Договор на оформление товара без перехода права собственности

Переход права собственности на товар

Рыночные отношения между продавцами и покупателями основаны на взаимном обретении определённой выгоды, а именно – покупатель получает интересующую его вещь или услугу заявленного качества, которую он оплачивает в соответствии с действующими тарифами, установленными в торговой точке. Результатам взаимовыгодного сотрудничества должен стать определённый документ, подразумевающий переход собственности от продавца к покупателю на оговоренных обоими участниками сделки условиях.

Норма, регулирующая право перехода собственности на товар

Переход права собственности на товар в российском законодательстве регулируется ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которой имущество переходит в полное распоряжение потребителя, когда он осуществляет за него полную оплату или выполняет иные условия заключенного договора. Данный закон определяет основные нормативы товарооборота между гражданами, когда новый владелец продукции получает следующие полномочия:

  • Все права на эксплуатацию вещи, приобретённой им без каких-либо ограничений.
  • Перенимает на себя все материальные риски в случае, если продукция приходит в негодность по его вине.
  • Также он берёт на себя возможные затраты, которые неминуемо последуют из-за эксплуатации данной вещи.

Важно! Все факты, перечисленные выше, как правило, дают покупателю привилегии для полноправного владения приобретённым товаром.

Чем фиксируется переход полномочий собственника на покупку

Вне зависимости от того, какой тип товара был продан в пользу потребителя, он получает на него свои законные права в одном из следующих случаев:

  • Если вещи незначительной стоимостью, а именно – предметы одежды, продовольственные продукты, бытовые приборы покупаются в магазине, потребитель, как правило, получает тот или иной предмет во владение после его оплаты и получении на руки товарного или кассового чека.
  • Право собственности переходит к покупателю с момента, когда те же предметы, в том числе и бывшие в употреблении передаются из рук в руки между частными лицами путём достижения устных договорённостей, написанием расписок от руки и, соответственно, передачей за них оговоренной суммы денежных средств.
  • В случае, если продукт подвергается регистрации в госорганах, как, например, транспортное средство, предмет движимого имущества, производственного оборудования или объект недвижимости, а именно – квартиры или земельного участка, то на него обязательно заключается договор купли-продажи с неотъемлемым документом, прилагаемым к нему, акт передачи полномочий владения, подписываемый как представителем торговой точки, так и покупателем.
  • В ситуации, когда потребитель одновременно приобретает крупнооптовую партию, либо товар покупается с целью дальнейшей реализации или изготавливается на заказ персонально для него, то на такую вещь, как правило, составляется договор поставки, полное выполнение условий которого обеими сторонами и определяет конечное право собственности на товар.
  • Когда покупатель пользуется возможностью заключения договора о выдаче кредита или рассрочки платежа на приобретаемую вещь, когда его оплата происходит определёнными долями, собственность переходит к нему после выплат денежных средств и выполнением всех обязательств в договоре, если его текст не подразумевает иные условия.

Важно! Таким образом, доказать своё право владения на ту или иную вещь правоохранительным органам или в суде можно, только имея на руках свидетельские показания или соответствующий документ.

Особенности перехода права собственности

Как правило, если товар имеет высокую ценность, он не отгружается до заключения соглашения о его приобретении. Данный документ всегда может понадобиться обеим сторонам сделки для подтверждения законности своих шагов. Так, в торговых отношениях между гражданами и юрлицами, как правило, выделяют два основных типа договоров, подразумевающих переход права собственности, а именно:

  • Договор поставки, регулируемый статьёй 161 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что полномочия для владения продукцией переходят потребителю при наступлении одной из перечисленных ниже ситуаций после подписания данного соглашения обоими участниками:

– В большинстве случаев поставщик передаёт все свои обязанности, когда отгружает продукцию со склада в логистическую компанию, выполняющую его перевозку конечному потребителю. Так, переход права собственности фиксируется с момента, когда перевозчик передаёт продукцию новому хозяину согласно товарной накладной.

2 Переход собственности

– Покупатель может считать момент перехода права собственности состоявшимся после проведения полной оплаты за неё в соответствии с установленным тарифом.

– Если между сторонами заключен договор на бартерной основе, то осуществление встречной поставки определяется как оплата.

– Часто сам покупатель настаивает на передаче полномочий владельца непосредственно в момент передачи ему товара, так как в подобном случае он имеет возможность проверить комплектацию, внешний вид и работоспособность вещи.

  • Договор купли-продажи. Здесь дела обстоят немного проще, так как ни одно подобное соглашение не может сопровождаться актом приёмки-передачи предмета договора от поставщика к потребителю. Таким образом, подписание этого документа гарантирует, что новый собственник на данную вещь вступил в свои законные права. Однако данный двухсторонний акт может быть подписан исключительно, когда оба участника сделки удовлетворены выполнением условий договора.

Важно! В тех ситуациях, когда поставка осуществляется с нарушениями или товар приходит ненадлежащего качества, вторая сторона соглашения имеет право отказаться от вступления в свои законные привилегии собственника до устранения недостатков. Если же принимающее лицо подписывает приёмочные документы, оно в дальнейшем снимает все претензии с поставщика вне зависимости от комплектации и качества товара, так как подтверждает переход собственности, а равно, и всю ответственность, принятую на себя, в соответствии с этим действием.

Когда может быть осуществлена передача покупки без перехода полномочий собственника

В рыночных взаимоотношениях часто случается, когда продукция может быть передана выгодоприобретателю, но в то же время сопроводительные документы к нему, означающие переход права собственности, не выдаются. Данное действие всегда имеет ряд признаков, в соответствии с которыми граждане получают привилегии для распоряжения этим имуществом, а именно:

  • Заложенные в статье 39 НК РФ правила реализации товара в связи с переходом права владения отменяются.
  • Данная сделка чаще всего основана на законной возможности избавления от уплаты НДС продавцом по итогам отчётного периода. Так, типовое соглашение о купле-продаже может быть заменено экспортным соглашением или контрактом о мене данного продукта, что исключает прямой переход собственности.
  • Кроме того, данная продукция может быть передана посреднику без намерения на её использование с его стороны. Так, между сторонами оформляется дилерское соглашение, и налоговое обременение для всех наступает только в случае реализации продукции конечному поставщику.
  • Последнее, подобная передача продукции может быть осуществлена, когда между лицами заключён контракт о намерениях, например, при поставке импорта, но при этом конечная стоимость реализуемой вещи становится известна позже, однако срок поставки уже подошёл. Так, потребитель уже может какое-то время распоряжаться новым имуществом, но расплатиться за него исключительно тогда, когда продавец узнаёт цену и заключает соответствующий договор купли-продажи (ДКП).

В заключение надо дать комментарии на предмет того, что товар, который перешёл из рук в руки в магазине, без составления соответствующих документов или оформления чека считается предметом незаконного оборота, необоснованного обогащения и попыткой уклонения от налоговых обременений, накладываемых в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, в случае выявления сомнительности данной сделки она признаётся незаконной и продукция может быть конфискована, либо подлежит аресту как вещественное доказательство по уголовному, гражданско-процессуальному или административному делу. Потребитель же в такой ситуации ничего не может предъявить продавцу, так как у него отсутствуют подтверждения перехода права собственности на реализованную продукцию.

Как учесть товары без перехода права собственности?

В договоре купли-продажи фирма может предусмотреть переход права собственности на товары к покупателю не в момент отгрузки, а позже, например, после того, как товары будут оплачены или доставлены в определенный пункт. Как компаниям учитывать такую продукцию, рассказал Тенгиз Бурсулая, ведущий аудитор ЗАО «АКФ “МИАН”».

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Гражданский кодекс допускает возможность сторон договора купли-продажи согласовать момент возникновения права собственности у приобретателя вещи в ином порядке. Так, в статье 491 ГК РФ указано следующее: в случаях, когда контрактом предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный контрактом, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать вернуть ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Читать еще:  Могу я выписать человека из дома без его согласия

Вместе с тем заключение такого договора не лишает продавца права требовать согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Бухгалтерский и налоговый учет у продавца

Товары учитываются в составе материально-производственных запасов (МПЗ) организации и отражаются в бухгалтерском учете по фактической себестоимости, равной сумме фактических затрат на их приобретение (без НДС) (п. п. 2, 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н).

Если право собственности на товар переходит к покупателю после получения от него оплаты, то на дату отгрузки фактическая себестоимость продукции списывается со счета 41 «Товары» в дебет счета 45 «Товары отгруженные» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н).

На дату перехода к покупателю права собственности на отгруженные товары организация признает выручку от продажи в сумме поступивших средств, что отражается записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. п. 5, 6, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 32н, Инструкция по применению Плана счетов). Одновременно фактическая себестоимость реализованного товара списывается со счета 45 в дебет счета 90, субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».

НДС у продавца

Как следует из главы 21 НК «Налог на добавленную стоимость» (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), реализация товаров представляет собой объект налогообложения по налогу на добавленную стоимость. Следовательно, после отгрузки товара фирма обязана начислить сумму налога, подлежащую уплате в бюджет, и отразить эту операцию в учете. Моментом определения налоговой базы по НДС, в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки товаров или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

В письме Минфина от 11 марта 2013 года № 03-07-11/7135 финансистами высказано мнение, что если отгрузка товара была произведена в одном налоговом периоде, а право собственности на этот товар переходит к покупателю в другом периоде, то начисление НДС следует произвести в том периоде, в котором осуществлена отгрузка, независимо от момента перехода права собственности.

В соответствии с письмами Минфина России от 1 ноября 2012 года № 03-07-11/473, от 1 марта 2012 года № 03-07-08/55, от 13 января 2012 года № 03-07-11/08, от 22 июня 2010 года № 03-07-09/37 под датой отгрузки (передачи) товаров понимается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя (заказчика), перевозчика (организацию связи) для доставки товаров покупателю.

Налоговая база определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса как стоимость товаров без учета налога. Используемая при определении суммы налога ставка определяется в соответствии со статьей 164 Налогового кодекса.

В письме Минфина № 03-07-11/7135 финансистами высказано мнение, что если отгрузка товара была произведена в одном налоговом периоде, а право собственности на этот товар переходит к покупателю в другом периоде, то начисление НДС следует произвести в том периоде, в котором осуществлена отгрузка.

При продаже продукции (товара, иного имущества) по договору с особым переходом права собственности сумма НДС должна быть начислена независимо от того, что выручка в учете продавца не отражается до момента наступления соответствующих обстоятельств, поскольку факт отгрузки товара покупателю присутствует.

В соответствии с письмами Минфина от 11 марта 2013 года № 03-07-11/7135, от 8 сентября 2010 года № 03-07-11/379 в силу того, что момент определения налоговой базы по НДС не привязан к переходу права собственности на товар, признаваемому реализацией в целях налогообложения, начислить сумму налога продавец обязан именно в день фактической отгрузки товара.

С учетом вышеизложенного, момент определения налоговой базы при реализации товаров по договору с особым порядком перехода права собственности возникает на дату первого по времени составления первичного документа, оформленного на имя покупателя, т.е. на дату отгрузки товара (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ.)

В бухгалтерском учете сумма НДС, начисленная и предъявленная покупателю до момента признания выручки от продажи товаров, может быть отражена, например, на счете 45 или на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «НДС, начисленный при отгрузке товара с особым порядком перехода права собственности».

На дату признания выручки начисленная сумма НДС списывается со счета 45 (или 76), субсчет «НДС, начисленный при отгрузке товара с особым порядком перехода права собственности», в дебет счета 90, субсчет 90-3 «Налог на добавленную стоимость».

Налог на прибыль

Выручка от реализации товаров (без НДС) в налоговом учете признается доходом от реализации на дату перехода права собственности на них к покупателю (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ). Стоимость приобретения товаров, отгруженных покупателю, относится к прямым расходам на дату их реализации, т.е. на дату перехода к покупателю права собственности (абз. 3 ст. 320, пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Бухгалтерский и налоговый учет у покупателя

Теперь рассмотрим учет у компании, которая покупает товар по договору с особым переходом права собственности. В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденным приказом Минфина от 9 июня 2001 года № 44н, товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи. Следовательно, в части бухгалтерского учета товаров наряду с ПБУ 5/01 торговые организации пользуются и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденными приказом Минфина от 28 декабря 2001 года № 119н (далее –Методические указания № 119н).

В силу пункта 18 Методических указаний № 119н товары, не принадлежащие организации, но находящиеся в ее пользовании или распоряжении, учитываются на забалансовых счетах в оценке, предусмотренной в договоре, или в оценке, согласованной с их собственником. При отсутствии цены на указанные товары в договоре или цены, согласованной с собственником, они могут учитываться по условной оценке.

Планом счетов бухгалтерского учета для отражения в учете полученных от продавца неоплаченных товаров, запрещенных к расходованию условиями договора до их оплаты, предназначен забалансовый счет 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» (см. также письмо Минфина России от 24 августа 2007 г. № 07-05-06/218).

После оплаты товара покупатель списывает стоимость продукции с забалансового счета и отражает его на балансовом счете 41 «Товары».

НДС у покупателя

У покупателя товаров, приобретающих их по договору с особым переходом права собственности, как правило, возникает вопрос о моменте применения вычета по НДС. Глава 21 НК РФ определяет три условия, единовременное выполнение которых дает налогоплательщику право воспользоваться вычетом по НДС:

  • товары приобретены для использования в налогооблагаемых операциях;
  • товары приняты к учету;
  • имеется счет-фактура, оформленный надлежащим образом.

При этом глава 21 НК РФ не разъясняет, что понимается под принятием товаров к учету, хотя Минфин считает, что в данном случае законодатель имел в виду отражение их на балансе организации, то есть только после перехода права собственности на переданные товары компания может воспользоваться вычетом. В то же время из НК РФ прямо это не вытекает.

Кроме того, учет товаров на забалансовом счете является одной из составляющих частей ведения бухгалтерского учета, на что указывает план счетов. Следовательно, воспользоваться налоговым вычетом по НДС компания может уже после отражения продукции на забалансе. Данная позиция подтверждается письмами Минфина от 21 октября 2008 года № 03-07-08/242, от 6 мая 2008 года № 03-07-08/107.

Профессиональная пресса для бухгалтера

Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Как определить дату перехода права собственности на приобретенные МПЗ

Правильное определение даты перехода права собственности на приобретенные товары, сырье, материалы (далее — МПЗ), несомненно, важно. Напрямую это может повлиять на момент их принятия на учет, на стоимость МПЗ. А опосредованно — например, на НДС-расчеты. Однако бухгалтеру подчас бывает очень непросто выяснить, в какой момент переходит право собственности на приобретенные МПЗ. Понятно, что для этого в первую очередь нужно читать договор. Только вот часто договора оказывается недостаточно.

Читать еще:  Какой перерасчет 2016 году пенсионерам мвд по достижении 60 лет

Момент перехода права собственности договором определен

Идеальная ситуация, когда в договоре четко прописан момент перехода права собственности на МПЗ от поставщика к покупателю. Формулировки могут быть различными. Например, в момент «отгрузки со склада поставщика», «погрузки на борт судна», «прибытия на станцию назначения». Или, скажем, «в момент регистрации на таможне декларации на ввозимые товары». В таком случае остается только правильно определить дату. Помогут здесь соответствующие документы (их копии). Например, отгрузочные документы поставщика, коносамент, железнодорожная накладная, импортная декларация на товары.

Момент перехода права собственности договором не определен

К сожалению, жизнь далека от идеала, и договоры, где не прописан момент перехода права собственности, встречаются сплошь и рядом.

Договор с российским поставщиком

В этом случае право собственности на приобретенные МПЗ переходи

  • доставка входит в обязанности поставщика — на дату вручения МПЗ покупателю (грузополучателю);
  • договором предусмотрен самовывоз — на дату предоставления МПЗ в распоряжение покупателя на складе.

Товар считается предоставленным, когда к оговоренному сроку он готов к передаче в соответствующем месте (в частности, промаркирован или идентифицирован другим способом) и покупатель осведомлен о готовности товара к передач

  • МПЗ доставляется перевозчиком (почтой) — на дату передачи МПЗ перевозчику или на почту;
  • покупатель получает МПЗ на основании товаросопроводительного документа продавца (например, складского свидетельства, коносамента) от третьего лица, у которого находится товар, — на дату передачи покупателю такого документа.

Договор с зарубежным поставщиком

В этом случае нужно для начала выяснить, каким законодательством руководствоваться для определения момента перехода права собственности.

Если в импортном контракте будет четко определен момент перехода права собственности на товары, бухгалтеру не придется гадать на кофейной гуще

Возможны следующие ситуации.

СИТУАЦИЯ 1. По вопросу перехода права собственности контракт прямо отсылает к какому-либо законодательств Если это российское законодательство, то действуют те же правила, что и в случае договора с отечественным продавцом. Если зарубежное, скажем страны поставщика, — за помощью можно обратиться к контрагенту.

СИТУАЦИЯ 2. В контракте не указано, право какой страны применяется к переходу права собственности. В таком случае момент перехода права собственности, по общему правилу, определяется:

  • контракт заключен в отношении МПЗ, находящихся в этот момент в пути, — законодательством страны, из которой были отправлены
  • контракт заключен в отношении прочих МПЗ — законодательством страны, где находилось имущество в момент заключения договор

Продавец и покупатель могут договориться о праве, которое будет регулировать их права и обязанности по внешнеторговому контракт Но без специальной оговорки в контракте это право договора не будет распространяться на возникновение и прекращение права собственност То есть может, например, получиться так, что право договора — российское право. Но определять момент перехода права собственности нужно по праву страны поставщика, в которой находились товары при заключении договора.

В обеих ситуациях иностранным законодательством, по которому нужно определять момент перехода права собственности, оказывается обычно право страны продавца. А значит, именно его можно попросить разъяснить, как в его стране определяют момент перехода права собственности.

Инкотермс и переход права собственности

На практике бухгалтеры часто предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления. Они не штудируют иностранное законодательство в поисках ответа. Вместо этого они признают переход права собственности на дату перехода рисков случайной гибели и повреждения товара. А ее, в свою очередь, определяют в соответствии с условиями поставки по Инкотермс.

Инкотермс (Incoterms — International Commercial Terms) — международные правила толкования торговых терминов, наиболее часто используемых во внешней торговле, касающиеся прав и обязанностей сторон договора купли-продажи в отношении поставки проданных товаров.

Например, согласно условиям поставки CIP — г. Краснодар, Россия (Инкотермс 2000), риски утраты и повреждения товара переходят от продавца к покупателю в момент передачи товара продавцом перевозчику. Допустим, передача состоялась в Варшаве. Соответственно, и переход права собственности бухгалтер признает в день передачи МПЗ перевозчику в Варшаве.

А скажем, при условиях поставки DAF — п. Торфяновка Выборгского района, Россия (Инкотермс 2000), риски переходят в момент поставки товара в Торфяновку. И бухгалтер, опираясь исключительно на переход рисков по Инкотермс, признает переход права собственности в день, когда МПЗ прибудут в Торфяновку.

Но дело в том, что Инкотермс регулируют переход только рисков утраты или повреждения товара от продавца к покупателю! А значит, простое упоминание условий поставки по Инкотермс вовсе не говорит о том, что стороны договора определили дату перехода права собственности.

Тем не менее существует мнение, что такой подход имеет право на жизнь.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Насколько я знаю, в праве иных стран, в отличие от российского гражданского законодательства, момент перехода права собственности выделяется крайне редко. Дело в том, что в этом случае понятие перехода права собственности заменено понятием перехода рисков. Поэтому бухгалтер, признавая переход права собственности на дату перехода рисков утраты и повреждения товара по Инкотермс, делает все правильно. И я не вижу необходимости что-то еще придумывать, кроме Инкотермс.

Посудите сами: если мы разделим моменты перехода права собственности и перехода рисков, то получатся неразрешимые коллизии. Пусть в сентябре при отгрузке в Сибири перешло право собственности на 10 т нефти, закачанной в трубопровод, а в октябре при пересечении границы или еще в какой-то момент перешли риски, но уже на 9 т нефти, так как 1 т «не доехала» (убыль). Покупатель считает себя обязанным оплатить 9 т. Кому тогда мы реализовали (передали в собственность) еще 1 т? Иными словами, нельзя передать право собственности отдельно от рисков, так как риски и есть бремя содержания собственности. То же самое будет и при покупке. Так что бухгалтер, на мой взгляд,

Иначе говоря, если бухгалтер вместо изучения норм иностранного законодательства по вопросу перехода права собственности будет ориентироваться на переход рисков по Инкотермс, у него есть все шансы угадать правильную дату.

Но чтобы не было коллизий и бухгалтер не выступал в роли гадалки, достаточно прямо прописать в договоре, что право собственности на товар у покупателя возникает на дату перехода рисков утраты и повреждения товара в соответствии с условиями поставки по Инкотермс.

Дата оформления ввоза на таможне и переход права собственности

Довольно часто вместо даты перехода права собственности (когда последняя контрактом не оговорена) бухгалтеры оперируют в учете датой оформления декларации на товары (или же датой выпуска с таможни). Например, при определении курса валюты для подсчета рублевой стоимости приобретенных МПЗ.

Но если в случае с рисками по Инкотермс получается, что не основанные на законе предпосылки приводят зачастую к правильному результату, то здесь все иначе. Законодательство ни одной страны не связывает переход права собственности на импортные товары с их таможенным оформлением. А значит, такой подход заведомо ошибочен. Единственный случай, когда он может быть применим, — это прямое указание в контракте, что право собственности переходит в момент таможенного оформления.

Определение даты перехода права собственности — вопрос из области гражданского законодательства. Ее неправильное определение в первую очередь может повлечь разногласия с продавцом. Но вероятны и налоговые последствия. Это довольно весомые доводы, чтобы убедить руководство в том, что нужно четко прописывать эту дату в договорах. А при необходимости — и внести изменения в уже действующие договоры. Особенно внешнеэкономические. Ведь понятно, что у бухгалтера нет ни желания, ни особых возможностей штудировать иностранное законодательство. И даже если бухгалтер справится с этим, то в случае проверки ему придется объяснять это все еще и инспекторам. А это тоже не простая задача.

Глава 3. Договор купли-продажи и переход права собственности по действующему законодательству Российской Федерации

В нескольких областях действующего российского права купли- продажи имеются, как представляется, определенные проблемы правового регулирования и правоприменительной практики, которые тем или иным образом связаны с общим вопросом соотношения между договором купли-продажи и отчуждением. Этими областями являются, во-первых, купля-продажа недвижимости, во-вторых, передача как способ отчуждения, в-третьих, купля-продажа чужой вещи и, наконец, объем прав продавца, не получившего оплаты, в отношении проданного товара. Эти вопросы исследуются ниже с точки зрения различия между двумя элементами купли-продажи: обязательственным договором (на основании которого возникают обязанности сторон поставить товар и уплатить цену) и переходом права собственности.

Читать еще:  Оформление пенсии ип

3.1. Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение

Согласно п. 1 ст. 223 ГК право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества указанное общее правило было изменено законом: согласно п. 2 ст. 223 ГК переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В связи с приведенной нормой возникает вопрос, что именно — какой исходящий от сторон документ или какие действия сторон — подлежит государственной регистрации’. Смыслу применимых положений ГК соответствовал бы, вероятно, следующий ответ на такой вопрос. Согласно п. 1 ст. 556 ГК передача [1]

недвижимости от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Таким образом, передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств (по передаче владения); передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купли-продажи, что оплата товара по общему правилу п. 1 ст. 486 ГК должна состояться при передаче («непосредственно до или после передачи»), Кроме того, действующее законодательство в целом следует системе передачи, т.е. предусматривает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения договора или в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК)’. Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче) [2] [3] [4] .

Но Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17 Закона «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» служат «основанием» регистрации прав на недвижимость’. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости [5] .

Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации’. Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости 2 . Следует отметить тенденцию судебной практики санкционировать принудительную регистрацию перехода права только в случае, если договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами или если покупатель уплатил цену недвижимости (возможно, в ином случае трудно говорить об «уклонении» продавца от регистрации) 5 . Тем не менее обязательственный и вещный элементы купли-продажи четко не разделены: по букве п. 1 ст. 17 Закона договор купли-продажи недвижимости имеет как обязательственный эффект, так и вещный.

Применительно к самой распространенной сделке с недвижимым имуществом, купле-продаже жилых помещений, смешение договора и отчуждения гораздо более заметно. Согласно п. 1 ст. 558 ГК «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Поскольку договор купли-продажи недвижимости является «основанием» государственной регистрации пе- [6] [7]

рехода права собственности (п. 1 ст. 17 Закона), постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно (п. 3 ст. 13 Закона) [8] .

Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору (ст. 328 ГК) Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.

Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК) 5 . Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора — возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК),

требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком [9] . Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК) Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору «задаток» как аванс [10] [11] . Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору [12] служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости’.

В конце 2003 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах: «В целях устранения нелогичности норм законодательных актов. устранения их противоречивости, а в некоторых случаях — избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество» (курсив в тексте. — В.С.)’. Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.

Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Высший Арбитражный Суд не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому (первому) покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником) 2 . Эта позиция Суда едва ли соответству- [13] [14]

ет началам гражданского законодательства: пока продавец остается собственником и владельцем, он вправе распоряжаться имуществом, в том числе в нарушение ранее заключенного договора. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора [15] .

Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector