиксируется в кредитном договоре и графике платежей.

Заключение кредитного договора

Договору ипотеки всегда сопутствует основное обязательство – кредит. В большинстве случаев договор ипотеки и основной кредитный договор объединяют, указывая все условия в одном документе.

Для оформления договора ипотечного кредита большинству банков требуется больший пакет документов, нежели чем для оформления потребительского кредита. Стандартный пакет документов для заемщика состоит из:

паспорта;
заявления на выдачу кредита;
копии трудовой книжки;
справки о полученных доходах по форме 2-НДФЛ;
документов, характеризующих предмет залога (кадастровый план, технический паспорт, заключение оценщика и т.д.);
иных документов.

В целях подтверждения благонадежности заемщика могут потребоваться такие документы, как диплом об образовании, свидетельство о заключении брака, ИНН, справка с места работы (образец справки с места работы).

Подписанный представителем банка и заемщиком договор ипотечного кредитования подлежит обязательной государственной регистрации. Данное правило предусмотрено статьей 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие и содержание залога недвижимости

Залог, а именно предмет залога является своего рода гарантией исполнения заемщиком обязательств по договору ипотеки. В отношении данного недвижимого имущества имеется ряд ограничений, однако, статьей 1 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо предусмотрено, что предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Более того, в статье 29 указано, что условия, ограничивающие право пользования залогодателя, являются ничтожными.

Вместе с тем заемщик, являющийся залогодателем, обязан обеспечивать сохранность предмета залога и не допускать снижения его стоимости более пределов естественного износа. Следует знать, что сотрудник банка вправе регулярно проверять квартиру, переданную в залог на предмет исполнения заемщиком вышеуказанной обязанности.

Кроме того, без уведомления банка-залогодержателя, заемщик не вправе:

регистрировать в жилом помещении, являющемся предметов залога лиц, не являющихся членом его семьи;
производить перепланировку и переустройство, требующее внесения изменений в технический план;
передавать помещение в аренду или пользование третьим лицам.

Продажа недвижимости и ее отчуждение другим способом невозможна по причине того, что при регистрации права собственности залогодателя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об ипотеке. Зарегистрировать право собственности на такое жилое помещение за другим лицом будет невозможно до снятия с объекта недвижимости обременения в установленном порядке и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Обращение взыскания на предмет залога

Как уже говорилось выше, предмет залога выступает гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по договору. В случаях, установленных кредитным договором, банк вправе потребовать досрочного возврата выданной в качестве займа суммы.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентирован главой IX закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьей 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно нормам вышеуказанных нормативных актов, взыскание на предмет залога может быть обращено:

в судебном порядке, то есть путем направления залогодержателем в суд искового заявления и получения соответствующего судебного решения;
во внесудебном порядке, путем заключения между банком-залогодержателем и заемщиком-залогодателем мирового соглашения;
во внесудебном порядке, поучив исполнительную надпись нотариуса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Нужно иметь в виду, что в первом и третьем случаях процедура реализации заложенного имущества, включая наложение ареста и продажу с публичных торгов, будет проходить при непосредственном участии судебного пристава-исполнителя.

Процедура продажи предмета залога с публичных торгов в форме открытого аукциона регламентируется положениями статей 447, 448, 449 Гражданского кодекса РФ.

В случае, если предмет ипотеки не будет реализован на торгах по каким-либо причинам, залогодержатель вправе оставить данный объект недвижимости за собой.

Договор ипотеки — его виды, особенности заключения и существенные условия

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Особенности документа

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона. В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки. При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Схема подготовки и заключения соглашения

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении. Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке. Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Заключение

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Договор ипотеки: на что обратить внимание при подписании

Договор ипотеки – это залог недвижимости. Юридические аспекты такой сделки регулируют ГК РФ и Закон об ипотеке от 16.07.1998 № 102-ФЗ. В большинстве случаев залог недвижимости – способ обеспечения обязательств по банковским кредитам, поэтому нередко под ипотекой подразумевается ипотечное кредитование, что не совсем верно.

Любое обязательство, обеспеченное ипотекой, считается основным, и ему важно уделять пристальное внимание. Но существенные условия договора ипотеки включают не только этот момент. Не менее важно проанализировать условия именно залога недвижимости – они прямо влияют на основания и последствия обращения взыскания на залог в случае неисполнения основного обязательства.

Что представляет собой ипотека

Определение договора об ипотеке дается в самой первой статье профильного закона ( ФЗ-102 ). Выделим главные элементы сделки:

Стороны – залогодержатель (кредитор в основном обязательстве) и залогодатель (должник в основном обязательстве или третье лицо, которое обеспечивает обязательство за должника).
Предмет залога – недвижимость (жилая, нежилая, коммерческая, земельные участки и т.д.), за исключением объектов, оборот которых в России запрещен или ограничен в соответствии с законом. Предметом залога могут быть и права на недвижимость, в частности право аренды.
Сущность сделки – залогодержатель получает преимущественное право удовлетворить свои денежные требования к должнику по основному обязательству за счет стоимости залога.
Залогодатель оставляет залог в своем владении и пользовании, и это условие не может быть пересмотрено условиями сделки.

Ипотека может возникнуть не только в силу заключения сделки, но и в силу закона. Независимо от этого, действуют общие правила. Однако если залог недвижимости возникает в силу закона, стороны вправе заключить соглашение (договор ипотеки), чтобы урегулировать правоотношения друг с другом на договорной основе.

К сделкам об ипотеке по общему правилу первично применяются положения ФЗ-102 , а нормы ГК РФ о залоге действуют в пределах, не урегулированных этим законом.

Существенные условия договора ипотеки

Обязательное содержание договора ипотеки указано в ст. 9 ФЗ-102 :

Предмет ипотеки – конкретная недвижимость, которая передается в залог. Обязательно должны быть указаны наименование объекта, его место нахождения и описание, позволяющие точно идентифицировать (определить) недвижимость. Также указываются правообладатель, права залогодателя на объект и орган власти, который зарегистрировал эти права. Если в залог передается право аренды недвижимости, то арендованное имущество определяется в тексте договора аналогично залогу этого имущества. Дополнительно при этом указывается срок аренды.
Оценка залога – определенное стоимостное (денежное) выражение. Оценка может быть сделана сторонами самостоятельно (по соглашению) или на основании экспертной оценки стоимости объекта. Если в ипотеку передается объект незавершенного строительства, обязательна его рыночная оценка на момент заключения договора.
Сущность, размер и срок исполнения обязательства – основного, которое обеспечено залогом. Указываются основания возникновения такого обязательства, срок и, если предусмотрена, периодичность исполнения, а также сумма (денежное выражение) обязательства. Если сумму нельзя определить в текущий момент, то должны быть указаны все необходимые и достаточные условия для ее определения в будущем.

При заключении договоров ипотечного кредитования с физическими лицами нужно учитывать положений ФЗ-353 от 21.12.2013 года о потребительском кредитовании. Но в основном это касается условий самих кредитных договоров, а они, как известно, готовятся банками самостоятельно.

Если все существенные условия договора ипотеки не согласованы (не указаны и не определены в тексте договора), может быть поставлен вопрос о незаключении сделки. При рассмотрении таких споров в судах часто акцент делается не столько на условия залога, сколько на условия основного обязательства. Поэтому главное, на что обратить внимание при подписании договора:

Подробное изложение основного обязательства – сущность, размер, срок, порядок исполнения.
Предмет залога – описание объекта недвижимости и прав на него.

В остальных моментах обычно сложностей не возникает. Но указанные два нужно расписать как можно более подробно. Причем не забывая о том, что основное обязательство и права и обязательства, вытекающие из ипотеки, взаимосвязаны. Здесь не должно быть противоречий, в частности, применительно к порядку исполнения обязательства.

Порядок удовлетворения требований кредитора из стоимости залога

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, кредитор (залогодержатель) вправе получить удовлетворение за счет залога. Именно для этого и служит обеспечение.

Нередко в договорах ипотеки уделяется мало внимания порядку удовлетворения требований кредитора из стоимости залога. Вместе с тем, договором можно предусмотреть конкретные основания для таких действий и более детально, нежели в законе, прописать условия.

Традиционно среди оснований в договоре ипотеке указываются неуплата или просрочка уплаты суммы долга. Но закон разрешает конкретизировать основания и указать другие, при этом предполагается, что они – те или иные нарушения основной сделки. Здесь, а также в рамках определения порядка обращения взыскания важно соблюсти баланс прав и интересов сторон. Договор ипотеки (его условия) имеет приоритет перед условиями основной сделки. Если условия ипотеки и условия основного обязательства расходятся в части требований, который могут быть погашены за счет залога, предпочтение отдается условиям ипотеки.

Стороны договора ипотеки вправе предусмотреть в условиях сделки внесудебный (досудебный) порядок обращения взыскания (удовлетворения требований) за счет залога. В этом случае первично применяется такой порядок. Если есть желание, чтобы все вопросы решались в суде, такой пункт в договор не включается. Либо распространяется на урегулирование только части споров, но не взыскания.

Судебная практика по договорам ипотеки

Она довольно-таки обширная. Наиболее важные моменты были отражены в обзоре практики, которая приводится в Письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. Этот документ не утратил актуальности.

Отметим самое важное применительно к существенным условиям договора ипотеки:

Если предмет залога – объект незавершенного строительства, завершение строительства сохраняет ипотеку, а ее предметом становится возведенный объект.
Предметом ипотеки должен быть объект в статусе самостоятельной недвижимости, права на которую зарегистрированы в установленном порядке. Часть площади такого объекта предметом ипотеки быть не может, если ее нельзя отнести к самостоятельному объекту прав.
Если обязательства вытекают из нескольких сделок (кредитных договоров) между одними и теми же сторонами, возможно заключение одного договора ипотеки в обеспечение двух и более таких основных обязательств.
Если в договоре указаны разные оценки залога, сделку нельзя рассматриваться как несостоявшуюся, а договор – незаключенным. Но для этого критически важно, чтобы была возможность однозначно определить, какая именно оценка является согласованной сторонами как существенное условие.

Ипотечный договор: образец 2020 года и его существенные условия, механизм оформления и расторжения

Приветствуем! сегодня поговорим о том, что такое договор ипотеки и как он заключается и расторгается в 2020 году. За 20 лет коммерческой практики договор ипотечного кредитования в России из абсолютной экзотики превратился в рутинный быт. Определились термины. Устоялись понятия, сформировалась законодательная база, накопились библиотеки типовых договоров. Ипотека стала близка миллионам.

Законодательное регулирование ипотеки

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо. Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

Гражданский кодекс.
Жилищный кодекс.
Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

Виды ипотечных договоров

За два десятка лет коммерческой практики ипотечного кредитования сложился целый ряд более или менее успешных практик заключения ипотечных сделок.

Социальная ипотека. Правительство заинтересовано в обеспечении жильём тех слоёв населения, которые не могут заключить договор ипотеки на общих основаниях. В этих случаях государство обеспечивает ряд дополнительных гарантий банку и дотирует кредитную ставку. Её снижение для клиента возможно до уровня 9,9 %.
Военная ипотека. В настоящее время практически вытеснила натуральную систему обеспечения военнослужащих жильём. Все вновь поступающие на службу офицеры автоматически становятся участниками накопительной ипотечной системы, и уже через три года, заключив ипотечный договор с банком по льготной ставке и без первоначального взноса, могут получить жильё.
Материнская ипотека. Выдаваемая государством субсидия на второго или последующих детей в семье может быть направлена на внесение первоначального взноса или на досрочное погашение ипотечного кредита.
Долевая ипотека. Эта форма контракта предусматривает участие трёх заинтересованных сторон: банка, заёмщика и застройщика. Роль застройщика состоит в том, что он аккумулирует средства заёмщиков, осуществляет строительство многоквартирного объекта недвижимости и передаёт его дольщикам. Дольщики въезжают в построенный дом и живут в нём, постепенно расплачиваясь с банком.

Коммерческая практика наработала целый арсенал типовых договоров на все случаи жизни. Типичный пример — заключение так называемых предварительных контрактов об ипотеке. Это соглашение, в котором банк и клиент фиксируют согласованные в ходе переговоров принципиальные положения. Впоследствии они находят отражение в кредитном и залоговом договоре.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Существенными условиями в юриспруденции называются такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы контракт считался заключенным. Для этого необходимо, чтобы стороны были взаимно согласны по всем позициям, которые считает важными хотя бы одна сторона. Традиционно считаются существенными следующие положения ипотечного договора:

Письменная форма договора ипотеки.
Полное и недвусмысленное описание предмета ипотеки.
Взаимно признаваемая оценка предмета ипотеки. Она может серьёзно отличаться от рыночной цены, поскольку определяется сторонами договора самостоятельно.
Размеры и сроки исполнения обязательств, обычно к соглашению прилагается график платежей по кредиту.
Документы о праве собственности залогодателя на объект залога, включая свидетельство о государственной регистрации.
Другие условия, относительно которых одна из сторон считает необходимым достигнуть согласия, например, необходим действующий договор ипотеки земельного участка.

Существенные условия договора ипотеки отличаются от других условий тем, что отступление от существенных условий переводит договор в разряд ничтожных. Ничтожный договор должен признаться недействующим, а отступление от других условий не ставит под вопрос само существование контракта. Банки часто включают в список существенных условий перечень видов страхования, сопровождающих залог. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика – нет.

Дополнительные условия включаются в договор при согласии обеих сторон с таким включением. Часто это бывают положения о том, кто и как будет ремонтировать или восстанавливать утраченное или повреждённое имущество при несчастном случае, кто и как будет продавать заложенное имущество в случае принятия соответствующего решения судом, любые другие условия на которых одна сторона настаивает, а вторая не возражает.

Именно здесь надо быть особенно внимательным – банки иногда прописывают дополнительные комиссии, возможности одностороннего повышения процентных ставок, условия отторжения объекта недвижимости в случае малейших трудностей у клиента. Эти пункты прописаны мелким почерком, но читать их надо очень внимательно.

Порядок подготовки и оформления ипотеки

Типичный порядок заключения договора ипотеки включает три шага:

Выбор объекта для ипотечного кредитования.
Выбор банка – кредитора
Подготовка пакета документов, заполнение стандартных форм и подписание договора.

Прежде всего, вам надо выбрать жильё, под покупку которого вы хотите взять кредит. Банки выдают кредиты под покупку объектов трёх видов. Это многоквартирные новостройки, объекты на вторичном рынке недвижимости, а также отдельно стоящие дома и таунхаусы. Проще и выгоднее всего получить кредит на новостройку. Связано это с высокой степенью стандартизации контрактной работы. Объекты стандартные, застройщики сертифицированные, договоры типовые.

Следующий шаг – выбор банка – партнёра. Напишите онлайн заявку в десяток разных банков. Получите, сколько удастся, одобрений и внимательно сравните присланные вам проекты соглашений. Посмотрите договор залога и договор последующей ипотеки. Не пропускайте мелочей, вы подписываетесь на срок в половину оставшейся жизни.

Для получения ипотеки заёмщик должен удовлетворять некоторым требованиям банка:

Быть гражданином Российской федерации.
Быть в возрасте от 18 до 75 лет.
Иметь достаточный стабильный доход.

Важно, что достаточность оценивает банк, а стабильность – забота только клиента. Все риски на вашей стороне. Если вы неожиданно потеряете работу, банк не сильно расстроится. У него в залоге ваше жильё. Он продаст это жильё и тот факт, что другого у вас нет, банк не остановит.

Условия кредита зависят от используемой кредитной программы банка, срока кредитования, наличия или отсутствия государственной поддержки, большой белой зарплаты, подтверждённой по форме 2-НДФЛ. А ещё процентная ставка уменьшится, если вы готовы застраховать свою жизнь и здоровье, если вы можете заплатить значительный первоначальный взнос.

Договор ипотеки заключается письменно. Но, вопреки распространённому мнению, нотариат не является обязательным требованием. Если есть такое желание, то стороны, конечно, могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора об ипотеке, но закон на этом не настаивает. Договор ипотеки между физическими лицами и банком должен быть надлежащим образом зарегистрирован местным органом власти. Регистрация договора ипотеки потребуют предоставления пакета документов, включающего:

заявление заёмщика;
заявление кредитора;
договор залога ипотеки;
кредитный договор ипотеки;
квитанция об оплате госпошлины;

Процедура регистрации ипотеки занимает до 10 рабочих дней. Сделка регистрируется специальной записью в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если запись в ЕГРП не внесена, это означает недействительность договора.

Расторжение

Штатным случаем расторжение ипотечного договора является своевременный возврат заёмных средств. При таком развитии событий залогодержатель и залогополучатель пишут заявление об отсутствии взаимных претензий, и Росреестр регистрирует снятие обременений, недвижимость переходит в собственность бывшего заёмщика, и он волен продать, подарить или иначе распорядиться ей по своему усмотрению.

Расторжение договора ипотеки выглядит примерно так:

Продавец возвращается заемные средства по ипотеке в банк и первый взнос покупателю.
Покупатель пишет заявление на досрочное погашение ипотеки и закрывает её.
Представитель банка и покупатель обращаются в юстицию с заявлением на снятие обременения.
После регистрации данного заявления договор считается расторгнутым.

Расторжение ипотеки в уведомительной форме бесплатное. За регистрацию соглашения о расторжении обе стороны должны заплатить по 175 рублей. Срок регистрации 3 рабочих дня.

Не таков порядок в случае наличия разногласий. Если заёмщик нарушает график выплат по кредиту, задерживает выплаты чаще, чем трижды за год, пусть даже и на незначительные сроки, банк-кредитор может выставить требование о немедленном возврате полной стоимости кредита. Если во время очередного регулярного инспекционного посещения вашего жилища, кредитор сочтёт, что заёмщик нарушает правила содержания помещений, то он имеет право на признание недействительным договора ипотеки.

Он потребует вернуть полную сумму незамедлительно. Основанием для требования досрочного возврата могут служить нарушения условий страхования объекта, несанкционированный ремонт и перепланировка, даже установка дополнительных металлических дверей во входной проём. И много чего ещё. И попробуйте потягаться с профессиональными юристами банка-кредитора.

Данная процедура крайне редкая т.к. банк не заинтересован в прекращении ипотеки по таким моментам. Если вам требуется помощь юриста, то запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме в углу.

Если вы не имеете возможности целиком досрочно погасить кредит, включая уплату набежавших процентов по нему, вас ждут судебные разбирательства. Банк потребует наложить взыскание на ваше жильё и суд, скорее всего, удовлетворит такое требование. Ваша квартира, на которую суд наложил взыскание, будет продана. Покупатель определится в результате торгов, публичный характер которых
прописан в законе, и приобретёт право собственности на бывшую вашу квартиру. А заёмщик будет выселен. Безжалостно.

Ждем ваших вопросов и обязательно подпишитесь на обновления проекта. Впереди много полезной информации из мира ипотеки.

Будем благодарны вам, если нажмете кнопки соцсетей и оцените статью.