Договор аренды части нежилого помещения под офис

Договор аренды части нежилого помещения

ДОГОВОР N _____
аренды части нежилого помещения между собственником
(или: лицом, уполномоченным управлять его имуществом)
и продавцом тиража периодических печатных изданий

г. _______________ «__»__________ ____ г.

__________________________ в лице ________________________, действующ__
(наименование организации) (должность, Ф.И.О.)
на основании ______________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с одной
стороны, и ________________________ в лице ___________________, действующ__
(наименование организации) (должность, Ф.И.О.)
на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает часть нежилого помещения, расположенного по адресу: _______________, общей площадью ______ кв. м для использования в целях продажи Арендатором тиража периодических печатных изданий. Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является план с указанием части помещения, передаваемого Арендатору.
1.3. Часть помещения сдается в аренду сроком на _____ года с «__»__________ ____ г. по «__»__________ ____ г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.
1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята частью арендуемого нежилого помещения и необходима для ее использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования части нежилого помещения.
1.5. Земельный участок, на котором находится передаваемая в аренду часть нежилого помещения, находится на праве ________________ у Арендодателя.
1.6. Доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.7. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.8. В течение срока, указанного в п. 1.3 настоящего договора, Арендатор не вправе передавать арендуемую им часть помещения в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
а) по первому требованию Арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанную в п. 1.1 настоящего договора часть помещения Арендатору по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.
При этом часть помещения должна быть передана в пользование Арендатору не позднее чем через _____ (__________) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемой им части помещения;
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.
Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе.
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендуемую им часть помещения только в целях, указанных в п. 1.1 настоящего договора;
б) содержать арендуемую площадь в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
в) своевременно вносить арендную плату;
г) не производить реконструкции на арендуемой площади, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемой части помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю;
е) если арендуемая часть помещения в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемой площади как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение по акту в исправном состоянии;
з) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
и) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемой части помещения;
к) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость аренды части помещения составляет ________ рублей за один квадратный метр в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально. Общая сумма арендной платы составляет ________ рублей за один квартал, включая НДС.
3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 настоящего договора, Арендатор осуществляет до _____ числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя. Первый платеж Арендатор осуществляет в течение _____ дней с момента подписания настоящего договора.
3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон не чаще одного раза в год в случаях изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за __________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере ________ за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.
4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.
4.4. В случае отказа Арендатора от помещения до истечения сроков аренды или в связи с окончанием срока договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения.
4.5. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
4.6. В случае несвоевременного возврата Арендатором помещения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя помещением и неустойку в размере _____% от суммы арендной платы за соответствующий срок необоснованного пользования.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:
5.1.1. Пользуется предоставленной ему частью помещения не по назначению, предусмотренному п. 1.1 настоящего договора.
Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, Арендодатель имеет также право потребовать возмещения убытков.
5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.
5.1.3. В течение _____ месяцев не вносит арендной платы.
5.1.4. Не производит капитального ремонта помещения в установленные сроки.
5.1.5. Предоставляет в пользование арендуемую часть помещения третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
5.2. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
5.2.1. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
5.2.2. Если арендуемая часть помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При не урегулировании возникших разногласий спор разрешается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон. Изменения и дополнения к договору подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
6.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Приложения:
Приложение N 1 — план арендуемой части нежилого помещения.
Приложение N 2 — акт приема-передачи части помещения в аренду.

Арендодатель: _______________/_______________
(подпись)

Арендатор: _______________/_______________
(подпись)

Сдача в аренду части нежилого помещения: образец договора, правовые аспекты, регистрация сделки, кадастровый учет

Правовое понятие «аренда» широко распространено в коммерческой и бытовой сферах. Например, если возникла необходимость разместить банкомат или точку для торговли и т.п. Если индивидуальный предприниматель или организация не имеют финансовой возможности приобрести в собственность недвижимость, то использование договора найма является наиболее выгодным. В статье вы сможете узнать, можно ли сдать только часть недвижимости в аренду, в том числе комнаты, а также какие особенности есть у этой сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Чем регулируются отношения?

Арендные отношения урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и подтверждены судебной практикой. Из статьи 606 ГК РФ усматривается, что арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и эксплуатацию или во временное использование.

Предметом найма может быть любое индивидуализированное имущество. Однако, договор считается незаключенным в случае невозможности установить объект переданный арендатору в эксплуатацию.

Предмет арендных отношений и обязанности арендатора

Часть недвижимого имущества, как предмет аренды, детально описывается в соглашении. В частности, подробно указывается:

место расположения;
размер арендуемой площади;
адрес;
технические характеристики и другие данные.

Арендодатель – собственник имущества, сдаваемого в аренду, либо его уполномоченное лицо. Арендатор – любое физическое или юридическое лицо.

В соответствии со статьями 614, 615, 616 и 622 ГК РФ арендатор обязан:

в установленный срок уплачивать арендную плату владельцу части нежилого помещения (статья 614 ГК РФ);
пользоваться объектом найма в соответствии с договорными условиями, если они не были определены (часть 1 статьи 615 ГК РФ);
сохранять имущество в исправном положении, делать за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором (часть 2 статьи 616 ГК РФ);
вернуть имущество в нормальном состоянии после прекращения срока действия договора (или в таком состояние, которое было оговорено в документе (статья 622 ГК РФ).

Нельзя сдавать часть нежилого помещения в субаренду без согласия арендодателя. Целесообразно приложить к документу детальный расчет платы за аренду. Рекомендуется описать детально ответственность арендатора за нарушение пользования частью нежилого помещения.

Кроме того, необходимо указать последствия не освобождения части нежилого помещения (здания) после окончания действия срока договора аренды нежилой недвижимости. Письменное закрепление обязанностей арендатора является основанием для требования их исполнения в добровольном или судебном порядке.

Форма и содержание договора

Часть нежилого помещения может передаваться в аренду на любой срок. В случае если в сделке участвует юридическое лицо, то письменная форма прямо предусмотрена частью 1 статьи 609 ГК РФ.

Существенными условиями сделки, помимо места заключения, даты, наименования сторон, предмета, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, являются:

Срок аренды, на который сдается часть нежилого помещения.
Момент, когда обязательство по передаче объекта считается исполненным.

подписание передаточного акта;
фактическая передача объекта;
предоставление арендатору комплекта документов для государственной регистрации.

Состав принадлежностей, передаваемых вместе с объектом найма, к которым относятся коммуникации водоснабжения, канализации, электрические сети, сантехническое оборудование и другое.

Состояние объекта, его недостатки, в случае, если имеются таковые, а также, целевое назначение использования объекта.

Размер платы за аренду и сроки её внесения.

Ответственность сторон.

Порядок внесения изменений в договор, его расторжения, разрешения споров.

Непредвиденные обстоятельства.

Другие условия.

Реквизиты сторон (полное наименование, почтовый адрес, счет в учреждении банка, средства связи).

Скачать бланк договора аренды части нежилого помещения
Скачать образец договора аренды части нежилого помещения

Подробнее о том, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, можно узнать тут.

Правила регистрации недвижимости

Законодательством установлено требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества. Данные вопросы урегулированы статьей 609 ГК РФ и статьей 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

С заявлением о регистрации могут обратиться представители обеих сторон. Регистрация арендного соглашения необходима только при условии, что нежилой объект недвижимости ранее был зарегистрирован. Федеральный государственный реестр осуществляет регистрационные действия через свои территориальные органы по месту нахождения недвижимости.

Зарегистрироваться не составит труда, если подготовить заблаговременно все необходимые документы.

Заявителю следует предоставить для регистрации следующий список документов:

Заявление.
Три экземпляра договора со всеми приложениями.
Кадастровая выписка или паспорт объекта, а также, его копия.
Документы, удостоверяющие полномочия.
Письменное согласие собственника или соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом, при оформлении его в аренду (подробнее про особенности аренды муниципальных нежилых помещений можно узнать тут).
Квитанция об оплате государственной пошлины, которая составляет для юридических лиц 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей.
Согласие, заверенное нотариусом относительно супруга или супруги индивидуального предпринимателя, или нотариальное заявление о том, что физическое лицо в браке не состоит.
При необходимости решение уполномоченного органа юридического лица о согласии на сделку.
Технический план для части нежилого помещения. Если в лице сторон выступают представители, то предоставляются соответствующие документы, которые подтверждают их полномочия.

Заявителю выдаётся договор со специальной регистрационной надписью.

Подробнее про процедуру оформления договора аренды нежилого помещения между физическими лицами можно узнать тут.

Кадастровый учет

При сдаче в аренду части помещения или здания, её необходимо поставить именно на кадастровый учет. Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок индивидуализации части помещения, которая осуществляется после выполнения кадастровых работ и постановки на учет.

Результатом осуществления кадастровых работ будет описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости. Без этого предмет договора аренды не может считаться определенным, а договор аренды – заключенным и имеющим юридическую силу.

Кадастровый учет осуществляют территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации. Длительность процедуры составляет десять рабочих дней.

Для постановки объекта на учет в кадастре заявителем подаются:

заявление;
паспорт;
правоустанавливающие документы;
технический план.

Услуги по изготовлению технического плана оказывают кадастровые инженеры. Их услуги можно заказать в бюро технической инвентаризации. В среднем стоимость составляет 50000 рублей. В результате заявитель получает в Росреестре кадастровую выписку (паспорт) и технический план.

Получить право распоряжаться недвижимостью нельзя без записи об объекте в кадастре недвижимости.

Стоимость бумажного кадастрового паспорта для юридических лиц – 600 рублей, для физических лиц – 200 рублей. Разрешается подавать заявление в электронном виде. Его стоимость соответственно 300 рублей и 150 рублей.

Выбирать помещение и заключать договор необходимо так, чтобы не было причин для споров в суде. А также, если все-таки возникнет необходимость, то будет возможность успешно защитится в суде. Предварительное согласование условий сделки и грамотное её изложение гарантируют отсутствие проблем при регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

Время чтения: 3 минут

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее…

Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре.

Даже спустя год, в 2019 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно. Сдача частей объектов недвижимости в аренду затрудняется как сменой нормативного регулирования этой сферы, так и неотлаженностью работы государственных органов.

Для чего регистрируют договор аренды

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Как в 2019 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре. В 2019 году регистрация договора аренды части нежилого помещения производится только одновременно с учетом этой части в ЕГРН. Если простым языком, то вместе с подачей на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план.

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать — технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

При совершении действий учетных мероприятий сроки могут быть увеличены из-за огромного потока заявлений в Кадастровую палату.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части. Снять часть объекта в аренду с регистрацией договора в Управлении Росреестра можно только при соблюдении всех перечисленных требований и подготовке соответствующих документов.

Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды. Выкопировка помещения, которую ранее использовали в качестве приложения к договору аренды и в которой обозначали границы арендуемой части объекта, сейчас Росреестром не рассматривается.

Необходимые документы для изготовления технического плана:

Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы — более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН – записи о наличии обременения объекта на указанную в техническом плане площади арендуемого части помещения (здания).

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:
1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический план части помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

заказать выписку из ЕГРН

Договор аренды части нежилого помещения образец

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также у нас разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Все нюансы заключения и регистрации договора аренды части нежилого помещения

Нередко перед любой компанией ставится задача в силу производственной необходимости арендовать только часть помещения. К примеру, такая необходимость может возникнуть у компании, которая занимается размещением торговых автоматов или других подобных объектов торговли, у банков – по причине размещения банкоматов. Каким образом заключаются такого рода соглашения, на какой срок, подлежат ли они государственной регистрации? На эти вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдать и снять недвижимость частично?

В базовых положениях гражданских нормативных актов господствует принцип допустимости: разрешено все, что прямо не запрещено законом. В связи с этим, так как ограничений на подписание подобных соглашений в законодательстве не наблюдается, то арендовать только часть недвижимого имущества вполне допустимо.

Судебные прецеденты подтверждают эту точку зрения, поскольку не оспаривают законность подписанных соглашений об аренде определенной части недвижимости.

Каким образом в контракте определить объект?

По той причине, что отдельным объектом сдачи в аренду является недвижимость целиком, иногда появляются сложности в описании передаваемой части.

Оформить данную процедуру можно разными способами: указание передаваемой площади в техническом или кадастровом паспорте путем прорисовки плана, разработка чертежей сдаваемых площадей и т.п.

Проще говоря, необходимо графически изобразить предоставляемые арендатору площади, прикрепив их к официальным правоустанавливающим бумагам, на которых имеется схема помещения. Кроме того, подобное графическое описание необходимо приложить к заключаемому соглашению в качестве неотъемлемой части.

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек. И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади. Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора. Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Конечно же, на практике такое условие вряд ли будет соблюдаться. По этой причине в соглашении необходимо более конкретно и всесторонне раскрыть обязанности арендатора, в том числе, в отношении ремонта сдаваемой собственности.

Например: ООО «Электроник», занимающееся установкой и обслуживанием сети торговых автоматов по продаже пакетированных продуктов питания и напитков, заключает договор аренды части помещения супермаркета. В договоре вообще нет необходимости возлагать обязанности по ремонту, как текущему, так и капитальному, на арендатора, поскольку занимаемая им площадь ничтожно мала – всего 2 кв.м. Поэтому и ремонтировать что-либо в супермаркете данному арендатору нет никакой необходимости.

Сроки

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены подписывать на:

неограниченный период;
период меньше двенадцати месяцев;
период в двенадцать либо более месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 610 гражданского законодательства России, в том случае, когда период аренды в соглашении не указан, то такой договор признается подписанным на неограниченный период.

Данная точка зрения вытекает из прямого толкования п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, доказывается арбитражной практикой. Можно сослаться, к примеру, на постановление ФАС Московского округа от 23.01.2001 года по делу № КГ-А40/6418-00.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимого имущества, подписанное на период меньше двенадцати месяцев, также нет необходимости регистрировать в государственных органах. При этом, если такое соглашение пролонгировать на аналогичный период, то и в этом случае не надо производить государственную регистрацию.

В случае, когда соглашение заключается на период больше двенадцати месяцев, то его необходимо регистрировать в уполномоченных органах. Только со дня регистрации соглашение и признается вступившим в правовую силу.

Обязательные пункты

В нормах Гражданского кодекса РФ имеются прямые указания на то, какие пункты являются необходимыми для соглашения об аренде определенной доли недвижимого имущества. Это:

Стороны соглашения и их реквизиты (ст. 651 ГК РФ).
Объект аренды, то есть то помещение, которое передается в аренду (ст. 607 ГК РФ). В соглашении требуется конкретно определить те детали, которые помогут отличить сдаваемое помещение от других. Для этого в договоре нужно указать: адрес, наименование (часть нежилого помещения), функциональное предназначение и размер передаваемой площади.
Цена договора, то есть, сколько арендатор должен платить за аренду помещения (ст. 654 ГК РФ).

Иногда считается, что обязательным условием также является и период, на который заключается договор, однако на самом деле этот пункт является несущественным условием. Если подобные временные рамки не указаны, то соглашение будет просто считаться подписанным на неограниченный период, и будет признано обладающим законной силой.

Какие документы прикладываются к контракту?

Главными документами, прилагаемыми к контракту, являются:

акт приема-передачи определенной доли недвижимого имущества;
план–схема нежилого помещения;
график платежей арендной платы;
опись или перечень имущества, передаваемого вместе со сдаваемым внаем помещением;
документы, свидетельствующие о полномочиях арендодателя, например, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
иные необходимые приложения.

Как осуществляется регистрация?

Для государственного удостоверения соглашения об аренде недвижимости любая из сторон должна обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную территориальную структуру по государственной регистрации недвижимости с предоставлением следующих документов:

не менее 3 экземпляров договора;
кадастровый паспорт недвижимости с определением арендуемой площади;
паспорта граждан, если сторонами являются физические лица либо учредительные документы юридических лиц или ИП, если они являются сторонами договора;
нотариально заверенное разрешение супруги (супруга) на подписание соглашения об аренде, если арендодатель состоит в браке;
квитанция о перечислении государственной пошлины.

Как продлить?

Когда соглашение расторгается, то недвижимое имущество возвращается собственнику в соответствии с п.1 ст.655 Гражданского кодекса России. Тем не менее, при необходимости стороны имеют полное право продлить соглашение. В этом случае возвращать объект аренды не нужно.

Договор об аренде определенной доли недвижимости, подписанный на период меньше двенадцати месяцев, стороны могут продлить на такой же период, подписав, к примеру, дополнительное соглашение. Регистрировать договор в таком случае не требуется. Если же контракт подписан на срок более года и зарегистрирован в уполномоченных органах, то его продление требует подобной государственной регистрации.

Как расторгнуть?

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены расторгать по совершенно разным причинам. Это могут быть:

окончание периода аренды;
соглашение о расторжении обеих сторон;
желание одной стороны.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что договор аренды части нежилого помещения подписывается по правилам аренды целого недвижимого имущественного комплекса. Основным вопросом, который при этом необходимо решить, является вопрос точного определения площади сдаваемой части помещения.

Без конкретного определения передаваемой части помещения, стороны договора аренды рискуют остаться без государственной регистрации в тех случаях, когда подобная регистрация требуется в соответствии с положениями нормативных правовых актов (п.2 ст.651 ГК РФ).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: