Добросовестный приобретатель самовольно занятого земельного участка по договору аренды

ВАС защитит право добросовестных арендаторов на приоритетное продление аренды

На сайте Высшего Арбитражного Суда РФ размещен проект постановления Пленума ВАС «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (см. здесь). В нем рассмотрены спорные ситуации, связанные с продлением договоров аренды, сменой арендатора через конкурсные процедуры, а также с переходом арендуемого имущества в собственность «съемщика».

Вначале речь идет о спорах, возникающих в ситуациях, когда арендодатель – государственное или муниципальное учреждение, которое обязано подыскивать арендаторов только через проведение торгов. При этом иногда нарушаются законные интересы прежних арендаторов (согласно ГК, они имеют приоритетное право на продление аренды). С другой стороны, возникает противоречие: арендодатель обязан провести открытые торги и при этом соблюсти права действующего арендатора.

Как указано в проекте, в ряде случаев, предусмотренных Законом о защите конкуренции, Земельным и Лесным кодексами, договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться только по итогам конкурсов. Следовательно, судам следует учитывать, что договоры, заключенные без конкурса, являются ничтожными, как и соглашения об их продлении.

В то же время, данное ограничение не распространяется на договоры аренды, заключенные до вступления в силу законодательных норм об обязательности конкурсных процедур. Такие договоры не только признаются законными – они также могут продлеваться на неопределенный срок.

Одновременно с этим в проекте постановления Пленума подчеркивается, что добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п.1 ст. 621 ГК РФ). Таким преимуществом могут воспользоваться не только действующие арендаторы, но и лица, договор аренды с которыми был расторгнут менее чем за год до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.

Но как быть, если закон требует заключать договор аренды только на основе открытых торгов? Даже в таких случаях, поясняется в проекте, преимущественное право добросовестного арендатора подлежит защите. Это значит, что права и обязанности победителя торгов могут быть переведены на прежнего арендатора — по его требованию и в судебном порядке. Исключение составляют случаи, когда муниципальное или госучреждение само предлагает прежнему арендатору заключить новый договор на условиях, предложенных победителем торгов, а тот отказывается.

Но в таком случае могут быть ущемлены права еще одной стороны – того, кто принял участие в торгах и победил. Победитель торгов имеет право не только получить обратно внесенный им задаток, говорится в проекте ВАС, но и требовать возмещения расходов, связанных с подготовкой к торгам. Правда, данные расходы подлежат возмещению только в том случае, если арендодатель не указал в условиях конкурса на наличие третьего лицо, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды. Однако наличие такой оговорки не является обязательным, и ее отсутствие не влечет за собой признания торгов недействительными.

Споры другого рода возникают, когда арендатор выкупает занимаемое помещение или используемое имущество. Например, возникает вопрос, с какого момента новоявленный собственник перестает вносить арендную плату. Рассматривая такие дела, суд должен выяснить действительную волю сторон на сей счет, указывается в проекте Пленума ВАС. Эта воля может быть прямо отражена в договоре купли-продажи, а может быть установлена судом после изучения договоров и исследования представленных по делу доказательств. В качестве примера упоминается одно дело, рассмотренное Президиума ВАС в сентябре 2009 года. Тогда было установлено, что обязанность по внесению арендных платежей была прекращена после выплаты всей выкупной цены.

Если стороны ясно не выразили свою волю о том, когда должны прекратиться арендные платежи, то «судам следует исходить из того, что, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ)», говорится в проекте.

Отдельно даются пояснения на случай, если имущество выкупается в порядке, предусмотренном федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобственности… или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (см. документ в СПС «Право.Ru»). Согласно проекту постановления Пленума ВАС, «судам следует учитывать, что… в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения».

Один из пунктов проекта дан в двух вариантах, он касается вопроса, с какого момента прекращаются обязательства сторон по договору аренды недвижимости, если арендатор ее выкупает. По одному варианту, эти отношения прекращаются не позднее регистрации перехода к покупателю права собственности на объект. При этом не играет роли, был ли договор аренды ранее зарегистрирован в ЕГРП. Согласно второму варианту, правовые последствия данной сделки «наступают с момента отражения в ЕГРП прекращения арендных обязательств, но в любом случае не позднее внесения записи о переходе права на недвижимое имущество к покупателю (арендатору)».

Также даны разъяснения к спорам, связанным с переходом в собственность бывшего арендатора земельных участков (пункт 8 проекта постановления Пленума). Согласно Земельному кодексу, использовать землю можно только за плату, если иное не установлено законом. В качестве такой платы выступает земельный налог либо арендные платежи.

Далее поясняется, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю «не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога». Если же продавцом выступает публично-правовое объединение, которое вообще не платит земельный налог, то покупатель должен платить ему арендные платежи вплоть до момента получения прав на землю.

Наконец, при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) ВАС обращает особое внимание судов на различия между сделками с землей и недвижимостью. «Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, — говорится в проекте постановления. — Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями, изложенными в п.8 настоящего постановления».

На сайте ВАС можно направить отзыв на данный проект.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015, согласно которому лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Как следует из решения ВС, в 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия. Затем Общество заявило о намерениях построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

Построив предприятие, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих ему объектов недвижимости. Администрация приняла постановление, в котором согласилась с требованиями Общества и заключила с ним договор купли-продажи участка. Получив участок в собственность, Общество продало его и находящиеся на нем постройки Агросервису.

В дальнейшем проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи. В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем. Эту позицию поддержал и суд округа.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Также ВС РФ сослался на позицию Европейского Суда по правам человека, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. «Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка», – указал ВС.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

«Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом», – заключил Верховный Суд.

Руководитель Экспертно-аналитического центра юридической компании LDD Андрей Руднев считает, что в данном случае позиция Судебной коллегии обоснованна и соответствует ГК РФ, Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. № 10/22, Постановлению КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, которыми признано, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, является приобретатель.

«Если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Эти положения относятся к недвижимому имуществу, собственником которого могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные органы», – прокомментировал Андрей Руднев.

Эксперт считает, что данное определение интересно и тем, что ВС РФ подтвердил позицию Европейского Суда по правам человека. «Это дает возможность при определенных случаях ссылаться одновременно на позиции Судебной коллегии Верховного Суда РФ и ЕСПЧ», – отметил он.

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин сообщил, что практика обращения в суд по вопросам недействительности сделок и истребования из чужого незаконного владения встречается достаточно часто. При этом эксперт отметил, что применение этих правовых институтов оставляет желать лучшего как со стороны заявителей, так и со стороны судов.

«Зачастую не спасает даже наличие руководящего Постановления Пленума № 10/22, в котором, казалось бы, эти вопросы “разобраны по косточкам”. Тем отраднее, что в данном деле фундаментально правильное решение было вынесено судом первой инстанции», – оценил эксперт.

Александр Тамодлин считает, что это определение находится в фарватере ранее сформированной позиции, но представляет определенный интерес: «На конкретном примере фактически сформулирована позиция относительно отсутствия у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность при переходе права от государства или муниципалитета к первому частному собственнику. Кроме того, в мотивировочной части определения коллегия, полагаю, не просто ради красного словца сослалась на положения ч. 2. ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возместить стоимость полученного по недействительной сделке при невозможности вернуть в натуре. Возможно, это завуалированное указание на надлежащий способ защиты нарушенного права в ситуации, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Истребование земельных участков у добросовестных покупателей

Год назад мы приобрели земельный участок в пригороде Курска, а именно в селе Клюква, Клюквинского сельсовета, Курской области и построили жилой дом, правда на данный момент строительство не завершено, но все же здание стоит на участке.

Три дня назад мы и еще, нам известно пока 7, наших соседей получаем извещения из суда. Прилагаю на первом фото. Более, чем у половины задействованных в разбирательстве соседей стоят дома, пусть еще и не завершенные, но в них уже вложено минимум 2 миллиона рублей, а у некоторых и поболее 5 миллионов, при этом у каждого из нынешних собственников участков имеется надлежащим образом оформленные бумаги, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешением на строительство, техническим паспортом зданий и многим другим, что прошло проверку юстиции. Исходя из представленных документов в судебном извещении имеется четыре постановления о возбуждении уголовных дел и принятии их к производству от 11 февраля 2018 года по вопросу незаконности получения права собственности на наши участки их первыми владельцами. И из извещения: «установлено, что некие неустановленные лица, незаконно без ведома и согласия К.Сергея Алексеевича, Б.Веры Евгеньевны, Б. Алексея Никитовича, К.Тамары Николаевны было зарегестрировано право собственности на земельные участки, владельцами которых нынче являемся» мы с соседями. Из представленных в изъяснении копий документов и актов купли-продаж мы — нынешние владельцы земельных участков — являемся их четвертыми. владельцами, первыми же, кто получил право собственности на земельные участки указаны граждане РФ К.С.А., Б.В.Е., Б.А.Н., К.Т.Н., которые спустя несколько месяцев после получения права собственности на землю перепродали их другим людям и так по-цепочке. Все эти процессы купли-продажи на все участки ЧЕТЫРЕ РАЗА по минимум ВОСЬМИ земельным участкам ПРОХОДИЛИ через ЮСТИЦИЮ. И никто за это время не заметил, что когда-то это были незаконно оформленные земли, а именно — подделаны печать и подпись руководящего лица, а также записи в домохозяйственной книге, которая, как оказалось в 2018 году, за тот отрезок времени и вовсе не существовала, не велась, приложение на втором фото. Примечательно еще и то, что предыдущие процессы купли-продажи земли все три раза проводились в одно и то же время: день.месяц.год. все совпадает и только мы, последние хозяева приобретали эту землю кто-когда в период с 9.11.2015 по 15.01.2018 года. Также нам представлены объяснительные ПЕРВЫХ собственников земли, а именно: К.Сергея Алексеевича, Б.Веры Евгеньевны, Б. Алексея Никитовича, К.Тамары Николаевны, все четыре документа абсолютно идентичны. Они утверждают что кто-то воспользовался их персональными данными, а сами они никогда не были владельцами данных земель и вообще не знают где находится этот поселок. Далее представлены все копии актов купли-продаж вплоть до нас, нынешних владельцев земли. Потом прикреплены документы из которых ясно, что все четверо в один и тот же день продали все свои участки одной и той же личности, а именно К.Ольге Михайловне, последняя сделала доверенность на К.Александра Викторовича, к слову: проживающего и ныне в Клюкве на соседней улице. А К. Александр Викторович продал от имени К. Ольги Михайловны в один и тот же день Г. Наталье Валентиновне. А все мы купили в разные дни и в разные годы землю у Г. Натальи Валентиновны. Исходя из представленной информации мы являемся добросовестными приобретателями, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, поскольку мы не знали и не могли знать о том, что кто-то из продавцов не являлся законным собственником этих земельных участков. Самостоятельно ознакомившись с представленной в извещении информацией у нас, как у честных граждан живущих по законам Российской Федерации, сложилось впечатление, что правоохранительные органы мало заинтересованы в поиске истинных мошенников, в делах подшитых к письму встречаются такие очевидно грубые ошибки, как изменения/несоответствие отчества у первоначальных собственников земельных участков с Никитович на Николаевич (прилагаю в фото); также, например, представлены паспортные данные такого вида «паспорт гражданина РФ выдан 11.11.1111 г.». Один из первых владельцев земли на данный момент является сотрудником УМВД Курской области, при этом в своем объяснении помощнику прокурора, будучи предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, пишет, что понятия не имеет где находится Клюквинский сельсовет в Курской области! Каковы шансы на то, что не тронут наши дома и не анулируют право собственности на землю, которую мы законно купили и знать не могли о том, что кто-то когда-то провернул какие-то махинации с ней? Благодарю заранее за ответы.

Невидимая сторона земли

Такая неприятность — столкнуться с мошенником — может случиться с каждым, поэтому толкование норм закона, защищающего добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам, ведь аферы с землей и недвижимостью одни из самых распространенных.

Это случилось в Ленинградской области. Там в суд с иском обратился районный прокурор. По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, надо забрать дачный участок у проживающего тут гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.

Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности. Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. Этот третий покупатель и оказавшийся последним собственником, получил иск от прокурора. Махинацию с землей, как оказалось, провел второй собственник и позже избавился от этого участка.

За несколько лет владения землей последний покупатель увеличил участок — купил еще несколько соток. Построил на этой земле дом. При этом он все сделал строго по закону: дом и землю зарегистрировал, оформил, на дом получил адрес. Жить бы да радоваться, но тут начались проблемы.

История земли, о которой идет речь, такова: спустя пару лет после последней продажи участка на продавца было заведено уголовное дело по статье «мошенничество с использованием своего служебного положения». Второй собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Когда против него было возбуждено уголовное дело, на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест. Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.

Районный суд дело рассмотрел и прокурору в иске отказал. По мнению суда, дом, который построил честный владелец участка, нельзя назвать самовольной постройкой. Суд подчеркнул — местная власть «предпринимала действия по легализации прав собственности» нашего ответчика: она продлевала ему разрешение на производство работ, дала почтовый адрес, согласовывала границы участка и прочее.

А еще райсуд сказал, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.

Но областной суд с таким решением не согласился. Он отменил решение районных коллег и встал на сторону прокурора. Дом, по ее мнению, ответчик построил на похищенном участке — значит, это самовольное строение, его надо снести. А то, что в отношении бывшего чиновника нет приговора, ничего не значит, прекращенное уголовное дело — не основание для «освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления».

Пришлось добросовестному собственнику участка идти в Верховный суд. Там дело изучили и с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.

По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения. Был совместный Пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). На нем было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.

Из этого вывода Верховный суд делает такое заключение — юридически значимым доказательством в подобных спорах является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника — по его воле или против его воли.

В нашем случае суды вообще не поставили этот вопрос — какова была воля местной районной администрации по отношению к спорному участку. Суды лишь констатировали, что уголовное дело по земле было прекращено. Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок. Наоборот, чиновники администрации «совершали действия», которые, по мнению Верховного суда, говорят о признании ими прав последнего собственника. Чиновники этому собственнику выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок. Фактически этими действиями и была выражена воля местной администрации, сказал Верховный суд. По мнению высокой судебной инстанции, так как ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких оснований для удовлетворения требований прокурора.

А еще Верховный суд добавил — спорный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника и ответчик стал последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок. Да и признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция не привела.

Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих рекомендаций.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector