Что такое доходный дом в 19 веке

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом, его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

🔹 многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

🔹 гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м2, на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

🔹 таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

🔹 мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

🔹 хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Преимущества доходных домов

Как построить доходный дом

Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.

Доходный дом как бизнес

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

👍 свободная ниша — минимум конкурентов;

👍 однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;

👍 самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;

👍 пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.

Учитываем риски

🤔 Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.

🤔 Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.

🤔 Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.

🤔 Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.

🤔 Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.

Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

📍 самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;

📍 условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;

📍 количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести в кредит большой дом или привлечь для покупки средства инвесторов. Небольшой срок окупаемости и сниженный уровень риска характерны при покупке зданий до 400 м2.

Реальный современный пример строительства доходного дома

Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.

В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов. Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.

Что такое доходный дом в 19 веке

Типы доходных домов

Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:

  • дома барского типа (например, доходный дом на Б. Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым, имел 20 квартир);
  • доходные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей (например, семиэтажный дом в Б. Успенском переулке, построенный в 1914 году предпринимателем Заварским на 35 квартир);
  • доходные дома для чиновников и учителей со средними доходами (например, домовладение братьев Орловых, Б. Садовая, 25, семь корпусов, небольшие квартиры); ​
  • дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву на заработки на длительный срок. В подвальных помещениях таких домов обычно располагались ночлежки для самых бедных слоев населения.

Паевые фонды арендного жилья

Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.

  • Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — не более 5 тыс. руб.
  • Средняя стоимость квартиры — 10–11 тыс. руб.
  • После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе
  • Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет
  • Процентная ставка — 4,5% годовых
  • Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи
  • Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода
  • Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дохода

Доходные дома в России

Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.

В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.

Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.

Доходный дом в России что это такое, как построить доходный дом

Что такое доходный дом? Жилой дом с множеством квартир, предназначенных для передачи в аренду, назвали доходным домом. Второе значение выражения доходный дом – архитектурный стиль середины девятнадцатого века стран Европы. Обычно в таком здании квартиры группируются вдоль коридоров или вокруг лестничных маршей, все имеют сходную планировку. Постройка здания предполагала устройство небольшого внутреннего дворика, основная же часть земли домовладельца была под самим строением. Архитектурно оформлялся только уличный фасад.

Доходные дома находились в собственности частных лиц и различных учреждений и организаций. В России девятнадцатого века домовладельцами, извлекающими доход от сдачи квартир в аренду, были даже учебные заведения, монастыри и приюты сирот, благотворительные организации. Нередко сами архитекторы, если позволяли им средства, строили доходные дома для себя лично. По своей сути это гостиницы, но с длительным проживанием – до десятков лет.

Зарубежный опыт

Европейские страны являются родоначальниками доходных домов в смысле их современного понимания. Стандартное обустройство дома аренды – это первый этаж занимают торговые предприятия, а все верхние этажи отводятся под жильё. Жители Германии из всего европейского населения более всего предрасположены к аренде квартир в доходных домах, их даже прозвали «нацией арендаторов». Число жилых зданий для сдачи квартир в аренду среди всей недвижимости Германии достигает тридцати процентов, а более половины жителей отдают предпочтение аренде квартир, а покупают их ближе к сорока годам.

Доходные дома воспринимаются как особого рода гостиницы, обустроенные для продолжительного проживания. В странах Западной Европы прошлого века доходные дома получили широкое распространение, и владельцев собственного жилья там мало. Большая часть населения Европы для постоянного проживания использует арендное жильё и не чувствует себя ущемлённой в каких-то правах.

Доходные дома в России

Немного истории

Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.

В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.

Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках. В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность. В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.

Достоинства доходного дома

Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:

  • профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома,
  • нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов,
  • жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства,
  • у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей,
  • отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.

Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений. Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату. Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.

Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду. Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки. Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.

Кто будет инвестором строительства российских доходных домов

Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города. Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату. Гораздо больший интерес вызывают квартиры экономкласса, насколько доходными будут объекты с такими квартирами?

Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций. При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет. Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.

Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.

Общественное мнение показывает, что с появлением доходных домов желающих вселиться в них за небольшую плату будет предостаточно. Сегодня доходными домами называют здания, возведённые именно для того, чтобы в нём жили квартиросъёмщики. Основанием для вселения в такое здание является договор найма или аренды квартиры.

На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму. Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги. На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.

Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:

  • Татарстан,
  • Краснодарский край,
  • Самара,
  • Новосибирская область и другие.

Можно ожидать, что в недалёком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: каждой семье – отдельную квартиру!.

Дома 19 века: особенности архитектуры. Деревенские дома. Дом дворянина. Доходные дома в России 19 века

Дома 19 века – это характерный признак новой эпохи развивающегося капитализма. В это время облик больших городов России сильно менялся. Технический прогресс и крепнущий новый класс – крупное купечество, владельцы фабрик и заводов ставили перед архитекторами новые задачи. Строились новые типы зданий, вокзалы, большие магазины, зрелищные сооружения: театры, цирки. Капитализм в архитектуре характеризовался и появлением в городах доходных многоквартирных домов.

Дома 19 века

Российское общество XIX века было сословным, это влияло на дома, в которых проживали их представители. Многое зависело и от местности проживания. Можно выделить основные категории жилых строений этого времени:

Каждая отличалась своими особенностями, которые зависели от быта представителей сословия, от достатка и предназначения. Так, существовали городские, сельские дома и особняки, загородные усадьбы. Новым было появление в окрестностях городов дачных домов, куда выезжали в летний сезон. Количество жителей в городах постоянно увеличивалось. С этим связано появление в конце XVIII века доходных домов, строительство которых в XIX веке получило бурное развитие.

Россия — страна с огромным количеством лесов. Поэтому большинство домов были деревянными. Это еще и было обусловлено холодным климатом. Дома из дерева были теплыми и добротными. В Москве, Санкт-Петербурге и других городах, на юге России строили жилье XIX века из камня.

Особенности русского зодчества 19-го века

Российская архитектура домов 19 века предопределила облик современных городов. В первой половине века господствующим направлением был классицизм с его строгостью, порядком и четкой планировкой. Он воплотил идеи античности, строгость канонов и логику. Главной чертой его становится тосканский ордер, который укрупняется и подчеркивается строгостью массивных стен, колоннадами и арками. Это касалось как градостроительства в целом, так и отдельных зданий. Ему на смену пришел эклектизм — смешение элементов различных стилей.

Дворянский особняк

Высшее дворянство в городах строило роскошные особняки, к строительству которых привлекали знаменитых архитекторов. В них проживали многочисленные члены семьи и прислуга. На первом этаже находились хозяйственные помещения и комнаты слуг. Второй занимали несколько больших гостиных, будуары и спальни. На третьем этаже размещались жилые помещения, потолки в которых были низкие.

Обязательными атрибутами особняков и усадеб были специальные комнаты, назначение некоторых из них не совсем понятно современным людям:

  • Прихожая. Эти помещения можно было встретить исключительно в русских особняках и домах. В холодные зимы было большое количество верхней одежды, которую при входе в теплое помещение необходимо было снимать и размещать. В европейских домах нет прихожих. Место, где развешивались шубы, пальто, шапки, шляпы, теплая обувь, было огорожено перилами. Здесь висели зеркала и стояли стулья.
  • Камердинерская, названная так в связи с тем, что в ней находился дежурный камердинер. Она обставлялась добротной мебелью из красного древа. Стены украшали картины.
  • Портретная комната. Здесь на стенах висели портреты членов семьи или предков. Мебель была из красного дерева. Стены были окрашены в натуральные цвета или оклеивались обоями. Часто на них наносились рисунки, имитирующие обои.
  • Кабинет. Он был обязателен в дворянских домах 19 века или усадьбах. Как было принято, мебель изготавливалась из карельской березы, тополя или красного дерева. Стены оклеивались обоями или окрашивались под них.
  • Столовая. Большое помещение, где обедали хозяева и потчевали гостей. Украшением ее служил большой овальный стол, дорогая мебель и картины на стенах, которые окрашивались в натуральные цвета.
  • Спальня с будуаром. Здесь почивала хозяйка. Кровать была закрыта ширмой, в углу обычно располагался киот с иконами, где можно было помолиться. Будуар был отделен от спальни. В нем хозяйка могла заняться своим туалетом и делами: вышивать, вести переписку. Как правило, в доме находились другие спальни членов семьи и для гостей.

  • Гостиная. Парадная комната, где принимали гостей. Она была богато обставлена, на стенах висели картины, устанавливалась мягкая мебель для отдыха и беседы. Гостиная в доме дворянина 19 века устраивалась в соответствии с господствующим стилем. Это было время классицизма с четким ритмом и единым стилем размещения мебели и предметов искусства. Мебель красного дерева украшалась чеканными изделиями из позолоченной бронзы или латуни. Французская мода на античные изделия предполагала наличие статуй, которые располагались в гостиных. Соответствовал этому и декор помещения. В богатом доме дворянина в 19 веке, где принимали много гостей, было несколько гостиных.

Удивляли иностранцев двойные рамы на окнах, большие, до потолка, печи, украшенными красивыми изразцами. Камины зимой не топили. Так как через них проникал холодный воздух. Их закрывали на зиму и украшали цветами. Удивляло иностранных гостей и огромное количество цветов в домах, они были повсюду.

Дворянская усадьба

Усадьба – это комплекс, в состав которого входили жилой дом и различные постройки: хозяйственные, садово-парковые, конюшни, людские и другие. Они гармонично вписывались в усадебный парк. Если рядом не было реки, то устраивалось озеро с островом, прокладывались аллеи, ставились ротонды, выкладывались руины и гроты. Богатые усадьбы имели церковь. Господские дома устраивались по принципу городских особняков.

Существует такое понятие, как русский усадебный стиль. Он достаточно своеобразный, подобного за пределами России трудно было увидеть, специфику этого стиля определяло крепостное право и большие расстояния от крупных городов. В усадьбе было много работников, которые жили здесь же. Оторванность от города наложила свой отпечаток, так как дворянам приходилось заниматься хозяйством, постоянно общаться с крестьянами.

Редкие выезды в уездные или губернские города были настоящим событием. Другие усадьбы находились в десятках километров, поэтому гости приезжали не часто. Мебель, купленная после постройки дома, передавалась наследникам. Новости моды, стилей сюда доходили поздно. Но были усадьбы, которые строили знаменитые зодчие, некоторые из них дошли до наших дней. Это настоящие памятники русской архитектуры.

Купеческий дом

Развитие капитализма привело к тому, что появляется свободный капитал, который требует вложений. Начинается бурное строительство домов крупными купцами и фабрикантами. Купеческие дома 19 века, принадлежащие сильно разбогатевшим представителям этого сословия, были большей частью похожими на дворцы. Нередко к строительству приглашались знаменитые архитекторы.

Но большей частью купеческие дома были добротными деревянными, деревянно-каменными и каменными, которые выходили в сад и огород. Внутренние дворы были приспособлены для хранения товаров, обстановка приобреталась самая разная, говорить о каком бы то ни было стиле здесь не приходится. Вместе с картинами, купленными по случаю, было много икон. Они стремились во всем подражать представителям высших классов. Но в большинстве это удавалось единицам, тем, кто получил достойное образование.

Дворянство потихоньку разорялось, продавая свои усадьбы. Купеческое сословие богатело и скупало их, приспосабливая под собственный быт. Но большинство нуворишей учили своих детей не только в России, но и за границей. Получивших хорошее образование купеческих детей уже было трудно отличить от представителей высшего класса. Они устраивали свои дома 19 века в России по-другому, не так, как их отцы. Знали несколько языков, разбирались в живописи, архитектуре, литературе.

Русский купеческий стиль

В небольших провинциальных городах купцы строили дома попроще. Появился купеческий стиль, при котором дом в плане представлял большую квадратную или прямоугольную форму. Он большей частью состоял из двух этажей. Первый был массивным, каменным, с большим подвалом. Верхний этаж – тесаный сруб, обшитый деревом, с богатой резной отделкой. Внутри такие дома были большей частью оштукатуренные.

Мещанский дом

К мещанскому сословию относились учителя, поденщики и наемные работники. Они составляли большую часть населения городов, особенно много их стало после 1861 года, когда было отменено крепостное право. Жилье мещан было съемным или скромным собственным домом. Чаще всего они были небольшие, построенные по примеру сельских домов. Стили их соответствовали той местности, где они проживали.

Доходные дома

Развитие городов, рост промышленных предприятий, учебных заведений, повлекли за собой появление большого количества людей, не могущих позволить себе постройку или покупку дома. К этой категории можно отнести учителей, врачей, банкиров, государственных служащих, инженеров, преподавателей, студентов. Им требовались удобные благоустроенные квартиры, которые можно было снять в наем.

В городах, особенно в Санкт-Петербурге, Москве, городские власти вели строительство инфраструктуры. Возведение зданий, где сдавались квартиры внаем, велось по проектам знаменитых архитекторов. В конце 19 века домов таких только в Москве насчитывалось более 550. В Петербурге 80 % построенных зданий составляли доходные. Владельцы домов старались привлечь знатных арендаторов. Это проводилось с целью рекламы. Здания, используемые для сдачи квартир, строились вокруг университета. Здесь отличные апартаменты снимали его профессора и преподаватели.

Кроме них, в доходных домах селились служащие, молодые семьи, специалисты, врачи. Строились также дома и для менее обеспеченных слоев населения: мелких служащих, работников, студентов. Где можно было снять комнату или небольшую квартирку, в которых стоимость была намного меньше. Были и так называемые ночлежные дома, где сдавалось жилье — комната или койка на ночь.

Русский сельский стиль

Деревенские дома 19 века имели свои стили и особенности. Их можно до нашего времени встретить в сельской местности и небольших городках. Они строились в один, реже в два этажа. Традиционно это были четырех- или пятистенные срубы с двухскатной или трехскатной крышей, но в восточных или южных районах можно встретить четырехскатную крышу. Отличительной деталью русского сельского стиля была светелка, которая устраивалась на чердаке.

Дом строился в двух вариантах. Первый состоял из одной избы с большими сенями. Второй — из двух изб, которые назывались передней и задней, соединяющихся между собой широкой поветью и сенями. Все это было под одной крышей. Территория вокруг дома не огораживалась глухим забором, устраивались только палисадники. Украшением таких строений служили резные наличники. Также дома в русском стиле строились из кирпича и могли быть двухэтажными.

Сибирский крестьянский стиль

Дома 19 века этого стиля характерны для сибирских районов. Они имели незначительные отличия от домов русского стиля. Были больших размеров, имели четырехскатную крышу без светелки. Огораживались глухим высоким забором. Украшались резными наличниками.

Русский дачный стиль

Из душных городов в летнее время горожане выезжали в близлежащие населенные пункты, где вырастали целые дачные поселки. Именно в начале 19 века домов русского дачного стиля стали строить много. Дачи были как летние постройки без отопления, так и капитальные дома с печным отоплением и каминами. Традиционной формой такого дома были деревянные срубы, обшитые вагонкой, с мезонином и обязательной верандой. Более зажиточные люди строили каменные дома, которые использовались как дачи.

Ингерманландский стиль

Этот тип домов был распространен на территории современной Ленинградской области. Его характерной особенностью являются внушительные кирпичные или каменные стены, где один вид кладки переплетается с другим. Дом с надворными постройками и каменным забором образует замкнутое пространство двора.

Вологодский стиль

Вологодский дом строился вытянутым вовнутрь двора, был одноэтажным или двухэтажным. Обязательным элементом было устройство в углу фасада крыльца. А если дом двухэтажный, то над крыльцом делали балкон. Но главной особенностью вологодского стиля было украшение дома деревянными резными элементами, похожими на кружево. Обилие его – это главное отличие.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector